ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

№ 18АП-5952/2025

г. Челябинск

05 августа 2025 года

Дело № А47-7638/2023

Резолютивная часть постановления объявлена 28 июля 2025 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 05 августа 2025 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Румянцева А.А.,

судей Аникина И.А., Поздняковой Е.А.,  

при ведении протокола секретарем судебного заседания Горевой Н.С., 

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1 на определение Арбитражного суда Оренбургской области от 22.04.2025 по делу № А47-7638/2023 об оспаривании сделки.

В судебное заседание, посредством вебконференц-связи, явились представители:

индивидуального предпринимателя ФИО1 - ФИО2 (доверенность от 17.09.2024, сроком на один год, паспорт);

финансового управляющего ФИО3 - ФИО4 - ФИО5 (доверенность от 05.05.2025, сроком на шесть месяцев, паспорт).

Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 30.01.2024 заявление акционерного общества коммерческий банк «Форштадт» удовлетворено: ФИО3 (далее – ФИО3, должник) признан несостоятельным (банкротом). В отношении должника введена процедура реализации имущества гражданина сроком на шесть месяцев - до 30.07.2024. Финансовым управляющим должника утвержден ФИО4 (ИНН 

<

***>, номер в реестре - №5328, СНИЛС 069- 695-457-39, адрес для направления корреспонденции: 460014, 

<

...>), член Ассоциации «Московская саморегулируемая организация профессиональных арбитражных управляющих».

Финансовый управляющий должника – ФИО4 (далее – заявитель) обратился в суд к                  индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее – ответчик, податель жалобы), в котором просит признать недействительной сделкой договор аренды нежилого помещения № 1А/2023 от 01.04.2023, заключенный между ИП ФИО3 (арендодатель) и ИП ФИО1 (арендатор), применить последствия недействительности сделки - взыскать с ИП ФИО1 в конкурсную массу ФИО3 неосновательное обогащение в размере 1 329 245, 21 руб. за период с 01.04.2023 по 19.03.2024 (с учетом принятых судом уточнений от 11.03.2025).

Определением Арбитражного суда Оренбургской области от 22.04.2025  заявление удовлетворено частично. Суд определил: признать недействительным договор аренды нежилого помещения от 01.04.2023 № 1А/2023, заключенный между ИП ФИО3 (арендодатель) и ИП ФИО1 (арендатор). Взыскать с ФИО1 в пользу ФИО3 (конкурсную массу) денежные  средства в  размере 1 219 069,01 руб.

Не согласившись с данным судебным актом, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой просил определение отменить, ссылаясь на то, что заключение эксперта об определении рыночной стоимости арендной платы не является достаточным доказательством для определения размера ущерба. Судом необоснованно не приняты во внимание арендные каникулы, как период для освобождения от арендной платы, предусмотренные договором аренды.

По мнению апеллянта, фактически финансовый управляющий и залоговый кредитор имущества, расторгнув договор с ответчиком в период введения процедуры реструктуризации и реализации в отношении должника, своими действия допустили непоступление в конкурсную массу должника арендных платежей, которые могли бы быть направлены на погашение текущей задолженности должника. Таким образом, в материалы дела не представлено доказательства того, что должник мог бы извлечь большую выгоду за период, когда помещение находились в аренде у ответчика. Также не доказано недобросовестное поведение ответчика, который последовательно, не изменяя поведение, намеревался и дальше, в период процедуры банкротства арендовать помещение под ресторан на ранее согласованных условиях.

Указывает на злоупотребление правом со стороны финансового управляющего, который своевременно не расторг договор аренды, чем нарастил размер арендной платы, существенно выше согласованной договором, что является основанием для отказа в защите права истца. 

Материалами дела не подтверждается надлежащее обеспечение подачи горячей воды и водоснабжения (п. 2.1.5 договора).

Вывод суда об извлечении прибыли со ссылкой на выручку в размере 7 192 959,5 руб. не является юридически значимым обстоятельством.

От финансового управляющего ФИО4 поступил отзыв на апелляционную жалобу с доказательствами направления в адрес участников процесса, который приобщен к материалам дела. 

