АРБИТРАЖНЫЙ СУД САХАЛИНСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

-

Дело № А59-2410/2024

г. Южно-Сахалинск

04 апреля 2025 года

Резолютивная часть решения суда объявлена в судебном заседании 21.03.2025, решение суда в полном объеме изготовлено 04.04.2025.   

Арбитражный суд Сахалинской области в составе судьи Мисилевич П.Б., при ведении протокола судебного заседания секретарем Стардубцевой А.Д., рассмотрев в предварительном судебном заседании дело по иску акционерного общества «Сахалинское ипотечное агентство» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью Специализированному застройщику «Арт Эль» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) об обязании исполнить гарантийные обязательства по договору участия в долевом строительстве МКД № 467/18 от 07.09.2018 года, по договору участия в долевом строительстве МКД № 468/18 от 07.09.2018 года в соответствии с рекламационными актами, о присуждении судебной неустойки, а также о взыскании судебных расходов на уплату государственной пошлины,

при участии: от истца – представителя ФИО1, по доверенности от 09.01.2025, от ответчика – не явился,

У С Т А Н О В И Л:

акционерное общество «Сахалинское ипотечное агентство» (далее – истец) обратилось в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью Специализированному застройщику «Арт Эль» (далее - ответчик) об обязании исполнить гарантийные обязательства по договору участия в долевом строительстве МКД № 467/18 от 07.09.2018 года, по договору участия в долевом строительстве МКД № 468/18 от 07.09.2018 года в соответствии с рекламационными актами, о присуждении судебной неустойки, а также о взыскании судебных расходов на уплату государственной пошлины.

Исковые требования нормативно обоснованы положениями Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 214-ФЗ) и мотивированы ненадлежащим выполнением работ по договору участия в долевом строительстве МКД № 467/18 от 07.09.2018 года, по договору участия в долевом строительстве МКД № 468/18 от 07.09.2018 года и необходимостью устранения недостатков, выявленных в пределах гарантийного срока.

Определением суда от 26.04.2024 исковое заявление принято к производству, возбуждено дело № А59-2410/2024.

В ходе рассмотрения дела истец, с учетом частичного устранения ответчиком недостатков, неоднократно уточнял исковые требования, в последней редакции истец просит обязать общество с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Арт Эль» в течение шестидесяти дней с даты вступления решения в законную силу по договору участия в долевом строительстве МКД № 467/18 от 07.09.2018 года, по договору участия в долевом строительстве МКД № 468/18 от 07.09.2018 года в соответствии с рекламационными актами от 03.08.2023, 04.08.2023, 22.09.2023, 26.10.2023, устранить выявленные недостатки:

В многоквартирном доме, расположенном по адресу: Сахалинская область, Анивский муниципальный округ, 

<

...> по рекламационному акту от 03.08.2023 года:

В квартире № 48:

- устранить причины и последствия разрушения отделочного слоя в виде трещин с разрывами стеновых покрытий (обои) в коридоре, ванной комнате, кухне и гостиной.

В многоквартирном доме, расположенном по адресу: Сахалинская область, Анивский муниципальный округ, 

<

...> по рекламационному акту от 04.08.2023 года:

В квартире № 4:

- устранить причины и последствия разрушения отделочного слоя в виде трещин с разрывами стеновых покрытий (обои) в коридоре.

В квартире № 9:

- устранить причины и последствия разрушения отделочного слоя в виде трещин с разрывами стеновых покрытий (обои) в коридоре, уборной и ванной комнате.

В квартире № 19:

- устранить причины и последствия разрушения отделочного слоя в виде трещин с разрывами стеновых покрытий (обои) в санузле и кухне.

В квартире № 34:

- устранить причины и последствия разрушения отделочного слоя в виде трещин с разрывами стеновых покрытий (обои) в коридоре, ванной комнате и гардеробе;

- в гостиной и коридоре устранить причины и последствия разрушения и отслоений отделочного (штукатурного) слоя с обоями.

В квартире № 40:

- устранить причины и последствия разрушения отделочного слоя в виде трещин с разрывами стеновых покрытий (обои) в коридоре, уборной и ванной комнате.

В квартире № 46:

- устранить причины и последствия разрушения отделочного слоя в виде трещин с разрывами стеновых покрытий (обои) в коридоре, ванной комнате и гостиной;

- в гостиной и гардеробной устранить причины и последствия разрушения и отслоений отделочного (штукатурного) слоя с обоями.

В многоквартирном доме, расположенном по адресу: Сахалинская область, Анивский муниципальный округ, 

<

...> по рекламационному акту от 22.09.2023 года:

В квартире № 3:

- на стенах в санузле, коридоре, кухне и гостиной устранить причины и последствия разрушения отделочного слоя в виде трещин с частичными разрывами и отслоением стеновых покрытий (обои).

- на стенах в санузле устранить причины и последствия разрушения стеновых покрытий. Заменить разрушенную керамическую плитку в кол-ве 20 шт.

