ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

117997, г. Москва, ул. Садовническая, д. 68/70, стр. 1, https://10aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

10АП-21944/2024

Дело № А41-85213/16

21 января 2025 года

г. Москва

 

Резолютивная часть постановления объявлена 20 января 2025 года

Постановление изготовлено в полном объеме  21 января 2025 года 

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи  Катькиной Н.Н.,

судей Досовой М.В., Семикина Д.С.,

при ведении протокола судебного заседания: ФИО1,

при участии в заседании:

от конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью «Лесные поляны» ФИО2: ФИО3 по доверенности от 09.01.25, 

от ФИО4: ФИО4 лично, 

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью «Лесные поляны» ФИО2 на определение Арбитражного суда Московской области от 10 сентября 2024 года по делу №А41-85213/16, по заявлению ФИО5, действующей в собственных интересах и интересах своей несовершеннолетней дочери ФИО6, о признании недействительными результатов торгов в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью «Лесные поляны»,

УСТАНОВИЛ:

ФИО5, действующая в собственных интересах и интересах своей несовершеннолетней дочери ФИО6, в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью (ООО) «Лесные поляны» обратилась в Арбитражный суд Московской области с заявлением, в котором просила:

1. Признать недействительным результаты торгов (в форме открытого публичного предложения) по реализации имущества должника ООО «Лесные Поляны» (сообщение ЕФРСБ № 9116852 от 30.06.22) по лоту № 11 «Помещение (квартира) № 6 общ. пл. 65,8 кв.м. (2-комнатная), этаж 1, расположенное в общежитии № 91, по адресу: пос. Ершовское, д. Иваньево, оздоровительный комплекс Лесные поляны, жилое помещение кадастровый помер 50:20:0080220:987, площадью по данным ЕГРН 39,6 кв.м».

2. Признать недействительным, заключенный по результатам торгов, договор купли-продажи жилое помещение по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 50:20:0080220:987, заключенный между ООО «Лесные Поляны», в лице конкурсного управляющего ФИО2 и ФИО4 (т. 1, л.д. 7-14).

Заявление подано на основании статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Определением Арбитражного суда Московской области от 21 марта 2023 года к участию в деле в качестве заинтересованных лиц были привлечены администрация Одинцовского городского округа Московской области, ООО «ОРГТОРГ» и ООО «Тендерные Технологии» (т. 1, л.д. 100).

Определением Арбитражного суда Московской области от 10 сентября 2024 года были признаны недействительными результаты торгов (в форме открытого публичного предложения) по реализации имущества должника ООО «Лесные Поляны» (сообщение ЕФРСБ № 9116852 от 30.06.22) по лоту № 11 «Помещение (квартира) № 6 общ. пл. 65,8 кв.м. (2-комнатная), этаж 1, расположенное в общежитии № 91, по адресу: пос. Ершовское, д. Иваньево, оздоровительный комплекс Лесные поляны, жилое помещение кадастровый номер 50:20:0080220:987, площадью по данным ЕГРН 39,6 кв.м.», признан недействительным, заключенный по результатам торгов, договор купли-продажи жилое помещение по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 50:20:0080220:987, заключенный между ООО «Лесные Поляны», в лице конкурсного управляющего ФИО2 и ФИО4 (т. 1, л.д. 182-187).

Не согласившись с вынесенным судебным актом, конкурсный управляющий ООО «Лесные поляны» ФИО2 обратился в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит определение отменить, ссылаясь на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела (т. 2, л.д. 4-8).

Законность и обоснованность определения суда проверены апелляционным судом в соответствии со статьями 266-268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав материалы дела и доводы апелляционной жалобы, заслушав лиц, участвующих в судебном заседании, апелляционный суд не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Как следует из материалов дела, решением Арбитражного суда Московской области от 27 сентября 2017 года ООО «Лесные поляны» было признано банкротом, в отношении него открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден ФИО2

В ходе проведения мероприятий конкурсного производства в конкурсную массу ООО «Лесные поляны» в числе прочего было включено недвижимое имущество: двухкомнатная квартира № 6 общей площадью 65,8 кв.м., расположенная на 1 этаже в общежитии № 91, по адресу: пос. Ершовское, д. Иваньево, оздоровительный комплекс Лесные поляны, с кадастровым номером 50:20:0080220:987, площадью по данным ЕГРН 39,6 кв.м.

Данное имущество было выставлено конкурсным управляющим на торги в составе лота № 11, сообщение о чем опубликовано в ЕФРСБ 29.05.22 (т. 1, л.д. 70-77).

Согласно протоколу об определении участников торгов № 127451 от 30.06.22 к участию в торгах была допущена ФИО4, которая и признана победителем торгов в соответствии с протоколом о результатах проведения торгов № 127451 от 30.06.22 (т. 1, л.д. 24, 25).

