АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ВОЛГО-ВЯТСКОГО ОКРУГА

Кремль, корпус 4, Нижний Новгород, 603082

 http://fasvvo.arbitr.ru/ E-mail: info@fasvvo.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции 

Нижний Новгород

Дело № А31-3663/2020

14 апреля 2021 года

Резолютивная часть постановления объявлена 08.04.2021.

Полный текст постановления изготовлен 14.04.2021. 

Арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:

председательствующего Камановой М.Н.,

судей Кислицына Е.Г., Павлова В.Ю.,

без участия представителей сторон

рассмотрел в судебном заседании кассационные жалобы 

Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области и

общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Русь Менеджмент»

на решение Арбитражного суда Костромской области от 02.10.2020 и

на постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 13.01.2021

по делу № А31-3663/2020 

по заявлению 

Управления имущественных и земельных отношений администрации города Костромы

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области

о признании незаконным и отмене уведомления,

заинтересованные лица:

акционерный коммерческий банк «Инвестиционный торговый банк» (публичное акционерное общество), 

общество с ограниченной ответственностью «Инвестпроект-М», 

открытое акционерное общество «Ивановская домостроительная компания»,

и   у с т а н о в и л : 

Управление имущественных и земельных отношений администрации города Костромы (далее – Управление Администрации) обратилось в Арбитражный суд Костромской области с заявлением о признании недействительным уведомления от 01.07.2020 № КУВД001/2020-2400697/3 Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области (далее – Управление Росреестра) о приостановлении государственной регистрации прекращения права аренды земельного участка с кадастровым номером 44:27:080610:409, по адресу: 

<

...> и о возложении обязанности осуществить требуемую государственную регистрацию. 

Заявленные требования основаны на статьях 131, 352, 610 и 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, статье 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации, статье 25 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон  № 102-ФЗ), статье 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», статье 14 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 214-ФЗ), статьях 1 и 14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218-ФЗ). Они мотивированы тем, что оспариваемое уведомление основано на неверном толковании регистрирующим органом норм права.

Суд первой инстанции привлек к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, акционерный коммерческий банк «Инвестиционный торговый банк» (публичное акционерное общество), общество с ограниченной ответственностью «Инвестпроект-М» и открытое акционерное общество «Ивановская Домостроительная компания» (далее – ОАО «ДСК»). 

Арбитражный суд Костромской области решением от 02.10.2020, оставленным без изменения постановлением Второго арбитражного апелляционного суда от 13.01.2021, удовлетворил заявленные требования: признал спорное уведомление недействительным и суд обязал погасить соответствующие записи в ЕГРН. 

Управление Росреестра и ООО «УК «Русь Менеджмент» не согласились с принятыми судебными актами и обратились в Арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационными жалобами, в которых просили их отменить.

Управление Росреестра полагает, что поскольку запись о залоге права аренды внесена в силу норм Закона № 214-ФЗ, то ее погашение может быть осуществлено только после представления документов, свидетельствующих о передаче объектов долевого строительства, на основании которых производится государственная регистрации прав собственности участников долевого строительства на объекты долевого строительства; ни залогодержатель, ни залогодатель с заявлением о погашении такой записи не обращались; обязательство застройщика как залогодателя, обеспеченное залогом права аренды, не прекратилось. 

ООО «УК «Русь Менеджмент» обратилось с кассационной жалобой на судебные акты по настоящему делу в порядке статьи 42  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В жалобе указывает, что они вынесены о правах и обязанностях Общества, тогда как к участию в деле кассатора не привлекли, что является нарушением процессуальных норм. Заявитель настаивает, что Управление Администрации избрало ненадлежащий способ защиты, поскольку спорные обстоятельства являются предметом иска о признании права или обременения отсутствующим. Кроме того, третье лицо полагало, что прекращение записи об аренде нарушит права участников долевого строительства, а также кредиторов ОАО «ДСК» в деле о банкротстве, поскольку право аренды является оборотоспособным активом.

Подробно доводы заявителей изложены в кассационных жалобах.

Управление Администрации в отзыве на кассационные жалобы не согласилось с доводами заявителей, просит оставить обжалованные судебные акты без изменения, а жалобы Управления Росреестра и ООО «УК «Русь Менеджмент» – без удовлетворения. Также Управление Администрации просило рассмотреть кассационные жалобы в отсутствие своего представителя; суд округа счел возможным удовлетворить данное ходатайство.

ОАО «ДСК» отзыв на кассационные жалобы в суд округа не направило.

На основании статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании объявлялся перерыв до 08.04.2021.

