ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Батюшкова, д.12, 

<

...>

E-mail: 14ap.spravka@arbitr.ru, http://14aas.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело № А66-9520/2024

г. Вологда

06 июня 2025 года

 

Резолютивная часть постановления объявлена 03 июня 2025 года.

В полном объёме постановление изготовлено 06 июня 2025 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Алимовой Е.А., судей Болдыревой Е.Н. и Мурахиной Н.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Муриной Р.Д.,

при участии от Департамента управления имуществом и земельными ресурсами администрации города Твери ФИО1 по доверенности от 01.03.2024 № 42, ФИО2 по доверенности от 21.09.2023 № 81,

рассмотрев в открытом судебном заседании с использованием системы веб-конференции апелляционную жалобу Департамента управления имуществом и земельными ресурсами Администрации города Твери на решение Арбитражного суда Тверской области от 13 марта 2025 года по делу № А66-9520/2024,

у с т а н о в и л:

общество с ограниченной ответственностью «Реквием» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>; адрес: 170023, 

<

...>; далее – общество, ООО «Реквием») обратилось в Арбитражный суд Тверской области с заявлением к Департаменту управления имуществом и земельными ресурсами Администрации города Твери (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>; адрес: 170034, 

<

...>; далее – департамент) о признании недействительным письма от 03.06.2024 № 30/2733-и об отказе в приватизации нежилых помещений инв. № 2, 10, общей площадью 15,3 кв. м, находящихся в здании, расположенном по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 69:40:0300057:26; о возложении обязанности на департамент в двухмесячный срок с даты вступления в законную силу судебного акта за свой счет провести кадастровые работы по разделу здания расположенного по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 69:40:0300057:26 с образованием из него и постановкой на кадастровый учет нежилых помещений, арендуемых обществом в составе указанного здания в качестве самостоятельного нежилого помещения в соответствии с вариантом, указанным в заключении кадастрового инженера ФИО3 от 24.05.2024; после проведении указанных кадастровых работ и постановки на кадастровый учет нежилых помещений обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 135-ФЗ), принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке, направить обществу проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Марал» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>; адрес: 170023, 

<

...>; далее – ООО «Марал»).

Решением Арбитражного суда Тверской области от 13 марта 2025 года письмо департамента от 03.06.2024 № 30/2733-и об отказе в выкупе нежилых помещений инв. № 2, 10 общей площадью 15,3 кв. м, находящихся в здании, расположенном по адресу: г. Тверь, ул. Рихарда Зорге, д. 3а, кадастровый номер 69:40:0300057:26, признано недействительным. На департамент возложена обязанность в трехмесячный срок с даты вступления в законную силу судебного акта направить в адрес общества проект договора купли-продажи, для чего совершить необходимые действия в соответствии с действующим законодательством. С департамента в пользу общества взыскано 3 000 руб. в возмещение расходов по уплате государственно пошлины.

Департамент с решением суда не согласился и обратился с жалобой, в которой просит суд апелляционной инстанции его отменить, отказать в удовлетворении заявленных требований. В обоснование жалобы ссылается на то, что арендуемое обществом имущество является частью здания, не сформировано как индивидуально определенный объект, помещения представляют собой две несмежные друг с другом комнаты, а не единый индивидуально определенный объект и не могут быть выделены как единый самостоятельный объект недвижимости; помещения не являются изолированными, поскольку не имеют отдельного входа. Указал, что суд не отразил, какие действия следует совершить ответчику. Полагает, что в действиях общества усматривается злоупотребление правом, поскольку общество узнало о прекращении договора до подачи заявления о приватизации арендуемых помещений. Отразил, что суд не дал оценку доводам департамента о направлении в адрес общества уведомления от 16.05.2024 № 30/373-и об отказе от договора аренды, которое 22.05.2024 получено обществом.  

Представители департамента в судебном заседании жалобу поддержали.

