АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ВОЛГО-ВЯТСКОГО ОКРУГА

Кремль, корпус 4, Нижний Новгород, 603082

 http://fasvvo.arbitr.ru/ E-mail: info@fasvvo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции 

Нижний Новгород

Дело № А79-10412/2021

05 декабря 2022 года

 

Резолютивная часть постановления объявлена 29.11.2022.

Арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:

председательствующего Кислицына Е.Г.,

судей Голубевой О.Н., Камановой М.Н.,

при участии представителей

от общества с ограниченной ответственностью «Удача»:

ФИО1 по доверенности от 09.03.2022,

от индивидуального предпринимателя ФИО2:

ФИО3 по доверенности от 29.11.2021

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу истца –

общества с ограниченной ответственностью «Удача»

на решение Арбитражного суда Чувашской Республики – Чувашии от 03.06.2022  и

на постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 29.07.2022

по делу № А79-10412/2021 

по иску общества с ограниченной ответственностью «Удача»

(ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) 

к индивидуальному предпринимателю ФИО2

(ОГРНИП: 

<

***>, ИНН: 

<

***>),

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, –

администрация города Чебоксары Чувашской Республики, 

Управление Федеральной службы государственной регистрации, 

кадастра и картографии по Чувашской Республике, 

открытое акционерное общество «Средняя Волга», 

общество с ограниченной ответственностью «Честр-Инвест», 

об изменении договора аренды земельного участка

и   у с т а н о в и л : 

общество с ограниченной ответственностью «Удача» (далее – ООО «Удача», Общество) обратилось в Арбитражный суд Чувашской Республики – Чувашии с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее – Предприниматель) о внесении изменений в договор аренды земельного участка от 27.02.2008, а именно изложить раздел 2 «Срок действия договора» в следующей редакции: «Срок действия договора аренды устанавливается с 27 февраля 2008 года по 01 июля 2032 года.».

Требование мотивировано тем, что в силу объективных причин, в том числе незаконных действий ответчика, истец не может завершить строительство жилого микрорайона в феврале 2023 года.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены администрация города Чебоксары Чувашской Республики, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике, открытое акционерное общество «Средняя Волга» (далее – ОАО «Средняя Волга»), общество с ограниченной ответственностью «Честр-Инвест» (далее – ООО «Честр-Инвест»).

Арбитражный суд Чувашской Республики – Чувашии решением от 03.06.2022, оставленным в силе постановлением Первого арбитражного апелляционного суда от 29.07.2022, отказал Обществу в удовлетворении иска. Суды двух инстанций пришли к выводу об отсутствии оснований для изменения договора аренды.

Общество не согласилось с принятыми судебными актами и обратилось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просило их отменить и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции. 

По мнению заявителя, суды первой и апелляционной инстанций не применили подлежащую применению статью 450 Гражданского кодекса Российской Федерации и не дали оценку доводу истца о том, что ответчик существенно нарушил условия договора аренды. По мнению заявителя, Предприниматель препятствовал в изменении вида разрешенного использования земельных участков и в выдаче доверенности для проведения кадастровых работ на арендованных земельных участках, что привело к невозможности реализации Обществом проекта по строительству жилых, производственных, культурно-бытовых зданий и сооружений. Вывод судов о том, что противоправные действия предыдущих арендодателей не могут быть приняты во внимание, является ошибочным, так как ответчик является правопреемником прав и обязанностей прежнего арендодателя.

В судебном заседании окружного суда представитель Общества поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе, представитель Предпринимателя не согласился с доводами заявителя и попросил оставить судебные акты без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Законность решения Арбитражного суда Чувашской Республики – Чувашии и постановления Первого арбитражного апелляционного суда проверена Арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, предусмотренном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, применительно к изложенным в кассационной жалобе доводам.

Как следует из материалов дела, и установили суды первой и апелляционной инстанций, ОАО «Средняя Волга» (арендодатель) и ООО «Удача» (арендатор) заключили договор аренды земельного участка от 27.02.2008, по условиям которого арендодатель сдал, а арендатор принял во временное владение и пользование земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровыми номерами: 21:21:072651:0015, 21:21:07:2651:0016 и 21:21:072651:0017 (в последующем земельным участкам были присвоены номера: 21:21:076202:15, 21:21:076202:16 и 21:21:076202:017) площадью 13,8863 гектара, 114,018 гектара и 21,6136 гектара соответственно, месторасположение: Чебоксарский район, район аэропорта.

Согласно разделу 2 договора срок действия договора составляет 15 лет и устанавливается с 27.02.2008 по 27.02.2023.

В соответствии с пунктами 3.1 и 3.2 договора стороны предусмотрели осуществление совместных действий, направленных на перевод земельных участков из категории «сельскохозяйственного назначения» в категорию «земли поселений», а также возведение арендатором на земельных участках зданий и сооружений после осуществления соответствующего перевода. 

