ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ 

РЕШЕНИЕ

Дело № А40-39142/21-133-197

02 июля 2021 г.

г. Москва

Решение изготовлено в полном объеме 02 июля 2021 г.

Резолютивная часть решения объявлена 28 июня 2021 г.

Арбитражный суд в составе:

судьи Михайловой Е.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1

с участием представителей:

от истца: ФИО2, дов. бн от 08.04.2021г., пред. паспорт, оригинал диплома обоз. в сз. 

от ответчика: не явка, извещен

рассмотрел в судебном заседании дело по иску, истца - ООО "МЫТИЩИНСКИЙ ПЛАСТИК" (141004, ОБЛАСТЬ МОСКОВСКАЯ, ГОРОДСКОЙ ОКРУГ МЫТИЩИ, 

<

...>, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 04.12.2002, ИНН: 

<

***>)

к ООО "ТТ-ТРЭВЕЛ" (125167, 

<

...>, ЭТАЖ 3, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 17.02.2009, ИНН: 

<

***>)

о взыскании долга и пени по договору аренды нежилых помещений № 1856/П -18 от 19.03.2018 г. в размере 2 131 328, 81 руб., 

УСТАНОВИЛ:

ООО "МЫТИЩИНСКИЙ ПЛАСТИК" (далее также истец, арендодатель) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к ответчику  -  ООО "ТТ-ТРЭВЕЛ" (далее также ответчик, арендатор) содержащем требования о взыскании 2 131 328, 81 рублей, в том числе: 1 482 630,94 (один миллион четыреста восемьдесят две тысячи шестьсот тридцать) рублей 94 копейки - сумма основного долга по Договору аренды нежилых помещений № 1856/П-18 от 19.03.2018 года и Договору № 3Тв-Я/19 на размещение информационной конструкции от 04.04.2019 года; 648 697, 87  рублей - пени по состоянию на 15.02.2021 год.

В обоснование заявленных требований истец пояснил, что ответчиком не исполнено обязательство по оплате аренды, а кроме того обязательство по возврату переданного в пользование имущества.

Ответчик требования истца оспорил, указал на то обстоятельство , что истец уклонялся от приемки объекта аренды в связи с чем не вправе требовать внесения какой-либо платы, при этом на фактически объект аренды возвращен истцу.

Изучив представленные доказательства и выслушав представителей лиц участвующих в деле, суд пришёл к нижеизложенному выводу.

Между Обществом с ограниченной ответственностью «МЫТИЩИНСКИЙ ПЛАСТИК» (далее - Истец/Арендодатель) и Обществом с ограниченной ответственностью «ТТ-Трэвэл» (далее по тексту - Ответчик/Арендатор) заключен Договор аренды нежилых помещений № 1856/П-18 от 19.03.2018 года (далее по тексту - Договор аренды).

В соответствии с п. 2.2. Договора Аренды Истец передал Ответчику в аренду нежилое помещение общей площадью 1 149,4 кв. м, (далее по тексту - Объект аренды), расположенные в здании по адресу: 125047, 

<

...> (акт приема-передачи прилагается).

Дополнительным соглашением № 1 от 01.01.2019 года (далее - Соглашение) установлен новый срок аренды с 01.03.2019 года по 31.01.2020 год.

Согласно п. 4.1. Договора аренды за пользование Объектом аренды Ответчик обязался оплачивать Истцу Арендную плату, которая состоит из Базовой арендной платы и Переменной арендной платы.

Согласно п. 5.1 Договора аренды Базовая арендная плата уплачивается ежемесячным авансовым платежом в течение 5 (пяти) первых банковских дней календарного месяца, за которым осуществляется расчет, основанием для уплаты Базовой арендной платы является настоящий Договор аренды. Факт выставления счета, а также срок его выставления не влияет на обязанность Арендатора по оплате Базовой арендной плате в сроки, установленные настоящим Договором. Переменная арендная плата выплачивается не позднее 15 числа текущего месяца за каждый прошедший месяц Срока аренды, которая определяется согласно форме расчета, указанной в Приложении №2 к Договору аренды, на основании счетов Арендодателя.

