АРБИТРАЖНЫЙ СУД КИРОВСКОЙ ОБЛАСТИ

610017, г. Киров, ул. К. Либкнехта, 102

https://kirov.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

 

Дело № А28-9198/2022

г. Киров

16 марта 2023 года

Резолютивная часть решения объявлена 09 марта 2023 года

Полный текст решения изготовлен 16 марта 2023 года

 

Арбитражный суд Кировской области в составе судьи Шихова А.Л.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1

рассмотрел в судебном заседании материалы дела по исковому заявлению

общества с ограниченной ответственностью «Альфа-Агро» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, адрес: 613151, Россия, 

<

...>)

к публичному акционерному обществу «Сбербанк России» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, адрес: 117312, Россия, 

<

...>; Кировской отделение № 8612 ПАО Сбербанк: 610020, Россия, 

<

...>)

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, сельскохозяйственный кредитный потребительский кооператив «Альфа-ресурс» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, адрес: 613150, Россия, Кировская область, Слободской район, ул. Ст. Халтурина, зд.12),

о признании недействительным уведомления от 08.09.2020 № 8612-01-исх/878 об изменении площади арендованных по договору от 25.02.2019 помещений

при участии в судебном заседании представителей ответчика - ФИО2, по доверенности от 05.04.2022, 

 

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Альфа-Агро» (далее – истец, общество, ООО «Альфа-Агро») обратилось в Арбитражный суд Кировской области с иском к публичному акционерному обществу «Сбербанк России» (далее – ответчик, Банк, ПАО Сбербанк) о признании недействительным уведомления от 08.09.2020 № 8612-01-исх/878 об изменении площади арендованных помещений по договору аренды нежилого помещения от 25.02.2019. По мнению истца, одностороннее уменьшение арендатором размера арендной платы вследствие изменения площади арендуемых помещений нарушает права общества. Исковые требования обоснованы положениями Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), пунктом 10.2.4 договора аренды и мотивированы тем, что изменение (уменьшение) арендуемой площади в одностороннем порядке возможно только путем исключения помещений из перечня, установленного договором, следовательно, неуказанное в нем помещение №24 площадью 9,5 кв.м может быть передано арендатору в силу соглашения сторон. Истец надлежащим образом извещен о времени и месте рассмотрения дела, явку уполномоченного представителя в судебное заседание не обеспечил. 

Ответчиком представлен отзыв с возражениями относительно исковых требований, полагает оспариваемое уведомление соответствующим условиям договора аренды, указывает, что истцом отказано в аренде помещения №24 площадью 9,5 кв.м. В судебном заседании представитель Банка возражает против удовлетворения иска по доводам отзыва.

Определением суда от 21.09.2022 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен сельскохозяйственный кредитный потребительский кооператив «Альфа-ресурс» (далее – третье лицо, СКПК «Альфа-ресурс»). Третье лицо в соответствии с частью 4 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) считается надлежащим образом извещенным о времени и месте рассмотрения дела, явку уполномоченного представителя в судебное заседание не обеспечило, мотивированного мнения по существу требований не представило.

Руководствуясь частью 3 статьи 156 АПК РФ, арбитражный суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие представителей истца и третьего лица.

Заслушав объяснения представителя ответчика, исследовав представленные доказательства, арбитражный суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, а также установлено решением Арбитражного суда Кировской области от 19.09.2022 по делу №А28-12835/2020, оставленным без изменения постановлением Второго арбитражного апелляционного суда от 26.01.2023, в 2018 году ПАО Сбербанк принято решение о реализации принадлежащего ему здания и земельного участка по адресу: 

<

...>, в связи с чем был объявлен аукцион на право заключения договора купли-продажи соответствующего здания с кадастровым номером 43:44:310197:88 общей площадью 1432,7 кв.м и земельного участка с кадастровым номером 43:44:310197:8 площадью 1469 кв.м; обязательным условием аукционной документации являлось условие о заключении договора обратной аренды помещений продаваемого объекта, при этом основные условия обратной аренды также были указаны в аукционной документации (общая площадь 434,4 кв.м, в том числе: 1 этаж - 314,7 кв.м, 2 этаж – 119,7 кв.м и т.д.).

