АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПЕНЗЕНСКОЙ ОБЛАСТИ

Кирова ул., д. 35/39, Пенза г., 440000,

тел.: +78412-52-99-09, факс: +78412-55-36-96, http://www.penza.arbitr.ru/

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

 

РЕШЕНИЕ

г. Пенза                                                                                                         дело № А49-8880/2021 

«04» августа 2022 года

Резолютивная часть решения объявлена 28 июля 2022 года

Полный  текст решения изготовлен 04 августа 2022 года

Арбитражный суд Пензенской области в составе председательствующего судьи Алексиной Г.В., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Скакалиной Е.А., протоколировании с использованием средств аудиозаписи, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

Управления муниципального имущества  

<

...>, Пенза г., Пензенская область, 440000 (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к обществу с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Высотка», ФИО1 ул., д. 80А, этаж 1, офис 16, Пенза г., Пензенская область, 440000 (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

о взыскании 16 834 руб. 90 коп.,

при участии в судебном заседании:

от истца: представитель ФИО2 (доверенность, диплом);

от ответчика: представитель ФИО3 (копия приказа);

установил:

Управление муниципального имущества  города Пензы обратилось в Арбитражный суд Пензенской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Высотка» о взыскании в бюджет муниципального образования город «Пенза» суммы 31 886 руб. 05 коп., в том числе задолженность по договору аренды земельного участка для целей не связанных со строительством № 272/14 от 05.08.2014 г.  в сумме 28 192 руб. 05 коп. за период с апреля 2020 года по март 2021 года, пени в сумме 3 694 руб. 00 коп. за период с 11.04.2020 г. по 15.03.2021 г.

Исковые требования заявлены на основании ст.ст. 309, 310, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации.

Определением суда от 08.09.2021 дело назначено к рассмотрению в порядке упрощенного производства без вызова сторон в соответствии со ст. 228 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ). 

В возражениях на иск ответчик просил в удовлетворении иска отказать.

Определением Арбитражного суда Пензенской области от 29.10.2021 дело назначено к рассмотрению по общим правилам искового производства.

Определением от 26.04.2022 г. судом в  порядке ст. 49 АПК РФ принято уменьшение размера исковых требований. Иск считается заявленным о взыскании суммы 16 834 руб. 90 коп., в том числе задолженность в сумме 15 941 руб. 14 коп. за период с апреля 2020 г. по март 2021 г., пени в сумме 893 руб. 76 коп. за период с 11.04.2020 г. по 15.03.2021 г.

Судебное заседание назначено на 28.07.2022 г.

Представитель истца в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объеме.

Представитель ответчика в судебном заседании просил в иске отказать.

Исследовав материалы дела, заслушав представителей истца и ответчика, арбитражный суд приходит к следующему.

В силу ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. 

Согласно п. 4 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы определяется договором аренды. 

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).  Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Как следует из материалов дела и установлено в судебном заседании, на основании постановления администрации г. Пензы № 490/2 от 05.05.2014 г. между Управлением муниципального имущества администрации города Пензы (арендодатель, в настоящее время – Управление муниципального имущества города Пензы) и ФИО4 (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка для целей, не связанных со строительством № 272/14 от 05.08.2014 г., по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает по акту приема-передачи в пользование на условиях аренды земельные участки с кадастровыми номерами 58:29:1007012:6807 площадью 320 кв. м, 58:29:1007012:6808 площадью 320 кв. м.,58:29:1007012:6809 площадью 320 кв. м., 58:29:1007012:6810 площадью 320 кв, м., 58:29:1007012:6811 площадью 320 кв. м.,58:29:1007012:6812 площадью 390 кв. м., находящиеся по адресу: г. Пенза, в районе ул. Бородина, 1Б, именуемые в дальнейшем участок (т. 1 л.д. 16-22).

Участок предоставляется для размещения автостоянки без права возведения объектов капитального строительства (п. 1.2 договора).

Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 05.08.2014 г. (т. 1 л.д. 23).

Согласно п. 3.3. договора размер арендной платы составляет 3458 руб. 68 коп. в месяц.