Как пояснил истец, ответчиком не исполнена обязанность по оплате аренды. Задолженность по базовой арендной плате: в размере 153 224 (сто пятьдесят три тысячи двести двадцать четыре) рубля 00 копеек за январь 2020 год; в размере 153 224 (сто пятьдесят три тысячи двести двадцать четыре) рубля 00 копеек за февраль 2020 год; в размере 153 224 (сто пятьдесят три тысячи двести двадцать четыре) рубля 00 копеек за март 2020 год; в размере 153 224 (сто пятьдесят три тысячи двести двадцать четыре) рубля 00 копеек за апрель 2020 год; в размере 153 224 (сто пятьдесят три тысячи двести двадцать четыре) рубля 00 копеек за май 2020 год; в размере 153 224 (сто пятьдесят три тысячи двести двадцать четыре) рубля 00 копеек за июнь 2020 год; в размере 153 224 (сто пятьдесят три тысячи двести двадцать четыре) рубля 00 копеек за июль 2020 год; в размере 153 224 (сто пятьдесят три тысячи двести двадцать четыре) рубля 00 копеек за август 2020 год; в размере 153 224 (сто пятьдесят три тысячи двести двадцать четыре) рубля 00 копеек за сентябрь 2020 год. Задолженность по Переменной арендной плате: в размере 13 123, 97 (тринадцать тысяч сто двадцать три) рубля 97 копеек за февраль 2020 год;  в размере 14 940, 55 (четырнадцать тысяч девятьсот сорок) рублей 55 копеек за март 2020 год;  в размере 15 255, 98 (пятнадцать тысяч двести пятьдесят пять) рублей 98 копеек за апрель 2020 год; в размере 14 329, 27 (четырнадцать тысяч триста двадцать девять) рублей 27 копеек за май 2020 год; в размере 13 916, 40 (тринадцать тысяч девятьсот шестнадцать) рублей 40 копеек за июнь 2020 год; в размере 14 617, 26 (четырнадцать тысяч шестьсот семнадцать) рублей 26 копеек за июль 2020 год; в размере 15 631, 12 (пятнадцать тысяч шестьсот тридцать один) рубль 12 копеек за август 2020 год в размере 12 154, 87 (двенадцать тысяч сто пятьдесят четыре) рубля 87 копеек

Таким образом, задолженность Ответчика перед Истцом по Договору Аренды за Базовую арендную плату и Переменную арендную плату составляет 1 461 340, 62 (один миллион четыреста шестьдесят одна тысяча триста сорок) рублей 62 копейки.

Кроме того истцом , в соответствии с п. 9.2. Договора начислены пени на сумму 582 956, 33 (пятьсот восемьдесят две тысячи девятьсот пятьдесят шесть) рублей 33 копейки за базовую арендную плату; 44 451, 22 (сорок четыре тысячи четыреста пятьдесят один) рубль 22 копейки за дополнительную арендную плату.

С указанными требованиями не может согласиться суд.

Нормы гражданского законодательства, регулирующие вопросы арендных отношений, устанавливают диспозицию возмездности пользования переданным имуществом. Таким образом, обязательству арендодателя передать имущество арендатору корреспондирует обязательство арендатора оплачивать пользование переданным имуществом.

Договор аренды, носит взаимный характер, т.е. невозможность пользоваться арендованным имуществом по независящим от арендатора обстоятельствам освобождает последнего от исполнения обязанности вносить арендную плату.

Арендодатель вправе требовать от арендатора исполнения обязанности по внесению арендной платы только за период с момента, когда арендатору было передано имущество, до момента, когда арендодатель лишил его возможности владеть и пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора (Постановление Президиума ВАС РФ от 09.04.2013 N 13689/12 по делу N А67- 3141/2011).

