ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

                           

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело № А64-6739/2016

город Воронеж

04» июля 2019 года

Резолютивная часть постановления объявлена 27 июня 2019 года

Постановление в полном объеме изготовлено  04 июля 2019 года

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи                   Ушаковой И.В., 

судей         Кораблевой Г.Н.,

         ФИО1,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО2,

при участии:                      

от индивидуального предпринимателя ФИО3: ФИО4, представителя по доверенности № 68 АА 0846921 от 02.12.2016, сроком на три года;

от Администрации Тамбовского района Тамбовской области: ФИО5, представителя по доверенности от 01.02.2019;

от Управления Федеральной антимонопольной службы по Тамбовской области: ФИО6, представителя по доверенности № 1-Д от 14.01.2019;

от Администрации Донского сельсовета Тамбовского района Тамбовской области: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;

от Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Тамбовской области: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;

от общества с ограниченной ответственностью «Колизей»: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;

от Управления по охране окружающей среды и природопользованию Тамбовской области: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы Управления Федеральной антимонопольной службы по Тамбовской области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), Администрации Тамбовского района Тамбовской области на решение Арбитражного суда Тамбовской области от 28.01.2019 по делу № А64-6739/2016 (судья Попов Ю.В.) по иску индивидуального предпринимателя ФИО3 (ОГРНИП 314682926700015, ИНН 

<

***>) к Администрации Тамбовского района Тамбовской области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) о расторжении договора и об обязании заключить договоры аренды,

третьи лица: Администрация Донского сельсовета Тамбовского района Тамбовской области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), Управление Федеральной антимонопольной службы по Тамбовской области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Тамбовской области  (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), общество с ограниченной ответственностью «Колизей» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), Управление по охране окружающей среды и природопользованию Тамбовской области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>),

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель ФИО3 (далее - ИП ФИО3, истец) обратился в Арбитражный суд Тамбовской области с иском к Администрации Тамбовского района Тамбовской области (далее - Администрация Тамбовского района, ответчик) об обязании заключить договоры аренды на прежних условиях в отношении образованных в границах земельного участка с кадастровым номером 68:20:3636001:1 169 земельных участков с кадастровыми номерами с 68:20:3636001:2 по 68:20:3636001:170.

Решением Арбитражного суда Тамбовской области от 01.08.2017, оставленным без изменения постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.01.2018 администрация Тамбовского района Тамбовской области обязана в течение месяца с момента вступления решения в законную силу заключить с ИП ФИО3 договоры аренды на прежних условиях в отношении образованных в границах земельного участка с кадастровым номером 68:20:3636001:1 169 земельных участков с кадастровыми номерами с 68:20:3636001:2 по 68:20:3636001:170. 

Постановлением Арбитражного суда Центрального округа от 14.06.2018 решение Арбитражного суда Тамбовской области от 01.08.2017 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.01.2018 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Тамбовской области. 

В своём постановлении Арбитражный суд Центрального округа указал, что, применяя положения частей 5, 9 статьи 22 Земельного кодекса РФ, судами не оценены возражения третьего лица с учётом положений статьи 30.1 Земельного кодекса РФ, в действующей в редакции на дату заключения договора аренды и договора передачи прав и обязанностей по договору аренды. 

Также судебная коллегия кассационного суда указала на то, что в принятом судом решении обязательные для сторон условия договора не приведены.

По результатам нового рассмотрения заявленного иска решением Арбитражного суда Тамбовской области от 28.01.2019 исковые требования ИП ФИО3 были удовлетворены.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, были привлечены: Администрация Донского сельсовета Тамбовского района Тамбовской области, Управление Федеральной антимонопольной службы по Тамбовской области, Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Тамбовской области, общество с ограниченной ответственностью «Колизей», Управление по охране окружающей среды и природопользованию Тамбовской области.

Не согласившись с указанным решением, УФАС по Тамбовской области, Администрация Тамбовского района Тамбовской области обратились в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционными жалобами, в которых просят решение отменить и принять по делу новый судебный акт.

В настоящее судебное заседание апелляционной инстанции представители Администрации Донского сельсовета Тамбовского района Тамбовской области, Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Тамбовской области и общества с ограниченной ответственностью «Колизей» не явились.

Учитывая наличие доказательств надлежащего извещения указанных лиц о времени и месте судебного разбирательства, апелляционная жалоба рассматривались в их отсутствие в порядке статей 123, 156, 266 АПК РФ, пункта 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда РФ от 17.02.2011 № 12 «О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 27.07.2010 № 228-ФЗ «О внесении изменений в Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации».

