АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело №  А32-26199/2024

г. Краснодар

31 июля 2025 года

Резолютивная часть постановления объявлена 30 июля 2025 года

Постановление в полном объеме изготовлено 31 июля 2025 года

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Мещерина А.И., судей Авдяковой В.А. и Анциферова В.А., при участии в судебном заседании от истца – акционерного общества «Санаторий имени Мориса Тореза» (2320023610, ОГРН 

<

***>) – ФИО1 (доверенность от 14.11.2024),                      в отсутствие ответчиков: администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>),                                          департамента имущественных отношений администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи и департамента имущественных отношений администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи на решение Арбитражного суда Краснодарского края                          от 28.12.2024 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда                       от 16.04.2025 по делу № А32-26199/2024, установил следующее.

АО «Санаторий имени Мориса Тореза» (далее – общество) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края (далее – администрация),                                          департаменту имущественных отношений администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи (далее – департамент), в котором просило возложить на администрацию в лице департамента обязанность внести в договор о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды) от 15.08.2007               № 4900004296 следующие изменения:  пункт 3.2 договора аренды изложить в следующей редакции: «С 12.08.2017 по 31.12.2017 размер годовой арендной платы за пользование земельным участком с кадастровым номером 23:49:0204028:1037 рассчитывается по формуле: 86 417 126,70 (кадастровая стоимость) * 0,45% (расчетная (налоговая) ставка)              и составляет – 388 877,10 рублей (годовой размер арендной платы); с 01.01.2018 по 31.12.2020 размер годовой арендной платы за пользование земельным участком                             с кадастровым номером 23:49:0204028:1037 рассчитывается по формуле:                                       86 417 126,70 (кадастровая стоимость) * 0,7% (расчетная (налоговая) ставка) и составляет 604 919,90 рублей (годовой размер арендной платы); с 01.01.2021 по 31.12.2022 размер годовой арендной платы за пользование земельным участком с кадастровым номером 23:49:0204028:1037 рассчитывается по формуле: 70 829 232,25 (кадастровая                               стоимость) * 0,7% (расчетная (налоговая) ставка) и составляет – 495 804,62 рубля                (годовой размер арендной платы); с 01.01.2023 размер годовой арендной платы за пользование земельным участком с кадастровым номером 23:49:0204028:1037 рассчитывается по формуле: 85 296 841,12 (кадастровая стоимость) * 0,7% (расчетная (налоговая) ставка) и составляет – 597 077,90 рублей (годовой размер арендной платы)              до изменения ставки земельного налога и кадастровой стоимости земельного участка, а также до момента внесения изменений в соответствующие нормативные правовые акты, предусматривающие расчет арендной платы исходя из ставки земельного налога». Истец также просил возложить на департамент обязанность произвести перерасчет фактически внесенной арендной платы по договору о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды) от 15.08.2007 № 4900004296 за период аренды с 12.08.2017 по 31.12.2020 года, исходя из ставки земельного налога и кадастровой стоимости земельного участка, взыскать с администрации в пользу общества неосновательное обогащение в размере 6 659 754 рублей 20 копеек, расходы на оплату услуг представителя в размере 50 тыс. рублей и расходы по уплате государственной пошлины в размере 62 299 рублей.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 28.12.2024, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда                             от 16.04.2025, исковое заявление удовлетворено. На администрацию в лице департамента возложена обязанность внести в договор о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды) от 15.08.2007 № 4900004296 следующие изменения: «Пункт 3.2 договора аренды изложить в следующей редакции:                «С 12.08.2017 по 31.12.2017 размер годовой арендной платы за пользование земельным участком с кадастровым номером 23:49:0204028:1037 рассчитывается по формуле:                      86 417 126,70 (кадастровая стоимость) * 0,45% (расчетная (налоговая) ставка)                               и составляет – 388 877,10 рублей (годовой размер арендной платы); с 01.01.2018                       по 31.12.2020 размер годовой арендной платы за пользование земельным участком с кадастровым номером 23:49:0204028:1037 рассчитывается по формуле:                                       86 417 126,70  (кадастровая стоимость) * 0,7% (расчетная (налоговая) ставка) и составляет 604 919,90 рублей (годовой размер арендной платы); с 01.01.2021 по 31.12.2022 размер годовой арендной платы за пользование земельным участком с кадастровым номером 23:49:0204028:1037 рассчитывается по формуле: 70 829 232,25                                        (кадастровая стоимость) * 0,7% (расчетная (налоговая) ставка) и                                        составляет – 495 804,62 рубля (годовой размер арендной платы); с 01.01.2023 года размер годовой арендной платы за пользование земельным участком с кадастровым номером 23:49:0204028:1037 рассчитывается по формуле: 85 296 841,12 (кадастровая                      стоимость) * 0,7% (расчетная (налоговая) ставка) и составляет – 597 077,90 рублей (годовой размер арендной платы) до изменения ставки земельного налога и кадастровой стоимости земельного участка, а также до момента внесения изменений в соответствующие нормативные правовые акты, предусматривающие расчет арендной платы исходя из ставки земельного налога». На департамент возложена обязанность произвести перерасчет фактически уплаченной арендной платы по договору о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды) от 15.08.2007  № 4900004296 за период аренды с 12.08.2017 по 31.12.2020, исходя из ставки земельного налога и кадастровой стоимости земельного участка. С администрации в пользу общества взысканы неосновательное обогащение в виде переплаты арендных платежей за период с 01.01.2021 по 31.12.2023 в размере 6 659 754 рублей 20 копеек, расходы по уплате государственной пошлины в размере 62 299 рублей, расходы по оплате услуг представителя в размере 28 тыс. рублей. В удовлетворении остальной части заявления о взыскании расходов на оплату услуг представителя отказано.