Согласно протоколу подведения итогов от 04.05.2018 победителем аукциона был признан ФИО3 (далее – ФИО3), 25.05.2018 между ПАО Сбербанк и ФИО3 заключен договор купли-продажи объекта недвижимости нежилого назначения с земельным участком №3, 19.06.2018 переход права собственности зарегистрирован в Управлении Росреестра по Кировской области.

В связи с уклонением ФИО3 от исполнения требований аукциона в части заключения договора аренды ПАО Сбербанк обратилось в Слободской районный суд Кировской области с иском к ФИО3 об обязании заключить договор аренды.

Слободским районным судом Кировской области установлено, что ФИО3, являясь единственным участником ООО «Альфа-Агро», внес указанное имущество в уставный капитал ООО «Альфа-Агро», в связи с чем произошла смена собственника имущества. Запись о регистрации права собственности внесена в ЕГРН 19.03.2019.

Решением от 23.09.2019 по делу №2- 1006/2019 Слободской районный суд Кировской области суд обязал ООО «Альфа-Агро» заключить с ПАО Сбербанк договор аренды нежилых помещений площадью 433,5 кв.м по адресу: 

<

...>, на условиях проекта договора, предложенного ПАО Сбербанк.

Между ПАО Сбербанк (арендатор) и ООО «Альфа-Агро» (арендодатель) подписан договор аренды нежилого помещения от 25.02.2019 (далее – договор от 25.02.2019), в соответствии с предметом которого арендодатель обязуется передать, а арендатор принять во временное владение и пользование за плату помещение. В соответствии с пунктом 3.1 указанного договора срок аренды помещения составляет 10 лет.

Согласно пунктам 1.1, 1.2 договора от 25.02.2019 Банку передаются помещения, расположенные в здании, расположенном по адресу: 

<

...>, общей площадью 433,5 кв.м, расположенные на 1 и 2 этажах комплекса (здания) (далее – помещения). Границы и расположение помещений выделены красными линиями на поэтажном плане строения (приложение № 1 к договору от 25.02.2019).

Пунктами 3.2, 3.3 договора от 25.02.2019 определено, что срок аренды исчисляется с 20.03.2019 и прекращается в день возврата помещений по акту приема-передачи, срок аренды составляет 10 лет.

Согласно пункту 2.5 договора от 25.02.2019 в случае увеличения арендуемой площади помещения, в том числе, но не ограничиваясь, в результате действий арендатора по переоборудованию помещения или иных действий арендатора, арендная плата по договору, подлежащая уплате арендатором, увеличивается на сумму пропорционально увеличению площади помещения. В случае уменьшения площади помещения вследствие осуществленного арендатором переустройства, арендная плата по договору будет рассчитываться и уменьшаться в соответствии с площадью помещения, указанной в договоре. Все изменения площади помещения фиксируются сторонами в дополнительных соглашениях к договору, которые вступают в силу с даты их подписания обеими сторонами, если иная дата вступления в силу изменения площади помещения не будет согласована сторонами в таком дополнительном соглашении.

В силу пункта 6.4.7 договора от 25.02.2019 площадь аренды может быть изменена в сторону уменьшения/уменьшена в одностороннем внесудебном порядке по требованию арендатора при условии письменного уведомления арендодателя не позднее, чем за 2 (два) месяца, без применения арендодателем штрафных санкций.

За пользование помещением арендатор в течение всего срока аренды, начиная с даты подписания сторонами акта приема-передачи помещения, уплачивает арендодателю арендную плату, состоящую из: постоянной арендной платы (включает в себя плату за временное владение и пользование помещением и земельным участком), переменной арендной платы (включает в себя компенсацию арендодателю расходов на коммунальные услуги, потребленные арендатором в помещении (пункт 7.2 договора от 25.02.2019).

