Арбитражный суд

 Западно-Сибирского округа

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тюмень                                                                                                 Дело № А46-20517/2022

 

Резолютивная часть постановления объявлена  09 января 2024 года

Постановление изготовлено в полном объёме  15 января 2024 года

 

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего                                  Туленковой Л.В.,

судей                                                                  Мальцева С.Д.,

ФИО1

при ведении протокола судебного заседания с использованием системы веб-конференции помощником судьи Емельяновой Е.В., рассмотрел кассационную жалобу департамента имущественных отношений администрации города Омска на решение от 08.08.2023 Арбитражного суда Омской области (судья Колмогорова А.Е.) и постановление                            от 10.10.2023 Восьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Рожков Д.Г., Солодкевич Ю.М., Тетерина Н.В.) по делу № А46-20517/2022 по иску общества                               с ограниченной ответственностью «Аркада-Строй» (644105, 

<

...>, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)                 к департаменту имущественных отношений администрации города Омска (644024, 

<

...>, ИНН 

<

***>,                           ОГРН 

<

***>) об урегулировании разногласий при заключении договора                  купли-продажи нежилого помещения.

Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: общество с ограниченной ответственностью «ЗСК-центр» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), общество с ограниченной ответственностью «Центр экспертизы и оценки «Альтернатива» (ИНН 

<

***>, 1125543024551).

Путём использования систем веб-конференции в судебном заседании участвовала представитель общества с ограниченной ответственностью «Аркада-Строй» ФИО2 по доверенности от 17.04.2023 № 7/23-АС.

Суд установил:

общество с ограниченной ответственностью «Аркада-Строй» (далее – общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Омской области с иском, уточнённым в порядке                     статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее –                             АПК РФ), к департаменту имущественных отношений администрации города Омска (далее – департамент, ответчик) об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи нежилого помещения 11П с кадастровым номером 55:36:050301:1333, общей площадью 80,8 кв. м, расположенного по адресу: 

<

...> (далее – помещение, объект), в части размера выкупной цены имущества; о принятии пункта 4.1 договора в следующей редакции: «Цена за приобретаемый объект составляет сумму в размере 2 079 226 рублей».

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: общество с ограниченной ответственностью «ЗСК-центр» (далее – общество «ЗСК-центр»), общество с ограниченной ответственностью «Центр экспертизы и оценки «Альтернатива» (далее – общество «ЦЭО «Альтернатива»).

Решением от 08.08.2023 Арбитражного суда Омской области, оставленным без изменения постановлением от 10.10.2023 Восьмого арбитражного апелляционного суда, исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с принятыми по делу решением и постановлением, ответчик обратился с кассационной жалобой, в которой просит их отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в иске.

В кассационной жалобе заявитель указывает, что само по себе несогласие истца с выкупной стоимостью не является основанием для её изменения, при этом отчёт                      об оценке объекта от 20.06.2022 № 564/2 (далее – отчёт № 564/2) и экспертное заключение от 20.06.2022 № 335/ЗСК-22 (далее – заключение № 335/ЗСК-22), подготовленные обществом «ЗСК-центр», соответствуют нормам в области оценочной деятельности,                     не противоречат требованиям закона; экспертное заключение специалиста от 14.03.2023 № 529-03/23 (далее – заключение № 529-03/23), составленное обществом с ограниченной ответственностью «Ново-Омск» (далее – общество «Ново-Омск»), является недопустимым доказательством.

Учитывая надлежащее извещение участвующих в деле лиц о времени и месте проведения судебного заседания, кассационная жалоба рассматривается в отсутствие их представителей в порядке, предусмотренном частью 3 статьи 284 АПК РФ.

В судебном заседании судом округа заслушана позиция представителя общества, к материалам дела приобщён отзыв на кассационную жалобу.

Проверив в соответствии со статьями 286, 288 АПК РФ законность принятых по делу судебных актов, суд округа не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы.

Как установлено судами и следует из материалов дела, между департаментом (арендодатель) и обществом (арендатор) заключён договор аренды нежилого помещения от 04.04.2017 № 44472/1А, согласно пункту 1.1 которого арендодатель сдаёт, а арендатор принимает в аренду помещение.

В целях реализации права, предусмотренного положениями статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ), истец направил в департамент письмо от 11.02.2022 № 5 с заявлением о приобретении арендуемого                     им помещения.

Ответчиком подготовлен проект договора купли-продажи, по условиям которого департамент (продавец) передаёт в собственность, а общество (покупатель) обязуется принять и оплатить нежилое помещение (пункт 1.1 договора купли-продажи) стоимостью 3 426 000 рублей (пункт 4.1 договора купли-продажи).