В соответствии с п. 3.6 договора арендная плата вносится арендатором не позднее 10-го числа месяца, за который производится платеж.

В соответствии с п. 3.5 договора аренды предусмотрено право арендодателя изменять размер арендной платы в одностороннем и бесспорном порядке.

04.02.2015 г. гражданином РФ ФИО4 и ООО «Бородинский квартал» был составлен акт приема-передачи имущества, вносимого в оплату дополнительного вклада в уставный капитал ООО «Бородинский квартал». С 04.02.2015 г.   обязанности арендатора по договору аренды перешли к ООО «Бородинский квартал» (т. 1 л.д. 24).

10.04.2020 г. между Управлением муниципального имущества города Пензы (арендодатель), ООО «Бородинский квартал» (арендатор) и ООО УК «Высотка» (новый арендатор) был подписан договор уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № 272/14  от 05.08.2014 г., согласно которому арендатор уступает, а новый арендатор принимает в полном объеме права и обязанности, принадлежащие арендатору по договору аренды земельного участка № 272/14  от 05.08.2014 г. в отношении земельного участка с кадастровым номером 58:29:1007012:6812 площадью 390 кв. м., находящегося по адресу: г. Пенза, в районе ул. Бородина, 1б, для размещения автостоянки без права возведения объектов капитального строительства. Сумма арендной платы для арендатора составляет 5 502 руб. 88 коп. в месяц (т. 1 л.д. 26).

Истец числит за ответчиком задолженность по арендной плате в сумме 15 941 руб. 14 коп. за период с апреля 2020 г. по март 2021 г.

Истцом в адрес ответчика 05.04.2021 года была направлена претензия № 7/952 от 15.03.2021 (т. 1 л.д. 27-31) с требованием оплатить задолженность по арендной плате по состоянию на 15.03.2021 г. в сумме 28 192 руб. 05 коп. и пени в сумме 3 713 руб. 87 коп. 

Претензия оставлена ответчиком без удовлетворения.

Ссылаясь на то, что в период с апреля 2020 г. по март 2021 года ответчик не исполнил обязанность по внесению арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 58:29:1007012:6812, Управление муниципального имущества г. Пензы обратилось в арбитражный суд с иском к ООО УК «Высотка» о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 15 941 руб. 14 коп. за период с апреля 2020 г. по март 2021 г., пени в сумме 893 руб. 76 коп. за период с 11.04.2020 г. по 15.03.2021 г.

Возражая против удовлетворения иска в письменном отзыве на иск, ответчик указал, что с 01.11.2019 г. многоквартирный жилой дом № 13 по ул. Бородина г. Пенза был включен в лицензию ООО УК «Высотка» на основании решения собственников МКД заключить договор управления с ООО УК «Высотка», оформленного протоколом № 1 от 31.10.2019 г. Застройщиком многоквартирного жилого дома № 13 по ул. Бородина в г. Пенза являлся ООО «Бородинский квартал», генеральным директором которого являлся ФИО4, ныне являющийся покойным. По данным ИФНС России, ООО «Бородинский квартал» 01.10.2020 г. ликвидировано. После ввода МКД в эксплуатацию, собственникам многоквартирного дома стало известно, что придомовая территория для организации парковочных мест у МКД отсутствует. Группа собственников обратилась в адрес ООО УК «Высотка» с просьбой заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером 58:29:1007012:6812, примыкающего к земельному участку, на котором расположен МКД № 13 по ул. Бородина с целью организации парковочных мест. В связи с поступившими просьбами собственников, 10.04.2020 г. ответчиком был заключен договор уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка №272/14 от 05.08.2014 г. Для принятия решения о заключении договора аренды земельного участка общего собрания собственников МКД не проводилось. Впоследствии, 08.04.2021 г. собственниками многоквартирного дома было организовано общее собрание собственников, на котором были поставлены вопросы о межевании земельных участков, в том числе и земельного участка с кадастровым номером 58:29:1007012:6812, с целью дальнейшего заключения договора аренды данного участка. По итогам проведения общего собрания, собственниками многоквартирного дома № 13 по ул. Бородина в г. Пенза решение о межевании земельного участка, о заключении договора аренды земельного участка принято не было. Таким образом, ООО УК «Высотка» не было уполномочено собственниками МКД на заключение договора аренды земельного участка. На основании вышеизложенного, ООО УК «Высотка» считает, что заключенный между Управлением муниципального имущества г. Пензы, ООО «Бородинский квартал» и ООО УК «Высотка» договор от 10 апреля 2020 г. уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № 272/14 от 05.08.2014 г. является ничтожным (т. 1 л.д. 57-60).