Общество в отзыве с доводами жалобы не согласилось, просило решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Общество, третье лицо надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, представителей в суд не направили, в связи с чем дело рассмотрено в их отсутствие в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Заслушав пояснения представителей департамента, исследовав доказательства по делу, доводы жалобы, проверив законность и обоснованность оспариваемого решения, суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.

Как следует из материалов дела, общество на основании договора аренды от 28.06.2013 № 4695 (с учетом дополнительных соглашений) арендует нежилые помещения инв. № 2, 10 общей площадью 15,3 кв. м в здании по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 69:40:0300057:26 (прежний кадастровый номер 69:40:0300057:4:12).

Помещения переданы в аренду под пункт приема заказов ритуальных услуг. Площадь нежилого строения, в котором расположены спорные помещения, составляет 140,1 кв. м.

Согласно представленному техническому паспорту арендованные помещения № 2 площадью 8,3 кв. м и № 10 площадью 7 кв. м расположены по диагонали друг от друга, имеют выход в общий коридор.

На основании Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ), являясь субъектом малого предпринимательства, общество обратилось в департамент с заявлением от 24.05.2024 № 7 (листы дела 8-11) о приватизации (выкупе) указанных помещений ссылаясь на то, что на основе этих помещений могут быть сформированы самостоятельные, обособленные объекты.

Департамент письмом от 03.06.2014 № 30/2733-и отказал в приватизации помещений на основании пункта 1 статьи 3 Закона № 159-ФЗ, поскольку указанные помещения не являются индивидуально определенными объектами недвижимости, не находятся на государственном кадастровом учете, а также в письме отражено, что 16.05.2024 обществу направлен отказ от договорных отношений с 20.08.2024 с требованием освободить помещение (листы дела 12-13).

Общество, не согласившись с указанным отказом, обратилось в арбитражный суд с данным заявлением.

Суд первой инстанции заявленные требования удовлетворил.

Апелляционная инстанция не находит правовых оснований для отмены решения суда в силу следующего.

По смыслу статей 65, 198 и 200 АПК РФ обязанность доказывания наличия права и факта его нарушения оспариваемыми актами, решениями, действиями (бездействием) возложена на заявителя, обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта, решения, действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту, а также обстоятельств, послуживших основанием для их принятия (совершения), возлагается на орган или лицо, которые приняли данный акт, решение, совершили действия (допустили бездействие). 

Исходя из части 2 статьи 201 упомянутого Кодекса обязательным условием для принятия решения об удовлетворении заявленных требований о признании ненормативного акта недействительным (решения, действий, бездействия незаконными) является установление судом совокупности юридических фактов: во-первых, несоответствия таких актов (решения, действий, бездействия) закону или иному нормативному правовому акту, во-вторых, нарушения ими прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии со статьей 217 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

На основании положений статьи 3 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» (далее – Закон № 209-ФЗ), и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом № 135-ФЗ. 

При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что: 

арендуемое недвижимое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Закона № 209-ФЗ перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, и на день подачи заявления оно находится в их временном владении и пользовании или временном пользовании непрерывно в течение одного года и более в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Закона;

арендуемое движимое имущество включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Закона № 209-ФЗ перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, в указанном перечне в отношении такого имущества отсутствуют сведения об отнесении такого имущества к имуществу, указанному в части 4 статьи 2 настоящего Закона, и на день подачи заявления такое имущество находится в их временном владении и пользовании или временном пользовании непрерывно в течение одного года и более в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Закона;

отсутствует задолженность по арендной плате за движимое и недвижимое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Закона, – на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления;

сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

Согласно части 2 статьи 9 Закона № 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 настоящего Закона требованиям (заявитель), по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление в отношении недвижимого имущества, не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Закона № 209-ФЗ перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Порядок реализации преимущественного права арендаторов на приобретение арендуемого имущества установлен статьей 4 Закона № 159-ФЗ.