Лица, участвующие в деле, уведомленные о времени и месте судебного разбирательства в соответствии со статьей 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а также посредством размещения информации на официальном сайте Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда.

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившихся лиц.

Присутствующие участники процесса в судебном заседании заявили суду свои позиции относительно доводов апелляционной жалобы (согласно протоколу судебного заседания).

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела и правильно установлено судом первой инстанции, согласно выписки из ЕГРН (т.1, л.д.18) за должником зарегистрирован объект недвижимости – административное здание, назначение: нежилое, площадь 3565,3 м 2 , количество этажей 6 (в том числе подземных 1), адрес: 

<

...> кадастровый номер 56:44:0232015:253 – бизнес-центр «Венеция».

01.04.2023 между ИП ФИО3 (арендодатель) и ИП ФИО1 (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения № 1А/2023 , по условиям которого во временное владение и пользование (аренду) переданы нежилые помещения общей площадью 121,5 м 2 и 170,1 м 2 , расположенные на первом и подвальном этажах бизнес-центра «Венеция» (далее по тексту – арендованные помещения) по акту приема-передачи от 01.04.2023 (п. 1.1. договора; т.1, л.д.11-12, 14).

Заявитель указывает, что до настоящего момента арендованные помещения не возвращены ИП ФИО1

Арендованные помещения будут использоваться арендатором для размещения ресторана (п. 1.3 договора).

Срок договора аренды 11 месяцев (п. 1.4 договора).

Арендодатель обязан производить капитальный ремонт здания и инженерных коммуникаций; обеспечить предоставление арендатору услуг водоснабжения (горячей и холодной воды), энергоснабжения, канализации, теплоснабжения, вентиляции и вывоза бытового мусора (пункты 2.1.3 и 2.1.5 договора).

В соответствии с разделом № 3 договора арендная плата состоит из постоянной и переменной частей. Постоянная часть арендной платы составляет 15 000,00 руб. в месяц, включает в себя плату за пользование частью земельного участка, пропорционально площади арендованных помещений и расходы по теплоснабжению, и начисляется с 01.01.2024. Переменная часть арендной платы определяется как коммунальные платежи и перечисляется арендатором, начиная с 01.11.2023.

В соответствии с заключением специалиста № 250/23 от 26.12.2023 (т.1 л.д.21) среднерыночная стоимость права аренды (выраженная в ежемесячной арендной плате) в отношении арендованных помещений за период с 01.04.2023 по 25.12.2023 не изменялась и с учетом коммунальных платежей, а также округления составляла 198 600,00 руб., в том числе:

- нежилые помещения общей площадью 121,5 м 2, расположенные на первом этаже здания с кадастровым номером 56:44:0232015:253 по адресу: 

<

...> – 113 600,00 руб.;

- нежилые помещения общей площадью 170,1 м 2, расположенные в подвальном этаже здания с кадастровым номером 56:44:0232015:253 по адресу: 

<

...> – 85 000,00 руб.

По мнению заявителя, с учетом заключения специалиста, арендная плата (15 000,00 руб.), установленная оспариваемой сделкой, более чем в 13 раз ниже среднерыночной стоимости (198 600,00 руб.) аренды арендованных помещений.

Договором аренды установлено безвозмездное пользование арендованными помещениями первые девять месяцев (апрель-декабрь 2023 года) действия договора аренды.

Имущество возвращено ответчиком должнику по акту приема-передачи (возврата) нежилого помещения от 19.03.2024 (т. 1 л.д.45).

Актом фиксации показаний счетчика потребленной электроэнергии от 19.03.2024, стороны (должник и ответчик) согласовали, что стоимость потребленной арендатором электроэнергии составила 156 951,70 руб.

