АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВЛАДИМИРСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело №А11-8214/2021

02 марта 2022 года

г. Владимир

 

Резолютивная часть решения объявлена

22 февраля 2022 года.                                                             

Решение в полном объеме изготовлено

  02 марта 2022 года.                                                             

 

Арбитражный суд Владимирской области в составе судьи Евсеевой Н.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,  рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Гала» (600020, 

<

...>, этаж 4, офис 415, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к администрации муниципального образования город Гусь-Хрустальный Владимирской области (601501, 

<

...>, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) об обязании заключить дополнительное соглашение к договору аренды, 

при участии в судебном заседании: от истца – представителя ФИО2 по доверенности от 31.08.2019 сроком действия три года (представлен диплом о высшем юридическом образовании; от ответчика – представитель не явился, извещён надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в том числе публично путем размещения информации на сайте суда, установил следующее.

Общество с ограниченной ответственностью «Гала» (далее – ООО «Гала», истец) обратилось в Арбитражный суд Владимирской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодека Российской Федерации 08.02.2022, к администрации муниципального образования город Гусь-Хрустальный Владимирской области (далее – администрация МО г. Гусь-Хрустальный, ответчик) об изменении договора аренды имущества, находящегося в муниципальной собственности города Гусь-Хрустальный от 12.05.2017,  путем утверждения дополнительного соглашения к договору аренды в следующей редакции:

ДОПОЛНИТЕЛЬНОЕ СОГЛАШЕНИЕ 

К договору аренды № 22 от 12.05.2017г. аренды имущества, находящегося в муниципальной собственности города Гусь-Хрустальный

 

Владимирская область, г. Гусь-Хрустальный«10» февраля 2021 года

Администрация муниципального образования город Гусь-Хрустальный Владимирской области, действующая от имени муниципального образования город Гусь-Хрустальный, именуемая в дальнейшем «Арендодатель», в лице главы муниципального образования город Гусь-Хрустальный Владимирской области ФИО3, действующего на основании Устава города,  с одной стороны, и

ООО «ГАЛА», в лице генерального директора ФИО4, действующего на основании Устава, именуемое в дальнейшем  «Арендатор», с другой стороны,

далее совместно именуемые «Стороны» заключили настоящее дополнительное соглашение к Договору аренды имущества, находящегося в муниципальной собственности город Гусь-Хрустальный № 22 от 12.05.2017 (далее - Договор) о нижеследующем:

Стороны договорились дополнить договор пунктом 2.2.5 следующего содержания:

«Арендатор освобождается об обязанности оплачивать арендные платежи в размере 50% от ежемесячной суммы арендной платы за период с 27.03.2020г. по 26.06.2020г.».

Сумма НДС по арендной плате исчисляется и оплачивается Арендатором самостоятельно.

Условия настоящего дополнительного соглашения применяются к правоотношениям сторон в период с 27.03.2020г. по 26.06.2020г. Остальные условия Договора остаются неизменными.

Настоящее дополнительное соглашение составлено в 3 (трех) подлинных экземплярах, обладающих одинаковой юридической силой, по одному для каждой из Сторон, один для регистрирующего органа. Оплата за регистрацию дополнительного соглашения осуществляется Арендодателем.

АРЕНДОДАТЕЛЬ:

АРЕНДАТОР:

Муниципальное образование 

город Гусь-Хрустальный Владимирской области   

ОКПО 04023951, ОГРН 

<

***>,

ИНН 

<

***> КПП 330401001

601501 г.Гусь-Хрустальный Владимирской области ул.Калинина д.1

Р/с: 

<

***> в : Отделение ВладимирБИК: 041708001

Тел. 

<

***>, 24240

Общество с ограниченной ответственностью «ГАЛА»

ОГРН 

<

***>,

ИНН 

<

***> КПП 332701001

600022, г.Владимир,  Владимирская область, 

ул. Северная, д.2 а/я 31

р/с 

<

***> к/с 30101810900000000521 ПАО МОСОБЛБАНКБИК: 044525521

Глава города 

 ________________ ФИО3

Генеральный директор 

______________________ ФИО4

 

Исковые требования заявлены на основании статей 451, 611, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 4 статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 №98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций».

