﻿

ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А

http://13aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А42-6632/2020

18 мая 2021 года

г. Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть постановления объявлена   17 мая 2021 года

Постановление изготовлено в полном объеме  18 мая 2021 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Галенкиной К.В.,

судей Баженовой Ю.С., Полубехиной Н.С.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Вороной Б.И.,

при участии:  

от истца: представитель Фомина О.А., на основании доверенности от 30.12.2020,

от ответчика: представитель не явился, извещен,

от 3-их лиц: представители не явились, извещены,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-8802/2021) акционерного общества «Нефтеперевалочная база «Причальное» на решение Арбитражного суда Мурманской области от 27.01.2021 по делу № А42-6632/2020, принятое по иску: 

истец: акционерного общества «Нефтеперевалочная база «Причальное» (адрес: Россия, 184358, Мурманская область, Кольский район, поселок городского типа Мурмаши, улица Причальная, 3А, ОГРН: 1117746471853, Дата присвоения ОГРН: 17.06.2011, ИНН: 5105041300)

ответчик: Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Мурманской области и Республике Карелия (адрес: Россия, 183038, Мурманская область, город Мурманск, улица Пушкинская, 12, ОГРН: 1105190003049, Дата присвоения ОГРН: 18.03.2010, ИНН: 5190915348)

третьи лица: 1. индивидуальный предприниматель Трухмаев Вадим Юрьевич (ОГРНИП: 307583629900010); 2. общество с ограниченной ответственностью «Мурманское землеустроительное проектно-изыскательское предприятие» (адрес: Россия, 183038, Мурманская область, город Мурманск, улица Самойловой, 4, ОГРН: 1125190012738, Дата присвоения ОГРН: 03.09.2012, ИНН: 5190010980)

о признании недействительным и не подлежащим применению уведомления,

установил:

Акционерное общество «Нефтеперевалочная база «Причальное» (далее – истец, Общество) обратилось в Арбитражный суд Мурманской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 АПК РФ к Межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Мурманской области и Республике Карелия (далее – ответчик, Управление) о признании недействительным и не подлежащим применению уведомления от 16.12.2019 № 51ДЕ-059022 по договору аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 19.04.2006 № 250, дополненного соглашением от 13.07.2015 о переводе на Российскую Федерацию в лице ответчика прав и обязанностей по договору аренды от 19.04.2006 № 250 земельного участка с кадастровым номером 51:01:0201001:0021, о признании отчета об оценке от 24.10.2019 № 19С/0519 недостоверным, о принятии отчета об оценке от 25.06.2020 № 001-20 для изменения арендной платы по действующему договору аренды земельного участка от 19.04.2006 № 250, дополненного соглашением от 13.07.2015, установлении размера арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 51:01:0201001:0021 на основании отчета от 25.06.2020 № 001-20, согласно пункту 6 правил постановления Правительства РФ от 16.07.2009 № 582.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены индивидуальный предприниматель Трухмаев Вадим Юрьевич и ООО «Мурманское землеустроительное предприятие» (далее - ООО «МЗП», Предприятие).

Решением от 27.01.2021 суд в иске отказал.

Не согласившись с указанным решением, Общество подало апелляционную жалобу, в которой просит решение отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований, считая решение незаконным и необоснованным, принятым при неполном выяснении обстоятельств, имеющих значение для дела, при несоответствии выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, с нарушением норм материального права, считает отчет об оценке от 24.10.2019 № 19С/0519 незаконным и противоречащим нормам законодательства.

В судебном заседании истец поддержал доводы апелляционной жалобы, Управление не явилось, направило отзыв с возражениями по существу апелляционной жалобы.

Законность и обоснованность обжалуемого решения проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между ЗАО «Синтез-Петролеум» (арендатор) и Администрацией муниципального образования городское поселение Мурмаши Кольского района Мурманской области (арендодатель) 19.04.2006 заключен договор № 250 (далее - договор) аренды земельного участка с кадастровым номером 51:01:0201001:21, имеющего адресные ориентиры: Мурманская область, Кольский район, г.п. Мурмаши, под производственные объекты прирельсовой перевалочной базы в границах, указанных в кадастровой карте участка общей площадью 86 558 кв.м, сроком аренды с 05.12.2005 по 05.12.2030 (пункты 1.1 и 2.1 договора).

17.06.2011 создано ЗАО «Нефтеперевалочная база «Причальное» путем реорганизации  в форме выделения из ЗАО «Синтез Петролеум» - Обществу согласно разделительному балансу перешли права и обязанности по договору.