По мнению заявителя указанный в оспариваемом договоре размер арендной платы (15 000,00 руб.) многократно ниже его рыночной стоимости, а оспариваемая сделка, совершена в условиях многократного занижения стоимости имущества.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, полагая, что сделка обладаетпризнаками недействительности в соответствии с положениями пункта 1статьи 61.2 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - Закон о банкротстве), на момент совершения оспариваемой сделки у должника имелись неисполненные денежные обязательства перед кредиторами, в результате совершения сделки причинен имущественный вред кредиторам, финансовый управляющий обратился в суд с настоящим заявлением.

Удовлетворяя заявленные требования в результате исследования фактических обстоятельств, а также на основании оценки представленных в материалы дела доказательств, суд первой инстанции пришел к выводу о доказанности заявителем факта неплатежеспособности должника на момент совершения сделки, отсутствии встречного исполнения обязательств ответчиком.

Исследовав  представленные  в материалы дела  доказательства, суд апелляционной  инстанции  приходит к выводу  об отсутствии  оснований  для  отмены  судебного акта в силу следующего.

Согласно части 1 статьи 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным настоящим Кодексом, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы несостоятельности (банкротства).

Полномочия на оспаривание сделок должника предоставлены конкурсному управляющему статьями 61.9, 129 Закона о банкротстве.

В соответствии с пунктом 1 статьи 61.1 Закона о банкротстве сделки, совершенные должником или другими лицами за счет должника, могут быть признаны недействительными в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, а также по основаниям и в порядке, которые указаны в Законе о банкротстве.

Статья 61.2 Закона о банкротстве допускает возможность признания недействительными подозрительных сделок, совершенных при неравноценном встречном предоставлении, либо с причинением вреда кредиторам.

Разъяснения по порядку применения названных положений даны в постановлении Пленума ВАС РФ от 23.12.2010 № 63 «О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - постановление Пленума № 63). 

Согласно пункту 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве сделка, совершенная должником в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия указанного заявления, может быть признана арбитражным судом недействительной при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки, в том числе в случае, если цена этой сделки и (или) иные условия существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки (подозрительная сделка). Неравноценным встречным исполнением обязательств будет признаваться, в частности, любая передача имущества или иное исполнение обязательств, если рыночная стоимость переданного должником имущества или осуществленного им иного исполнения обязательств существенно превышает стоимость полученного встречного исполнения обязательств, определенную с учетом условий и обстоятельств такого встречного исполнения обязательств.

Согласно пункту 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве сделка, совершенная должником в целях причинения вреда имущественным правам кредиторов, может быть признана арбитражным судом недействительной, если такая сделка была совершена в течение трех лет до принятия заявления о признании должника банкротом или после принятия указанного заявления и в результате ее совершения был причинен вред имущественным правам кредиторов и если другая сторона сделки знала об указанной цели должника к моменту совершения сделки (подозрительная сделка).

Предполагается, что другая сторона знала об этом, если она признана заинтересованным лицом либо если она знала или должна была знать об ущемлении интересов кредиторов должника либо о признаках неплатежеспособности или недостаточности имущества должника.

Цель причинения вреда имущественным правам кредиторов предполагается, если на момент совершения сделки должник отвечал признаку неплатежеспособности или недостаточности имущества и сделка была совершена безвозмездно или в отношении заинтересованного лица, либо направлена на выплату (выдел) доли (пая) в имуществе должника учредителю (участнику) должника в связи с выходом из состава учредителей (участников) должника, либо совершена при наличии одного из условий, указанных в абзацах 3 - 5 данного пункта, в частности, в случае, если стоимость переданного в результате совершения сделки или нескольких взаимосвязанных сделок имущества либо принятых обязательства и (или) обязанности составляет двадцать и более процентов балансовой стоимости активов должника по данным бухгалтерской отчетности должника на последнюю отчетную дату перед совершением указанных сделки или сделок.

Под неплатежеспособностью должника понимается прекращение последним исполнения части денежных обязательств или обязанностей по уплате обязательных платежей, вызванное недостаточностью денежных средств. При этом недостаточность денежных средств предполагается, если не доказано иное (статья 2 Закона о банкротстве).