В квартире № 11:

- на стенах в санузле, коридоре и гостиной устранить причины и последствия разрушения отделочного слоя в виде трещин с частичными разрывами и отслоением стеновых покрытий (обои).

В квартире № 12:

- на стенах в коридоре, санузле, кухне и гостиной устранить причины и последствия разрушения отделочного слоя в виде трещин с частичными разрывами и отслоением стеновых покрытий (обои).

В квартире № 35:

- на стенах в туалете, ванной, коридоре и гостиной устранить причины и последствия разрушения отделочного слоя в виде трещин с частичными разрывами и отслоением с отделочным (штукатурным) слоем стеновых покрытий (обои);

- на стенах в ванной комнате устранить причины и последствия разрушений стеновых покрытий (керамической плитки). Заменить разрушенную керамическую плитку в кол-ве 8 шт.;

- в туалете устранить причины и последствия увлажнения поверхности потолка в виде серо-черных плесневелых пятен, устранить причины и последствия разрушений отделочного слоя в районе прохождения стояков инженерных сетей водоснабжения и водоотведения. Утеплить трубопроводы стояков инженерных сетей.

В квартире № 36:

- на стенах в туалете, ванной и коридоре устранить причины и последствия разрушения отделочного слоя в виде трещин с частичными разрывами и отслоением с отделочным штукатурным слоем стеновых покрытий (обои).

- на стене туалета заменить разрушенную керамическую плитку в кол-ве 10 шт.;

- в туалете устранить причины и последствия увлажнения поверхности потолка в виде серо-черных плесневелых пятен. Восстановить разрушенный отделочный слой в районе прохождения стояков инженерных сетей водоснабжения и водоотведения. Утеплить трубопроводы стояков инженерных сетей.

В квартире № 42:

- на стенах в туалете, ванной, коридоре, гостиной и в гардеробной устранить причины и последствия разрушения отделочного слоя в виде отслоения штукатурного слоя, в виде трещин с частичными разрывами и отслоением стеновых покрытий (обои).

В квартире № 44:

- на стенах в туалете, ванной комнате, коридоре, и гостиной устранить причины и последствия разрушения отделочного слоя в виде трещин с частичными разрывами и отслоением стеновых покрытий (обои).

В квартире № 45:

- на стенах в санузле, коридоре и гостиной устранить причины и последствия разрушения отделочного слоя в виде отслоения отделочного (штукатурного) слоя в виде трещин с частичными разрывами и отслоением стеновых покрытий (обои).

- в гостиной устранить причины и последствия деформации (втягивание) полотна системы при проветривании. Заменить поврежденный потолок.

В многоквартирном доме, расположенном по адресу: Сахалинская область, Анивский муниципальный округ, 

<

...> по рекламационному акту от 26.10.2023 года:

В квартире № 21:

- в коридоре устранить причины и последствия разрывов стеновых покрытий (обои) на стене справа от входа в квартиру и над входом в сан. узел;

- в гостиной на стенах устранить причины и последствия разрывов обоев над входом и в юго- западном углу;

- в кухне на стенах устранить причины и последствия возникновения трещин с разрывами обоев в северо-западном углу и на стене смежной с сан. узлом;

- в санузле на стенах устранить причины и последствия возникновения трещин в районе вент. блока, над входом, на северной стене; 

- на поверхности потолка в районе проходки стояков инженерных сетей устранить причины и последствия возникновения следов увлажнения строительных конструкций.

В квартире № 28:

- в коридоре устранить причины и последствия возникновений трещин с разрывами стеновых покрытий (обои) на стене слева от входа в квартиру, над входом в квартиру, на стене смежной с санузлом;

- в гостиной на стенах устранить причины и последствия возникновения трещин над входом и в северо-западном углу;

- в санузле на стенах устранить причины и последствия возникновения трещин в районе вент. блока, над входом и в юго-западном углу.

В квартире № 38:

- в коридоре на стенах устранить причины и последствия возникновения трещин с разрывами стеновых покрытий (обои) над входом в квартиру, на стене между входами в ванную комнату и уборную, над входами в гостиную и спальню. Устранить причины и последствия разрушений отделочного (штукатурного) слоя с обоями на стене смежной с ванной комнатой;

 - в гостиной устранить причины и последствия возникновений трещин с разрывами обоев на стене смежной с ванной комнатой и в юго-восточном углу. Устранить причины и последствия разрушения отслоение отделочного (штукатурного) слоя с обоями на стене в районе северо- западного угла;

- в спальной устранить причины и последствия возникновений трещин с разрывами, деформацией обоев в северо-восточном углу.

- устранить причины и последствия волновой деформации напольных покрытий (линолеум) на площади примерно 1,5 м2;

- на балконе устранить причины и последствия разрушений отделочного (штукатурного) слоя строительных конструкций справа от входа;

- в кухне на стене устранить причины и последствия возникновения трещин с разрывами обоев над входом;

- в ванной комнате заменить разрушенную керамическую плитку в кол-ве 3 шт.

