Арбитражный суд Рязанской области

ул. Почтовая, 43/44, г. Рязань, 390000; факс (4912) 275-108;

http://ryazan.arbitr.ru  

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело №А54-666/2015

г. Рязань

31 июля 2017 года

Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 25 июля 2017 года. 

Полный текст решения изготовлен 31 июля 2017 года.

Арбитражный суд Рязанской области в составе судьи  Картошкиной Е.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью "Производственная компания "МОНОЛИТ" (

<

...>; ОГРН 

<

***>)

к обществу с ограниченной ответственностью "Профисервис" (г. Рязань, Восточная окружная дорога, 10А; ОГРН 

<

***>)

третье лицо: временный управляющий общества с ограниченной ответственностью "Профисервис" ФИО2 (

<

...>, офис Н2)

о взыскании задолженности в сумме 2863899руб. 41коп.

и встречному иску общества с ограниченной ответственностью "Профисервис" (г. Рязань, Восточная окружная дорога, 10А; ОГРН 

<

***>)

к обществу с ограниченной ответственностью "Производственная компания "МОНОЛИТ" (

<

...>; ОГРН 

<

***>)

о взыскании стоимости  работ по улучшению и благоустройству  арендуемых объектов в сумме 5621000руб.,

при участии в судебном заседании:

от общества с ограниченной ответственностью "Производственная компания "МОНОЛИТ": не явился, извещен надлежащим образом; 

от общества с ограниченной ответственностью "Профисервис": не явился, извещен надлежащим образом;

третье лицо: не явилось, извещено надлежащим образом;

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Производственная компания "МОНОЛИТ" (далее - ООО "Производственная компания "МОНОЛИТ") обратилось в Арбитражный суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Профисервис" (далее - ООО "Профисервис") о взыскании задолженности по арендной плате по договору от 21.06.2010 в сумме 2567518руб. 68коп. за периоды с 18.02.2012 по 27.08.2012 и с 01.05.2013 по 01.07.2013.

Определением от 28.05.2015 в соответствии со статьей 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд по собственной инициативе привлек к участию в деле на стороне ответчика в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, временного управляющего должника - ООО "Профисервис" ФИО2.

Определением от 22.10.2015 в соответствии со статьей 132 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к совместному рассмотрению с первоначальным иском принято встречное исковое заявление ООО "Профисервис" о взыскании с ООО "Производственная компания "МОНОЛИТ" стоимости произведенных работ по улучшению объектов аренды в сумме 5621000руб. по договору аренды объектов от 21.06.2010.

В судебном заседании 24.11.2015 представитель истца по первоначальному иску в соответствии с частью 1 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заявил об увеличении размера исковых требований о взыскании задолженности до суммы 2863899руб. 41коп. за периоды с 01.06.2010 по 27.08.2012 и с 01.05.2013 по 01.07.2013. Увеличение первоначальных исковых требований принято судом.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание проводилось в отсутствие лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенного о времени и месте рассмотрения дела в соответствии со статьями 121-123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Рассмотрев и оценив представленные в дело доказательства, арбитражный суд находит первоначальные исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению, встречные исковые требования  ООО "Профисервис" необоснованными и не подлежащими удовлетворению. При этом суд исходит из следующего.

Из материалов дела судом установлено, что 21 июня 2010 года между ООО "Производственная компания "МОНОЛИТ" (Арендодатель) и ООО "Профисервис" (Арендатор) заключен договор аренды (л.д. 10-14 т.1), по условиям которого Арендодатель передаёт, а Арендатор принимает в аренду следующие объекты недвижимого имущества: земельный участок с кадастровым номером 62:29:010 00 11:91, общей площадью 41169 кв.м., расположенный на землях населенных пунктов по адресу: 

<

...>; 10 к. 8, Октябрьский район, и  объект незавершенного строительства, лит. А, застроенная площадь 3212,9 кв.м., расположенный на земельном участке с кадастровым номером 62:29:010 00 11:91, по адресу: 

<

...>. Объекты предоставляются для организации склада временного хранения.

Согласно пункту 1.2 договора на момент заключения настоящего договора Объекты, сдаваемые в аренду, принадлежат Арендодателю на праве собственности, не являются предметом исков третьих лиц.

Договор заключен сроком на 5 лет и прекращает свое действие 1 мая 2015 года (пункт 13.2 договора).