Как разъяснено в пунктах 5 - 7 постановления Пленума № 63, для признания сделки недействительной по основанию, предусмотренному пунктом 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве, необходимо, чтобы оспаривающее сделку лицо доказало наличие совокупности всех следующих обстоятельств: сделка совершена с целью причинить вред имущественным правам кредиторов; в результате совершения сделки был причинен вред имущественным правам кредиторов; другая сторона сделки знала или должна была знать об указанной цели должника к моменту совершения сделки. В случае недоказанности хотя бы одного из этих обстоятельств суд отказывает в признании сделки недействительной по данному основанию.

Как разъяснено в пункте 9 постановления Пленума № 63, при определении соотношения пунктов 1 и 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве судам надлежит исходить из следующего.

Если подозрительная сделка была совершена в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия этого заявления, то для признания ее недействительной достаточно обстоятельств, указанных в пункте 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве, в связи с чем, наличие иных обстоятельств, определенных пунктом 2 данной статьи (в частности, недобросовестности контрагента), не требуется.

В пункте 8 постановления Пленума № 63 разъяснено, что в соответствии с абзацем первым п. 1 ст. 61.2 Закона о банкротстве неравноценное встречное исполнение обязательств другой стороной сделки имеет место, в частности, в случае, если цена этой сделки и (или) иные условия на момент ее заключения существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки. При сравнении условий сделки с аналогичными сделками следует учитывать как условия аналогичных сделок, совершавшихся должником, так и условия, на которых аналогичные сделки совершались иными участниками оборота.

Таким образом, для признания сделки недействительной по основаниям, предусмотренными пунктом 1 статьи 61.2, пунктом 2 статьи 61.3 Закона о банкротстве, необходимо установить, в какой период с момента принятия заявления о признании должника банкротом заключена спорная сделка и имела ли место неравноценность встречного исполнения.

При определении вреда имущественным правам кредиторов следует иметь в виду, что в силу абзаца 32 статьи 2 Закона о банкротстве под ним понимается уменьшение стоимости или размера имущества должника и (или) увеличение размера имущественных требований к должнику, а также иные последствия совершенных должником сделок или юридически значимых действий, приведшие или могущие привести к полной или частичной утрате возможности кредиторов получить удовлетворение своих требований по обязательствам должника за счет его имущества.

В соответствии с абзацем 2 пункта 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве цель причинения вреда имущественным правам кредиторов предполагается, если на момент совершения сделки должник отвечал признаку неплатежеспособности или недостаточности имущества и сделка была совершена безвозмездно или в отношении заинтересованного лица.

Как установлено судом, определением суда от 18.05.2023 принято к производству заявление о признании должника банкротом, следовательно, сделка (01.04.2023) совершена в пределах периода подозрительности, установленного пунктом 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве. 

Из материалов дела следует, что должник на момент совершения оспариваемой сделки отвечал признакам неплатёжеспособности, поскольку заявление о признании должника несостоятельным (банкротом) принято к производству суда первой инстанции 18.05.2023, при этом, на момент совершения оспариваемой сделки у должника имелись неисполненные денежные обязательства перед АКБ «Форштадт» (АО) в размере 101 424 050,83 руб., включенные в реестр требований кредиторов определением Арбитражного суда Оренбургской области от 20.07.2023 (основания возникновения обязательств: кредитный договор от 14.09.2016 № КЛ-638447-00001).

Таким образом, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу о наличии признаков неплатежеспособности и недостаточности имущества должника на момент совершения оспариваемой сделки.

Квалифицирующими признаками подозрительной сделки, указанной в пункте 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве, являются ее направленность на причинение вреда имущественным правам кредиторов, осведомленность другой стороны сделки об указанной противоправной цели, фактическое причинение вреда в результате совершения сделки.

В рамках рассмотрения спора, судом первой инстанции была назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости права аренды в отношении арендованных по оспариваемой сделке помещений (с учетом включения в арендную плату стоимости коммунальных платежей) помесячно в период с 01.04.2023 по 19.03.2024. 