В соответствии с частью 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ при получении такого заявления уполномоченный орган обязан обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в двухмесячный срок с даты получения заявления, принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке, направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Частью 4 статьи 9 Закона № 159-ФЗ предусмотрено, что если заявитель не соответствует установленным статьей 3 названного Закона требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с настоящим Законом или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества.

Как следует из материалов дела, муниципальному образованию город Тверь на праве собственности принадлежит нежилое строение площадью 140,1 кв. м, расположенное по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 69:40:0300057:4:12, инвентарный номер 1358.

Обществу на основании договора аренды от 28.06.2013 № 4695 в аренду переданы нежилые помещения инв. № 2, 10 общей площадью 15,3 кв. м в здании по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 69:40:0300057:26 (прежний кадастровый номер 69:40:0300057:4:12).

Согласно представленному техническому паспорту (листы дела 21-32) арендованные помещения № 2 площадью 8,3 кв. м и № 10 площадью 7 кв. м расположены по диагонали друг от друга через общий коридор (помещение № 12), имеют выходы в него (лист дела 29).

Из оспариваемого отказа следует, что основанием для отказа послужило то, что на арендуемое нежилое помещение площадью 15,3 кв. м (комнаты № 2, 10) отсутствует отдельная регистрационная документация, помещение не является индивидуально определенным объектом недвижимости, в отношении которого осуществлен государственный кадастровый учет и права на которые подлежат регистрации в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218-ФЗ). В письме также указано, что 16.05.2024 департаментом направлено уведомление обществу об отказе от договора аренды в одностороннем порядке с 20.08.2024 и необходимости освободить занимаемое помещение.

Отклоняя доводы департамента о том, что испрашиваемые помещения № 2 площадью 8,3 кв. м и № 10 площадью 7 кв. м не сформированы как самостоятельные объекты недвижимости, в их отношении не произведен кадастровый учет в соответствии с Законом № 218-ФЗ, суд первой инстанции применил положения части 7 статьи 1 Закона № 218-ФЗ, учел разъяснения, изложенные в пункте 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 № 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Информационное письмо № 134), пункте 4 Обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30.11.2016 (далее – Обзор).

Согласно пункту8 Информационного письма № 134, по смыслу Закона № 159-ФЗ объектом договора купли-продажи может быть только имущество, являющееся недвижимой вещью в силу статьи 130 ГК РФ, отношении которого должен быть осуществлен государственный кадастровый учет по правилам Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» и права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (с 01.01.2017 государственный кадастровый учет недвижимого имущества и государственная регистрация прав на него осуществляются в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»). В связи с этим реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектом малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения (например, торгового места) не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект.

В соответствии с частью 7 статьи 1 Закона № 218-ФЗ под государственным кадастровым учетом недвижимого имущества понимается внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о земельных участках, зданиях, сооружениях, помещениях, машино-местах, об объектах незавершенного строительства, о единых недвижимых комплексах, а в случаях, установленных федеральным законом, и об иных объектах, которые прочно связаны с землей, то есть перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, которые подтверждают существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение его существования, а также иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений об объектах недвижимости (далее –государственный кадастровый учет).

Помещение – часть объема здания или сооружения, имеющая определенное назначение и ограниченная строительными конструкциями (пункт 14 части 2 статьи 2 Федерального закона от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений»).

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 4 Обзора, для постановки на кадастровый учет помещение должно обладать одновременно двумя признаками: обособленностью и изолированностью. Отсутствие хотя бы одного из указанных признаков является законным основанием для отказа в осуществлении кадастрового учета.

При этом обособленность как признак помещения представляет собой пространственную характеристику, указывающую на то, что часть здания или сооружения ограничена строительными конструкциями.

В то же время изолированность является функциональной характеристикой, отражающей то, что помещение имеет самостоятельное назначение, отдельный вход, не используется для доступа в иное помещение, доступа к общему имуществу собственников помещений в здании, инженерным коммуникациям.