Стоимость помещения определена ответчиком на основании отчёта № 564/2                            и заключения № 335/ЗСК-22.

При согласовании условий пункта 4.1 договора купли-продажи между сторонами возникли разногласия.

Так, не согласившись с ценой договора купли-продажи, предложенной департаментом, общество предоставило ответчику протокол разногласий от 26.10.2022,   из которого следует, что в целях определения рыночной стоимости спорного имущества обществом «ЦЭО «Альтернатива» по заказу истца выполнен отчёт от 18.10.2022                               № 1350-10/22, где рыночная стоимость объекта определена в размере 1 649 000 руб.

В протоколе согласования разногласий к договору купли-продажи департамент оставил свою редакцию спорного пункта.

Поскольку разногласия сторон по договору купли-продажи не урегулированы                        в досудебном порядке, общество обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым исковым заявлением.

В связи с наличием разногласий между сторонами спора относительно величины рыночной стоимости отчуждаемого объекта недвижимости, по ходатайству истца на основании статьи 82 АПК РФ назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости выкупаемого имущества, проведение которой поручено эксперту общества «Ново-Омск» ФИО3, по её результатам в материалы дела представлено заключение № 529-03/23 о том, что рыночная стоимость помещения составляет 2 079 226 рублей.

Рассматривая спор, суды первой и апелляционной инстанций руководствовались статьями 1, 8, 11, 12, 217, 420 - 422, 432, 445, 446, 555 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), статьями 3, 4, 9 Закона № 159-ФЗ, статьями 4, 14, 18 Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» (далее – Закон № 209-ФЗ), статьями 6, 8, 12, 13 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»   (далее – Закон № 135-ФЗ), пунктом 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведённой независимым оценщиком» (далее – Информационное письмо № 92), правовыми позициями, изложенными в Определениях Конституционного Суда Российской Федерации от 24.02.2011 № 214-О-О, от 29.09.2011 № 1042-О-О, исходя из наличия                       у общества преимущественного права на выкуп арендованного у департамента объекта, возникших, по сути, между сторонами разногласий по его рыночной стоимости, признав заключение № 529-03/23 соответствующим требованиям статьи 86 АПК РФ, разрешили разногласия сторон, приняв пункт 4.1 договора купли-продажи в следующей редакции: «цена за приобретаемый объект составляет сумму в размере 2 079 226 рублей.».

Выводы судов соответствуют установленным обстоятельствам дела и применённым нормам права. Спор по существу разрешён судами правильно.

Имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества (статья 217 ГК РФ).

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Законом № 159-ФЗ.

Цель Закона № 159-ФЗ состоит в оказании адресной поддержки субъектам малого               и среднего предпринимательства посредством установления для них временной преференции в связи с их участием в приватизации (Определения Конституционного Суда Российской Федерации от 24.02.2011 № 214-О-О, от 29.09.2011 № 1042-О-О).

Порядок реализации преимущественного права арендаторов на приобретение арендуемого имущества определён статьёй 4 Закона № 159-ФЗ.

Согласно статье 9 Закона № 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным в статье 3 Закона № 159-ФЗ требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным статьёй 4 Закона № 209-ФЗ, и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, не включённого               в утверждённый в соответствии с частью 4 статьи 18 Закона № 209-ФЗ перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного                              для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

В случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключён в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества (часть 4 статьи 4 названного Закона).

По пункту 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключённым, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу статьи 3 Закона 59-ФЗ, пункта 1 статьи 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества, являющуюся существенным условием такого договора, при отсутствии которого договор считается незаключённым.

На основании статьи 3 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определённой независимым оценщиком в порядке, установленном Законом № 135-ФЗ.

Из приведённой нормы права следует, что цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать цене, определённой независимым оценщиком исходя                                из рыночной стоимости этого имущества. При этом положения Закона № 159-ФЗ                          не наделяют органы государственной власти и местного самоуправления правом изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая установлена оценщиком в соответствующем отчёте о рыночной стоимости этого имущества.

Статьёй 3 Закона № 135-ФЗ предусмотрено, что под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчуждён на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная                      в отчёте, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признаётся достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки                            с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное (статья 12 Закона № 135-ФЗ).

Из анализа положений Закона № 159-ФЗ, Информационного письма № 92 следует, что установленная в акте органа местного самоуправления выкупная цена недвижимого имущества должна быть признана судом достоверной либо недостоверной.

