ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

117997, г. Москва, ул. Садовническая, д. 68/70, стр. 1, www.10aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

10АП-4628/2024

Дело № А41-56865/23

18 июня 2024 года

г. Москва

 

Резолютивная часть постановления объявлена  04 июня 2024 года

Постановление изготовлено в полном объеме  18 июня 2024 года 

 

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе: 

председательствующего судьи Коновалова С.А.,

судей Погонцева М.И., Семушкиной В.Н.,

при ведении протокола судебного заседания ФИО1,

при участии в судебном заседании: 

от ИП ФИО2: ФИО3, ФИО4, по доверенностям от 26.06.2023, ФИО2, лично, по паспорту;

от ООО "Петербургское Электромашиноремонтное Объединение": ФИО5, по доверенности от 31.07.2023;

от ИП ФИО6: ФИО7, по доверенности от 15.06.2023;

от ИП ФИО8: ФИО9, по доверенности от 18.12.2023, ФИО8, лично, (паспорт);

от Управления Росреестра по Московской области: не явились, извещены,

  рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ИП ФИО2 на решение Арбитражного суда Московской области от 22.01.2024 по делу № А41-56865/23, по исковому заявлению ИП ФИО2 к ИП ФИО6, ООО "Петербургское Электромашиноремонтное Объединение", третьи лица: Управление Росреестра по Московской области, ФИО8, о переводе прав и обязанностей по договору купли-продажи,  

 

УСТАНОВИЛ:

ИП ФИО2 обратился в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к ИП ФИО6, ООО "Петербургское Электромашиноремонтное Объединение" (ООО «ПЭМРО») о переводе прав и обязанностей по договору купли-продажи (купчая) долей в праве собственности на земельные участки и здания от 11.05.2023 года.

Решением Арбитражного суда Московской области от 22.01.2024 по делу № А41-56865/23 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с указанным решением, ИП ФИО2 обжаловал его в апелляционном порядке.

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству размещена на официальном сайте в общедоступной автоматизированной информационной системе "Картотека арбитражных дел" в сети интернет - http://kad.arbitr.ru/ в режиме ограниченного доступа.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта  Арбитражного суда Московской области проверены в соответствии со статьями 266 - 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании представитель ИП ФИО2 поддержал требования, изложенные в апелляционной жалобе, просил отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представители ответчиков и третеьго лица поддержал доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу и просил решение Арбитражного суда Московской области оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.

Иные лица участвующие в деле и надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку своих представителей в судебное заседание суда апелляционной инстанции не обеспечили.

Апелляционная жалоба рассматривается в соответствии с нормами статей 121-123, 153, 156 АПК РФ, в отсутствие иных представителей, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru и не заявивших о его отложении, в соответствии с частью 1 статьи 266 и частью 3 статьи 156 АПК РФ.

Исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, апелляционную жалобу, проверив в порядке статей 266, 268 АПК РФ законность и обоснованность решения суда первой инстанции, Десятый арбитражный апелляционный суд полагает обжалуемое решение подлежащим отмене.

Как следует из материалов дела, истцу принадлежат доли в праве собственности на объекты, расположенные по адресу: Московская область, р-н Сергиево-Посадский, г. Хотьково, проезд Художественный:

- 7/15  доли в общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 50:05:0050301:2346, площадью 164 +/- 4 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - под размещение производственной базы; 

- 7/15  доли в общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 50:05:0050301:2348, площадью 23 +/- 2 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - под размещение производственной базы; 

- 7/15  доли в общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 50:05:0050301:2349, площадью 38 +/- 2 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - под размещение производственной базы; 

- 7/15  доли в общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 50:05:0050301:2343, площадью 575 +/- 8 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - под размещение производственной базы; 

- 7/15  доли в общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 50:05:0050301:2344, площадью 393 +/- 7 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - под размещение производственной базы; 

- 7/15 доли в общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 50:05:0050301:2350, площадью 2178 +/- 16 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - под размещение производственной базы; 

- 7/15  доли в общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 50:05:0050301:2351, площадью 3386 +/- 20 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - под размещение производственной базы; 

- 7/15  доли в общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 50:05:0050301:2353, площадью 1665 +/- 14 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - под размещение производственной базы; 

- 7/15  доли в общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 50:05:0050301:2354, площадью 117 +/- 4 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - под размещение производственной базы; 

- 7/15 доли в общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 50:05:0050301:2406, площадью 651 +/- 9 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - под размещение производственной базы. 