Согласно заключению экспертизы № 02/2025 от 25.02.2025 (т.6 л.д. 4-171): «помесячно в период с 01.04.2023 по 19.03.2024 рыночная стоимость права аренды в отношении следующих помещений для размещения ресторана (с учетом включения в арендную плату стоимости коммунальных платежей) составляет:

1.Нежилое помещение общей площадью 121,5 кв.м., расположенное на первом этаже здания с кадастровым номером: 56:44:0232015:253 по адресу: 

<

...> (помещение для приема пищи посетителям ресторана): месяц апрель 2023 – ноябрь 2023 из расчета 442 руб. за 1 кв.м. в месяц, рыночная стоимость арендной ставки объекта экспертизы с коммунальными платежами 53 703 руб. в месяц, месяц декабрь 2023 – март 2024   из   расчета   547  руб.   за   1   кв.м.   в   месяц,   рыночная   стоимость   арендной ставки объекта экспертизы с коммунальными платежами 66 460,5 руб. в месяц;

2. Нежилое помещение общей площадью 170,1 кв.м., расположенное в подвальном этаже здания с кадастровым номером: 56:44:0232015:253 по адресу: 

<

...> (помещение для приготовления пищи, складское помещение): месяц апрель 2023 – ноябрь 2023 из расчета 332 руб. за 1 кв.м. в месяц, рыночная стоимость арендной ставки объекта экспертизы с коммунальными платежами 56 473,3 руб. в месяц, месяц декабрь 2023 – март 2024 из расчета 338 руб. за 1 кв.м. в месяц, рыночная стоимость арендной ставки объекта экспертизы с коммунальными платежами 57 494 руб. в месяц.

Оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации указанное заключение экспертизы, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что оно соответствуют предъявляемым к нему требованиям, содержит подробное описание проведенного исследования, содержит ответы на поставленные судом вопросы, сомнений в обоснованности заключения экспертизы у суда не возникло.

Наличие квалификации и компетенции эксперта судом проверено. Отвод эксперту в порядке, установленном нормой статьи 23 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не заявлен. Основания не доверять эксперту или сомневаться в его беспристрастности отсутствуют.

С учетом результатов проведения судебной экспертизы, расчет арендной платы по договору аренды нежилого помещения № 1А/2023 от 01.04.2023, уточнен заявителем:

- в отношении нежилого помещения общей площадью 121,5 кв.м.: (53 703,00 руб. * 8 мес.) + (66 460,50 руб. * 3 мес.) + (66 460,50 руб. / 31 день * 19 дней) = 669 739,35 руб.; 

- в отношении нежилого помещения общей площадью 170,1 кв.м.: (56 473,20 руб. * 8 мес.) + (57 494,00 руб. * 3 мес.) + (57 494,00 руб. / 31 день * 19 дней) = 659 505,86 руб. 

Итого: 669 739,35 руб. + 659 505,86 руб. = 1 329 245,21 руб.

Расчет судом проверен и признан правильным. Котррасчет ответчиком не представлен. 

Таким образом, условия данной сделки существенно в худшую сторону отличаются от цены и прочих условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки, исполнение обязательств по данному договору причинило значительный ущерб юридическому лицу.

При таких обстоятельствах, судом первой инстанции был сделан верный вывод: указанный в оспариваемом договоре размер арендной платы (15 000,00 руб.) многократно ниже его рыночной стоимости, а оспариваемая сделка, совершена в условиях многократного занижения стоимости имущества.

Таким образом, оспариваемый договор аренды недвижимого имущества является недействительной сделкой на основании пункта 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве, заключенный при неравноценном встречном исполнении.

Довод апеллянта о том, что арендаторов, на условиях цен, определенных экспертом, не имеется, отклоняется судом апелляционной инстанции, поскольку экспертом исследовались условия рынка аренды недвижимого имущества, что соответствует требованиям определения рыночной стоимости арендной платы. Отсутствие лиц, намеревающихся заключить договор арендные посредственно в отношении помещения, являющихся предметом оценки не свидетельствует о недостоверности выводов эксперта, поскольку публичное предложение аренды в отношении указанных помещений не осуществлялось.