Лица, участвующие в деле и извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, в судебное заседание окружного суда представителей не направили, в связи с чем на основании части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации жалоба рассмотрена в их отсутствие. 

Законность решения Арбитражного суда Костромской области и постановление Второго арбитражного апелляционного суда проверена Арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, предусмотренном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как установили суды первой и апелляционной инстанций, Департамент имущественных и земельных отношений Костромской области (арендодатель) и ОАО «ДСК» (арендатор) заключили договор от 09.01.2014 № Да.3437.3 аренды земельного участка с кадастровым номером 44:27:080610:409. 

Договор зарегистрирован Управлением Росреестра по Костромской области в соответствии с действующим законодательством (запись регистрации от 17.01.2014            № 44-44-01/010/2014-305). 

По условиям пункта 1.1 указанного договора арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок площадью 7969 квадратных метров из земель «Земли населенных пунктов», кадастровый номер 44:27:080610:409, находящийся по адресу: 

<

...> для использования в целях строительства многоквартирного дома. 

Земельный участок с кадастровым номером 44:27:080610:409 образован в результате раздела из земельного участка с кадастровым номером 44:27:080610:21, общей площадью 235 953 квадратных метра, предоставленного для комплексного освоения в целях многоэтажного жилищного строительства. 

Объект аренды передан арендатору по акту приема-передачи от 09.01.2014. 

Согласно пункту 2.1 договора срок аренды участка устанавливается с 12.11.2013 по 18.02.2020. 

В пункте 6.6 договора указано, что договор считается прекращенным по истечении срока, на который он заключен, если ни одна из сторон не заявила о его возобновлении на тех же условиях на неопределенный срок в сроки, установленные пунктом 4.4.6 договора (за три месяца до даты окончания действия договора). 

Управление имущественных и земельных отношений Администрации города Костромы с 01.03.2015 осуществляет распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена на территории города Костромы на основании статьи 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», а также подпункта «б» пункта 2.1.1 Положения об Управлении имущественных и земельных отношений Администрации города Костромы, утвержденного постановлением администрации города Костромы от 23.03.2015 № 604. 

Управление Администрации уведомлениями от 09.01.2020 № 02-37 исх-6/20 и от 05.02.2020 № 02-37 исх285/20 сообщило ОАО «ДСК» о прекращении действия договора аренды от 09.01.2014 в связи с истечением срока действия договора. В качестве нормативного обоснования заявитель указал пункт 15 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации. 

Управление Администрации направило в адрес Управления Росреестра по Костромской области уведомление аналогичного содержания (уведомление от 18.02.2020 № 02-19 исх-65/20). 

Управление имущественных и земельных отношений администрации города Костромы 27.02.2020 обратилось в Управление Росреестра по Костромской области с заявлением о государственной регистрации прекращения права аренды спорного земельного участка (погашения записи о государственной регистрации права), приложив данные уведомления. 

Управление Администрации получило 04.03.2020 уведомление регистрирующего органа о приостановлении государственной регистрации, начиная с 04.03.2020 до 02.06.2020. В качестве основания приостановления государственной регистрации, регистрирующий орган в уведомлении ссылается на пункты 5, 11 части 1 статьи 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218-ФЗ). 

Обоснованность применения данной нормы Закона № 218-ФЗ, по мнению Управления Росреестра по Костромской области, подтверждается непредставлением заявителем документов, подтверждающих согласие залогодержателя (участника долевого строительства) права аренды земельного участка на осуществление регистрационных действий. 

Управление Росреестра уведомлением от 02.06.2020 сообщило Управлению имущественных и земельных отношений администрации города Костромы о том, что на основании распоряжения губернатора Костромской области от 17.03.2020 № 128-р, распоряжения губернатора Костромской области от 04.04.2020 № 173-р осуществление действий по государственной регистрации прав приостановлено до 30.06.2020, в связи с чем срок приостановления государственной регистрации продлен до 30.06.2020. 

Уведомлением от 01.07.2020 Управление Росреестра по Костромской области отказало в государственной регистрации прекращения права на основании статьи 27 Закона № 218-ФЗ в связи с непредставлением в установленный срок документов, указанных в уведомлении от 04.03.2020. 

Полагая, что уведомление Управления Росреестра от 01.07.2020 не соответствует закону и нарушает права заявителя, Управление Администрации обратилось в Арбитражный суд Костромской области. 

Суды двух инстанций признали требования заявителя обоснованными, указав следующее.