Соответственно, при решении вопроса о возможности реализации права на приобретение арендуемого имущества, представляющего собой часть объекта недвижимости, существенное значение имеет возможность формирования на основе такой части обособленного объекта права.

Суд первой инстанции исследовал вопрос о возможности формирования из арендуемых обществом помещений самостоятельного помещения как обособленного объекта и установил следующее.

Согласно представленному заявителем плану, спорные помещения № 2 и № 10 являются отдельными комнатами, двери которых выходят в общий коридор. Доступ в указанные помещения осуществляется через общий вход в здание, тамбур и общий коридор, комнаты оборудованы индивидуальным счетчиком электроэнергии. 

В представленном кадастровым инженером ФИО3 заключении от 24.05.2024 сделан вывод об изолированности и обособленности спорных помещений, исходя из их ограждения строительными конструкциями, т. е. стенами внутренними и внешними. Помещение не является тем, через которое осуществляется доступ к иным помещениям в здании, а также к коммуникациям.

Из материалов дела следует, что в здании по адресу: 

<

...>, фактически отсутствует водоснабжение, канализация и отопление. Арендуемые помещения в здании используется арендаторами в качестве склада ритуальных принадлежностей. 

Согласно представленному департаментом акту обследования от 05.04.2017 (листы дела 74-77) теплоснабжение отсутствует и на сегодняшний день не восстановлено.

Спорные помещения неразрывно функционально не связаны с другими помещениями.

Проанализировав содержание технической документации в отношении спорного помещения, суд первой инстанции установил, что арендуемые обществом помещения обладают признаками изолированности и обособленности и пришел к выводу об отсутствии препятствий для формирования из арендованных помещений самостоятельных объектов недвижимости.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела сведения о характеристиках испрашиваемых помещений, технический паспорт здания (листы дела 21-32), кадастровый паспорт здания (листы дела 34-36), заключение кадастрового инженера от 24.05.2024 (листы дела 59-67), письменные пояснения департамента и общества, суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии препятствий в формировании спорных помещений как самостоятельных объектов права и для постановки их на государственный кадастровый учет.

При таких обстоятельствах суд признал требования общества обоснованными и заявление удовлетворил.

Возражения апеллянта по изолированности и обособленности спорных помещений коллегией судей не принимаются, поскольку опровергаются данными инвентарного плана технического паспорта, кадастрового паспорта (листы дела 21-31, 34-36), из которых следует, что помещения ограничены строительными конструкциями, имеют самостоятельное назначение, отдельные входы в них, не используются для доступа в иное помещение, доступа к общему имуществу собственников помещений в здании, инженерным коммуникациям. Указанные обстоятельства свидетельствуют об отсутствии необходимости в проведении в здании реконструкции в целях формирования арендуемых обществом помещений как самостоятельных изолированных объектов. 

При этом Закон № 159-ФЗ не устанавливает каких-либо ограничения преимущественного права покупки помещения субъектами малого или среднего предпринимательства в зависимости от того, поставлен или нет на кадастровый учет арендуемый этими субъектами объект недвижимости.

Департамент в жалобе сослался на истечение срока договора аренды, установленного с учетом дополнительных соглашений до 28.04.2024.

Согласно части 9 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее – Закон № 135-ФЗ) по истечении срока договора аренды государственного или муниципального имущества, заключенного по результатам проведения торгов или без их проведения в соответствии с законодательством Российской Федерации, за исключением случаев, указанных в части 2 настоящей статьи, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, при одновременном соблюдении указанных в данной части условий.

Пунктом 1 части 10 статьи 17.1 Закона № 135-ФЗ предусмотрено, что арендодатель не вправе отказать арендатору в заключении на новый срок договора аренды в порядке и на условиях, которые указаны в части 9 настоящей статьи, за исключением принятия в установленном порядке решения, предусматривающего иной порядок распоряжения таким имуществом.