13.07.2015 между истцом и ответчиком подписано соглашение б/н (далее - соглашение) о переводе на Российскую Федерацию в лице ответчика прав и обязанностей по договору.

Пунктом 3.4 соглашения сторонами согласовано, что арендная плата может быть пересмотрена в одностороннем порядке по требованию арендодателя ежегодно не чаще 1 раза в год вследствие изменения, в том числе рыночной стоимости земельного участка.

16.12.2019 в адрес истца поступило уведомление ответчика № 51-ДЕ-05/9022, которым ответчик известил об изменении с 01.01.2020 размера годовой арендной платы по договору аренды участка.

В приложении к уведомлению истцу были представлены расчет арендной платы за участок с 01.01.2020 и выписка из отчета оценщика от 24.10.2019 № 19С/0519 об оценке рыночной стоимости права аренды земельного участка (далее - отчет Трухмаева В.Ю.).

Согласно расчету размер годовой арендной платы за участок составил 4 369 807 руб. 07 коп. в год, а согласно отчету Трухмаева В.Ю. рыночная стоимость права аренды участка за период с 01.01.2020 по 04.12.2030 составляет 47 650 000 руб.

Не согласившись с указанной оценкой арендной платы, истец провел свою оценку рыночной стоимости объекта недвижимости - участка, которую поручил ООО «МЗП», по результатам которой составлен отчет от 25.06.2020 № 001-20 (далее - отчет Предприятия), согласно которому, по мнению истца, арендная плата за участок в год должна составлять 280 000 руб.

Установив совокупность указанного, истец обратился в суд с настоящим иском, уточненным в ходе рассмотрения спора, в указанном выше виде.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и  отзыва на жалобу, апелляционный суд пришел к выводу, что обжалуемое решение не подлежит отмене.

Статьей 606 ГК РФ предусмотрено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со статьей 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Согласно пункту 1 статьи 39.7. ЗК РФ размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 утверждены Основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности (далее - Основные принципы) и Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации (далее - Правила).

Судом первой инстанции установлено, что при заключении соглашения к договору стороны предусмотрели, что арендная плата ежегодно, но не ранее чем через год после заключения договора аренды земельного участка, изменяется в одностороннем порядке арендодателем (пункт 3.4 соглашения).

Указанный пункт соглашения сторон соответствует пункту 8 Правил, согласно которому при заключении договора аренды земельного участка федеральные органы исполнительной власти предусматривают в таком договоре случаи и периодичность изменения арендной платы за пользование земельным участком. При этом арендная плата ежегодно, но не ранее чем через год после заключения договора аренды земельного участка, изменяется в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор аренды.

В случае уточнения предусмотренных пунктами 3, 5 и 6 Правил условий, в соответствии с которыми определяется размер арендной платы за земельный участок, арендная плата подлежит перерасчету, но не чаще одного раза в год.

Как следует из пункта 3 статьи 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

Таким образом, право на одностороннее изменение размера арендной платы за участок прямо предусмотрено как пунктом 3 статьи 614 ГК РФ, так и пунктом 3.4 соглашения и пунктом 8 Правил.

Судом установлено, что на момент заключения соглашения сторон пунктом 6 Правил было установлено, что арендная плата за земельный участок, на котором расположены здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, в случаях, не указанных в пунктах 3-5 Правил, рассчитывается на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Постановлением Правительства РФ от 05.05.2017 № 531 в Постановление № 582 внесены изменения, и пункт 6 Правил изложен в иной редакции, в соответствии с которой ежегодный размер арендной платы за земельный участок, на котором расположены здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, в случаях, не указанных в пунктах 3 - 5 Правил, определяется как частное, полученное в результате деления рыночной стоимости права аренды, рассчитанной за весь срок аренды земельного участка и определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, на общий срок договора аренды земельного участка.

С учетом внесения указанных изменений Управлением - истцом было принято решение о пересмотре размера арендной платы за участок в соответствии с требованиями действующего законодательства, с учетом того, что статьей 8 Федерального закона РФ от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценке) прямо оговорено, что проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям.

Размер годовой арендной платы за участок определен ответчиком на основании отчета Трухмаева В.Ю., о чем ответчик уведомил истца, в том числе в оспариваемом уведомлении об изменении арендной платы за земельный участок.

Срок аренды согласно соглашению к договору аренды № 250 от 19.04.2006 установлен с 05.12.2005 по 05.12.2030 (25 лет).