Ответчик в письменных отзывах на исковое заявление просил в удовлетворении исковых требований отказать. Отметил, что администрация МО г. Гусь-Хрустальный от заключения дополнительного соглашения об уменьшении арендной платы не уклонялась. Указал, что решения Совета народных депутатов муниципального образования город Гусь-Хрустальный (далее – Совет народных депутатов), предусматривающие меры поддержки арендаторов муниципального имущества на период действия режима повышенной готовности, а именно: применение понижающих коэффициентов к размеру арендной платы, до настоящего момента не приняты, в связи с чем в отсутствие данных решений у администрации отсутствуют правовые основания для уменьшения и освобождения арендаторов,  от внесения арендной платы путём заключения дополнительных соглашений. Пояснил, что подготовленный ответчиком проект решения об установлении коэффициента 0,5 к размеру арендной платы  не утвержден. 

Представитель истца в судебном заседании 08.02.2022 уточнил исковые требования, представил доказательства направления заявления ответчику.

В соответствии с частью 1 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнение исковых требований судом принято, так как оно не противоречит закону и не нарушает права и законные интересы других лиц. Дело рассматривается по уточненным требованиям.

В порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании 08.02.2022 объявлялся перерыв до 15.02.2022, в судебном заседании 15.02.2022 – до 22.02.2022.

Ходатайством от 17.02.2022 ответчик просил рассмотреть дело в его отсутствие с учетом позиции, изложенной в отзывах. 

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие ответчика, надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного разбирательства в порядке статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, по имеющимся в деле доказательствам.

Изучив материалы дела, арбитражный суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, 12.05.2017 между муниципальным образованием г. Гусь-Хрустальный (арендодатель) и ООО «Гала» (арендатор) заключен договор аренды имущества, находящегося в муниципальной собственности города Гусь-Хрустального, №22, по условиям пункта 1.1  которого  арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во временное владение и пользование нежилое помещение, расположенное по адресу: Владимирская область, 

<

...>, общей площадью 1186,7 кв.м, целевое назначение – нежилое (далее именуемое  имущество).

Срок действия договора составляет 20 лет с даты подписания настоящего договора (пункт 1.5 договора).

По акту приема-передачи от 01.06.2017 нежилое помещение передано арендатору.

В соответствии с пунктом 2.1 договора согласно протоколу аукциона арендная плата за пользование имуществом устанавливается в размере 857 522 руб. в год (в том числе НДС). 

Согласно пункту 2.2 договора оплата арендной платы осуществляется арендатором безналичными средствами в бюджет города Гусь-Хрустальный Владимирской области ежемесячно не позднее 10 числа текущего месяца в сумме 60 559,47 руб. (без учета НДС) на расчетный счет Управления Федерального Казначейства по Владимирской области: р/с- 

<

***>, ИНН – 

<

***>, КПП – 330401001, отделение Владимир, БИК – 041708001, ОКТМО – 17720000, КБК –70311105034040000120. Сумма НДС по арендной плате исчисляется и уплачивается арендатором самостоятельно в размерах и сроки, установленные действующим законодательством.

Как указывает истец, в арендованном помещении расположен фитнес-центр «Сильные люди», начиная с апреля 2020 года по 26.06.2020 фитнес-центр был закрыт в связи с веденными ограничительными мерами из-за распространения новой коронавирусной инфекции.

Письмом от 26.03.2020 арендатор уведомил арендодателя о прекращении оплаты арендной платы по договору с 27.03.2020 в виду того, что с 27.03.2020 фитнес-центр функционировать не будет в связи с  вынесением Главным государственным санитарным врачом по Владимирской области постановления от 25.03.2020 №1777 «О введении ограничительных мероприятий».

Письмом от 17.08.2020 арендатор обратился к арендодателю с просьбой установить за каждый месяц полного простоя арендную плату в размере 0 рублей за: апрель 2020 года, май 2020 года, и до 26 июня 2020 года, в целях поддержки бизнеса в период соблюдения соответствующих мер в режиме повышенной готовности согласно Указу Губернатора Владимирской области от 17.03.2020 №38, установить арендную плату в размере 50% от установленного ежемесячного платежа на срок с 27.06.2020 до 26.06.2021.