В соответствии с пунктом 6.1 договора, размер арендной платы за земельный участок составляет 522000руб. в месяц, за объект капитального строительства лит. А - 420000руб. в месяц.  Общая сумма арендной платы за объекты аренды составляет 942000руб. 

В силу пунктов 6.2, 6.3 договора, указанная сумма арендной платы выплачивается арендатором ежемесячно в твердой (фиксированной) сумме платежа; оплата аренды осуществляется арендатором путем перечисления платежным поручением на расчетный счет арендодателя путем 100% предоплаты не позднее 5-го числа каждого календарного месяца.

Государственная регистрация договора аренды произведена Управлением Росреестра по Рязанской области 23.07.2010.

По акту приема-передачи от 21.06.2010 объекты недвижимости переданы арендатору (л.д. 15 т.1).

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по внесению арендной платы за периоды с 01.06.2010 по 27.08.2012 и с 01.05.2013 по 01.07.2013, ООО "Производственная компания "МОНОЛИТ" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

В соответствии с пунктом 2 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

В рассматриваемом случае обязательства сторон возникли из договора аренды от 21.06.2010, регулируемого нормами главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Согласно пункту 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

В соответствии со статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. 

Исходя из практики применения норм материального права, регулирующих арендные отношения, определенной в пункте 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66, в силу статей 606, 611, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом. Таким образом, по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств. 

В соответствии с пунктом 2 статьи 398 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства. Если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению. 

Таким образом, обязанность арендатора уплачивать предусмотренную договором арендную плату возникает при условии, если он имеет фактическую возможность владеть и пользоваться предметом аренды.

В соответствии с пунктом 6.1 договора, размер арендной платы за земельный участок составляет 522000руб. в месяц, за объект капитального строительства лит. А - 420000руб. в месяц.  Общая сумма арендной платы за объекты аренды составляет 942000руб. 

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Рязанской области от 11.05.2012 по делу №А54-3669/2012 по иску ООО "Профисервис" к ООО "Торговый союз", ООО "Универсал спецтехника Рязань", ООО "Терминал", ООО "Вотек Мобайл", индивидуальному предпринимателю ФИО3, при участии третьего лица – ООО "Производственная компания "МОНОЛИТ"  установлено, что 01.07.2010 между ООО "Производственная компания "МОНОЛИТ" (Арендодатель) и ООО "Терминал" (Арендатор) был заключен договор аренды нежилого помещения, по условиям которого Арендодатель передал Арендатору в пользование нежилое помещение, находящееся по адресу: 

<

...>, лит. А, площадью 1581 кв.м. Данный договор признан судом недействительным (ничтожным), поскольку у ООО "Производственная компания "Монолит", в силу заключенного 21.06.2010 договора аренды с ООО "Профисервис", отсутствовало право на заключение договора аренды с другими арендаторами на ранее переданные в аренду площади обществу "Профисервис". 

Указанным решением суд обязал ответчиков в десятидневный срок со дня вступления решения в законную силу освободить незаконно занимаемые помещения общей площадью 1996,90 кв.м. 

Решение Арбитражного суда Рязанской области от 11.05.2012 по делу №А54-3669/2012 вступило в законную силу 17.08.2012 (л.д.21-29, т.1).

По акту от 12.05.2012 общество с ограниченной ответственностью "Терминал" во исполнение решения суда от 11.05.2012 по делу №А54-3669/2012 передало ООО "Профисервис" помещения площадью 346,9 кв.м., что установлено вступившим в законную силу  решением Арбитражного суда Рязанской области от 25.02.2014 по делу № А54-2508/2013.

Решением Арбитражного суда Рязанской области от 25.02.2014 по делу № А54-2508/2013 установлено, что с учетом передачи ООО "Производственная компания "Монолит" в пользование иным лицам части арендуемых ООО "Профисервис" по договору аренды от 21.06.2010 площадей, и фактического пользования ООО "Профисервис" помещениями объекта капстроительства лит. А, площадью 1562,9 кв.м. (3212,9 кв.м. – 1650 кв.м.) и частью земельного участка с кадастровым номером 62:29:010 00 11:91 площадью 10000 кв.м. (41169 кв.м. – 31169 кв.м.), размер арендной платы по договору в месяц составляет 331096руб. 71коп., исходя из следующего расчета: за пользование земельным участком: - 126794,43руб.  за  пользование объектом капстроительства:  204302,28руб. (л.д.32

Исходя из фактически занимаемых ООО "Профисервис" площадей, размер арендной платы по расчету истца по первоначальному иску составил 285753руб. 62 коп. в месяц (до возврата ООО "Терминал" части помещений) и 331096руб.71 коп. с учетом осуществления возврата части помещений ООО "Терминал").