В силу пункта 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Согласно пункту 2 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

В пункте 4.2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что для заключения договора аренды на новый срок без проведения торгов стороны должны достичь соглашения о новых условиях договора о сроке и арендной плате с соблюдением положений части 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции. По смыслу части 10 статьи 17.1 Закона о конкуренции, если до истечения срока аренды арендодатель не уведомил арендатора о принятии им в установленном порядке решения, предусматривающего, что арендуемое имущество не будет передаваться в аренду по истечении срока договора, при отсутствии иных возражений с его стороны арендатор, надлежащим образом исполнивший свои обязанности, вправе продолжать пользоваться арендованным имуществом. В этом случае договор аренды в силу пункта 2 статьи 621 ГК РФ считается возобновленным на прежних условиях вплоть до заключения договора аренды на новый срок.

Пунктом 2 статьи 610 ГК РФ предусмотрено, что, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок, в этим случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.

Таким образом, законом предусмотрено право стороны во внесудебном порядке отказаться от договора аренды недвижимого имущества, заключенного на неопределенный срок, путем направления другой стороне уведомления об этом. Причем по смыслу указанной выше нормы данное право может быть реализовано стороной вне зависимости от каких-либо условий; предоставление сторонам договора аренды, заключенного на неопределенный срок, права отказаться от этого договора соответствует существу арендных отношений как отношений по передаче имущества во временное владение и пользование.

Согласно пункту 1.4 договора он заключен на 11 месяцев и распространяется на отношения, возникшие между сторонами с момента подписания акта приема-передачи.

Помещения переданы в аренду по передаточному акту от 28.06.2013.

Дополнительными соглашениями срок аренды продлевался: дополнительным соглашением от 05.11.2014 срок аренды установлен до 28.04.2015, дополнительным соглашением от 21.03.2017 срок аренды установлен до 27.01.2018, дополнительным соглашением от 20.02.2018 срок аренды установлен до 27.12.2018, дополнительным соглашением от 13.03.2019 срок аренды установлен до 27.11.2019, дополнительным соглашением от 06.12.2020 срок аренды установлен до 27.10.2020, дополнительным соглашением от 30.08.2021 срок аренды установлен до 28.06.2022, дополнительным соглашением от 29.07.2022 срок аренды установлен до 28.05.2023, дополнительным соглашением от 09.08.2023 срок аренды установлен до 28.04.2024.

После 28.04.2024 имущество арендодателю не возвращено, договор аренды возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном статьей 621 ГК РФ.

В письме от 16.05.2024 № 30/2373-и департамент уведомил общество об отказе от договора и его прекращении 20.08.2024 в связи с необходимостью использования помещения для муниципальных нужд, предложил в 10-дневный срок освободить занимаемое помещение и передать его арендодателю по передаточному акту. Уведомление об отказе от договора получено обществом 22.05.2024 (листы дела 84-91), с заявлением о реализации преимущественного права общество обратилось 24.05.2024, то есть после того, как узнало о намерении арендодателя прекратить арендные отношения.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, департамент в жалобе полагает, что в действиях общества усматривается злоупотребление правом.

В соответствии со статьями 1, 10 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В силу прямого указания в статьях 3, 9 Закона № 159-ФЗ право на выкуп арендованного имущества возникает у субъекта малого и среднего предпринимательства при наличии действующего договора аренды.

В абзацах шестом, седьмом пункта 1 Информационного письма № 134 разъяснено, что при применении положений статьи 3 Закона № 159-ФЗ арбитражным судам следует иметь в виду, что субъект малого или среднего предпринимательства пользуется правом на приобретение только при условии, что он является арендатором по договору аренды недвижимого имущества (заключенному как с указанием срока аренды, так и на неопределенный срок), действующему на момент принятия соответствующим органом решения о приватизации данного имущества (в том числе и по договору аренды, действие которого возобновлено на неопределенный срок по правилам пункта 2 статьи 621 ГК РФ).