11.08.22 с победителем торгов конкурсным управляющим был заключен договор купли-продажи с ценой в размере 1 172 000 рублей, сообщение о чем опубликовано в ЕФРСБ 25.08.22 (т. 1, л.д. 29, 106-107).

Полагая, что проведенные торги нарушают права и законные интересы ее и ее несовершеннолетней дочери, ФИО5 обратилась в арбитражный суд с рассматриваемым заявлением.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из наличия допустимых и достаточных доказательств в подтверждение заявленных требований.

Апелляционный суд считает выводы суда первой инстанции законными и обоснованными, доводы апелляционной жалобы подлежащими отклонению.

В соответствии со статьей 32 Федерального закона N 127-ФЗ от 26.10.02 "О несостоятельности (банкротстве)" и частью 1 статьи 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы о несостоятельности (банкротстве).

В силу пункта 1 статьи 61.1 Закона о банкротстве сделки, совершенные должником или другими лицами за счет должника, могут быть признаны недействительными в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, а также по основаниям и в порядке, которые указаны в настоящем Федеральном законе.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 18 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 63 от 23.12.10 "О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)", в силу статьи 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица; признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги. Следовательно, торги являются способом заключения договора, а признание их недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги. По этой причине предъявление требования о признании недействительными торгов означает также предъявление требования о признании недействительной сделки, заключенной по результатам торгов.

В связи с этим требование арбитражного управляющего и любого другого заинтересованного лица о признании недействительными торгов по продаже имущества должника после введения в отношении должника процедуры наблюдения и вплоть до завершения дела о банкротстве подлежит предъявлению в рамках дела о банкротстве по правилам главы III.1 Закона о банкротстве.

В соответствии с пунктом 1 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов.

Торги могут быть признаны недействительными в случае, если: кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах; на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена; продажа была произведена ранее указанного в извещении срока;

были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи;

были допущены иные нарушения правил, установленных законом.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 71 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 50 от 17.11.15 "О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства", приведенный в пункте 1 статьи 449 ГК РФ перечень оснований для признания публичных торгов недействительными не является исчерпывающим. Такими основаниями могут быть, в частности, публикация информации о проведении публичных торгов в ненадлежащем периодическом издании (с учетом объема тиража, территории распространения, доступности издания); нарушение сроков публикации и полноты информации о времени, месте и форме публичных торгов, их предмете, о существующих обременениях продаваемого имущества и порядке проведения публичных торгов, в том числе об оформлении участия в них, определении лица, выигравшего публичные торги, а также сведений о начальной цене (пункт 2 статьи 448 ГК РФ); необоснованное недопущение к участию в публичных торгах; продолжение публичных торгов, несмотря на поступившее от судебного пристава-исполнителя сообщение о прекращении обращения взыскания на имущество.

Нарушения, допущенные организатором публичных торгов, признаются существенными, если с учетом конкретных обстоятельств дела судом будет установлено, что они повлияли на результаты публичных торгов (в частности, на формирование стоимости реализованного имущества и на определение победителя торгов) и привели к ущемлению прав и законных интересов истца.

Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Информационном письме Президиума N 101 от 22.12.05 "Обзор практики разрешения арбитражными судами дел, связанных с признанием недействительными публичных торгов, проводимых в рамках исполнительного производства", при рассмотрении иска о признании публичных торгов недействительными суд должен оценить, являются ли нарушения, на которые ссылается истец, существенными и повлияли ли они на результат торгов. В случае, если допущенное нарушение являлось незначительным и не оказало влияния на результат торгов, отсутствуют основания для удовлетворения требований истца, ссылавшегося только на формальные нарушения. Кроме того, лицо, обращающееся с требованием о признании торгов недействительными, должно доказать наличие защищаемого права или интереса с использованием мер, предусмотренных гражданским законодательством.

Исходя из системного анализа положений статей 4 и 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с учетом разъяснений, содержащихся в указанном Информационном письме, лицо, обращающееся в суд с требованием о признании торгов недействительными, должно доказать, что при проведении торгов допущены нарушения закона, проведенные торги повлекли нарушение его права, наличие причинно-следственной связи между допущенными нарушениями и возникшим нарушением прав, которые будут восстановлены в случае признания торгов недействительными и применения последствий недействительности заключенной на таких торгах сделки.

Как указывалось выше, по результатам проведенных 30.06.22 торгов по продаже имущества ООО «Лесные поляны» ФИО4 была реализована двухкомнатная квартира № 6 общей площадью 65,8 кв.м., расположенная на 1 этаже в общежитии № 91, по адресу: пос. Ершовское, д. Иваньево, оздоровительный комплекс Лесные поляны, с кадастровым номером 50:20:0080220:987, площадью по данным ЕГРН 39,6 кв.м.