В случае если ни одна из сторон не изъявила желание расторгнуть договор, то договор считается продленным на тот же срок (пункт 7.2 договора).

Указанные участки переданы арендодателем арендатору по актам приема-передачи от 27.02.2008.

По договору купли-продажи от 04.07.2012 ОАО «Средняя Волга» продало ООО «Честр-Инвест» земельные участки с кадастровыми номерами 21:21:076202:0015 и 21:21:076202:0017.

ООО «Честр-Инвест» и ООО «Удача» соглашениями от 28.06.2016 и 05.08.2016 расторгли договора аренды земельного участка от 27.02.2008 в отношении указанных земельных участков.

Согласно выпискам из Единого государственного реестра недвижимости от 11.05.2022 ФИО2 является собственником земельных участков с кадастровыми номерами: 21:21:076202:3150, 21:21:076202:3151 (начиная с 25.12.2019), 21:21:076202:3293, 21:21:076202:3294, 21:21:076202:3295 (начиная с 02.07.2020), сформированных из земельного участка с кадастровым номером 21:21:07:2651:0016. В отношении данных земельных участков на основании договора аренды земельного участка от 27.02.2008 в пользу ООО «Удача» зарегистрировано обременение в виде аренды на срок с 01.04.2008 по 27.02.2023.

Общество 21.05.2021 направило Предпринимателю письмо, в котором указало, что застройка микрорайона в срок до 27.02.2023 (дата окончания действия договора аренды) не завершится по объективным причинам, просило продлить срок действия договора аренды на 10 лет. Предприниматель оставил данное письмо без ответа. 

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения ООО «Удача» в арбитражный суд с иском.

Изучив материалы дела, оценив доводы кассационной жалобы и заслушав представителей сторон, Арбитражный суд Волго-Вятского округа не нашел правовых оснований для отмены обжалованных судебных актов с учетом следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора, понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом Российской Федерации, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии со статьей 450 (пунктов 1 и 2) Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных этим кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Как указано в пункте 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

В силу пункта 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор, может быть, расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

В силу статьи 453 (пункта 3) Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае изменения договора обязательства считаются измененными с момента заключения соглашения сторон об изменении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора. При изменении договора в судебном порядке – с момента вступления в законную силу решения суда об изменении договора.

В обоснование своей позиции Общество указывало на невозможность исполнения своих обязанностей по договору в связи с несогласием Предпринимателя на изменение вида разрешенного использования земельного участка и в связи с отказом Предпринимателя в выдаче доверенности на проведение кадастровых работ с целью проектирования многоквартирного жилого дома, школы и детского дошкольного учреждения.

Суды, исследовав в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в дело доказательства в их совокупности, пришли к правомерному выводу о том, что Общество не подтвердило наличия оснований для изменения срока действия спорного договора в порядке пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации. Суды не установили совокупности условий, изложенных в пункте 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, для изменения спорного договора.

Пункты 3.1 и 3.2 договора касаются порядка определения сторонами арендной платы за земельный участок и не свидетельствуют о том, что отсутствие перевода земельного участка из одной категории в другую препятствовало Обществу в пользовании объектом аренды в том виде, в котором он был передан истцу. 

В нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец не доказал, что на протяжении срока действия договора предъявлял Предпринимателю претензии относительно исполнения им обязательств по договору аренды.

Кроме того, на момент рассмотрения спора договор аренды является действующим (срок действия – до 27.02.2023), следовательно, арендатор не лишен возможности воспользоваться преимущественным правом на заключение договора аренды на новый срок при условии волеизъявления арендодателя. В материалах дела не содержится отказ арендодателя от дальнейшего исполнения договора.

Таким образом, суды при рассмотрении спора обоснованно указали на отсутствие оснований для изменения договора в части срока его действия.

Доводы, приведенные Обществом в кассационной жалобе, были предметом рассмотрения суда апелляционной инстанции, получили надлежащую правовую оценку, и не могут служить основанием для отмены судебных актов. Пределы рассмотрения дела в суде кассационной инстанции ограничены проверкой правильности применения судами норм материального и процессуального права, а также соответствия выводов о применении нормы права установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в нем доказательствам (части 1 и 3 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Материалы дела исследованы судами обеих инстанций полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалованных судебных актах выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам права.

Оснований для отмены обжалованных судебных актов по приведенным в кассационной жалобе доводам не имеется. Нарушений норм процессуального права, предусмотренных в части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судами не допущено.

В соответствии со статьями 110 и 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение кассационной жалобы подлежат отнесению на заявителя.

Руководствуясь статьями 287 (пункт 1 части 1) и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Волго-Вятского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Чувашской Республики – Чувашии от 03.06.2022 и постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 29.07.20222 по делу № А79-10412/2021 оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Удача» – без удовлетворения.

           Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном в статье 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

           Председательствующий

 

Е.Г. Кислицын

Судьи

О.Н. Голубева

М.Н. Каманова