Поскольку в период, когда арендатор лишен возможности использовать указанное имущество, арендодатель не осуществляет какого-либо предоставления, он теряет право на получение арендной платы (Определение Верховного Суда РФ от 29.01.2015 по делу N 302-ЭС14-735, А19-1917/2013 (Судебная коллегия по экономическим спорам).

Порядок возврата помещения в прекращения арендных правоотношений стороны согласовали в условиях Договора.

Обязанность по возврату объекта аренды также предусмотрена и положениями ст. 622 ГК РФ, кроме того, предусматривающую, что   если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

Согласно разъяснению, содержащемуся в пункте 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

При этом согласно пункту 38 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором.

В то же время арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества (пункт 37 указанного информационного письма.)

Как установлено судом, в соответствие с п.2.1, п. 2.2. Договора Истец (Арендодатель) обязуется предоставить, а Ответчик (Арендатор) обязуется принять во временное владение и пользование (в аренду) нежилое помещение (Помещение, Объект аренды) общей площадью 21,4 кв. м, расположенное по адресу: 

<

...>, на 1 этаже, помещение 1, комната 1, БЦ «Парус».

Помещение использовалось Арендатором в целях деятельности туристического агентства (офиса).

Согласно п. 3.2. Договора (в редакции Дополнительного Соглашения № 1 к Договору аренды нежилых помещений №1856/П-18 от 19 марта 2018 года), срок действия Договора установлен по 31.01.2020 г.

После указанной даты окончания срока действия Договора, ООО «ТТ-Трэвел» намерений на перезаключение Договора на новый срок не выражала, помещение было освобождено от имущества Арендатора и подготовлено к возврату 29.01.2020, что следует из подписанного Администрацией БЦ «Парус» материального пропуска от 29.01.2020 г. на вывоз имущества из помещения.

ООО «ТТ-Трэвел» в адрес Арендодателя было направлено письмо-уведомление о возврате Объекта аренды, в котором Арендатор сообщила, что договор прекратил свое действие 31.01.2020 г., в связи с чем, к указанной дате, помещение (1й этаж, пом.1, комн.1, общая площадь 21,4 кв. м) по адресу 

<

...>, было возвращено Арендатором в срок и в надлежащем состоянии Арендодателю.

Получение указанного письма от ООО «ТТ-Трэвел» сторона Арендодателя подтверждает в своем ответном письме от 13 марта 2020 г.

31 января 2020 г.  Арендодателем был составлен в одностороннем порядке Акт осмотра Помещения, представитель Арендатора ООО «ТТ-Трэвел» на составление данного акта приглашен не был, как следует из указанного одностороннего Акта, Арендодателем при осмотре Объекта аренды были обнаружены недостатки помещения, возвращенного стороной Арендатора по окончании срока аренды.

24.09.2020 г., Арендатором, в одностороннем порядке, без присутствия представителя Арендатора ООО «ТТ-Трэвел», составлен Акт приемки помещений по Договору аренды нежилых помещений №1856/П-18 от 19 марта 2018 года, в котором Арендодатель указывает, что сторона ООО «ТТ-Трэвел» покинула Объект аренды, при этом повторно указывает на недостатки возвращенного в адрес Арендодателя помещения.

В ответ на полученный от ООО «Мытищинский пластик» Акт приемки помещений по Договору аренды нежилых помещений №1856/П-18 от 19.03.2018 года, составленный 24.09.2020г. в составе комиссии ООО «Мытищинский пластик» в отсутсвие представителей Арендатора ООО «ТТ-Трэвел», сторона Арендатора ООО «ТТ-Трэвел» подготовила возражения на Акт, в которых выразила несогласие с заявленными недостатками помещения, а также повторно указала на окончание срока действия Договора, в связи с этим указала, что помещение (1й этаж, пом.1, комн.1, общая площадь 21,4 кв.м) по адресу 

<

...>, было возвращено в срок и в надлежащем состоянии.