Из материалов дела следует, что указанное здание принадлежало ОАО «Дукс» и ВСО МВД РФ на праве совместной собственности (т. 1, л.д. 31). Впоследствии оно было внесено в уставный капитал ООО «Лесные Поляны». 

Общежитие было введено в эксплуатацию в 1996 году и строилось за счет государственных средств, а не за счет средств должника, и, следовательно, принадлежит к государственному жилищному фонду. 

Данный факт подтверждается также тем, что несколько квартир в общежитии были приватизированы. Так, решением Одинцовского городского суда Московской области от 29 августа 2018 года по гражданскому делу № 2-5772/2018 за ФИО7 признано право собственности в порядке приватизации на жилое помещение, расположенное по адресу: 

<

...> (т. 1, л.д. 89-91).

Постановлением администрации Одинцовского муниципального района Московской области № 1369 от 28.03.17  общежитию с кадастровым номером 50:20:0080422:451 был присвоен адрес: Российская Федерация, Московская область, Одинцовский район, сельское поселение Ершовское, 

<

...> (т. 1, л.д. 32).

В настоящее время в ЕГРН в отношении здания, в котором расположена спорная квартира, имеются две актуальные записи с разными кадастровыми номерами: 

50:20:0080422:451 - нежилое здание Общежитие 3 этажа надземные, 1 этаж подземный, площадь 1 529,1 кв.м., адрес: Московская области, Одинцовский район, дер. Иваньево, оздоровительный комплекс "Лесные Поляны",

50:20:0080220:850 - Многоквартирный дом Общежитие № 91 3 этажа, площадь 1 345,1 кв.м., адрес: Московская области, Одинцовский район, сельское поселение, дер. Иваньево, оздоровительный комплекс «Лесные Поляны».

В доме имеются присвоенные кадастровые номера на 24 помещения.

ФИО5 проживает в спорной квартире на основании договора бессрочного найма жилого помещения от 25.02.16 и иного жилого помещения в пользовании или собственности не имеет (т. 1, л.д. 69).

Попытки приватизировать квартиру положительного результата не принесли. 

В соответствии со статьей 19 Жилищного кодекса Российской Федерации муниципальный жилищный фонд (совокупность жилых и нежилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальным образованиям) относится к одному из видов жилищного фонда. 

Согласно пункту 3 указанной статьи в зависимости от целей использования жилищный фонд подразделяется, в том числе, на жилищный фонд социального использования - совокупность предоставляемых гражданам по договорам социального найма жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов и специализированный жилищный фонд - совокупность предназначенных для проживания отдельных категорий граждан и предоставляемых по правилам раздела IV настоящего Кодекса жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов. 

В соответствии со статьей 92 Жилищного кодекса Российской Федерации к жилым помещениям специализированного жилищного фонда относятся, в том числе, жилые помещения в общежитиях. 

Согласно абзацу первому статьи 11 Закона Российской Федерации № 1541-1 от 04.07.91 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» каждый гражданин имеет право на приобретение в собственность бесплатно, в порядке приватизации, жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования один раз. 

В силу статьи 2 Закона «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» граждане Российской Федерации, имеющие право пользования жилыми помещениями государственного или муниципального жилищного фонда на условиях социального найма, вправе приобрести их на условиях, предусмотренных настоящим Законом, иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, в общую собственность либо в собственность одного лица, в том числе несовершеннолетнего, с согласия всех имеющих право на приватизацию данных жилых помещений совершеннолетних лиц и несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет. 

Таким образом, одним из условий реализации права гражданина на передачу ему в собственность жилого помещения, является его проживание в жилом помещении государственного или муниципального фонда на условиях социального найма. 

Указом Президента Российской Федерации № 370 от 26.03.03 установлено, что при приватизации предприятий, находящихся в федеральной (государственной) собственности, в состав приватизационного имущества не могут быть включены объекты жилищного фонда. Указанные объекты, являясь федеральной (государственной) собственностью, должны находиться в ведении администрации по месту расположения объекта. 

В соответствии со статьей 7 Федерального закона № 189 от 29.12.04 «О введении в действие жилищного кодекса Российской Федерации» к отношениям по пользованию жилыми помещениями, которые находились в зданиях, принадлежавших государственным или муниципальным предприятиям либо государственным или муниципальным учреждениям, и использовались в качестве общежитий или служебных жилых помещений, и переданы в ведение органов местного самоуправления, вне зависимости от даты передачи этих жилых помещений и от даты их предоставления гражданам на законных основаниях применяются нормы Жилищного кодекса Российской Федерации о договоре социального найма. 

Следовательно, общежития, которые принадлежали государственным или муниципальным учреждениям и были переданы в ведение органов местного самоуправления, утрачивают статус общежитий, и в силу закона к ним применяется правовой режим, установленный для жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма. 