Письмом от 21.09.2020 арендатор повторно обратился к арендодателю с просьбой уменьшить размер арендной платы.

В ответах от 16.09.2020 №5940/08-03, от 25.05.2021 №0-1208/01-29 администрация МО г. Гусь-Хрустальный сообщила обществу, что на территории муниципального образования город Гусь-Хрустальный до настоящего момента  Советом народных депутатов не приняты решения, предусматривающие меры поддержки арендаторов муниципального имущества на период действия режима повышенной готовности, а именно: применение понижающих коэффициентов к размеру арендной платы.

Претензией от 29.07.2021 арендатор обратился к арендодателю с требованием о внесении изменений в договор аренды от 12.05.2017 №22.

Поскольку договоренность относительно внесения изменений в договор аренды сторонами не была достигнута, ООО «Гала» обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Исследовав и оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные доказательства, арбитражный суд приходит к следующим выводам.

В соответствии со статьями 450 и 451 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение договора по требованию одной из сторон в судебном порядке возможно при существенном нарушении договора другой стороной, в иных случаях, предусмотренных законом или договором, либо в связи с существенным изменением обстоятельств при наличии одновременно нескольких условий.

Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным кодексом, другими законами или договором.

Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Частью 3 статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 №98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» (далее – Закон №98-ФЗ) предусмотрено, что арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года №68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

Как разъяснено в Обзоре по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) №2, утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 30.04.2020 (ответ на вопрос 5), право арендатора требовать уменьшения арендной платы за период 2020 год связано с невозможностью использования имущества по причине принятия органом государственной власти субъекта Российской Федерации решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

При этом арендная плата подлежит уменьшению с момента, когда наступила указанная невозможность использования имущества по изначально согласованному назначению независимо от даты заключения дополнительного соглашения об уменьшении размера арендной платы либо даты вступления в законную силу решения суда о понуждении арендодателя к изменению договора аренды в части уменьшения арендной платы.

Кроме того, арендатор вправе в качестве возражения на иск о взыскании арендной платы указать на то, что арендодатель необоснованно уклонялся от заключения дополнительного соглашения об уменьшении арендной платы. В таком случае арендная плата подлежит взысканию в размере, определяемом с учетом требований части 3 статьи 19 Закона №98-ФЗ, например, размер сниженной арендной платы может определяться с учетом размера, на который обычно снижается арендная плата в сложившейся ситуации.

Из указанных выше положений и разъяснений следует, что арендатор недвижимого имущества, утративший возможность использовать арендованное имущество по назначению, вправе требовать уменьшения размера арендной платы, в том числе путем внесения изменений в договор. Арендодатель, отказавший в уменьшении арендной платы в отсутствие на то обоснований, может быть понужден судом к уменьшению размера арендной платы. 

Постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 №434 утвержден Перечень отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, в который включена физкультурно-оздоровительная деятельность и спорт (деятельность в области спорта, отдыха и развлечений, код ОКВЭД 93).

По сведениям Единого государственного реестра юридических лиц основным видом деятельности ООО «Гала» является деятельность спортивных объектов (ОКВЭД 93.11), дополнительным видом деятельности –  деятельность фитнес-центров (ОКВЭД 93.13), следовательно, на арендатора распространяются  указанные выше положения действующего законодательства об уменьшении арендной платы.

Весной 2020 года на территории Российской Федерации в соответствии с Федеральным законом от 21 декабря 1994 года №68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» введены правовые режимы, предусматривающие определенные запреты и ограничения для граждан и организаций, устанавливающие обязательные для исполнения гражданами и организациями правила поведения при введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации.