Как утверждает истец, арендатор в нарушение положений договора: не устранил все загрязнения, имеющиеся на поверхностях потолка дверных проемов, дверей Объекта аренды; - не привел в надлежащее состояние напольное покрытие Объекта аренду,  не произвел замену неисправных осветительных приборов, расположенных на Объекте аренды; не закончил демонтаж размещенных Арендатором вывесок и отделимых улучшений Здания/Объекта аренды; не устранил все повреждения, причиненные Зданию/Объекту аренды демонтажем вывесок и/или отделимых улучшений. Акт возврата Сторонами Договора аренды подписан не был, ключи от Объекта аренды переданы представителям Арендодателя не были, в связи с чем Объект аренды продолжает находится в аренде, и Арендатор продолжает нести обязательства по оплате Арендной платы, установленной статьей 4 Договора аренды.

В свою очередь истцом не учтено, что по общему правилу, как это вытекает из Закона, арендодатель не вправе отказаться от приемки возвращаемого из аренды имущества, в частности и в том, случае, когда такое имущество находится в состоянии худшем, чем предусмотрено обязательством. 

Право на отказ арендодателя  в приемки объекта аренды не предусмотрено и условиями Договора, а согласно положениям ст. 622 ГК РФ плата за фактическое пользование взимается лишь в случае, если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно.

Таким образом, фактически приемка возвращаемых помещений является обязанностью арендодателя, а в случае наличия разногласий относительно содержания, либо формы процедуры возврата помещений составляется акт,  с фиксацией выявленных противоречий, однако в любом случае, такое имущество должно быть принято арендодателем.

В данном случае само по себе отсутствие двухстороннего акта, не является свидетельством ненадлежащего исполнения ответчиком обязательства по возврату объекта аренды в установленный Договором срок.

Обязанность по внесению арендной платы прекращается именно с момента возврата арендуемого имущества, а не с момента составления передаточного акта.

В свою очередь, следствием неисполнения арендатором обязанности вернуть имущество в первоначальном состоянии, является нарушение субъектного права арендодателя по договору, которое может быть восстановлено путем компенсации  расходов которые лицо, чье право нарушено,  произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного прав или же возмещения вреда в натуре.

В силу изложенного и поскольку Договор в спорный период не являлся действующим, то обстоятельство, что истец отказался от подписания акта приема-передачи (возврата) объекта аренды, направленного арендатором, не является предпосылкой  права истца на получение арендной платы, и не подтверждает того, что арендные отношения сохранили свою силу.

Таким образом, судом,  установлены факты, совокупность которых свидетельствует об отсутствие на стороне истца права требовать от ответчика арендной платы за период следующий за истечением срока действия договора, и ввиду фактического возврата объекта аренды истцу.

Кроме того, согласно п.6.1. Договора, Арендатор обязуется в обеспечение исполнения своих обязательств по Договору внести Гарантийную сумму.

Согласно п. 6.1.1. Договора, Размер гарантийной суммы - 163381,34 руб., в том числе НДС - 18 %, в размере 24922,58 руб.

Согласно п.6.1.2 Договора, Гарантийная сумма вносится не позднее дня передачи Объекта аренды, указанного в п. 2.5 настоящего договора.

ООО «ТТ-Трэвел» по Договору внесена Гарантийная сумма в размере 163381,34 руб., что Истцом не оспаривается.

Согласно п. 6.1.3. Договора, Гарантийная сумма обеспечивает исполнение Арендатором следующих обязательств в указанной очередности: - начисленные Арендодателем штрафы и пени за неисполнение Арендатором денежных обязательств по настоящему договору; -сметная стоимость ремонтных (восстановительных работ) работ при возврате Арендатором Арендодателю Объекта аренды в состоянии, не соответствующем предусмотренному в настоящем договоре, а также работ по согласованию произведенных  Арендатором перепланировок, в случае неисполнения Арендатором обязательств, предусмотренных, п.п. 7.22, 7.25, 7.29, 7.30 настоящего договора; -внесение арендатором Арендной платы по настоящему договору.