Согласно расчету ООО "Производственная компания "Монолит" задолженность ответчика (ООО "Профисервис") по арендной плате за периоды с 01.06.2010 по 27.08.2012 и с 01.05.2013 по 01.07.2013 составила 2863899руб. 41коп. ООО "Профисервис" указанный расчет не оспорило и не опровергло.

Согласно статье 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основании своих требований и возражений. В силу статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

В соответствии с частью 3.1 статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

Поскольку доказательств оплаты задолженности в указанной сумме ООО "Профисервис" не представлено, суд считает, что исковые требования о взыскании задолженности в сумме 2863899руб. 41коп. являются обоснованными и подлежат удовлетворению в заявленном размере.

ООО "Профисервис" заявило встречные исковые требования к ООО "Производственная компания "Монолит" о взыскании стоимости произведенных работ по улучшению объектов аренды в сумме 5621000руб. по договору аренды объектов от 21.06.2010.

ООО "Профисервис" был заключен ряд договоров подряда на проведение капитального ремонта объектов аренды - объекта незавершенного строительства и асфальтового покрытия (л.д.53-86, т.2).

Суммарная стоимость выполненных работ составила 5621000 рублей, в том числе:

- 3565000руб. - оборудование асфальтового покрытия (выполнено обществом с ограниченной ответственностью "Автоцентр" по договору подряда с ООО "Профисервис" от 12.12.2009;

- 2056000руб. - произведен капитальный ремонт объекта незавершенного строительства (здания) и технологического ограждения; выполнен обществом с ограниченной ответственностью "СИБЕШ-К" по договорам подряда с ООО "Профисервис" от 01.07.2010.

Отказывая в удовлетворении встречных исковых требований арбитражный суд, исходит из следующего.

В соответствии со статьей 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды; арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды. 

В силу пункта 3.2 договора аренды от 21.06.2010 арендатор обязан нести возникающие в связи с коммерческой эксплуатацией арендованного участка расходы, в том числе по оплате текущего и капительного ремонта и расходуемых в процессе эксплуатации материалов, поддерживать объекты в исправном состоянии.

Согласно пункту 10.4 договора любые соглашения сторон по изменению и/или дополнению условий договора определяются взаимным соглашением сторон или судом по требованию любой из сторон.

Изменения в пункт 3.2 договора соглашением сторон не вносились, следовательно, условиями договора аренды от 21.06.2010 не предусмотрена обязанность арендодателя по возмещению стоимости выполненных ООО "Профисервис" работ.

С учетом вышеуказанных обстоятельств, суд критически относится к письму ООО "Производственная компания "Монолит" от 01.07.2010 (л.д.87, т.2), в отсутствие какой-либо переписки между сторонами относительно проведения ООО "Профисервис" перечисленных в письме работ. Кроме того, договор подряда от 12.11.2009 был заключен до заключения договора аренды от 21.06.2010 и не мог предусматривать выполнение спорных работ, часть выполненных по договору подряда от 12.11.2009 работ, были проведены  до 01.07.2010. В материалах дела отсутствуют сметы, расчеты выполненных  ремонтных работ арендуемых объектов на сумму 5656000руб. и проверенных ООО "Производственная компания "Монолит". При изложенных обстоятельствах, установленная заключением эксперта от 17.08.2016 №1640/03-3 принадлежность подписи в письме ООО "Производственная компания "Монолит" от 01.07.2010 генеральному директору Тарану С.Ю., не имеет существенного значения.

Также статьей 616 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случае нарушения арендодателем обязанности по производству капитального ремонта арендатор вправе по своему выбору произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы.

В соответствии с пунктом 14.2 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации капитальный ремонт объектов капитального строительства - это замена и (или) восстановление строительных конструкций объектов капитального строительства или элементов таких конструкций, за исключением несущих строительных конструкций, замена и (или) восстановление систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения объектов капитального строительства или их элементов, а также замена отдельных элементов несущих строительных конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановление указанных элементов.