В кассационной жалобе администрация и департамент, ссылаясь на неправильное применение норм материального и процессуального права, а также на несоответствие сделанных судами выводов представленным в дело доказательствам, просят отменить решение и постановление, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска. Податели жалобы ссылаются на ошибочность вывода судов о том, что земельный участок ограничен в обороте. Судебные инстанции не приняли во внимание положения Федерального закона от 04.08.2023 № 469 «О внесении изменений в Федеральный закон “О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах”, отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации» (далее – Закон № 469-ФЗ). Размер арендной платы по договору носит регулируемый характер. Арендодатель правомерно произвел расчет арендной платы в соответствии с применимыми положениями муниципальных нормативных правовых актов. Основания для удовлетворения требований общества о взыскании неосновательного обогащения отсутствуют.  

Общество представило отзыв, в котором указало на отсутствие оснований для отмены состоявшихся по делу судебных актов.

В заседании представитель истца поддержал доводы отзыва, ответил на вопросы суда.

Администрация и департамент представителей в судебное заседание не направили, поэтому жалоба рассмотрена в их отсутствие в соответствии с правилами части 3                                           статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации                       (далее – Кодекс).

Изучив материалы дела, доводы жалобы и отзыва на нее, выслушав представителя общества, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа пришел к следующим выводам.

Как видно из материалов дела и установлено судами, общество является арендатором земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204028:1037 площадью 5011 кв. м, расположенного по адресу: г. Сочи, р-н Центральный, ул. Орджоникидзе, на основании договора от 15.08.2007 № 4900004296 о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды),  распоряжения главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 25.08.2011 № 1306-р «Об изъятии земельного участка для федеральных нужд в целях размещения олимпийского объекта федерального значения», соглашения № 1491-1306-р в связи с изъятием путем прекращения права аренды земельного участка в целях размещения олимпийского объекта федерального значения от 15.11.2011,  дополнительного соглашения от 09.09.2011 к договору от 15.08.2007  № 4900004296 о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды), дополнительного соглашения от 08.06.2018 к договору о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды) от 15.08.2007 № 4900004296.

В соответствии с пунктом 3.2 договора аренды (в редакции дополнительного соглашения от 08.06.2018) размер годовой арендной платы определяется в соответствии с отчетом об оценке величины годовой арендной платы от 08.05.2018 № 18/04-52 и составляет 2 371 155 рублей в год. Исчисление арендной платы в данном размере установлено с 25.04.2018 (т. 1, л. д. 28).

Согласно сведениям ЕГРН земельный участок с кадастровым номером 23:49:0204028:1037 площадью 5011 кв. м, расположенный по адресу: Краснодарский край,              г. Сочи, Центральный район, ул. Орджоникидзе, предназначен для эксплуатации зданий санатория. Данный земельный участок принадлежит на праве собственности муниципальному образованию город-курорт Сочи.

В соответствии со сведениями ГИСОГД  земельный участок с кадастровым номером 23:49:0204028:1037 площадью 5011 кв. м, предназначенный для эксплуатации здания санатория, находится в границах второй зоны округа горно-санитарной охраны курорта Сочи (т. 1, л. д. 163 – 170).

На данном земельном участке расположено принадлежащее обществу на праве собственности нежилое здание спального корпуса (литера «Л» № 7, 1901 года постройки) с кадастровым номером 23:49:0204028:1254 (т. 1, л. д. 50 – 53).