Отчет об оценке № 19С/0519 составлен по состоянию на 24.10.2019, арендная плата составляет 47 650 000 руб. за период с 01.01.2020 по 04.12.2030 (3 991 день), то есть рассчитана за весь оставшийся срок аренды, что, вопреки доводам истца, само по себе не противоречит законодательству.

Доводы истца по настоящему спору сводятся с несогласием последнего с размером арендной платы, определенной ответчиком на основании отчета Трухмаева В.Ю.

В то же время, как верно указал суд первой инстанции, в соответствии со статьей 12 Закона об оценке отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Законом об оценке, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Статьей 17.1 Закона об оценке предусмотрено, что для целей настоящего Федерального закона под экспертизой отчета понимаются действия эксперта или экспертов саморегулируемой организации оценщиков в целях формирования мнения эксперта или экспертов в отношении отчета, подписанного оценщиком или оценщиками, о соответствии требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности (в том числе требованиям настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности), а в случае проведения экспертизы отчета об определении рыночной стоимости объекта оценки также о подтверждении рыночной стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете. Экспертиза отчета проводится на добровольной основе на основании договора между заказчиком экспертизы и саморегулируемой организацией оценщиков.

При этом, по совокупному смыслу статей 17.1 и 24.3 Закона об оценке, под экспертизой отчета оценщика понимаются действия эксперта или экспертов саморегулируемой организации оценщиков в целях проверки отчета, подписанного оценщиком или оценщиками, являющимися членами данной саморегулируемой организации, на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.

С учетом изложенного суд первой инстанции обоснованно отклонил довод истца о невозможности использования отчета Трухмаева В.Ю. в качестве определения размера арендной в отсутствие отрицательного экспертного заключения, подготовленного экспертом саморегулируемой организации оценщиков, непосредственно в которой состоит Трухмаев В.Ю.

Отрицательное экспертное заключение на отчет Трухмаева В.Ю., представленное в дело истцом и составленное Ассоциацией саморегулируемой организации оценщиков «Свободный Оценочный Департамент», правомерно не принято судом в качестве допустимого и достаточного доказательства по спору.

Статьей 13 Закона об оценке предусмотрено, что в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной компетенцией, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

В абзацах 4 и 8 пункта 1 Информационного письма ВАС РФ от 30.05.2005 № 92 (далее - Информационное письмо) разъяснено, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

Если самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе дела о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.).

Между тем, пунктом 2 Информационного письма судам прямо рекомендовано, что в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценке отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 АПК РФ).

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).

В случае если в соответствии с пунктом 3 постановления Пленума ВАС РФ от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе» ходатайство от стороны не поступило или согласие не было получено, оценка требований и возражений сторон осуществляется судом с учетом положений статьи 65 АПК РФ о бремени доказывания исходя из принципа состязательности, согласно которому риск наступления последствий несовершения соответствующих процессуальных действий несут лица, участвующие в деле (часть 2 статьи 9 АПК РФ).

Учитывая наличие представленного истцом своего отчета Предприятия и положительного экспертного заключения на него, наличие двух разных отчетов на объект оценки, суд первой инстанции предложил сторонам провести по настоящему делу судебную экспертизу, разъяснив последствия не заявления ходатайства о проведении экспертизы или согласия на ее проведение сторонам.

Однако истец в письменном виде возразил против проведения экспертизы.

Представленный истцом отчет Предприятия суд первой инстанции обоснованно не принял как допустимое и в совокупности как достаточное доказательство, поскольку он имеет противоречия.

Поскольку по настоящему делу судебная экспертиза не проведена, против ее проведения истец возражал, согласия не давал, а достаточных и совокупных оснований, в совокупности статьями 8, 9, 65, 68 и 71 АПК РФ, для признания размера платы ответчика не обоснованной и признания арендной платы истца правомерной не имелось, суд правомерно отказал в иске.

Доводы апелляционной жалобы не опровергают правомерности выводов суда, а лишь выражают несогласие с ними, фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом на основе полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, нормы материального и процессуального права не нарушены, в связи с чем, у апелляционного суда отсутствуют основания для отмены принятого по делу судебного акта и удовлетворения апелляционной жалобы.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда  Мурманской области  от 27.01.2021 по делу №  А42-6632/2020  оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

                  К.В. Галенкина

 

Судьи

 

Ю.С. Баженова

 Н.С. Полубехина