АРБИТРАЖНЫЙ СУД Самарской области

443045, г.Самара, ул. Авроры,148, тел. (846) 226-56-17

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

03 июня 2019 года

Дело №

А55-2685/2019

Арбитражный суд Самарской области

в составе судьи

ФИО1

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Храменковой А.А.,

рассмотрев в судебном заседании 23-29 мая 2019 года дело по заявлению Департамента градостроительства городского округа Самара  

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области

третье лицо - общество с ограниченной ответственностью «Фиолет»

о признании незаконным решения

при участии в заседании

от заявителя –  не явился, извещен,

от заинтересованного лица – не явился, извещен,

от третьего лица – не явился, извещен,

в судебном заседании объявлялся перерыв до 29.05.2019.

установил:

Департамент градостроительства городского округа Самара обратилось в арбитражный суд с заявлением, в котором просит признать незаконным решение Управления Росреестра по Самарской области об отказе в государственной регистрации прекращения ограничения (обременения) - аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 63:01:0809006:874, изложенное в уведомлении от 08.11.2018 № 63/999/001/2018-63036, обязать Управление Росреестра но Самарской области осуществить государственную регистрацию прекращения ограничения (обременения) - аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 63:01:0809006:874 в соответствии с заявлением от 03.08.2018 вх. № 63/999/001/2018-63063.

Дело рассмотрено в порядке ст.ст. 121-124, 156 АПК РФ в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, не обеспечивших явку своих представителей в судебное заседание, надлежащим образом уведомленных о месте и времени судебного заседания.

Исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, в совокупности и в соответствии со ст. 71 АПК РФ оценив обстоятельства дела, суд установил следующее.

Как усматривается из материалов дела, в связи с односторонним отказом Департамента градостроительства городского округа Самара (далее - Департамент) от договора аренды № 859 от 04.03.2014 земельного участка с кадастровым номером 63:01:0809006:874, заключенного с ООО «Фиолет», Департаментом было подано заявление от 03.08.2018 вх. № 63/999/001/2018-63063 о государственной регистрации прекращения ограничения (обременения) аренды в отношении указанного земельного участка.

Уведомлением oт 08.11.2018 № 63/999/001/2018-63063 Управлением Росреестра по Самарской области было отказано в государственной регистрации прекращения ограничения (обременения) - аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 63:01:0809006:874 в связи с тем, что не представлены документы, необходимые для осуществления государственной регистрации (отсутствует документ, подтверждающий факт получения арендатором уведомления об одностороннем отказе от договора аренды № 859 от 04.03.2014).

Департамент считает данное решение Управления Росреестра но Самарской области незаконным, нарушающим права и законные интересы Департамента, в связи с чем обратился в суд с рассматриваемым заявлением.

В соответствии с частью 1 статьи 198, частью 4 статьи 200, частью 2 и частью 3 статьи 201 АПК РФ, а также разъяснениями, изложенными в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", ненормативный правовой акт может быть признан недействительным, а решения и действия незаконными при одновременном их несоответствии закону и нарушении прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В ходе рассмотрения дела судом установлено и подтверждается материалами дела, что между Министерством строительства Самарской области и ООО «Фиолет» был заключен договор аренды от 04.03.2014 № 859 земельного участка с кадастровым номером 63:01:0809006:874. В соответствии с п. 1.1 договора на основании постановления администрации г.о. Самара от 08.06.2010 № 606, приказов министерства строительства Самарской области от 20.12.2011 № 111-п, от 18.06.2012 № 162-п министерство предоставило, а ООО «Фиолет» принимает и использует на условиях аренды земельный участок, относящий с категории «земли населенных пунктов», имеющий кадастровый номер 63:01:0809006:874, находящийся по адресу: г. Самара, Самарский район, по улице Алексея Толстого, площадью 1 811 кв.м. Участок предоставлялся для строительства архива (л.д. 17-22). 

С 01.03.2015 Министерство утратило полномочия распоряжения земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, расположенными на территории городского округа. Согласно п. 2 ст. 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органом местного самоуправления городского округа в отношении земельных участков, расположенных на территории городского округа.