Суд учитывает правовую позицию, изложенную в абзаце 3 пункта 29 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.12.2021 № 46 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в суде первой инстанции", согласно которой суду необходимо учитывать, что уменьшение размера исковых требований допустимо только в отношении требований имущественного характера. В отношении требований неимущественного характера заявленное истцом ходатайство о частичном уменьшении этих требований должно рассматриваться судом как частичный отказ от иска.

Таким образом, суд расценивает реализованное право истца как фактический отказ от требования в части требований о возложении на общество с ограниченной ответственностью «Строитель ДВ» обязанности в течение тридцати дней с даты вступления решения суда в законную силу устранить выявленные недостатки по контракту № 550/15 на строительство многоквартирных жилых домов от 27.12.2018, а именно, в подземном паркинге: устранить причины и последствия высокого уровня воды (4,0-6,0 см.) в отдельных помещениях; устранить причины и последствия затекания воды на стенах; устранить причины и последствия увлажнения стен со стороны парковки; устранить причины и последствия протечек воды по вентиляционным шахтам.

В соответствии с частями 2 и 5 статьи 49 АПК РФ истец вправе до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу в арбитражном суде первой инстанции или в арбитражном суде апелляционной инстанции, отказаться от иска полностью или в части.

Арбитражный суд не принимает отказ от иска, если это противоречит закону или нарушает права других лиц.

Поскольку заявленный отказ от иска не противоречит закону и не нарушает прав других лиц, суд принимает отказ от иска в указанной части, производство по делу в данной части подлежит прекращению в соответствии с пунктом 4 части 1 статьи 150 АПК РФ.

Ответчик, надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание своего представителя не направил, ходатайств не заявил, в ходе рассмотрения дела исковые требования не оспаривал.

Суд, в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), рассмотрел дело в отсутствие надлежаще извещенного ответчика.

Представитель истца в судебном заседании поддержал уточненные исковые требования в полном объеме.

Изучив материалы дела, выслушав представителя истца, исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ, имеющиеся в материалах дела доказательства, суд приходит к следующему.

В соответствии с положениями статьями 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Из материалов дела установлено, что 07 сентября 2018 года между истцом (участник долевого строительства или участник) и ответчиком (застройщик) заключены договоры участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома № 467/18 и № 468/18, по условиям которых застройщик обязуется своими силами и (или) с привлечением других лиц построить многоквартирный дом, указанный в п. 1.1.3 договора, и после получения разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию передать в предусмотренный договором срок участнику объект долевого строительства, в соответствии с характеристиками, которые определены в п. 1.1.4 договора и Приложении № 3 «Техническое задание», а участник обязуется уплатить обусловленную договором цену в порядке и на условиях, предусмотренных договором и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома (домов). Всего подлежит передаче участнику долевого строительства 48 жилых помещений, общей площадью 2 361,60 квадратных метров (без балконов) (п. 3.1 договора).

В рамках договора № 467/18 от 07.09.2018, объект долевого строительства – многоквартирный дом – 4-х этажный жилой дом на 48 квартир, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 65:05:0000010:969, площадью 4 923 квадратных метра, расположенный по адресу: Сахалинская область, Анивский район, с. Ново-Троицкое.

 В рамках договора № 468/18 от 07.09.2018, объект долевого строительства – многоквартирный дом – 4-х этажный дом на 48 квартир, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 65:05:0000010:964, площадью 4 385 квадратных метра, расположенный по адресу: Сахалинская область, Анивский район, с. Ново-Троицкое.

Согласно п. 4.1.2 и 4.1.3 договоров, с учетом дополнительных соглашений, застройщик обязуется обеспечить сдачу дома в эксплуатацию и передать участнику долевого строительства квартиру с чистовой отделкой по передаточному акту не позднее 31 октября 2019 года.

Согласно п. 5.1 договоров цена контракта составляет 167 673 600 рублей, исходя из стоимости одного квадратного метра 71 000 рублей. НДС не облагается.

Согласно п. 6.1 контрактов качество объекта долевого строительства, который будет передан застройщиком участнику долевого строительства по договору, должно соответствовать требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Согласно п. 6.2 договоров гарантийный срок на объект долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в его состав, составляет 5 (пять) лет с момента подписания передаточного акта.

Гарантийный срок не технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав объекта долевого строительства, составляет 3 (три) года и исчисляется со дня подписания передаточного акта.

Согласно п. 6.4 договоров в случае обнаружения (возникновения) недостатков, которые не могли быть выявлены при осмотре объекта долевого строительства и подписании передаточного акта, участник долевого строительства уведомляет об этом застройщика в течение 5 (пяти) рабочих дней направляет своего представителя для участия в комиссионном осмотре объекта долевого строительства (квартиры). В состав комиссии входят представитель застройщика, участник долевого строительства и наниматель квартиры (в случае если квартира передана участником долевого строительства нанимателю (арендатору). По согласованию сторон в комиссию могут быть включены представители обслуживающих организаций, органов местного самоуправления.