Данные участки также принадлежат на праве общей долевой собственности ООО "ПЭМРО" (1/2 доли в праве). 

Также истцу принадлежат доли в праве собственности на следующие объекты, местоположение: Московская область, р-н Сергиево-Посадский, г. Хотьково, проезд Художественный д. 3а: 

- 1/2 доли в общей долевой собственности на нежилое здание: склад для хранения фурнитуры, метизов с кадастровым номером 50:05:0000000:14468, площадью 494,7 кв. м, 

- 1/2  доли в общей долевой собственности на одноэтажное производственно-складское помещение с кадастровым номером 50:05:0000000:75065, площадью 324,2 кв. м; 

- 1/2  доли в общей долевой собственности на склад для хранения изогнутых профилей, с кадастровым номером 50:05:0000000:14469, площадью 1970,7 кв. м; 

- 1/2  доли в общей долевой собственности на нежилое здание: производственный корпус с кадастровым номером 50:05:0000000:15546, площадью 4087,9 кв. м; 

- 1/2  доли в общей долевой собственности на склад для армирующих профилей с кадастровым номером 50:05:0050301:259, площадью 1471,7 кв. м; 

- 1/2  доли в общей долевой собственности на нежилое здание: административный корпус с кадастровым номером 50:05:0000000:15545, площадью 61,9 кв. м; 

- 1/2  доли в общей долевой собственности на склад для хранения санфаянса с кадастровым номером 50:05:0000000:14443, площадью 490,6 кв. м. 

Данные объекты также принадлежат на праве общей долевой собственности ООО "ПЭМРО" (1/2 доли в праве). 

7/15 доли в праве собственности на каждый вышеуказанный земельный участок и 1/2 доли в праве собственности на каждый вышеуказанный объект приобретены ООО "ПЭМРО" на основании договора купли-продажи (купчая) доле в праве собственности на земельные участки и здания от 11.05.2023, заключенного с ФИО6 

По данному договору ООО "ПЭМРО" также приобретены: 

- 7/15 долей в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером 50:05:0050301:2341, 

- 7/15 долей в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером 50:05:0050301:2405, 

- 7/15 долей в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером 50:05:0050301:2342, и  долю в праве собственности на нежилое здание: хозяйственно-бытовой корпус, с кадастровым номером 50:05:0000000:14442, 

- 7/15 долей в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером 50:05:0050301:2347, и долю в праве собственности на проходную, с кадастровым номером 50:05:0050301:242. 

Полагая, что ответчиками нарушено преимущественное право покупки продаваемой доли, предусмотренное ст. 250 Гражданского кодекса РФ, истец обратился в суд с рассматриваемыми требованиями. 

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд посчитал обоснованным включение ФИО6 в извещение о продаже условия об одновременной продаже долей в праве собственности на объекты недвижимого имущества. Суд посчитал не имеющим правового значения в данном конкретном случае включение в извещение о продаже условия об обязательном приобретении долей в праве собственности на объекты недвижимого имущества у третьего лица.

В качестве обоснования правомерности включения ФИО6 данного условия в извещение суд первой инстанции сослался на абз. 1, 2 п. 4 Постановления Конституционного Суда РФ от 16.05.2023 г. № 23-П2.

Постановление Конституционного Суда РФ от 16.05.2023 №23-П не может быть применено в данном конкретном случае, так как указанное Постановление дает правовую оценку абсолютно иным обстоятельствам - продажа доли в праве общей собственности с публичных торгов в рамках процедуры банкротства гражданина. 

ФИО2, получив единое извещение от ФИО6, определил для себя, с целью консолидации (укрупнения) права собственности, наиболее интересные с его точки зрения объекты недвижимости, о чем указал в своем ответе.

Таким образом, включение ФИО6 в извещение условия об одновременной продаже долей в праве собственности на объекты недвижимого имущества нарушает права и интересы ФИО2, направленно на обход его преимущественного права покупки, противоречит существу института преимущественного права покупки и, следовательно, является незаконным и необоснованным.