Указом Губернатора Владимирской области от 17.03.2020 №38 в целях недопущения распространения во Владимирской области новой коронавирусной инфекции (2019-nCoV), в соответствии с подпунктом «б» пункта 6 статьи 4.1 Федерального закона №68-ФЗ на территории Владимирской области введен режим повышенной готовности. Указом Губернатора Владимирской области от 26.03.2020 №51 «О внесении изменений в Указ Губернатора области от 17.03.2020 N 38» пункт 5 Указа №38 изложен в следующей редакции: запретить до снятия режима повышенной готовности на территории Владимирской области функционирование для посетителей фитнес-центров, плавательных бассейнов, организаций досуга граждан (в том числе ночных клубов, дискотек, кинотеатров, кинозалов, детских игровых комнат, детских развлекательных центров) (пункт 5.3). Указом Губернатора Владимирской области от 12.05.2020 №127 «О приостановлении деятельности организаций и индивидуальных предпринимателей» на территории области приостановлена деятельность организаций, осуществляющих деятельность в области спорта (ОКВЭД 93). Постановлением Главного государственного санитарного врача по Владимирской области от 25.03.2020 №1777 «О введении ограничительных мероприятий» постановлено руководителям бассейнов, фитнес-центров и других объектов физической культуры и спорта Владимирской области вне зависимости от ведомственной принадлежности и организационно-правовой формы: прекратить допуск посетителей в бассейны, фитнес-центры и другие объекты физической культуры и спорта Владимирской области с 27.03.2020 до особого распоряжения (пункты 2, 2.1).

Указом Губернатора Владимирской области от 26.06.2020 №179 «О внесении изменений в Указ Губернатора области от 12.05.2020 №127» деятельность фитнес-центров возобновлена. Постановлением Главного государственного санитарного врача по Владимирской области от 24.06.2020 №7309 «О внесении изменений в постановление Главного государственного санитарного врача по Владимирской области от 25.03.2020 №1778» с 27 июня 2020 года запрет на посещение гражданами учреждений физической культуры и спорта, в том числе фитнес-клубов, снят.

Судом установлено, что в арендованном истцом помещении по адресу: 

<

...>, расположен фитнес-центр «Сильные люди».

Как указывает истец, в период с 27.03.2020 по 26.06.2020 арендуемое помещение по назначению (для организации фитнес-центра) не использовалось в связи с отсутствием такой возможности.

В качестве доказательств невозможности использования помещения в спорный период времени истцом в материалы дела представлены: приказ ООО «Гала» от 26.03.2020 «О прекращении допуска посетителей в фитнес-центр», таблица «Динамика доходов ООО «Гала»» в 2019, 2020 гг., сравнительные данные по оплате истцом за коммунальные услуги в 2020 г., налоговая декларация. 

Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства, суд приходит к выводу о том, что в спорный период времени истец не мог пользоваться арендованным помещением в целях осуществления коммерческой деятельности, что ответчиком не оспаривается. 

Из материалов дела следует, что ООО «Гала» обращалось к администрации МО г. Гусь-Хрустальный по вопросам освобождения от уплаты арендной платы, уменьшения арендной платы, кроме того, истец, уточняя исковые требования, направлял в адрес ответчика мировое соглашение, проект дополнительного соглашения. Из представленной в материалы дела переписки сторон, преследуемый ООО «Гала» материально-правовой интерес (изменение размера арендной платы в период ограничительных мер) очевиден. 

В письмах и отзывах на исковое заявление ответчик указал на невозможность снижения арендной платы в связи с непринятием Советом народных депутатов соответствующих решений.

Требование об урегулировании разногласий при внесении изменений в договор должно быть рассмотрено и разрешено судом путем урегулирования разногласий по спорным условиям с изложением в судебном акте редакции таких условий (статья 173 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В соответствии с правовой позицией, изложенной в определениях Верховного суда Российской Федерации №305-ЭС16-16501 от 13.04.2017 и №305-ЭС17-6961 от 23.10.2017, суд не может отказать истцу в иске в том случае, когда предложенные им редакции условий не соответствуют требованиям действующего законодательства. В этом случае при урегулировании спорного условия суд исходит из императивной либо диспозитивной нормы законодательства, регулирующего правоотношения сторон (статьи 421 и 422 ГК РФ).

Поскольку вышеприведенные положения законодательства и обстоятельства дела свидетельствуют о том, что истец имеет право на уменьшение размера ежемесячной арендной платы за период с 27.03.2020 по 26.06.2020, суд приходит к выводу о правомерности предъявленных исковых требований.

Вопреки положениям статьи  65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арендодателем не представлены доказательства того, что арендатор в действительности не пострадал в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, и его требования являются проявлением заведомо недобросовестного поведения (ответ на вопрос 4 Обзора по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) N 2, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 30.04.2020).