Из содержания указанных норм в их взаимосвязи следует, что включение объектов жилищного фонда, к которым относятся общежития, в состав приватизируемого имущества государственных и муниципальных предприятий не допускалось. Такие объекты подлежали передаче в муниципальную собственность. 

При этом отказ органа местного самоуправления в принятии жилищного фонда в муниципальную собственность, а также отсутствие решения об исключении соответствующего здания из специализированного жилищного фонда не могли препятствовать осуществлению гражданами прав нанимателей жилых помещений по договорам социального найма, в том числе права на приватизацию жилья, поскольку их реализация не могла быть поставлена в зависимость от оформления органом местного самоуправления указанных документов. 

Согласно разъяснениям пункта 43 постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации № 14 от 02.07.09 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», судам следует учитывать, что статьей 13 Вводного закона предусмотрены дополнительные гарантии для граждан, проживающих в служебных жилых помещениях и жилых помещениях в общежитиях, предоставленных им до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации. В соответствии с названной статьей указанные граждане, состоящие на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма (часть 1 статьи 51 ЖК РФ), или имеющие право состоять на данном учете (часть 2 статьи 52 ЖК РФ), не могут быть выселены из служебных жилых помещений и жилых помещений в общежитиях без предоставления других жилых помещений, если их выселение не допускалось законом до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации. Категории граждан, выселяемых из служебных жилых помещений и общежитий с предоставлением другого жилого помещения, были определены статьями 108 и 110 ЖК РСФСР.

Из правовой позиции, изложенной в пункте 3 постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации № 8 от 24.08.93 «О некоторых вопросах применения судами закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», следует, что гражданину не может быть отказано в приватизации жилого помещения в домах предприятий и учреждений в том случае, если изменение формы собственности или ликвидация предприятий и учреждений имели место до вступления в законную силу статьи 18 указанного Закона, поскольку действовавшее до этого времени законодательство, регулировавшее условия и порядок изменения формы собственности государственных и муниципальных предприятий и учреждений, не касалось вопросов приватизации жилищного фонда, не были установлены условия, которые лишали бы гражданина в указанных случаях права на получение в собственность занимаемого жилого помещения. 

В данном случае суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что правовых оснований для продажи на торгах спорного объекта недвижимости в рамках банкротства должника не имелось, поскольку вопрос о судьбе помещений, расположенных в здании, должен был решаться судами так, как если бы общество надлежащим образом исполнило обязательства по соглашению № 19/10 от 19.10.12.

В этом случае бывшее общежитие стало бы отвечать требованиям, предъявляемым к жилищному фонду социального использования (п. 1 ч. 3 ст. 19 ЖК РФ), который не включается в конкурсную массу и не подлежит реализации на торгах в силу абзаца второго пункта 5 статьи 132 Закона о банкротстве. 

По мнению апелляционного суда, владение жилым помещением выступает, прежде всего, формой реализации гражданами своего интереса в обеспечении личной потребности в жилище. Сам по себе факт возникновения на стороне ООО «Лесные поляны» имущественного кризиса и возбуждение, в связи с этим дела о его несостоятельности, с учетом положений статьи 40 Конституции Российской Федерации, не является обстоятельством, влияющим на возможности удовлетворения этой личной потребности. 

Данный факт не может и не должен приводить к снижению уровня правовых гарантий граждан, длительное время проживающих в жилых помещениях, имеющих разумные ожидания относительно того, что здание в итоге поступит в муниципальную собственность и их отношения трансформируются в отношения социального найма с правом приватизации помещений в соответствии с Законом Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации».

На основании изложенного суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что реализация спорной квартиры с торгов в деле о банкротстве ООО «Лесные поляны» нарушила права ФИО5 и ее несовершеннолетней дочери, в связи с чем правомерно признал недействительными результаты проведенных торгов.

Данный вывод соответствует правовой позиции, Арбитражного суда Московского округа, изложенной в постановлении от 05 апреля 2024 года по настоящему делу.

В силу пункта 2 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 настоящего Кодекса.

Поскольку торги, на основании которых конкурсным управляющим ООО «Лесные поляны» с ФИО4 был заключен договор купли-продажи от 11.08.22, признаны недействительными, данный договор также правомерно был признан судом первой инстанции недействительной сделкой.

Доводов, опровергающих выводы суда первой инстанции по существу, апелляционная жалоба не содержит.

При изложенных обстоятельствах апелляционный суд не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта, в связи с чем апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 части 4 статьи 272, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Определение Арбитражного суда Московской области от 10 сентября 2024 года по делу № А41-85213/16 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Московского округа через Арбитражный суд Московской области в месячный срок со дня его принятия.

Председательствующий

Н.Н. Катькина

Судьи:

М.В. Досова

Д.С. Семикин