Арбитражный суд осуществляет проверку оспоренного решения и устанавливает его соответствие закону или иному нормативному правовому акту, наличие полномочий у соответствующего органа, а также нарушает ли оспариваемое решение права и законные интересы заявителя в сфере экономической деятельности. Обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для принятия соответствующим органом оспариваемого решения, возлагается на этот орган (статья 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и основания отказа в регистрации этих прав устанавливаются в соответствии с данным кодексом законом о регистрации прав на недвижимое имущество (статья 131 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьями 39.1 (подпунктом 3 пункта 1), 39.6, 39.8 (подпунктом 1 пункта 8, пунктом 15) Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются, в том числе, на основании договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду. Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 статьи 39.6. Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок от трех до десяти лет, в случае предоставления земельного участка для строительства зданий, сооружений. 

Арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 1.1 статьи 62 Закона № 102-ФЗ залог права аренды на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, арендатором такого земельного участка допускается в пределах срока договора аренды.

Согласно статье 352 (подпункту 3 пункта 1) Гражданского кодекса Российской Федерации залог прекращается в случае прекращения заложенного права.

В соответствии со статьями 14 (пунктом 7 части 4), 21 (частью 1), 26 (пунктом 5 части 1) Закона № 218-ФЗ основаниями для осуществления государственной регистрации прав являются, в том числе, договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки; а также другие документы, которые подтверждают наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости в соответствии с законодательством, действовавшим в месте и на момент возникновения, прекращения, перехода прав, ограничения прав и обременений объектов недвижимости. Осуществление государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если не представлены документы, необходимые для осуществления государственной регистрации прав.

Законы № 214-ФЗ и № 102-ФЗ предусматривают основания для прекращения залога права аренды, применимые в случаях завершения строительства, однако не содержат положений об основаниях прекращения залога в случае истечения срока аренды земельного участка до завершения строительства. С учетом этого, в спорном случае следует руководствоваться положениями Гражданского кодекса Российской Федерации и другими законами, регулирующими спорные правоотношения.

Наличие права залога у участников долевого строительства в отношении спорного земельного участка не влияет на правомерность расторжения договора аренды этого земельного участка и не может служить законным препятствием для реализации собственником-арендодателем своих прав, охраняемых законом интересов и внесения в ЕГРН регистрационной записи, подтверждающей факт прекращения арендных правоотношений. Указанный правовой подход поддержан Верховным Судом Российской Федерации (определение от 02.08.2017 № 309-КГ17-9712).

Суды первой и апелляционной инстанций исходили из того, что договор аренды от 09.01.2014 № Да.3437.3 земельного участка был заключен на срок с 12.11.2013 по 18.02.2020. Согласно пункту 6.6 этого договора он считается прекращенным по истечении срока, на который он заключен, если ни одна из сторон не заявила о его возобновлении на тех же условиях на неопределенный срок в сроки, установленные пунктом 4.4.6 договора – за три месяца до окончания срока действия договора. Управление Администрации уведомлениями от 09.01.2020 и от 05.02.2020 сообщило ОАО «ДСК» о прекращении действия договора аренды в связи с истечением срока действия договора. Таким образом, договор аренды прекратился. 

Истечение срока аренды 18.02.2020 участвующими в деле лицами не отрицалось.

Указанные обстоятельства позволили судам двух инстанций прийти к выводу, что у Управления Росреестра не имелось оснований для отказа в государственной регистрации прекращения аренды и залога права аренды, как прекращенного.

В абзаце третьем пункта 3 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 № 13 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде кассационной инстанции» (далее - Постановление № 13) разъяснено, что при рассмотрении дела по кассационной жалобе лица, не участвовавшего в деле, суд кассационной инстанции определяет, затрагивает ли принятый судебный акт права или обязанности заявителя, и, установив это, решает вопрос об отмене судебных актов судов первой и апелляционной инстанций, руководствуясь пунктом 4 части 4 статьи 288 Кодекса.

При рассмотрении дела в порядке кассационного производства Арбитражным судом Волго-Вятского округа на основании части 2 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации независимо от доводов кассационных жалоб проверил соблюдение судом первой инстанции норм процессуального права, нарушение которых является в соответствии с частью 4 статьи 288 названного кодекса основанием для отмены судебного акта в любом случае, и такое нарушение выявлено.

В силу пункта 4 части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации принятие судом решения, постановления о правах и об обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле, является основанием для отмены решения арбитражного суда в любом случае.