Определяя порядок реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, Закон № 159-ФЗ не запрещает арендатору не согласиться с предложенной выкупной ценой имущества и предоставляет ему право оспорить достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой                            для определения цены выкупаемого имущества, в порядке, установленном законодательством Российской Федерации (часть 8 статьи 4 Закона № 159-ФЗ).

В случаях, когда в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в её редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда                   (пункт 2 статьи 445 ГК РФ).

Согласно статье 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших                             при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 названного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ в совокупности и взаимосвязи, а также доводы и возражения участвующих в деле лиц, заключение № 529-03/23 (судебная экспертиза) наряду                  с иными доказательствами, суды пришли к аргументированному решению о том,                           что для урегулирования разногласий между сторонами по договору купли-продажи следует установить стоимость выкупаемого объекта недвижимости по результатам проведения судебной экспертизы.

Установление подобного рода обстоятельств является прерогативой судов первой и апелляционной инстанций, которые в силу присущих им дискреционных полномочий, необходимых для осуществления правосудия и вытекающих из принципа самостоятельности судебной власти, разрешают дело на основе установления и исследования всех его обстоятельств.

Суд кассационной инстанции полагает, что приведённая судами оценка обстоятельств дела соответствует положениям процессуального законодательства, устанавливающим стандарт всестороннего и полного исследования имеющихся в деле доказательств в их совокупности и взаимосвязи без придания преимущественного значения какому бы то ни было из них (определения Верховного Суда Российской Федерации от 20.06.2016 № 305-ЭС15-10323, от 05.10.2017 № 309-ЭС17-6308).

Изложенные в кассационной жалобе суждения департамента не принимаются судом округа по тем основаниям, что для устранения разногласий в стоимости выкупного имущества на основании статьи 445 ГК РФ суд первой инстанции обоснованно в порядке статьи 82 АПК РФ назначил судебную оценочную экспертизу по определению рыночной стоимости имущества, согласно результатам которой определена таковая.

Оценив заключение № 529-03/23 с учётом доводов и возражений сторон, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно сочли его соответствующим требованиям статьи 86 АПК РФ, а также являющимся достоверным и объективно отражающим рыночную стоимость спорного объекта, в связи с чем пришли                                   к правильному выводу об урегулировании разногласий по цене, определённой судебной экспертизой.

При этом судами первой и апелляционной инстанций во исполнение требований статей 8, 9 АПК РФ обеспечены сторонам равные условия для реализации ими своих процессуальных прав, в том числе на представление доказательств, в состязательном процессе; созданы условия для всестороннего и полного исследования доказательств, установления фактических обстоятельств дела.

Вместе с тем, как обоснованно отметил апелляционный суд, несмотря на имеющиеся у ответчика сомнения, с ходатайством о проведении по настоящему делу повторной судебной экспертизы с целью установления обстоятельств в обоснование своей позиции, при наличии к тому объективной возможности, департамент ни при рассмотрении дела в суде первой инстанции, ни при рассмотрении апелляционной жалобы не заявил.

Несогласие с результатами судебной экспертизы в отсутствие относимых, допустимых и достоверных доказательств, не может ставить под сомнение выводы эксперта, предупреждённого об уголовной ответственности.

Таким образом, доводы заявителя жалобы, касающиеся несогласия с заключением судебной экспертизы, подлежат отклонению, поскольку данное заключение № 529-03/23 являлось предметом оценки судов, обоснованно признано надлежащим и достоверным доказательством, соответствующим по форме и содержанию статье 86 АПК РФ.

При этом, заявляя в кассационной жалобе доводы, направленные на критику экспертного заключения, департамент не учитывает полномочия суда кассационной инстанции, ограниченные нормами части 2 статьи 287 АПК РФ по установлению обстоятельств, исследованию доказательств и их оценке, и, по сути, заявляет доводы, направленные исключительно на иную оценку исследованных судами доказательств,                   что недопустимо при проверке законности судебных актов в порядке кассационного производства (статья 286 АПК РФ), в связи с чем данные доводы отклоняются судом округа.

Нарушений судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, которые в соответствии со статьёй 288 АПК РФ являются основанием к отмене или изменению судебных актов, не установлено. Кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Ввиду наличия у кассатора льготы при обращении в арбитражные суды, вопрос о распределении расходов по уплате государственной пошлины за рассмотрение кассационной жалобы в соответствии с положениями статьи 110 АПК РФ судом округане разрешается.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьёй 289 АПК РФ, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение от 08.08.2023 Арбитражного суда Омской области и постановление от 10.10.2023 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А46-20517/2022 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьёй 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий                                                                                  Л.В. Туленкова

 

Судьи                                                                                                                 С.Д. Мальцев

 

ФИО1