Согласно п.6.3. Договора, в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения Арендатором по состоянию на дату окончания Срока аренды своих обязанностей, Арендодатель удовлетворяет свои соответствующие требования за счет Гарантийной суммы по очередности, предусмотренной п. 6.1.3. При этом все требования Арендодателя удовлетворяются в денежной форме.

Как утверждает, истец, указанная сумма обеспечительного платежа подлежит зачету в счет возмещения убытков причиненных ненадлежащим исполнением стороной обязанности по возврату объекту аренды, в состояния согласно достигнутым договоренностям сторон .

Так, согласно правовой позиции Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации сформулированной в п.8 Постановления от 6 июня 2014 г. N 35  «О последствиях расторжения договора» в случае расторжения договора, предусматривавшего передачу имущества во владение или пользование (например, аренда, ссуда), лицо, получившее имущество по договору, обязано в разумный срок возвратить его стороне, передавшей это имущество. Порядок исполнения этого обязательства определяется положениями общей части обязательственного права, включая правила главы 22 ГК РФ, и специальными нормами об отдельных видах договоров (например, статьи 622, 655, 664 Кодекса) либо договором, в том числе если договор регулирует порядок возврата имущества по окончании срока его действия. В таком случае положения главы 60 ГК РФ применению не подлежат.

Следствием неисполнения арендатором обязанности вернуть имущество в первоначальном состоянии, является нарушение субъективного права арендодателя по договору, которое может быть восстановлено путем компенсации  расходов которые лицо, чье право нарушено,  произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права.

Действительно, право на произведение зачета обеспечительного платежа в счет компенсации суммы убытков предусмотрено условиями Договора, однако означенная сумма убытков должна быть определена, а ее размер подтверждаться допустимыми доказательствами, к которым однако не относится документально неподтвержденный довод стороны.

Однако, на вопрос суда о размере убытков, и судьбе обеспечительного платежа, истец высказал мнение, что обеспечение должно удерживаться для возмещения суммы убытков, что неверно.

Поскольку обязательство,  в обеспечение которого уплачен обеспечительный платеж прекращено, то сумма обеспечительного платежа, в отсутствие неисполненных обязательств арендатора, в счет прекращения которых зачитывается обеспечительный платеж, подлежит возврату.

В данном случае, принимая во внимание, что расчёт убытков не произведен, соответствующих требований об их возмещении арендатору не заявлено, то обеспечительный платеж согласно установленной очередности погашения требований по Договору, подлежал зачету в счет оплаты аренды.

С учетом изложенного, взысканию с ответчика подлежат 21 290,32 рублей за декабрь 2019  - платы  за размещение информационной конструкции, а кроме того 9 431  рублей пени, в отношении указанной суммы долга, исходя из расчета определенного истцом и ставки 0,1 % установленной судом применительно к ст. 333 ГК РФ за период  согласно расчету.

Судебные расходы по уплате госпошлины распределяются в соответствии со ст. 110 АПК РФ.

На основании ст.ст. 8, 9, 11, 12, ГК РФ, руководствуясь ст.ст. 4, 65, 71, 75, 102, 110, 121, 123, 156, 167-170, 176 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Взыскать с ответчика - ООО "ТТ-ТРЭВЕЛ" (125167, 

<

...>, ЭТАЖ 3, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 17.02.2009, ИНН: 

<

***>) в пользу истца  -  ООО "МЫТИЩИНСКИЙ ПЛАСТИК" (141004, ОБЛАСТЬ МОСКОВСКАЯ, ГОРОДСКОЙ ОКРУГ МЫТИЩИ, 

<

...>, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 04.12.2002, ИНН: 

<

***>) долг  в размере 1 290,32 рублей, пени  в размере 9 431  рублей и 783 рублей госпошлины за подачу иска.

В остальной части исковых требований  отказать.

Судебный акт, выполненный в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

Решение может быть обжаловано в месячный срок с момента его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Судья Михайлова Е.В.