Во исполнение Закона Самарской области от 29.12.2014 № 134-ГД «О перераспределении полномочий между органами местного самоуправления и органами государственной власти Самарской области в сферах градостроительной деятельности и рекламы на территории Самарской области, определении полномочий органов государственной власти Самарской области по предметам ведения субъектов Российской Федерации, наделении органов местного самоуправления отдельными государственными полномочиями в сфере градостроительной деятельности на территории Самарской области и внесении изменения в статью 1 Закона Самарской области «О закреплении вопросов местного значения за сельскими поселениями Самарской области», полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся на территории городского округа Самара, переданы Администрации городского округа Самара.

В соответствии с пунктом 22 части 1 постановления Администрации городского округа Самара от 11.01.2017 № 1 руководитель Департамента градостроительства городского округа Самара наделен полномочиями по взысканию сумм задолженности по арендной плате, процентов, штрафов, пеней, неосновательного    обогащения   за   использование   земельных   участков, предоставленных под строительство зданий, сооружений, освобождению таких земельных участков, аннулированию сведений о земельном участке из государственного кадастра недвижимости в судебном порядке.

В соответствии с условиями заключенного договора (пункт 4.4.) арендатор принял на себя обязательство своевременно и полностью вносить арендную плату ежемесячно в срок до десятого числа текущего месяца за право пользования земельным участком.

В нарушение договорных обязательств арендатор уклонился от исполнения своих обязательств. Данное обстоятельство явилось основанием для обращения  Департамента градостроительства городского округа Самара с арбитражный суд с иском о взыскании с общества задолженности по арендной плате.  

Пунктом 8.3 договора аренды земельного участка предусмотрено, что арендодатель вправе во внесудебном порядке отказаться от договора, предупредив арендатора не менее чем за один месяц до даты отказа в случаях: неиспользования участка в соответствии с назначением, предусмотренным п. 1.2 договора; если арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

В соответствии со статьей 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно п.п. 1, 2 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной либо в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором.

В силу пункта 1 статьи 450.1 ГК РФ право на одностороннее изменение условий договорного обязательства или на односторонний отказ от его исполнения может быть осуществлено управомоченной стороной путем соответствующего уведомления другой стороны. Договор изменяется или прекращается с момента, когда данное уведомление доставлено или считается доставленным по правилам статьи 165.1 ГК РФ, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или условиями сделки либо не следует из обычая или из практики, установившейся во взаимоотношениях сторон. 

Таким образом, Департамент, реализуя свое право на отказ от договора аренды № 859 от 04.03.2014, направил в адрес арендатора, ООО «Фиолет», письмо от 16.05.2018 № Д05-01/1473, содержащее уведомление об отказе от договора аренды, по месту нахождения арендатора, указанному в спорном договоре аренды и ЕГРЮЛ (л.д.13-15).

Согласно отчету об отслеживании отправления с почтовым идентификатором 44310019121400 письмо от 16.05.2018 № Д05-01/1473, направленное ООО «Фиолет» по его юридическому адресу, содержащее уведомление об отказе от договора аренды № 859 от 04.03.2014, арендатором ООО «Фиолет» не получено, в связи с чем выслано обратно отправителю. Доказательств обратного не представлено.

Как разъяснено в абзаце втором пункта 13 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 N 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении" в силу пункта 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса право на одностороннее изменение условий договорного обязательства или на односторонний отказ от его исполнения может быть осуществлено управомоченной стороной путем соответствующего уведомления другой стороны. Договор изменяется или прекращается с момента, когда данное уведомление доставлено или считается доставленным по правилам статьи 165.1 Гражданского кодекса, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом, другими законами, иными правовыми актами или условиями сделки либо не следует из обычая или из практики, установившейся во взаимоотношениях сторон.

Согласно пункту 1 статьи 165.1 ГК РФ заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю. Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

В соответствии с пунктом 63 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" с учетом положения пункта 2 статьи 165.1 ГК РФ юридически значимое сообщение, адресованное гражданину, осуществляющему предпринимательскую деятельность в качестве индивидуального предпринимателя (далее - индивидуальный предприниматель), или юридическому лицу, направляется по адресу, указанному соответственно в Едином государственном реестре индивидуальных предпринимателей или в Едином государственном реестре юридических лиц либо по адресу, указанному самим индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом.

В пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.07.2013 N 61 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров, связанных с достоверностью адреса юридического лица" разъяснено, что в силу подпункта "в" пункта 1 статьи 5 Федерального закона от 08.08.2001 N 129-ФЗ "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей" адрес постоянно действующего исполнительного органа юридического лица (в случае отсутствия постоянно действующего исполнительного органа юридического лица - иного органа или лица, имеющих право действовать от имени юридического лица без доверенности) отражается в Едином государственном реестре юридических лиц (далее - ЕГРЮЛ) для целей осуществления связи с юридическим лицом. Юридическое лицо несет риск последствий неполучения юридически значимых сообщений, поступивших по его адресу, указанному в ЕГРЮЛ, а также риск отсутствия по этому адресу своего представителя, и такое юридическое лицо не вправе в отношениях с лицами, добросовестно полагавшимися на данные ЕГРЮЛ об адресе юридического лица, ссылаться на данные, не внесенные в указанный реестр, а также на недостоверность данных, содержащихся в нем (в том числе на ненадлежащее извещение в ходе рассмотрения дела судом, в рамках производства по делу об административном правонарушении и т.п.), за исключением случаев, когда соответствующие данные внесены в ЕГРЮЛ в результате неправомерных действий третьих лиц или иным путем помимо воли юридического лица (пункт 2 статьи 51 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В пункте 67 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что на лице, направившем сообщение, лежит бремя доказывания факта направления (осуществления) юридически значимого сообщения и его доставки, а риск неполучения поступившей корреспонденции несет адресат. Так, сообщение считается доставленным, если адресат уклонился от получения корреспонденции в отделении связи, в связи с чем она была возвращена по истечении срока хранения.

По своей правовой природе отказ от договора аренды, оформленный уведомлением от 16.05.2018 № Д05-01/1473, представляет собой одностороннюю сделку, так как он направлен на прекращение гражданских прав и обязанностей (ст.ст. 153, 155 ГК РФ).

С учетом изложенных обстоятельств, суд приходит к выводу, что Департаментом соблюден порядок одностороннего отказа от договора аренды в соответствии с требованиями статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 2 Закона о государственной регистрации государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации

Согласно статье 131 ГК РФ государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ней, подлежит право собственности и иные права. 

Согласно пункту 2 статьи 14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются  договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества,совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в местерасположения недвижимого имущества на момент совершения сделки;  иные документы, предусмотренные федеральным законом, а также другие документы, которые подтверждают наличие, возникновение, переход, прекращение    права    или    ограничение    права и обременение объекта недвижимости в соответствии с законодательством, действовавшим в месте и на момент возникновения, прекращения, перехода прав, ограничения прав и обременении объектов недвижимости. 

К заявлению о прекращении регистрации прекращения ограничения (обременения) – аренды в отношении спорного земельного участка заявитель представил письмо от 16.05.2018, соответствующий реестр почтовых отправлений (л.д.16), которые подтверждают факт направления в адрес арендатора уведомления об одностороннем отказе от договора. Таким образом, совокупность представленных документов подтверждала факт надлежащего направления арендатору одностороннего отказа от договора  и соблюдения требований ст. 450 ГК РФ. 

Ссылки заинтересованного лица на необходимость представления почтового уведомления о вручении письма получателю не могут быть признаны судом состоятельными, поскольку не основаны на нормах действующего законодательства.

Законом о регистрации не предусмотрена обязанность представлять почтовое уведомление о вручении заказного почтового отправления.

Это обусловлено тем, что в силу пункта 1 статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю. Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

Таким образом, доводы регистрирующего органа о необходимости представления уведомления не могут быть признаны правомерными. Аналогичная позиция изложена в постановлениях Арбитражного суда Поволжского округа от 28 ноября 2018 года по делу № А55-9894/2018. 

На основании части 5 статьи 200 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

Как отмечено выше, доводы заинтересованного лица, положенные в основу отказа в регистрации прекращения обременения, являются незаконными. Иных оснований правомерности своих действий регистрирующий орган суду не представил. 