В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В соответствии с пунктом 3 оспариваемого договора арендная плата состоит из постоянной и переменной частей. Размер постоянной арендной платы составляет 15 000,00 руб. в месяц. Постоянная часть арендной платы начисляется с 01.01.2024 (по договоренности сторон). Переменная часть арендной платы определяется как коммунальные платежи и перечисляется арендатором, начиная с 01.11.2023 (по договоренности сторон).

Финансовый управляющий должника утверждает, что арендные платежи по оспариваемому договору ответчиком не вносились. Сторонами было зафиксировано потребление электроэнергии за период пользования арендованными помещением в сумме 156 951,70 руб. (двухсторонний акт фиксации показаний счетчика от 19.03.2024), которая ответчикам не оплачена.

Ответчик в ходе судебного разбирательства подтвердил данные обстоятельства.

Следовательно, ответчик не исполнял свои встречные обязательства как по внесению арендной платы по оспариваемому договору, так и по компенсации затрат арендодателя на коммунальные услуги.

Общий период аренды нежилых помещений по оспариваемому договору составил с 01.04.2023 по 19.03.2024.

Возражая против заявленных требований ответчик указал, что в период с 25.04.2023 по 12.10.2023 должник (арендодатель) не обеспечил его горячей водой, а с 12.10.2023 по 17.11.2023 не обеспечил горячей водой и теплоснабжением.

В соответствии с частью 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Как указали стороны в акте приема-передачи нежилых помещений от 01.04.2023, на момент составления настоящего акта вышеуказанные помещения находятся в состоянии, пригодном для использования их в соответствии с условиями договора, и видимых недостатков, препятствующих их эксплуатации, не имеют.

В соответствии с частью 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его  намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.

Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков.

Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду (часть 2 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как указывалось выше, ответчик (арендатор) принял арендованные помещения без замечаний, подтвердил, что они пригодны для использования в целях размещения ресторана.

Судом первой инстанции установлено, что в соответствии с ведомостью учета параметров потребления тепла в системе теплоснабжения с 01.01.2023 по 19.03.2024 в столбце «ТЭ (Гкал)» нулевые показатели имели место с 09.06.2023 до 17.11.2023. Следовательно, представленными ПАО «Т Плюс» документами подтверждается отсутствие потребления горячего водоснабжения в административном здании по адресу: 

<

...> (бизнес-центр «Венеция») только в период с 09.06.2023 до 12.10.2023, а горячего водоснабжения и теплоснабжения – в период с 12.10.2023 по 17.11.2023. 

Финансовым управляющим представлены пояснения и соответствующие фотоматериалы доказывающие, что фактически горячее водоснабжение в арендованных ответчиком помещениях было обеспечено электрическим водонагревателем (бойлером) и электрической посудомоечной машиной, система отопления кухни в принципе устроена за счет приточной системой вентиляции с электрическим обогревателем и не имеет водяного отопления, а снижение комнатной температуры в помещении для приема посетителей, вызванное ограничением подачи тепловой энергии (теплоснабжения) в короткий межсезонный период с 12.10.2023 по 17.11.2023 было компенсировано использованием в указанный период электронагревателей и имеющихся сплит-систем (воздушное отопление). 

Ответчик документально указанные доводы финансового управляющего должника не опроверг, пояснить каким образом осуществлялась деятельность ресторана (без горячего водоснабжения и теплоснабжения, как утверждается ФИО1) не смог. 

Кроме того, ответчик не представил доказательств выявления им каких-либо недостатков в пользовании арендованными помещениями и обращения к арендодателю с соответствующей претензией в разумный срок с момента выявления таких недостатков как это предусмотрено статьей 314 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

Как указано выше ранее, сторонами был составлен акт фиксации потребленной электроэнергии, в соответствии с которым, возмещению подлежала сумма в размере 156 951,70 руб. Указанная сумма значительно превышает обычные расходы на освещение помещений, именно по причине того, что электроэнергия была использована в том числе на отопление и подготовку горячей воды.