В соответствии с пунктом 3.3. Постановления Госстроя СССР от 29.12.73 №279 "Об утверждении Положения о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений» по производственным зданиям и сооружениям ремонтные работы подразделяются на два вида: а) текущий; б) капитальный.

В соответствии с пунктом 3.11. Постановления Госстроя СССР от 29.12.73 №279 к капитальному ремонту производственных зданий и сооружений относятся такие работы, в процессе которых производится смена изношенных конструкций и деталей зданий и сооружений или замена их на более прочные и экономичные, улучшающие эксплуатационные возможности ремонтируемых объектов, за исключением полной смены или замены основных конструкций, срок службы которых в зданиях и сооружениях является наибольшим (каменные и бетонные фундаменты зданий и сооружений, все виды стен зданий, все виды каркасов стен, трубы подземных сетей, опоры мостов и др.).

Перечень работ по текущему ремонту зданий и сооружений, указан в Приложении №3 Постановления Госстроя СССР от 29.12.73 №279.

В соответствии со статьей 623 Гражданского кодекса Российской Федерации произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды; в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Улучшения имущества - это изменение его качественных характеристик, придание имуществу новых, ранее не существовавших дополнительных свойств. 

Исходя из изложенного, текущий ремонт зданий и сооружений не является улучшением, поскольку его основной целью является поддержание имущества в рабочем состоянии и предохранение от преждевременного износа.

Выполненные ООО "Профисервис" работы, а именно ямочный ремонт асфальтобетонного покрытия, ремонт крыши складских помещений, ремонт второго этажа АБК, изготовление технологического ограждения СВХ, не являются улучшением объектов аренды, так как они не изменяют их качественные характеристики, и не придают имуществу новых, ранее не существовавших дополнительных свойств. Указанные работы не соответствуют критериям капитального ремонта, и являются текущим ремонтом, направленным на поддержание арендованного имущества в рабочем состоянии. Решением Арбитражного суда Рязанской области от 22.04.2014 по делу №А54-4557/2013, вступившим в законную силу 23.07.2014, договор аренды объектов от 21.06.2010, заключенный между обществом с ограниченной ответственностью "Производственная компания "МОНОЛИТ" и обществом с ограниченной ответственностью "Профисервис", признан прекращенным (л.д.42-49, т.1). Выполненные ООО "Профисервис" работы не передавались арендодателю, документы об их стоимости и передаче ООО "Производственная компания "Монолит" в материалах дела отсутствуют.  Соответственно расходы по осуществлению текущего ремонта объектов аренды должен нести арендатор - ООО "Профисервис". Сторонами не представлены пояснения, не заявлено ходатайств относительно необходимости проведения экспертизы на предмет установления характера выполненных работ (текущий ремонт, капитальный ремонт, улучшение арендованного имущества) согласно письму общества с ограниченной ответственностью "Производственная компания "МОНОЛИТ" от 01.07.2010.

При изложенных обстоятельствах, суд не находит оснований для удовлетворения встречных исковых требований. Иным доводам сторон судом дана оценка, они не повлияли на выводы суда по существу спора.

В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины и экспертизе относятся на общество с ограниченной ответственностью "Профисервис".

Руководствуясь статьями 110, 167 - 171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

1. Исковые требования общества с ограниченной ответственностью "Производственная компания "МОНОЛИТ" удовлетворить.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Профисервис" (ОГРН 

<

***>, г. Рязань) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Производственная компания "МОНОЛИТ" (ОГРН 

<

***>, г. Рязань) 2863899руб. 41коп. задолженности, 8250руб.  расходов по экспертизе, 35837руб. 59коп. расходов по государственной пошлине.

2. В удовлетворении встречного иска общества с ограниченной ответственностью "Профисервис"  отказать.

3. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Профисервис" (ОГРН 

<

***>, г. Рязань) в доход федерального бюджета Российской Федерации государственную пошлину в сумме 52586руб. 41коп.

Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия в Двадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Рязанской области.

На решение, вступившее в законную силу, через Арбитражный суд Рязанской области может быть подана кассационная жалоба в случаях, порядке и сроки, установленные Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации. 

Судья Е.А. Картошкина