Согласно п. 6.5 договоров по результатам осмотра составляется акт, в котором указываются выявленные недостатки, причины их возникновения, определяются меры и сроки по устранению недостатков, если указанные недостатки подлежат устранению в рамках гарантийных обязательств застройщика.

Постановлением Администрации Анивского городского округа от 06.06.2019 № 981-па земельному участку с кадастровым номером 65:05:0000010:964 присвоен адрес: Российская Федерация, Сахалинская область, Анивский городской округ, 

<

...>.

Постановлением Администрации Анивского городского округа от 06.06.2019 № 982-па земельному участку с кадастровым номером 65:05:0000010:969 присвоен адрес: Российская Федерация, Сахалинская область, Анивский городской округ, 

<

...>.

Многоквартирные жилые дома введены в эксплуатацию разрешениями на ввод объекта в эксплуатацию от 25.12.2019 № 65-RU65306000-13-2019 и № 65-RU65306000-14-2019.

Передаточные акты жилого помещения по договору участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома от 07.09.2018 № 467/18 подписаны 20.08.2020 года.

Передаточные акты жилого помещения по договору участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома от 07.09.2018 № 468/18 подписаны 27.07.2020 в отношении квартир №№ 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29, 30, 31, 32 и 20.08.2020 в отношении квартир №№ 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 33, 34, 35, 36, 37, 38, 39, 40, 41, 42, 43, 44, 45, 46, 47, 48.

В ходе эксплуатации возведенных в рамках договоров участия в долевом строительстве многоквартирных домов, в Агентство от нанимателей жилых помещений неоднократно поступали жалобы по поводу протекания кровли, некачественно выполненных отделочных работ, а также наличия других конструктивных недостатков.

03.08.2023 года представителями Агентства совместно с представителем Застройщика, был проведен комиссионный осмотр общедомового имущества и жилых помещений (квартир) МКД, расположенного по адресу: Сахалинская область, Анивский городской округ, 

<

...> на предмет определения технического состояния объекта капитального строительства (договор № 467/18 от 07.09.2018).

Также, 04.08.2023 представителями Агентства совместно с представителем Застройщика, был проведен комиссионный осмотр общедомового имущества и жилых помещений (квартир) МКД, расположенного по адресу: Сахалинская область, Анивский городской округ, с. Ново- Троицкое, ул. Летняя д. 5-А на предмет определения технического состояния объекта капитального строительства (договор № 467/18 от 07.09.2018 года).

В ходе комиссионных осмотров были составлены:

- рекламационный акт от 03.08.2023 по договору № 467/18 от 07.09.2018 (подписан с замечаниями по п. 19, п.21, п.23), а также с указанием на то, что в установленные рекламационном акте сроки устранить замечания невозможно, по причине отсутствия согласованного с нанимателями графика доступа к жилым помещениям.

- рекламационный акт от 04.08.2023 по договору № 468/18 от 07.09.2018 (подписан с замечанием по п. 11), а также с указанием на то, что в установленные рекламационном акте сроки устранить замечания невозможно, по причине отсутствия согласованного с нанимателями графика доступа к жилым помещениям.

Данные рекламационные акты были направлены в адрес Застройщика для проведения работ по устранению выявленных недостатков (дефектов) в срок до - 30.08.2023 (исх.№ ОУИ-401 от 14.08.2023 года).

22.09.2023 года был проведен повторный комиссионный осмотр общедомового имущества и жилых помещений (квартир) МКД, расположенных по адресу: Сахалинская область, Анивский городской округ, 

<

...> на предмет определения технического состояния объектов капитального строительства.

Так, по результатам комиссионного осмотра был составлен рекламационный акт от 22.09.2023 года, подписанный без замечаний уполномоченным представителем Застройщика.

27.09.2023 года в адрес Застройщика был направлен рекламационный акт от 22.09.2023 с требованием устранить указанные в акте замечания в срок до 22.10.2023 с последующим уведомлением Агентства об устраненных недостатках (исх.№ 974-ОУИ от 27.09.2023 года).

06.10.2023 года в адрес ответчика направлена претензия исх. № ЮО-2023/4155 от 05.10.2023 с требованием устранить недостатки, выявленные в рекламационных актах от 03.08.2023, 04.08.2023, 22.09.2023 в течении 30 дней с момента получения претензии и представить в адрес Агентства документы, подтверждающие устранение выявленных недостатков (дефектов) с указанием номеров квартир, в которых выполнялись работы с приложением фотоматериалов.

В ответ на претензию Застройщик указал, что не отказывается от принятых на себя гарантийных обязательств, устраняет недостатки, возникшие по его вине, по мере возможности в разумные сроки, поскольку обязанность по предоставлению доступа в жилые помещения лежит на Участнике долевого строительства, строительные недостатки устраняются по мере предоставления доступа в жилые помещения. Ответчик направил в адрес Агентства также акты выполненных работ от 20.08.2023, 30.08.2023 (письмо ООО «СЗ «Арт Эль» исх. № 294/Ю от 20.10.2024 года).