В ходе судебного разбирательства представители УФАС по Тамбовской области,  Администрации Тамбовского района Тамбовской области поддержали доводы апелляционных жалоб.

Представитель  ИП ФИО3 против доводов жалоб возражал, считая решение законным и обоснованным, не подлежащим отмене.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса РФ, исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционных жалоб, заслушав пояснения представителей, обеспечивших явку в судебное заседание, считает необходимым решение суда первой инстанции отменить, исходя из следующего.

Из материалов дела усматривается, что постановлением Администрации Тамбовского района № 150 от 16.01.2014  принято решение о проведении 04.03.2014  торгов в форме аукциона, открытого по составу участников, на право заключения договора аренды земельного участка площадью 200 000 м² с кадастровым номером 68:20:3636001:1, разрешённое использование: под малоэтажную жилую застройку (1-2 этажа).

В материалы дела представлен кадастровый паспорт данного земельного участка.

По результатам проведенного 04.03.2014  аукциона между Администрацией Тамбовского района (арендодатель) и ООО «Колизей» (арендатор) был заключён договор № 67 аренды находящегося в государственной собственности земельного участка (договор № 67), по условиям п.п. 1.1., 2.1. которого арендодатель на основании постановления Администрации Тамбовского района № 957 от 14.03.2014  предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок площадью 200 000 м² из категории земель «земли населённых пунктов» с кадастровым номером 68:20:3636001:1, расположенный по адресу: Тамбовская область, Тамбовский район, разрешённое использование: под малоэтажную жилую застройку (1-2 этажа) на срок с 14.03.2014  по 13.03.2024.

Договор № 67 зарегистрирован в установленном законодательством РФ порядке, данный факт сторонами не отрицается.

В силу пункта 4.3.3. договора № 67 арендатор вправе с письменного согласия арендодателя передать права и обязанности по договору третьему лицу.

Постановлением Администрации Донского сельсовета № 224 от 05.08.2014 были назначены публичные слушания по проекту планировки и межевания территории под размещение коттеджного посёлка на земельном участке с кадастровым номером 68:20:3636001:1.

Постановлением Администрации Донского сельсовета № 223 от 05.08.2014 ООО «Колизей» дано разрешение на подготовку проекта планировки и межевания территории под размещение коттеджного посёлка на земельном участке с кадастровым номером 68:20:3636001:1.

Согласно протоколу публичных слушаний по упомянутому вопросу от 19.08.2014 утверждена документация по планировке и межеванию территории под размещение коттеджного посёлка на земельном участке с кадастровым номером 68:20:3636001:1.

Постановлением Администрации Донского сельсовета № 258 от 08.09.2014 утвержден проект планировки и межевания  территории под малоэтажную застройку.

В соответствии с положениями частями 5, 9 статьи 22 Земельного кодекса РФ  ООО «Колизей» переданы права арендатора по договору № 67 ИП ФИО3, о чём свидетельствует договор № 5-ЕА от 24.09.2014 передачи прав и обязанностей по договору аренды.

Договор № 5-ЕА зарегистрирован в установленном законодательством РФ порядке, данный факт сторонами также не отрицается.

Решением Администрации Донского сельсовета  №135 от 26.12.2016 внесены изменения в правила землепользования и застройки Донского сельсовета Тамбовского района Тамбовской области, утвержденные решением от 22.08.2013 №266, в частности изменены предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции капитального строительства. 

ИП ФИО3 проведено межевание арендованного земельного участка, образованы 169 самостоятельных земельных участков, которые поставлены на государственный кадастровый учёт с кадастровыми номерами с 68:20:3636001:2 по 68:20:3636001:170.

Истец неоднократно обращался к ответчику с просьбой о заключении договоров аренды на вновь образованные земельные участки с кадастровыми номерами с 68:20:3636001:2 по 68:20:3636001:170, на что указывают письма № 8 от 01.07.2015, № 11 от 10.10.2016, № 12 от 18.10.2016.

Согласно письмам Администрации Тамбовского района № зем 8/63 от 05.08.2015  и № 1/10873 от 10.11.2016 заключение договоров аренды на вновь образованные земельные участки не целесообразно.

Отказ ответчика в заключении договоров аренды послужил основанием для обращения истца в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. При этом способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права, обеспечение законности (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса РФ).

В силу пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора, понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена названным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Если сторона, для которой в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор (пункт 4 статьи 445 Гражданского кодекса РФ).

Из изложенного следует, что понуждение к заключению договора возможно лишь в случаях, прямо предусмотренных законом или договором.

Материалами дела и представителем истца подтверждено, что предъявленным иском ИП ФИО3 реализует предоставленное ему статьей 11.8 Земельного кодекса РФ  право на заключение договоров аренды в связи с образованием земельных участков из арендуемого им  земельного участка. 