Кроме того, суд первой инстанции указал на экономическую целесообразность для ООО «ПЭМРО» и ФИО6 в совершении сделки на указанных ФИО6 условиях.

Между тем, указанное обстоятельство не имеет правового значения для рассмотрения настоящего спора.

Из материалов дела усматривается, что 11.05.2023 года между ФИО6 (ответчик 1) и обществом с ограниченной ответственностью «Петербургское электромашиноремонтное объединение» (ответчик 2) был заключен договор купли-продажи (купчая) долей в праве собственности на земельные участки и здания.

В соответствии с договором купли-продажи ответчик 1 продал, а ответчик 2 купил объекты недвижимости.

ИП ФИО2 является собственником 1/2 доли в отношении абсолютно всех проданных ответчиком 1 объектов недвижимости.

21.03.2023 в адрес истца ответчиком 1 было направлено нотариальное заявление о порядке реализации предусмотренного законом права преимущественной покупки принадлежащих ответчику 1 долей.

Существенными условиями предложения являлось:

- совместная и одновременная продажа с гр. ФИО8 вышеуказанных долей в праве собственности на объекты недвижимого имущества;

- расчет любым разрешенным законом способом как наличным, так и безналичным путем;

- невозможность рассрочки оплаты по договору купли-продажи.

В указанном заявлении ответчик 1 указал на право направления истцом ответа о своем желании или отказе приобрести указанные доли ФИО10, нотариусу Сергиево-Посадского нотариального округа Московской области.

В ответ на указанное выше заявление, учитывая то, что объекты недвижимости являются обособленными, расположенными на отдельных земельных участках, в качестве единого имущественного комплекса не зарегистрированы, истцом 27.03.2023 года в адрес нотариуса ФИО10 было направлено письмо, согласно которому он выразил согласие на приобретение части объектов недвижимости на предложенных ответчиком 1 условиях.

29.03.2023 указанный ответ истца был зарегистрирован (№ 129) нотариусом ФИО10

11.05.2023 года между ФИО6 и ООО «Петербургское электромашиноремонтное объединение», в нарушение преимущественного права истца на покупку части объектов недвижимости, был заключен договор купли-продажи (купчая) долей в праве собственности на земельные участки и здания.

В силу пункта 1 статьи 244 Гражданского кодекса РФ имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности.

В соответствии с пунктом 1 статьи 250 Гражданского кодекса РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

Согласно пункту 3 статьи 250 Гражданского кодекса РФ, при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Общая долевая собственность - основной вид отношений общей собственности. Право общей долевой собственности является правом двух и более лиц сообща по своему усмотрению владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим им имуществом.

Наделение участников общей собственности преимущественным правом на покупку отчуждаемой доли обусловлено спецификой складывающихся правоотношений между данными лицами. У участника общей собственности, в отличие от единоличного собственника вещи, нет абсолютной свободы усмотрения в осуществлении своих правомочий собственника.

Преимущественное право покупки установлено потому, что участникам общей собственности далеко не безразлично, кто заступит на место собственника, отчуждающего свою долю; кроме того, они могут быть заинтересованы в приращении своих собственных долей.

При продаже одним из сособственников своей доли постороннему лицу закон учитывает, что остальные участники общей собственности объективно заинтересованы в сокращении числа сособственников и в увеличении своих долей, поскольку это облегчает совместное использование общего имущества. Реализация этого права ведет к соответствующему увеличению долей сособственников в праве на общую вещь.

В качестве исключений из правила, установленного в пункте 1 статьи 250 ГК РФ указаны лишь на случаи продажи имущества с публичных торгов, а также продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

С учетом природы рассматриваемого института, уведомление (заявление) продавца о намерении продать долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых он ее продает, должно быть направлено в отношении каждого отдельного обособленного объекта.

Ставить возможность приобретения доли в объекте недвижимости в зависимость от обязательного приобретения долей в других объектах недвижимости (навязывание других сделок), более того, ставить возможность приобретения доли в зависимость от обязательного заключения договора купли-продажи с третьим лицом, полностью противоречит существу института преимущественного права покупки.