Согласно акту выполненных работ от 20.08.2023, Застройщиком устранены все недостатки, указанные в рекламационном акте от 03.08.2023 (ул. Летняя д. 5).

Согласно акту выполненных работ от 30.08.2023, Застройщиком устранены все недостатки, указанные в рекламационном акте от 04.08.2023 (ул. Летняя д. 5 «А»).

Кроме того, 26.10.2023 в ходе комиссионного осмотра многоквартирных домов (рекламационный акт от 26.10.2023) выявлены строительные дефекты.

31.10.2023 года в адрес Застройщика был направлен рекламационный акт от 26.10.2023 с графиком предоставления доступа в жилые помещения с требованием устранить указанные в акте замечания в срок до 20.11.2023 с последующим уведомлением Агентства об устраненных недостатках (исх. № 1404-ОУИ от 31.10.2023 года).

Также, 04.11.2023 истцом проведен осмотр квартир в данных МКД на предмет фиксации устранения ранее выявленных недостатков и качества выполненных работ по рекламационным актам от 03.08.2023, 04.08.2023, 22.09.2023 года.

В результате осмотра в квартирах выявлено устранение недостатков не в полном объеме с ненадлежащим качеством проведенных работ (замена керамической плитки выполнена в отступлении от цветовой гаммы существующей плитки, устранение трещин на стенах с разрывами обоев выполнено без восстановления поврежденных участков обоев, ремонт трещин выполнен с нанесением шпатлевки (штукатурки) поверх обоев, в местах проведенных работ имеется повторное образование трещин).

Письмом от 17.11.2023 (исх. № 1543-ОУИ) Агентство уведомило Застройщика о том, что 04.11.2023 произведено обследование многоквартирных домов на предмет устранения выявленных ранее строительных дефектов и недостатков.

Агентство указало, что в связи с некачественным устранением недостатков, работы не принимаются и потребовало устранить недостатки в срок до 20.11.2023 года.

Кроме того, истец указывал ответчику на необходимость устранять недостатки также письмами от 10.08.2023 № УИ-2023/307-ОУИ (ул. Летняя, д. 5, кв. 12), от 05.05.2023 № УИ-2023/1930 (ул. Летняя, д. 5А, кв. 7), от 21.07.2023 № 131-ОУИ (ул. Летняя, д. 5А, кв. 15), от 05.05.2023 № УИ-2023/1914 (ул. Летняя, д. 5А, кв. 18), от 18.07.2023 № ОТВ-35 (ул. Летняя, д. 5, кв. 37).

22.02.2024 на электронный адрес ответчика направлена претензия исх. № ЮО-20234/396 от 22.02.2024 с требованием устранить недостатки, выявленные в рекламационных актах от 03.08.2023, 04.08.2023, 22.09.2023, 26.10.2023 в сроки указанные в согласованном с нанимателями графике доступа в жилые помещения от 21.02.2024 (квартиры №№ 1,2,7,11,13,15,16,22,43 дома 5 ул. Летняя) и представить в адрес Агентства документы, подтверждающие устранение выявленных недостатков (дефектов) с указанием номеров квартир, в которых выполнялись работы с приложением фотоматериалов.

Истец указал, что в случае если, наниматели жилых помещений не предоставят доступ в жилые помещения, согласно графику доступа, Застройщик обязан незамедлительно поставить в известность об этом Заказчика, предоставить документальное и видео-подтверждение указанных обстоятельств.

Согласно скриншоту электронной почты истца, претензия исх. № ЮО-20234/396 от 22.02.2024 получена ответчиком 26.02.2024, присвоен входящий номер 29 от 26.02.2024 года.

Согласно отчету об отслеживании почтового отправления (трек-номер 80102493821080) претензия исх. № ЮО-20234/396 от 22.02.2024 получена ответчиком 05.03.2024 года.

Однако Застройщик строительные дефекты, указанные в претензии исх. ЮО-20234/396 от 22.02.2024 в установленные Агентством сроки устранил не в полном объеме.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца с настоящим исковым заявлением в суд.

Возникшие между сторонами правоотношения, подлежат регулированию нормами главы 37 ГК РФ, с применением общих норм об обязательствах, а также нормами Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ).

В силу пункта 1 статьи 755 ГК РФ подрядчик, если иное не предусмотрено договором строительного подряда, гарантирует достижение объектом строительства указанных в технической документации показателей и возможность эксплуатации объекта в соответствии с договором строительного подряда на протяжении гарантийного срока. Установленный законом гарантийный срок может быть увеличен соглашением сторон. 

Подрядчик несет ответственность за недостатки (дефекты), обнаруженные в пределах гарантийного срока, если не докажет, что они произошли вследствие нормального износа объекта или его частей, неправильной его эксплуатации или неправильности инструкций по его эксплуатации, разработанных самим заказчиком или привлеченными им третьими лицами, ненадлежащего ремонта объекта, произведенного самим заказчиком или привлеченными им третьими лицами (пункт 2 статьи 755 ГК РФ). 