Сторонами указанного договора в пункте 7.4 предусмотрено, что размер платы составляет 278,5 рублей за квадратный метр занимаемой площади в месяц (120728,75 рублей в месяц). 

Разделом 10 договора от 25.02.2019 предусмотрены правила прекращения договора аренды, в соответствии с которыми договор может быть прекращен досрочно по соглашению сторон, по решению суда в предусмотренном законом порядке, по иным основаниям, предусмотренным договором.

В соответствии с пунктом 10.2.4 договора от 25.02.2019 арендатор вправе в любое время, в отсутствие каких-либо нарушений со стороны арендодателя, уменьшить арендуемую площадь (исключив из договора какие-либо помещения/части помещений, входящие в помещение) в одностороннем внесудебном порядке, направив арендодателю письменное уведомление по адресу, указанному в разделе 14 договора от 25.02.2019, не позднее чем за 60 (шестьдесят) календарных дней до даты вступления в силу изменений. Возврат части помещения фиксируется актом приема-передачи (возврата) части помещения.

Акт приема-передачи арендодателем в установленном договором порядке не подписан.

Договор сторонами в установленном порядке не зарегистрирован. Обстоятельства, связанные с исполнением сторонами обязанности по регистрации договора аренды, установлены вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Кировской области от 28.02.2022 по делу № А28-7949/2021.

Письмом от 08.09.2020, полученным ФИО3 лично 18.09.2020, Банк уведомил ООО «Альфа-Агро» об изменении площади арендуемых по договору от 25.02.2019 помещений, с 10.11.2020 арендуемая площадь составит 358 кв.м, в том числе: помещения, расположенные на 1 этаже площадью 313, 8 кв.м, помещения, расположенные на 2 этаже площадью 44, 2 кв.м.

Письмом от 06.10.2020 общество отказало ПАО Сбербанк в предоставлении помещений в аренду согласно уведомлению от 08.09.2020.

Письмом об изменении площади от 09.11.2020 Банк уведомил общество, что с 10.11.2020 арендуемая площадь по договору от 25.02.2019 составляет 358 кв.м, в том числе: помещения, расположенные на 1 этаже площадью 313,8 кв.м, помещения, расположенные на 2 этаже площадью 44,2 кв.м. Арендная плата с 10.11.2020 составляет 99703 рубля. Указанное письмо получено лично ФИО3 09.11.2020.

25.11.2020 сторонами договора был подписан акт о передаче ключей от помещений № 11, 12, 16, 18 на 2 этаже, а также ключей от запасных выходов и тамбуров (верхнего и нижнего). 

Акт приема-передачи части помещений сторонами не подписан; вместе с тем сведений о наличии замечаний по составу и состоянию исключенных из аренды помещений в материалах дела не имеется.

Общество письмом от 03.12.2020 в ответ на обращение от 09.11.2020 сообщило, что Банком не указано какие именно помещения подлежат возврату, помещение № 24 не подлежит передаче в аренду Банку, так как договор аренды от 25.02.2019 содержит право арендатора только по уменьшению арендуемых площадей, помещение № 24 может быть передано в аренду только при заключении дополнительного соглашения, в помещении № 18 (комната охраны) имеется оборудование Банка, ведутся работы по его демонтажу.

Согласно письму Банка от 08.12.2020, ПАО Сбербанк направило ООО «Альфа-Агро» акт возврата части арендованных помещений (площадей которые подлежат возврату), в том числе: помещение № 9 площадью 26,4 кв.м; помещение № 11 площадью 11, 5 кв.м; помещение № 12 площадью 8,6 кв.м; помещение № 16 площадью 24,4 кв.м; помещение № 18 площадью 12,7 кв.м; помещение № 19 площадью 1,4 кв.м. В связи с не передачей в аренду помещения № 24, расположенного на 2 этаже здания, арендуемая площадь составляет 348,5 кв.м, в том числе: помещения, расположенные на 1 этаже площадью 313,8 кв.м, и помещения, распложенные на 2 этаже площадью 34,7 кв.м. Арендная плата с 10.11.2020 составляет 97057,25 рублей. Помещение № 18 (комната охраны) освобождена об оборудования, работы по демонтажу завершены.