Если на момент принятия решения о приватизации недвижимого имущества срок договора его аренды истек, но арендатор, несмотря на возражения со стороны арендодателя, не вернул имущество арендодателю, права на приобретение у него не возникает.

Следовательно, преимущественное право на приобретение арендуемого имущества в соответствии с Законом № 159-ФЗ может быть предоставлено лицу, которое пользовалось объектом недвижимости на основании действовавшего договора аренды.

В рассматриваемом случае на дату подачи заявления обществом 24.05.2024 срок действия договора аренды не истек, договор продолжал действовать до 22.08.2024 в течение трех месяцев с даты получения обществом уведомления от 16.05.2024 № 30/2373и.

Общество обжаловало указанный отказ от договора от 16.05.2024 № 30/2373и в рамках дела № А66-12293/2024. Определением арбитражного суда от 16.09.2024 производство по названному делу приостановлено до вступления в законную силу судебного акта по настоящему делу, определением арбитражного суда от 14.08.2024 приняты обеспечительные меры в виде приостановлении действия письма от 16.05.2024 № 30/2373и об отказе от договора.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 5 Информационного письма № 134, по смыслу статьи 3 Закона № 159-ФЗ и в соответствии со статьей 10 ГК РФ суд вправе признать наличие у арендатора права на приобретение в случае, когда договор аренды был прекращен в одностороннем порядке арендодателем, действовавшим исключительно с целью воспрепятствования реализации арендатором права на приобретение.

В данном случае общество владело арендованными помещениями с 2013 года, дополнительные соглашения о продлении сроков аренды ранее заключались по истечению таких сроков и распространяли свое действие на отношения сторон с учетом дат ранее истекших сроков, на момент подачи заявления договор аренды действовал, злоупотреблений правом при подаче заявления апелляционная инстанция не усмотрела.

Таким образом, общество соответствовало установленным пунктом 1 статьи 3 Закона № 159-ФЗ требованиям, нарушение которого послужило основанием для вынесения оспариваемого отказа.

Рассматривая вопрос о способе восстановления нарушенного права общества, суд первой инстанции, установив при рассмотрении дела все обстоятельства, служащие основанием материальных правоотношений, возложил на департамент обязанность направить обществу проект договора на основании пункта 3 части 4 статьи 201 АПК РФ и разъяснений, изложенных в пункте 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28.06.2022 № 21 «О некоторых вопросах применения судами положений главы 22 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации», согласно которому, признав оспоренное решение, действие (бездействие) незаконным, суд независимо от того, содержатся ли соответствующие требования в административном исковом заявлении (заявлении), вправе указать административному ответчику (наделенным публичными полномочиями органу или лицу) на необходимость принятия решения о восстановлении права, устранения допущенного нарушения, совершения им определенных действий в интересах административного истца (заявителя) в случае, если судом при рассмотрении дела с учетом субъектного состава участвующих в нем лиц установлены все обстоятельства, служащие основанием материальных правоотношений (часть 2 статьи 201 АПК РФ).

Доводы апелляционной жалобы не опровергают выводов суда, а лишь выражают несогласие с ними, поэтому не могут являться основанием для отмены обжалуемого судебного акта.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции обоснованно удовлетворил заявленные требования. 

Материалы дела исследованы судом первой инстанции полно и всесторонне, выводы суда соответствуют имеющимся в деле доказательствам, нормы материального права применены правильно, нарушений норм процессуального права не допущено.

С учетом изложенного апелляционная инстанция приходит к выводу о том, что спор разрешен в соответствии с требованиями действующего законодательства, основания для отмены решения суда, а также для удовлетворения апелляционной жалобы отсутствуют.

Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд 

п о с т а н о в и л :

решение Арбитражного суда Тверской области от 13 марта 2025 года по делу № А66-9520/2024 оставить без изменения, апелляционную жалобу Департамента управления имуществом и земельными ресурсами Администрации города Твери – без удовлетворения.  

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Е.А. Алимова

Судьи

Е.Н. Болдырева

Н.В. Мурахина