Указанная норма направлена на установление гарантий для арендатора в случае образования земельных участков из арендуемого и обремененного его правами участка, по существу на сохранение права аренды на прежних условиях, а не на их прекращение (определение Верховного Суда Российской Федерации от 17.11.2015 №306-КГ15-8301).

Судами установлен и материалами дела подтвержден факт предоставления ООО «Колизей» на основании договора № 67 аренды находящегося в государственной собственности земельного участка, площадью 200 000 м² из категории земель «земли населённых пунктов» с кадастровым номером 68:20:3636001:1, расположенного по адресу: Тамбовская область, Тамбовский район, разрешённое использование: под малоэтажную жилую застройку.

В соответствии с положениями частями 5, 9 статьи 22 Земельного кодекса РФ  ООО «Колизей» переданы права арендатора по договору № 67 ИП ФИО3, о чём свидетельствует договор № 5-ЕА от 24.09.2014 передачи прав и обязанностей по договору аренды.

ИП ФИО3 проведено межевание арендованного земельного участка, образованы 169 самостоятельных земельных участков, которые поставлены на государственный кадастровый учёт с кадастровыми номерами с 68:20:3636001:2 по 68:20:3636001:170.

Согласно пояснениям, данным представителем истца в ходе рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции,  кадастровый учет изменений объекта недвижимости земельного участка с кадастровым номером 68:20:3636001:1, государственная собственность на который не разграничена, произведен истцом в соответствии с проектом планировки территории под малоэтажную застройку (схемой планировочной организации земельного участка с кадастровым номером 68:20:3636001:1), учитывая, что Правилами землепользования и застройки Донского сельсовета Тамбовского района Тамбовской области установлены предельные размеры земельных участков для индивидуального жилищного строительства.  

Из поступившего в адрес Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда отзыва Управления Росреестра по Тамбовской области следует, что земельные участки с кадастровыми номерами с 68:20:3636001:2 по 68:20:3636001:170  были учтены  в кадастре недвижимости 20.04.2015, на основании заявления о постановке на государственный кадастровый учет объекта недвижимости от 13.04.2015 № 30-2082557 и межевого плана от 10.04.2015, подготовленного кадастровым инженером  ФИО7

Представленный межевой план был подготовлен в связи с выполнением кадастровых работ по образованию 168 земельных участков и одного многоконтурного земельного участка, состоящего из 6 контуров из земельного участка с кадастровым номером 68:20:3636001:1, с видом разрешенного использования под малоэтажную жилую застройку (1-2 эт.). В последующем, сведения об изменении вида разрешенного использования образуемых земельных участков в Единый государственный реестр недвижимости не поступали.

Кроме того, в своем отзыве Управление Росреестра по Тамбовской области пояснило, что согласно части 2 статьи  16, части 1 статьи 20, пункту 2 части  1 статьи 22 Федерального закона РФ от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (в редакции, действующей до 01.01.2017) до 01.01.2017 постановка на государственный кадастровый учет земельных участков осуществлялась на основании соответствующего заявления, представленного любым лицом, и межевого плана. Требования к подготовке межевого плана на момент осуществления кадастрового учета спорных земельных участков были утверждены Приказом Минэкономразвития РФ от 24.11.2008 №412 "Об утверждении формы межевого плана и требований к его подготовке, примерной формы извещения о проведении собрания о согласовании местоположения границ земельных участков" (действующего до 01.01.2017). В соответствии со сведениями, содержащимся в представленном межевом плане, указанный документ был подготовлен в связи с разделом земельного участка с кадастровым номером 68:20:3636001:1 на 169 земельных участков на основании Постановления Администрации Донского сельсовета Тамбовского  района Тамбовской области №258 от 08.09.2014.

Также исходя из письменных пояснений Управления Росреестра по Тамбовской области, Кадастровой палатой при осуществлении постановки на государственный кадастровый учет 169 земельных участков осуществлено только техническое внесение сведений на основании представленных документов. Сведения об указанных объектах недвижимости  в ЕГРН являются «временными».

Администрация, сочла нецелесообразным раздел исходного земельного участка, на что истцу было указано в письмах № зем 8/63 от 05.08.2015  и №1/10873 от 10.11.2016.

В соответствии с пунктом 1 статьи 11.2 Земельного кодекса РФ земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

По смыслу положений Земельного кодекса и Федерального закона от 24.07.2007 №221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (в редакции, действующей на момент подачи заявления) земельный участок считается сформированным, если в отношении него проведен государственный кадастровый учет.