Судом установлено, что ООО УК «Высотка» являлось организацией, осуществлявшей управлением многоквартирным домом № 13 по ул. Бородина в г. Пензе, что подтверждается протоколом общего собрания собственников помещений многоквартирного дома № 1 от 31.10.2019 г. (т. 1 л.д. 72-75).

Земельный участок с кадастровым номером 58:29:1007012:6812 площадью 390 кв.м., находящийся по адресу: г. Пенза, в районе ул. Бородина, 1б, относится к категории земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, право аренды на земельный участок было зарегистрировано за ООО «Бородинский квартал» (ИНН 

<

***>) по договору аренды земельного участка для целей не связанных со строительством № 272/14 от 05.08.2014 г., что подтверждается выпиской из ЕГРН (т. 1 л.д. 114-117).

В материалы дела представлен договор уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № 272/14 от 05.08.2014 г., подписанный 10.04.2020 г. Управлением муниципального имущества города Пензы (арендодатель), ООО «Бородинский квартал» (арендатор) и ООО УК «Высотка» (новый арендатор).

По условиям данного договора к ООО УК «Высотка» перешли в полном объеме права и обязанности, принадлежащие арендатору по договору аренды земельного участка № 272/14  от 05.08.2014 г. в отношении земельного участка с кадастровым номером 58:29:1007012:6812 площадью 390 кв. м., находящегося по адресу: г. Пенза, в районе ул. Бородина, 1б, для размещения автостоянки без права возведения объектов капитального строительства. 

Из отзыва и пояснений ответчика следует, что управляющей организацией по устной просьбе и в интересах собственников МКД по адресу 

<

...> был подписан договор  уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка №272/14 от 05.08.2014 г. для организации парковочных мест собственников указанного МКД, поскольку придомовая территория у многоквартирного дома, расположенного по адресу: 

<

...>, отсутствует. При этом, земельный участок с кадастровым номером 58:29:1007012:6812 примыкает к земельному участку, на котором расположен указанный МКД.

Между тем, собственниками многоквартирного дома № 13 по ул. Бородина в г. Пензе решение о заключении договора аренды спорного земельного участка на общем собрании собственников МКД не принималось.

Ответчик пояснил, что акт приема-передачи земельного участка с ответчиком не составлялся, земельный участок ответчику истцом не передавался и ответчиком не использовался, полномочия на подписание договора уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка у ООО УК «Высотка» отсутствовали, в иске просил отказать.

Отношения, связанные с распоряжением общим имуществом собственников МКД регулируется положениями Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс, ГК РФ), Жилищным кодексом Российской Федерации (далее - Жилищный кодекс, ЖК РФ).

Пунктом 13 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс, ЗК РФ) установлено, что особенности приобретения прав на земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав общего имущества многоквартирного дома объекты недвижимого имущества, устанавливаются федеральными законами.

В соответствии со статьей 289 Гражданского кодекса и статьей 36 Жилищного кодекса собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

На основании части 2 статьи 36 Жилищного кодекса, статьи 247 Гражданского кодекса владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, как и распоряжение этим имуществом, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Согласно пункту 2 части 2 статьи 44 Жилищного кодекса к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, проводимом в порядке, определенном статьями 44 - 48 Кодекса, относится принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

В силу части 2 статьи 154 ЖК РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя: плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме; за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме; взнос на капитальный ремонт; плату за коммунальные услуги.

Размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья, жилищный кооператив, иной специализированный потребительский кооператив, определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме, которое проводится в порядке, установленном статьями 45 - 48 ЖК РФ. Размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год (часть 7 статьи 156 ЖК РФ).

В соответствии с данными нормами жилищного законодательства, волеизъявление собственников помещений в МКД выражается в соответствующем решении общего собрания собственников помещений МКД.

Частью 7 статьи 156 ЖК РФ к компетенции общего собрания отнесены вопросы определения размера платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья, жилищный кооператив, иной специализированный потребительский кооператив.

Арендная плата за пользование земельным участком, полученным в аренду для размещения парковочных мест, не включена Жилищным кодексом РФ в плату за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме.

Таким образом, исходя из анализа положений ст.ст. 154, 156 ЖК РФ, решение о включении арендной платы за пользование соседним земельным участком, и, соответственно, решение о заключении договора аренды прилегающего земельного участка должно быть принято на общем собрании собственников МКД, поскольку заключение данного договора повлечет за собой увеличение размера платы за жилое помещение и коммунальные услуги для собственников МКД, включение в квитанции об оплате дополнительного платежа (арендная плата по договору аренды земельного участка).

В материалах дела доказательства принятия на общем собрании собственниками помещений многоквартирного дома решения о заключении договора от 10 апреля 2020 г. уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № 272/14 от 05.08.2014 г.  отсутствуют.

В деле также отсутствуют доказательства того, что управляющая  организация  была уполномочена решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме на заключение от имени собственников договоров, которые предполагают использование собственниками МКД имущества, не являющегося общим имуществом собственников помещений в МКД.

В материалы дела также был представлен Акт осмотра земельного участка с кадастровым номером 58:29:1007012:6812 от 24.06.2022 г., составленный представителями истца и ответчика (т. 2 л.д. 15).

Актом осмотра земельного участка с кадастровым номером 58:29:1007012:6812 площадью 390 кв.м., находящегося по адресу: г. Пенза, в районе ул. Бородина установлено, что земельный участок с кадастровым номером 58:29:1007012:6812 не огорожен, ООО УК «Высотка» не используется, работы на земельном участке с кадастровым номером 58:29:1007012:6812 не проводились и в настоящий момент не проводятся, неопределенный круг лиц паркует транспортные средства на неопределенное время.

Таким образом, доказательств того, что ответчик каким-либо образом препятствовал истцу в использовании и распоряжении данным земельным участком (осуществил огораживание земельного участка, иным образом препятствовал доступу к земельному участку) в материалы дела не представлено.

В силу ст.ст. 167, 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, и не влечет юридических последствий за исключением тех, которые связаны с его недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Согласно ч. 2 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Арбитражный суд признает договор от 10 апреля 2020 г. уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № 272/14 от 05.08.2014 г. ничтожной сделкой, не соответствующей положениям ст.ст. 44, 154, 156 ЖК РФ, посягающей на права и охраняемые законом интересы третьих лиц – собственников помещений в МКД по адресу 

<

...>, необоснованно возлагающей на собственников помещений обязанность по внесению арендной платы по договору аренды земельного участка, заключенного в отсутствие соответствующего решения общего собрания собственников помещений.

В силу ч. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Таким образом, арбитражный суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований о взыскании с ООО УК «Высотка» задолженности по арендной плате за земельный участок с кадастровым номером 58:29:1007012:6812 в сумме 15 941 руб. 14 коп. за период с апреля 2020 г. по март 2021 г., пени в сумме 893 руб. 76 коп. за период с 11.04.2020 г. по 15.03.2021 г.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований. 

Расходы по госпошлине в силу ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отнесению на истца.

Истец от уплаты госпошлины освобожден в силу ст. 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации, в связи с чем, госпошлина взысканию в доход федерального бюджета не подлежит.

Руководствуясь статьями 167 – 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования Управления муниципального имущества города Пенза (ИНН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Высотка» (ИНН 

<

***>) оставить без удовлетворения. 

Решение может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Пензенской области в месячный срок со дня изготовления его в полном объеме.

Судья                                                                                               Г.В. Алексина