Если арендодатель необоснованно уклонялся от заключения дополнительного соглашения об уменьшении арендной платы, размер сниженной арендной платы может определяться с учетом размера, на который обычно снижается арендная плата в сложившейся ситуации (ответ на вопрос 5 в Обзоре от 30.04.2020).

В обоснование размера уменьшения арендной платы истец представил в материалы дела выдержки с сайтов интернет-агентств Банки. ру и ТАСС, судебную практику. 

Кроме того, при определении размера, на который подлежит снижению арендная плата в сложившейся ситуации, суд принимает во внимание, что Указом Губернатора Владимирской области от 27.03.2020 №54 на период введения режима повышенной готовности по договорам аренды государственного имущества Владимирской области, расположенного на территории области, установлен коэффициент 0,5 к размеру арендной платы, рассчитанной в соответствии с действующими нормативными правовыми актами области.

Учитывая, что в условиях распространения коронавирусной инфекции пострадавшими являются и арендатор, и арендодатель (по не зависящим от них причинам), которые лишились того уровня доходов, на получение которого рассчитывали, суд считает обоснованным уменьшение арендной платы за период с 27.03.2020 по 26.06.2020 на 50%.

Такое снижение в полной мере соответствует принципам справедливости, равенства и соблюдения баланса прав и законных интересов сторон.

Доводы ответчика о непринятии Советом народных депутатов решения об установлении понижающего коэффициента к размеру арендной платы на период введения режима повышенной готовности, не могут являться основанием для отказа истцу в удовлетворении заявленных требований.

Таким образом, принимая во внимание предусмотренные Законом №98-ФЗ меры поддержки бизнеса, фактические обстоятельства дела, основной вид деятельности истца, целевое использование предоставленного в аренду помещения, учитывая необходимость соблюдения баланса интересов сторон и макроэкономических последствий, принимая во внимание действовавшие ограничения в отношении хозяйственной деятельности истца, суд удовлетворяет исковые требования в полном объеме. Таким образом, в сложившейся ситуации арендная плата за период с 27.03.2020 по 26.06.2020 подлежит уменьшению на 50%, дополнительное соглашение подлежит заключению сторонами на условиях, предложенных арендатором.

В соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы истца по уплате государственной пошлины подлежат взысканию с ответчика.

Руководствуясь статьями 167-170, 176, 180 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

Р Е Ш И Л:

обязать администрацию муниципального образования город Гусь-Хрустальный Владимирской области в течение 10 дней с момента вступления в законную силу решения суда заключить с обществом с ограниченной ответственностью «Гала»  дополнительное соглашение к договору аренды имущества, находящегося в муниципальной собственности города Гусь-Хрустальный,  от 12.05.2017 №22, на следующих условиях:

«1.Стороны договорились дополнить договор пунктом 2.2.5 следующего содержания: «Арендатор освобождается от  обязанности оплачивать арендные платежи в размере 50% от ежемесячной суммы арендной платы за период с 27.03.2020 по 26.06.2020».

2. Сумма НДС по арендной плате исчисляется и оплачивается арендатором самостоятельно.

3. Условия настоящего дополнительного соглашения применяются к правоотношениям сторон в период с 27.03.2020 по 26.06.2020. Остальные условия договора остаются неизменными.

4. Настоящее дополнительное соглашение составлено в 3 (трех) подлинных экземплярах, обладающих одинаковой юридической силой, по одному для каждой из сторон, один для регистрирующего органа. Оплата за регистрацию дополнительного соглашения осуществляется арендодателем.».

Взыскать с администрации муниципального образования город Гусь-Хрустальный Владимирской области в пользу общества с ограниченной ответственностью «Гала»  расходы по уплате государственной пошлины в сумме 6000 руб.

Выдача исполнительного листа осуществляется после вступления решения в законную силу по правилам статьи 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд (г. Владимир) через Арбитражный суд Владимирской области в течение месяца с момента принятия решения. 

В таком же порядке решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа (г. Нижний Новгород) в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого судебного акта, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы. 

 

Судья                                                                        Н.В. Евсеева