Из указанного следует, что земельный участок признается вещью после его формирования, о чем свидетельствует содержащиеся в государственном кадастре недвижимости установленные законом характеристики земельного участка.

По результатам исследования материалов дела судом апелляционной инстанции установлено, что документы об образовании 169 земельных участков в результате раздела исходного земельного участка с кадастровым номером 68:20:3636001:1 в порядке, установленном статьей 11.3 Земельного кодекса РФ действующей в редакции с 01.03.2015,  в материалы дела не представлены. 

Решение об образовании выше названных земельных участков либо о разделе исходного земельного участка, в материалах дела не имеется. Само по себе внесение сведений в государственный кадастр сведений о земельных участках не подтверждает, что они были образованы на основании решений государственных исполнительных органов в установленном порядке. Постановление Администрации Донского сельсовета Тамбовского  района Тамбовской области №258 от 08.09.2014 таким документом не является.

Следовательно, имеет место нарушение процедуры раздела указанного (исходного) земельного участка.

Более того, суд апелляционной инстанции считает, что в данном случае раздел арендованного земельного участка, по существу направлен на обход состоявшихся торгов, поскольку образуемые земельные участки не были предметом аукциона.  При этом исходит из  следующего.

Особенности предоставления земельных участков для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в спорный период регламентировались статьей 30.1 ЗК РФ, согласно пункту 1 которой такие участки предоставляются в аренду без предварительного согласования места размещения объекта. В силу прямого указания пункта 2 статьи 30.1 ЗК РФ продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах, за исключением перечисленных в нем случаев.

В пункте 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 №73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что в случаях, предусмотренных законом, в том числе статьями 30 - 30.2 Земельного кодекса, договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов. В связи с этим договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожной сделкой (статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, далее - Гражданский кодекс), равно как и соглашение о продлении такого договора.

При решении вопроса о возможности изменения вида разрешенного использования земельного участка по договору аренды стороны связаны установленным порядком предоставления земельных участков для тех или иных целей использования. Предоставление земельного участка площадью 200 000 м² с кадастровым номером 68:20:3636001:1, разрешённое использование: под малоэтажную жилую застройку (1-2 этажа), осуществлялось на торгах, для целей, не связанных с индивидуальным  жилищным строительством.  Исходя из пояснений сторон и совокупной оценки,  имеющихся в деле доказательств,  целями спорного договора аренды №67 являлось комплексное освоение территории для жилищного строительства (коттеджного поселка).

Под термином "комплексное освоение территории" принято понимать системную застройку значительных неосвоенных территорий населенных пунктов кварталами (микрорайонами, поселками), в отличие от точечной застройки земельного участка одним-двумя жилыми домами.

Таким образом, применительно к данному случаю образование (раздел) земельного участка, изменяет права иных заинтересованных лиц в отношении вновь образованных земельных участков и позволяет истцу претендовать на предоставление ему земельных участков в аренду по основаниям, не связанным с наличием спорного договора аренды.

При таких обстоятельствах, вопреки смыслу статьи 11.8 Земельного кодекса РФ, подлежащей применению в ее системной связи с положениями Земельного кодекса РФ, Федерального закона от 26.07.2006 №135-ФЗ "О защите конкуренции"  раздел единого земельного участка площадью 200 000 м² с кадастровым номером 68:20:3636001:1 с последующим предоставлением предпринимателю образованных при разделе земельных участков в аренду для целей индивидуального жилищного строительства по существу направлен на обход установленной процедуры торгов, предусмотренной земельным законодательством, и поставит предпринимателя в более выгодные условия по сравнению с другими хозяйствующими субъектами, которые вправе рассчитывать на получение спорных земельных участков по результатам аукциона для целей жилищного строительства.

Установленные нарушения являются самостоятельным и достаточным основанием для отказа в удовлетворения заявленных требований, поскольку указанные несоответствие в любом случае не дают суду возможность обязать администрацию совершать действия в обход действующего законодательства.

В нарушение статьи 65 АПК РФ истец не представил доказательств того, что он имеет права на такие исключения.

С учетом изложенного, решение Арбитражного суда Тамбовской области от 28.01.2019 следует отменить, в удовлетворении исковых требований ИП ФИО3 отказать.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина за рассмотрение дела  относится на истца.

Руководствуясь статьями 269,  270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда Тамбовской области от 28.01.2019 по делу № А64-6739/2016 отменить, в удовлетворении исковых требований индивидуального предпринимателя ФИО3 (ОГРНИП 314682926700015, ИНН 

<

***>) отказать.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

И.В. Ушакова

Судьи

Г.Н. Кораблева

ФИО1