В силу пункта 1 статьи 7 Закона N 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. 

При этом, в силу пункта 2 статьи 7 Закона N 214-ФЗ, в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 

1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 

2) соразмерного уменьшения цены договора; 

3) возмещения своих расходов на устранение недостатков. 

Согласно пункту 5 статьи 7 Закона N 214-ФЗ гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором. 

В случае отказа застройщика удовлетворить указанные требования во внесудебном порядке полностью или частично либо в случае неудовлетворения полностью или частично указанных требований в указанный срок участник долевого строительства имеет право предъявить иск в суд (пункт 6 статьи 7 Закона N 214-ФЗ). 

Застройщик не несет ответственности за недостатки (дефекты) объекта долевого строительства, обнаруженные в течение гарантийного срока, если докажет, что они произошли вследствие нормального износа такого объекта долевого строительства или входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий, нарушения требований технических регламентов, градостроительных регламентов, иных обязательных требований к процессу эксплуатации объекта долевого строительства или входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий либо вследствие ненадлежащего их ремонта, проведенного самим участником долевого строительства или привлеченными им третьими лицами, а также если недостатки (дефекты) объекта долевого строительства возникли вследствие нарушения предусмотренных предоставленной участнику долевого строительства инструкцией по эксплуатации объекта долевого строительства правил и условий эффективного и безопасного использования объекта долевого строительства, входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий (пункт 7 статьи 7 Закона N 214-ФЗ). 

В соответствии с пунктами 5 и 5.1 Закона N 214-ФЗ гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором. 

Гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав передаваемого участникам долевого строительства объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем три года. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня подписания первого передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. 

Статья 65 АПК РФ возлагает на каждое лицо, участвующее в деле, обязанность доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. 

Как следует из материалов дела, в процессе эксплуатации спорных жилых домов, в период гарантийного срока выявлены недостатки в выполненных застройщиком работах.

Выявленные недостатки зафиксированы рекламационными актами от 03.08.2023, 04.08.2023, 22.09.2023, 26.10.2023.

Ответчик возражений против исковых требований в части устранения недостатков не представил.

Таким образом, при отсутствии со стороны ответчика возражений о причинах выявленных недостатков, суд полагает, что выявленные недостатки явились следствием некачественно выполненных работ. 

Поскольку указанные недостатки (дефекты) подпадают под гарантийные обязательства застройщика, то такие недостатки (дефекты) в силу подпункта 1 пункта 2 статьи 7 Закона N 214-ФЗ подлежат устранению последним безвозмездно в разумный срок. 

При таких обстоятельствах, требования истца о возложении на ответчика обязанности устранить выявленные недостатки в рамках гарантийных обязательств являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

Разрешая требования истца в части взыскания судебной неустойки в размере 100 000 рублей в день за первые 30 календарных дней неисполнения судебного акта, начиная со следующего дня после истечения 30-дневного срока со дня вступления его в законную силу 150 000 рублей в день, 200 000 рублей в день за все последующие дни неисполнения судебного акта, суд исходит из следующего.

В соответствии с частью 4 статьи 174 АПК РФ арбитражный суд по требованию истца вправе присудить в его пользу денежную сумму, подлежащую взысканию с ответчика на случай неисполнения судебного акта, обязывающего ответчика совершить определенные действия, в размере, определяемом арбитражным судом на основе принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения выгоды из незаконного или недобросовестного поведения. 

Согласно пункту 1 статьи 308.3 ГК РФ в случае неисполнения должником обязательства кредитор вправе требовать по суду исполнения обязательства в натуре, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, иными законами или договором либо не вытекает из существа обязательства. Суд по требованию кредитора вправе присудить в его пользу денежную сумму (пункт 1 статьи 330) на случай неисполнения указанного судебного акта в размере, определяемом судом на основе принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения выгоды из незаконного или недобросовестного поведения. 

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пунктах 28, 31, 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" (далее - Постановление от 24.03.2016 N 7), в целях побуждения должника к своевременному исполнению обязательства в натуре судом могут быть присуждены денежные средства на случай неисполнения соответствующего судебного акта в пользу кредитора-взыскателя (далее - судебная неустойка). Суд не вправе отказать в присуждении судебной неустойки в случае удовлетворения иска о понуждении к исполнению обязательства в натуре. Судебная неустойка может быть присуждена только по заявлению истца (взыскателя) как одновременно с вынесением судом решения о понуждении к исполнению обязательства в натуре, так и в последующем при его исполнении в рамках исполнительного производства (часть 4 статьи 1 ГПК РФ, части 1 и 2.1 статьи 324 АПК РФ). Удовлетворяя требования истца о присуждении судебной неустойки, суд указывает ее размер и/или порядок определения. Размер судебной неустойки определяется судом на основе принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения должником выгоды из незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ). В результате присуждения судебной неустойки исполнение судебного акта должно оказаться для ответчика явно более выгодным, чем его неисполнение. 