Общество 07.02.2024 направило арендодателю предложение о заключении дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка, а также о перерасчете арендной платы и возврате неосновательного обогащения в виде излишне внесенных арендных платежей.

Поскольку стороны не достигли соглашения об изменении (перерасчете) размера арендной платы по договору, общество обратилось с исковым заявлением в арбитражный суд. 

Законность судебных актов арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации                          (далее – Гражданский кодекс) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу разъяснений, приведенных в пунктах 16, 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Статья 27 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) устанавливает виды земель, на которые распространяются ограничения оборотоспособности земельных участков. Перечень ограниченных в обороте находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков определен пунктом 5 данной статьи.

В силу пункта 1 статьи 39.7 Земельного кодекса размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации. Такие принципы утверждены постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582                            «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации»              (далее – постановление № 582).

Постановлением Правительства Российской Федерации от 05.05.2017 № 531, применяемым с 12.08.2017, Основные принципы определения арендной платы дополнены принципом № 7, предусматривающим, что арендная плата при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, определяется исходя из принципа наличия предусмотренных законодательством Российской Федерации ограничений права на приобретение в собственность земельного участка, занимаемого зданием, сооружением, собственником этого здания, сооружения, в соответствии с которым размер арендной платы не должен превышать размер земельного налога, установленный в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют.

Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 29.12.2017 № 710 утверждены Методические рекомендации по применению основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденных постановлением                 № 582. В пункте 30 раздела 8 указанных Методических рекомендаций в целях применения принципа № 7 при определении арендной платы за земельные участки рекомендуется исходить из необходимости учета интересов лиц, являющихся собственниками зданий, сооружений, расположенных на земельных участках, отнесенных законодательством Российской Федерации (пункт 5 статьи 27 Земельного кодекса) к землям, ограниченным в обороте, предоставление которых в собственность не допускается. В указанном случае при определении размера арендной платы за земельный участок целесообразно основываться на размере земельного налога, исчисляемого в отношении земельного участка, расположенного в том же муниципальном образовании, что и земельный участок, размер арендной платы за который определяется, используемого для сходных целей собственниками расположенных на нем зданий, сооружений и не отнесенного к землям, ограниченным в обороте (с учетом положений пункта 1 статьи 387 Налогового кодекса Российской Федерации).

Верховный Суд Российской Федерации в решении от 12.09.2018 по делу                     № АКПИ18-667, оставленном без изменения определением Апелляционной коллегии Верховного Суда Российской Федерации от 13.12.2018 по делу № АПЛ18-523, указал, что данные положения (принцип № 7) Основных принципов определения арендной платы предусматривают дополнительные гарантии при установлении размера арендной платы для лиц, имеющих в собственности объекты недвижимого имущества, расположенные на земельных участках, отнесенных законодательством к землям, ограниченным в обороте.

Поскольку Основные принципы определения арендной платы, установленные постановлением № 582, являются общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом, соответствующим компетентным органам надлежит устанавливать размер арендной платы на основании названных принципов, в том числе в пределах, указанных в принципе № 7 (действующем с 12.08.2017), в отношении ограниченных в обороте земельных участков, занятых зданиями и сооружениями, сформированных с учетом площади, необходимой для их эксплуатации.

Судебные инстанции, удовлетворяя требования общества, не приняли во внимание следующее.

Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными                      статьей 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса).

Согласно статье 1102 Гражданского кодекса лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 данного Кодекса.

Поскольку иное не установлено названным Кодексом, другими законами или иными правовыми актами и не вытекает из существа соответствующих отношений, правила, предусмотренные главой 60 Гражданского кодекса, подлежат применению также к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством (подпункт 3 статьи 1103 Гражданского кодекса).

В данном случае истец просил взыскать с ответчика неосновательное обогащение (в виде излишне внесенных арендных платежей) с 2021 по 2023 годы. В то же время требования о внесении изменений в условия договора аренды заявлены за период, начиная с 12.08.2017, требования о понуждении арендатора произвести перерасчет размера арендной платы с применением ставки земельного налога и кадастровой стоимости участка с 12.08.2017 по 31.12.2020. 

В силу пункта 3 статьи 453 Гражданского кодекса в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения. В случае изменения или расторжения договора в судебном порядке обязательства считаются измененными или прекращенными с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора, если этим решением не предусмотрена дата, с которой обязательства считаются соответственно измененными или прекращенными. Такая дата определяется судом исходя из существа договора и (или) характера правовых последствий его изменения, но не может быть ранее даты наступления обстоятельств, послуживших основанием для изменения или расторжения договора.  