В связи с этим, судом был сделан верный вывод, что ответчик не опроверг передачу ему арендованных по оспариваемому договору помещений в надлежащем состоянии, пригодном для функционирования ресторана, и обеспечение ему надлежащих условий пользования арендованными помещениями (включая обеспечение коммунальными услугами в объеме, достаточном для нормального функционирования ресторана) в период действия оспариваемого договора (с 01.04.2023 по 31.01.2024), а доводы апелляционной жалобы об ином, несостоятельны

Судом первой инстанции также отклонены доводы ответчика о том, что условия оспариваемого договора (п. 3) о том, что постоянная часть арендной платы начисляется с 01.01.2024, а переменная часть арендной – с 01.11.2023, являются «арендными каникулами», так как арендатором были произведены за свой счет ремонтные работы, затраты на которые не заявляются к должнику, осуществлялась уборка арендованных помещений и сохранение их в надлежащем состоянии.

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным Гражданским кодексом Российской Федерации, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно пункту 1 статьи 61.6. Закона о банкротстве все, что было передано должником или иным лицом за счет должника или в счет исполнения обязательств перед должником, а также изъято у должника по сделке, признанной недействительной в соответствии с главой «Оспаривание сделок должника» Закона о банкротстве, подлежит возврату в конкурсную массу.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В рассматриваемом деле суд первой инстанции обосновано применил последствия недействительности сделки в виде взыскания с ответчика денежных средств в размере 1 219 069,01 руб., из расчета: 1 329 245,21 руб. (арендная плата за спорный период по заключению экспертизы) - 110 176,2 руб. (53 703 руб. + 56 473,3 руб.; арендная плана за марте 2023 года по заключению экспертизы) в конкурсную массу должника.

Ссылка апеллянта на злоупотребление правом со стороны финансового управляющего, который своевременно не расторг договор аренды, чем нарастил размер арендной платы, существенно выше согласованной договором, что является основанием для отказа в защите права истца, отклоняется, поскольку из материалов дела следует, что ИП ФИО1 не исполнена обязанность по передаче финансовому управляющему истребуемых судом документов (определение от 19.12.2023) в отношении спорного имущества, в связи с чем утверждение о непоследовательности в действиях финансового управляющего нельзя принимать во внимание. С учетом сказанного, доводы ответчика о злоупотреблении правом со стороны финансового управляющего, непринятии своевременных мер по отказу от исполнения договора, а также недобросовестности в своем поведении прямо противоречат обстоятельствам дела.

Кроме того, исходя из представленного ответчиком в материалы спора отчета об оценке № 240503-01 от 29.07.2024 ООО «АФ «СОВА», ФИО1 извлекал прибыль на протяжении всего периода пользования арендованным помещением: общая сумма выручки составила 7 192 959,50 руб. (стр.57); первый приходный чек ресторана «La Vedo» датирован 27.04.2023 (стр.71).

Довод о том, что вывод суда первой инстанции об извлечении прибыли не может являться обстоятельством в пользу заявителя, по причине того, что не учтены расходы на оплату труда, расходы на ремонт и т.д. является несостоятельным, поскольку ФИО1 доказательств обратного не представил.

Судом первой инстанции установлено, что ответчик отказался представлять сведения о фонде оплаты труда.

В отношении документов, подтверждающих несение ответчиком расходов, финансовым управляющим было заявлено о фальсификации доказательств, после чего ФИО1 исключил их из числа представленных доказательств.

Таким образом, судом первой инстанции полно и всесторонне установлены фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, им дана надлежащая правовая оценка.

С учетом  изложенного, оснований  для  отмены  судебного акта и удовлетворения  апелляционной  жалобы  не имеется.

         Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта в соответствии с пунктом 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.

Расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на подателя жалобы.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271, 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Оренбургской области от 22.04.2025 по делу № А47-7638/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1 - без удовлетворения.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 в доход федерального бюджета государственную пошлину по апелляционной жалобе в размере 10 000 руб.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение одного месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья                                    А.А. Румянцев

Судьи:                                                                          И.А. Аникин

                                                                                     Е.А. Позднякова