С учетом изложенного, целью судебной неустойки не является восстановление имущественного положения истца в связи с неисполнением судебного акта об исполнении обязательства в натуре. Судебная неустойка является дополнительной мерой ответственности на случай неисполнения судебного акта, устанавливаемая судом в целях дополнительного воздействия на должника. 

В соответствии с правовой позицией, изложенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 15.08.2018 по делу N 305-ЭС17-17260, А40-28789/2014, если требование о взыскании судебной неустойки заявлено истцом и удовлетворяется судом одновременно с требованием о понуждении к исполнению обязательства в натуре, началом для начисления судебной неустойки является первый день, следующий за последним днем установленным решением суда для исполнения обязательства в натуре. 

Учитывая принципы справедливости и соразмерности присуждения судебной неустойки на случай неисполнения решения суда, и недопустимости извлечения выгоды из незаконного или недобросовестного поведения, суд приходит к выводу, что заявленный истцом размер судебной неустойки является чрезмерным. 

Определяя размер судебной неустойки, суд полагает возможным установить судебную неустойку на случай неисполнения настоящего решения суда в сумме 10 000 рублей за каждый день просрочки исполнения решения, с момента истечения срока, установленного для добровольного исполнения, по день фактического исполнения решения суда.

Взыскиваемая сумма признается судом достаточной для побуждения ответчика к своевременному исполнению судебного акта.

Согласно части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Руководствуясь ст. ст. 167-170,176 АПК РФ, суд 

Р Е Ш И Л:

Обязать общество с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Арт Эль» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) в течение шестидесяти дней с даты вступления решения в законную силу по договору участия в долевом строительстве МКД № 467/18 от 07.09.2018 года, по договору участия в долевом строительстве МКД № 468/18 от 07.09.2018 года в соответствии с рекламационными актами от 03.08.2023, 04.08.2023, 22.09.2023, 26.10.2023, устранить выявленные недостатки:

В многоквартирном доме, расположенном по адресу: Сахалинская область, Анивский муниципальный округ, 

<

...> по рекламационному акту от 03.08.2023 года:

В квартире № 48:

- устранить причины и последствия разрушения отделочного слоя в виде трещин с разрывами стеновых покрытий (обои) в коридоре, ванной комнате, кухне и гостиной.

В многоквартирном доме, расположенном по адресу: Сахалинская область, Анивский муниципальный округ, 

<

...> по рекламационному акту от 04.08.2023 года:

В квартире № 4:

- устранить причины и последствия разрушения отделочного слоя в виде трещин с разрывами стеновых покрытий (обои) в коридоре.

В квартире № 9:

- устранить причины и последствия разрушения отделочного слоя в виде трещин с разрывами стеновых покрытий (обои) в коридоре, уборной и ванной комнате.

В квартире № 19:

- устранить причины и последствия разрушения отделочного слоя в виде трещин с разрывами стеновых покрытий (обои) в санузле и кухне.

В квартире № 34:

- устранить причины и последствия разрушения отделочного слоя в виде трещин с разрывами стеновых покрытий (обои) в коридоре, ванной комнате и гардеробе;

- в гостиной и коридоре устранить причины и последствия разрушения и отслоений отделочного (штукатурного) слоя с обоями.

В квартире № 40:

- устранить причины и последствия разрушения отделочного слоя в виде трещин с разрывами стеновых покрытий (обои) в коридоре, уборной и ванной комнате.

В квартире № 46:

- устранить причины и последствия разрушения отделочного слоя в виде трещин с разрывами стеновых покрытий (обои) в коридоре, ванной комнате и гостиной;

- в гостиной и гардеробной устранить причины и последствия разрушения и отслоений отделочного (штукатурного) слоя с обоями.

В многоквартирном доме, расположенном по адресу: Сахалинская область, Анивский муниципальный округ, 

<

...> по рекламационному акту от 22.09.2023 года:

В квартире № 3:

- на стенах в санузле, коридоре, кухне и гостиной устранить причины и последствия разрушения отделочного слоя в виде трещин с частичными разрывами и отслоением стеновых покрытий (обои).

- на стенах в санузле устранить причины и последствия разрушения стеновых покрытий. Заменить разрушенную керамическую плитку в кол-ве 20 шт.

В квартире № 11:

- на стенах в санузле, коридоре и гостиной устранить причины и последствия разрушения отделочного слоя в виде трещин с частичными разрывами и отслоением стеновых покрытий (обои).

В квартире № 12:

- на стенах в коридоре, санузле, кухне и гостиной устранить причины и последствия разрушения отделочного слоя в виде трещин с частичными разрывами и отслоением стеновых покрытий (обои).

В квартире № 35:

- на стенах в туалете, ванной, коридоре и гостиной устранить причины и последствия разрушения отделочного слоя в виде трещин с частичными разрывами и отслоением с отделочным (штукатурным) слоем стеновых покрытий (обои);

- на стенах в ванной комнате устранить причины и последствия разрушений стеновых покрытий (керамической плитки). Заменить разрушенную керамическую плитку в кол-ве 8 шт.;

- в туалете устранить причины и последствия увлажнения поверхности потолка в виде серо-черных плесневелых пятен, устранить причины и последствия разрушений отделочного слоя в районе прохождения стояков инженерных сетей водоснабжения и водоотведения. Утеплить трубопроводы стояков инженерных сетей.