Согласно пункту 1 статьи 13 Закона № 214-ФЗ в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

В силу пункта 1 статьи 12.1 Закона № 214-ФЗ залогом в порядке, установленном статьями 13 – 15 данного закона, должно обеспечиваться исполнение обязательств застройщика по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Конституционным Судом Российской Федерации в определении от 14.01.2014 № 2-О указано, что правовое регулирование, установленное статьей 13 Закона № 214-ФЗ, позволяет обеспечивать исполнение обязательств застройщика перед участником долевого строительства непосредственно за счет имущества, которое является предметом договора участия в долевом строительстве, заключенного с этим лицом, и направлено на соблюдение баланса интересов всех участников долевого строительства. При этом залогом обеспечивается не только обязательство застройщика по передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства, но и исполнение обязательства застройщика по возврату денежных средств, внесенных участником долевого строительства, в случаях, предусмотренных данным федеральным законом и (или) договором.

Таким образом, залог права аренды возникает в силу Закона № 214-ФЗ, и его обеспечительная функция направлена на достижение надлежащего исполнения застройщиком в период строительства принятых на себя обязательств по возведению многоквартирного жилого дома и передаче объектов лицам, заключившим с ним договоры, а также по исполнению предусмотренных этим законом обязанностей, направленных на оплату денежных средств в случае нарушения сроков строительства (статья 6), при нарушении условий о качестве (статья 7), при расторжении договора (статья 9) и т.д.

Указанная позиция изложена Верховным Судом Российской Федерации в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 31.10.2014 № 305-ЭС14-167.

Арбитражный суд Ивановской области определением по делу № А17-4841/2015 включил в реестр требований ОАО «ДСК» требования ООО «УК «Русь Менеджмент» к ОАО «ДСК», как обеспеченные залогом права аренды земельного участка с кадастровым номером 44:27:080610:409, площадью 7969 квадратных метров, находящийся по адресу: 

<

...>.

В абзаце четвертом пункта 3 Постановления № 13 отмечено, что при отмене судебного акта суда первой (апелляционной) инстанции на основании пункта 4 части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд кассационной инстанции должен указать, какой вывод суда первой (апелляционной) инстанции, изложенный в мотивировочной и/или резолютивной части решения, касается прав или обязанностей не привлеченных к участию в деле лиц, а также должен мотивировать необходимость их привлечения.

По настоящему делу суды возложили на Управление Росреестра обязанность осуществить государственную регистрацию прекращения ограничения  (обременения) права аренды и залога (ипотеки) права аренды  спорного земельного участка. 

Поскольку ипотека права аренды в силу прямого указания в пункте 1 статьи 12.1 Закона № 214-ФЗ устанавливается в пользу залогодержателей – участников договоров по долевому участию в строительстве, которым в данном случае является                                     ООО «УК «Русь Менеджмент», обеспечивая исполнение именно этих договоров, Общество может быть признано лицом о правах и обязанностях которого принят судебный акт.

Между тем, указанное лицо не привлекалось к участию в рассмотрении настоящего спора.

Непривлечение к участию в деле лиц, права и обязанности которых затронуты вынесенным судебным актом, приводит к существенному нарушению норм процессуального права. 

На основании изложенного суд кассационной инстанции счел необходимым отменить решение Арбитражного суда Костромской области от 02.10.2020 и постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 13.01.2021 по настоящему делу и направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Костромской области (пункт 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

При новом рассмотрении дела суду первой инстанции следует привлечь к участию в деле ООО «УК «Русь Менеджмент», оценить его доводы о нарушении прав и законных интересов и принять судебный акт с соблюдением норм материального и процессуального права.

По правилам части 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд, рассматривающий дело в кассационной инстанции, не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в решении или постановлении либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции, предрешать вопросы о достоверности или недостоверности того или иного доказательства, преимуществе одних доказательств перед другими, о том, какая норма материального права должна быть применена и какое решение, постановление должно быть принято при новом рассмотрении дела, поэтому доводы кассационных жалоб Управления Росреестра и Общества по существу спора судом округа не рассматривались. 

Вопрос о распределении расходов по государственной пошлине суд округа не рассматривал, поскольку на основании пункта 3 статьи 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при отмене судебного акта с передачей дела на новое рассмотрение вопрос о распределении судебных расходов разрешается арбитражным судом, вновь рассматривающим дело.

Руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, пунктом 4 части 4 статьи 288 и статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Волго-Вятского округа   

П О С Т А Н О В И Л :

решение Арбитражного суда Костромской области от 02.10.2020 и постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 13.01.2021 по делу № А31-3663/2020 отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Костромской области.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном в статье 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

           Председательствующий

 

М.Н. Каманова

 Судьи

Е.Г. Кислицын

В.Ю. Павлов