В противном случае недобросовестные участники долевой собственности, с целью обхода преимущественного права покупки, могли бы в качестве существенного условия указывать в уведомлении (заявлении) на обязательную необходимость совершения абсолютно любых сделок на любых условиях и за любую цену.

Таким образом, ответчик 1, указывая в нотариальном заявлении в качестве существенного условия - совместная и одновременная продажа с гр. ФИО8 вышеуказанных долей в праве собственности на объекты недвижимого имущества поставил в зависимость возможность истца на приобретение отдельных долей от приобретения не только всех долей, принадлежащих ответчику 1, но и всех долей, принадлежащих третьему лицу, чем нарушил принадлежащее истцу преимущественное право покупки.

На основании изложенного, обжалуемое решение подлежит отмене, а иск – удовлетворению.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

 

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Московской области от 22 января 2024 года по делу №А41-56865/23 отменить в части отказа в удовлетворении исковых требований.

Исковые требования ИП ФИО2 удовлетворить.

Перевести на индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН 

<

***>) права и обязанности общества с ограниченной ответственностью «Петербургское электромашиноремонтное объединение» (ИНН 

<

***>) как покупателя по договору купли-продажи (купчая) долей в праве собственности на земельные участки и здания от 11.05.2023, заключенному с индивидуальным предпринимателем ФИО6 (ИНН 

<

***>), в отношении следующих объектов недвижимости:

7/15 долей в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером: 50:05:0050301:2346, местоположение: 

<

...>;

7/15 долей в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером: 50:05:0050301:2348, местоположение: 

<

...>;

7/15 долей в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером: 50:05:0050301:2349, местоположение: 

<

...>;

7/15 долей в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером: 50:05:0050301:2343, местоположение: 

<

...> и 1/2 долю в праве собственности на нежилое здание: склад для хранения фурнитуры, метизов с кадастровым номером: 50:05:0000000:14468, местоположение: 

<

...> а;

7/15 долей в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером: 50:05:0050301:2344, местоположение: 

<

...> и 1/2 долю в праве собственности на одноэтажное производственно-складское помещение площадью 320 кв.м. с кадастровым номером: 50:05:0000000:75065, местоположение: Московская область, Сергиево-Посадский муниципальный район, городское поселение Хотьково, 

<

...>;

7/15 долей в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером: 50:05:0050301:2350, местоположение: 

<

...> и 1/2 долю в праве собственности на склад для хранения изогнутых профилей, лит. 4Б с кадастровым номером: 50:05:0000000:14469, местоположение: 

<

...> а;

7/15 долей в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером: 50:05:0050301:2351, местоположение: 

<

...> и 1/2 долю в праве собственности на нежилое здание: производственный корпус с кадастровым номером: 50:05:0000000:15546, местоположение: 

<

...> а;

7/15 долей в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером: 50:05:0050301:2353, местоположение: Московская область, Сергиево-Посадский р-н, г.

Хотьково, проезд Художественный и 1/2 долю в праве собственности на склад для армирующих профилей с кадастровым номером: 50:05:0050301:259, местоположение: 

<

...> а;

7/15 долей в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером: 50:05:0050301:2354, местоположение: 

<

...> и 1/2 долю в праве собственности на нежилое здание: административный корпус с кадастровым номером: 50:05:0000000:15545, местоположение: 

<

...> а;

7/15 долей в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером: 50:05:0050301:2406, местоположение: Московская область, Сергиево-Посадский муниципальный район, городское поселение Хотьково, 

<

...> и 1/2 долю в праве собственности на склад хранения санфаянса, лит. 2Б с кадастровым номером: 50:05:0000000:14443, местоположение: 

<

...> а.

Взыскать с ИП ФИО6 (ИНН 

<

***>) 4 500 руб., а также с ООО «Петербургское электромашиноремонтное объединение» (ИНН 

<

***>) 4 500 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины.

В остальной части решение Арбитражного суда Московской области от 22 января 2024 года по делу №А41-56865/23 оставить без изменения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в  Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через суд первой инстанции.

 

Председательствующий

 

С.А. Коновалов

Судьи:

 

М.И. Погонцев

 

В.Н. Семушкина