В квартире № 36:

- на стенах в туалете, ванной и коридоре устранить причины и последствия разрушения отделочного слоя в виде трещин с частичными разрывами и отслоением с отделочным штукатурным слоем стеновых покрытий (обои).

- на стене туалета заменить разрушенную керамическую плитку в кол-ве 10 шт.;

- в туалете устранить причины и последствия увлажнения поверхности потолка в виде серо-черных плесневелых пятен. Восстановить разрушенный отделочный слой в районе прохождения стояков инженерных сетей водоснабжения и водоотведения. Утеплить трубопроводы стояков инженерных сетей.

В квартире № 42:

- на стенах в туалете, ванной, коридоре, гостиной и в гардеробной устранить причины и последствия разрушения отделочного слоя в виде отслоения штукатурного слоя, в виде трещин с частичными разрывами и отслоением стеновых покрытий (обои).

В квартире № 44:

- на стенах в туалете, ванной комнате, коридоре, и гостиной устранить причины и последствия разрушения отделочного слоя в виде трещин с частичными разрывами и отслоением стеновых покрытий (обои).

В квартире № 45:

- на стенах в санузле, коридоре и гостиной устранить причины и последствия разрушения отделочного слоя в виде отслоения отделочного (штукатурного) слоя в виде трещин с частичными разрывами и отслоением стеновых покрытий (обои).

- в гостиной устранить причины и последствия деформации (втягивание) полотна системы при проветривании. Заменить поврежденный потолок.

В многоквартирном доме, расположенном по адресу: Сахалинская область, Анивский муниципальный округ, 

<

...> по рекламационному акту от 26.10.2023 года:

В квартире № 21:

- в коридоре устранить причины и последствия разрывов стеновых покрытий (обои) на стене справа от входа в квартиру и над входом в сан. узел;

- в гостиной на стенах устранить причины и последствия разрывов обоев над входом и в юго- западном углу;

- в кухне на стенах устранить причины и последствия возникновения трещин с разрывами обоев в северо-западном углу и на стене смежной с сан. узлом;

- в санузле на стенах устранить причины и последствия возникновения трещин в районе вент. блока, над входом, на северной стене; 

- на поверхности потолка в районе проходки стояков инженерных сетей устранить причины и последствия возникновения следов увлажнения строительных конструкций.

В квартире № 28:

- в коридоре устранить причины и последствия возникновений трещин с разрывами стеновых покрытий (обои) на стене слева от входа в квартиру, над входом в квартиру, на стене смежной с санузлом;

- в гостиной на стенах устранить причины и последствия возникновения трещин над входом и в северо-западном углу;

- в санузле на стенах устранить причины и последствия возникновения трещин в районе вент. блока, над входом и в юго-западном углу.

В квартире № 38:

- в коридоре на стенах устранить причины и последствия возникновения трещин с разрывами стеновых покрытий (обои) над входом в квартиру, на стене между входами в ванную комнату и уборную, над входами в гостиную и спальню. Устранить причины и последствия разрушений отделочного (штукатурного) слоя с обоями на стене смежной с ванной комнатой;

 - в гостиной устранить причины и последствия возникновений трещин с разрывами обоев на стене смежной с ванной комнатой и в юго-восточном углу. Устранить причины и последствия разрушения отслоение отделочного (штукатурного) слоя с обоями на стене в районе северо- западного угла;

- в спальной устранить причины и последствия возникновений трещин с разрывами, деформацией обоев в северо-восточном углу.

- устранить причины и последствия волновой деформации напольных покрытий (линолеум) на площади примерно 1,5 м2;

- на балконе устранить причины и последствия разрушений отделочного (штукатурного) слоя строительных конструкций справа от входа;

- в кухне на стене устранить причины и последствия возникновения трещин с разрывами обоев над входом;

- в ванной комнате заменить разрушенную керамическую плитку в кол-ве 3 шт.

В остальной части исковых требований принять отказ акционерного общества «Сахалинское ипотечное агентство» от иска.

Производство по делу в указанной части прекратить.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Арт Эль» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) в пользу акционерного общества «Сахалинское ипотечное агентство» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) судебную неустойку на случай неисполнения настоящего решения суда в сумме 10 000 рублей за каждый день просрочки исполнения решения, с момента истечения срока, установленного для добровольного исполнения, по день фактического исполнения решения суда.

В удовлетворении исковых требований в остальной части – отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью Специализированной застройщик «Арт Эль» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) в пользу акционерного общества «Сахалинское ипотечное агентство» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) 6 000 рублей расходов по уплате государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в Пятый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его изготовления в полном объеме, через Арбитражный суд Сахалинской области.

 Судья П.Б. Мисилевич