Изложенные обстоятельства позволяют суду прийти к следующим выводам.

В соответствии со статьей 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В соответствии со статьей 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Статья 310 ГК РФ указывает на то, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается.

В соответствии с требованиями части 1 статьи 64 и статей 71, 168 АПК РФ арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств.

В силу статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно требованиям статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (пункт 1 статьи 422 ГК РФ).

В силу пунктов 1 и 3 статьи 421 ГК РФ юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В соответствии со статьей 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Согласно пункту 43 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» (далее – Постановление № 49) условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 ГК РФ, другими положениями ГК РФ, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 ГК РФ). При толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 ГК РФ судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 ГК РФ), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела. Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду. Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 ГК РФ). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование). Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

В силу положений пунктов 1, 2 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 1 статьи 168 ГК РФ).

Пунктом 1 статьи 450 ГК РФ установлено, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором.

Предоставленное ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором (пункт 1 статьи 450.1 ГК РФ).

Решением Арбитражного суда Кировской области от 19.09.2022 по делу №А28-12835/2020, оставленным без изменения постановлением Второго арбитражного апелляционного суда от 26.01.2023, установлено, что договор аренды от 25.02.2019 изменен с 18.11.2020 в части исключения из состава арендуемого имущества, а именно: помещения № 9 с указанной в договоре площадью 26,4 кв. м, помещения № 11 площадью 11,5 кв.м, № 12 площадью 8,6 кв.м, № 16 площадью 24,4 кв.м, № 18 площадью 12,7 кв.м и № 19 площадью 1,4 кв.м, как отмечено судом в названном решении, с учетом отсутствия в договоре права арендатора на изменение условий договора в виде включения в состав арендуемой площади новых помещений, в отношении увеличения площади арендуемого объекта на помещение №24 договор не считается измененным. Также судом дана оценка доводам истца о незаконным уменьшения арендных платежей в одностороннем порядке.

В силу части 2 статьи 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, учитывая, что вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному спору между теми же лицами установлены обстоятельства, на которые истец ссылается как на основание исковых требований, принимая во внимание фактически сложившиеся между сторонами правоотношения, арбитражный суд не усматривает оснований для признания недействительным уведомления от 08.09.2020 № 8612-01-исх/878 об изменении площади арендованных по договору от 25.02.2019 помещений.

На основании изложенного в удовлетворении требований следует отказать.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины относятся на истца. 

Руководствуясь статьями 167-170, 176, 180 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд  

 

РЕШИЛ:

в удовлетворении исковых требований общества с ограниченной ответственностью «Альфа-Агро» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, адрес: 613151, Россия, 

<

...>) к публичному акционерному обществу «Сбербанк России» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, адрес: 117312, Россия, 

<

...>; Кировской отделение № 8612 ПАО Сбербанк: 610020, Россия, 

<

...>) о признании недействительным уведомления от 08.09.2020 № 8612-01-исх/878 об изменении площади арендованных помещений по договору аренды от 25.02.2019 отказать.

Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

Решение может быть обжаловано во Второй арбитражный апелляционный суд в месячный срок в соответствии со статьями 181, 257, 259 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

Решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня вступления решения в законную силу в соответствии со статьями 181, 273, 275, 276 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы. 

Жалобы подаются через Арбитражный суд Кировской области.

Пересмотр в порядке кассационного производства решения арбитражного суда в Судебной коллегии Верховного Суда Российской Федерации производится в порядке и сроки, предусмотренные статьями 291.1-291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Кассационная жалоба в этом случае подается непосредственно в Верховный Суд Российской Федерации.

 

Судья                                                                                               А.Л. Шихов