В данном случае судебные инстанции, понуждая арендодателя к изменению условий  договора с 12.08.2017, не обосновали необходимость ретроактивного изменения условий рассматриваемого договора, с учетом заявленных арендатором требований, направленных на восстановление имущественных прав, связанных с исполнением сделки, о перерасчете размера арендной платы и о взыскании неосновательного обогащения.             В условиях регулируемого характера арендной платы по договору возможность разрешения таких требований не связана с необходимостью предварительного изменения условия договора о размере арендной платы за прошлые периоды аренды. 

При этом в целях правильного разрешения заявленных обществом требований подлежал дополнительному исследованию вопрос о фактическом использовании  арендатором земельного участка в заявленный период.  Нахождение на участке здания спального корпуса само по себе не означает, что такой участок используется для размещения санатория, обеспечивающего оказание услуг по лечению и оздоровлению населения.  Решение Городского Собрания Сочи Краснодарского края от 11.12.2007          № 231 (подпункты 16, 19 пункта 1 статьи 2) и решение Городского Собрания Сочи Краснодарского края от 26.11.2020 № 58  (пункты 2.8, 2.9) устанавливали различные ставки налога для земельных участков, предназначенных для размещения санаториев, обеспечивающих оказание услуг по лечению и оздоровлению населения, и земельных участков, предназначенных для размещения гостиниц, иных объектов, используемых для временного проживания в них.      

Названные обстоятельства подлежали исследованию в целях определения ставки земельного налога, подлежащей применению при расчете платы за спорный участок. 

Кроме того, как видно из представленного истцом расчета, судебные инстанции удовлетворили требования о взыскании неосновательного обогащения, рассчитанного, в том числе  за третий и четвертый кварталы 2023 года с применением ставки земельного налога. Основанием для применения ставки налога в соответствии с принципом № 7 послужили установленные обстоятельства ограничения земельного участка в обороте в связи с его нахождением в границах федерального курорта.

В то же время при определении периода, в течение которого могла применяться ставка налога, суды не учли изменения законодательного регулирования ограничения оборота земель в границах курортов. С 04.08.2023 вступили в силу положения части 11 статьи 16 Закона № 469-ФЗ, согласно которой лечебно-оздоровительные местности, курорты, курортные регионы, созданные до дня вступления в силу Федерального закона от 28 декабря 2013 года № 406-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон "Об особо охраняемых природных территориях" и отдельные законодательные акты Российской Федерации», а также округа санитарной (горно-санитарной) охраны лечебно-оздоровительных местностей, курортов и природных лечебных ресурсов, установленные до указанной даты, не являются особо охраняемыми природными территориями.

В силу пункта  3 части 1 статьи 287 Кодекса по результатам рассмотрения жалобы суд кассационной инстанции вправе отменить решение и (или) апелляционное постановление и направить дело на новое рассмотрение, если выводы, содержащиеся в обжалуемых актах, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам.

Основаниями для отмены судебных актов в суде кассационной инстанции являются несоответствие выводов фактическим обстоятельствам, установленным судами первой и апелляционной инстанций, и имеющимся в деле доказательствам, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права (часть 1 статьи 288 Кодекса).

Выводы судов по существу заявленных требований сделаны без исследования и оценки совокупности представленных в дело доказательств. Поскольку для принятия законного и обоснованного судебного акта требуются исследование и оценка доказательств, что невозможно в суде кассационной инстанции в силу его полномочий, обжалуемые решение и постановление следует отменить в соответствии с пунктом 3  части 1 статьи 287 Кодекса, а дело – направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении суду необходимо устранить отмеченные недостатки, исследовать представленные сторонами доказательства с учетом положений                    статьи 71 Кодекса, правильно определить размер платы за участок, установить наличие условий для внесения изменений в договор аренды с  12.08.2017, дать оценку доводам общества о наличии оснований для применения ставки арендной платы в размере земельного налога после 04.08.2023, правильно определить размер неосновательного обогащения. Спор необходимо разрешить исходя из установленных фактических обстоятельств, при правильном применении норм материального и процессуального права.

Администрация и департамент освобождены от уплаты государственной пошлины по кассационной жалобе. 

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 28.12.2024 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.04.2025 по делу                                 № А32-26199/2024  отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий                                                                                     А.И. Мещерин

Судьи                                                                                                                   В.А. Авдякова

                                                                                                                              В.А. Анциферов