Также суд считает необходимым отметить следующее.

В данном случае основанием для регистрации  прекращения договорных отношений является односторонний отказ арендодателя от договора в связи с нарушением арендатором условий договора.  Как определено в абзаце 3 пункта 11 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора" в том случае, если односторонний отказ от исполнения договора связан с действиями одной из сторон, например с нарушением, допущенным другой стороной, или иными обстоятельствами, подлежащими проверке, то в орган, зарегистрировавший договор, должны быть представлены заявления обеих сторон договора. В случае отказа другой стороны договора от обращения с указанным заявлением, сторона, заявившая об отказе от исполнения договора, вправе обратиться в суд с иском к другой стороне о признании договора прекратившимся. Решение суда об удовлетворении указанного иска служит основанием для внесения регистрирующим органом соответствующей записи в реестр.

В рассматриваемом случае заявление арендатора о расторжении договора на регистрацию не представлено. Однако, данное обстоятельство, в силу вышеизложенного, не может являться основанием для признания отказа законным. 

Согласно пункту 5 части 1 статьи 26, статьи 27 Закона N 218-ФЗ осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается (при неустранении причин приостановления - отказывается в государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав) по решению государственного регистратора прав в случае, если не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

В оспариваемом отказе Управление указало, что основанием для отказа в осуществлении государственной регистрации является истечение срока приостановления, указанного в уведомлении от 09.08.2018 о приостановлении государственной регистрации, и не устранение причин, препятствующих осуществлению государственной регистрации прекращения ограничения (обременение) – аренды.  

При изложенных обстоятельствах заинтересованное лицо в соответствии с указанным выше порядком обязано было приостановить государственную регистрацию и предложить заявителю представить согласие арендатора на прекращение договора. Однако данное обстоятельство не было указано в уведомлении о приостановлении государственной регистрации от 08.08.2018 (л.д. 11-12). Тем самым регистрирующий орган лишил заявителя возможности представить на регистрацию необходимый пакет документов. Более того, данное основание не указано и в оспариваемом отказе.   

Также при принятии данного решения помимо указанных выше обстоятельств суд принял во внимание тот факт, что согласно п. 3.2 договора аренды срок его действия истек 02.02.2019. Таким образом, на момент рассмотрения данного дела договорные отношения в любом случае прекращены в связи с истечением срока. Учитывая характер гражданских правоотношений, а также наличие отказа арендодателя от договорных отношений, положения ст. 610 ГК РФ в данном случае применению не подлежат.              

Принимая во внимание изложенные выше обстоятельства в их совокупности, в т.ч. отсутствие в уведомлении о приостановлении регистрации и в оспариваемом отказе доводов о необходимости представления согласия арендатора на расторжение договора,  учитывая отсутствие у арендатора реальной возможности использовать земельный участок по назначению в связи с истечением срока действия договора, с учетом отсутствия каких-либо возражений по данному факту как на стадии получения волеизъявления арендодателя, так и в ходе рассмотрения настоящего дела, принимая во внимание истечение срока действия договора, суд считает, что последствием признания оспариваемого отказа незаконным должно быть указание на обязание Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Самарской области произвести государственную регистрацию прекращения ограничения (обременения) права в виде аренды на объект недвижимости - земельный участок с кадастровым номером 63:01:0809006:874, находящийся по адресу: г. Самара, Самарский район, по улице Алексея Толстого, площадью 1 811 кв.м. Участок предоставлялся для строительства архива.

Довод Управления о том, что Департаменту необходимо обратиться с новым заявлением в регистрирующий орган в связи с истечением срока действия договора для погашения обременения  не могут быть признаны судом в качестве основания для отказа в указании в решении на обязание  уполномоченного органа  осуществить государственную  регистрацию прекращения ограничения (обременения) - аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 63:01:0809006:874 в силу изложенных выше оснований. 

Обстоятельства дела свидетельствуют о том, что в данном случае отсутствует возможность возникновения каких-либо споров между арендатором и арендодателем  относительно возможности   продолжения договорных отношений по рассматриваемому договору,  поэтому внесение регистрирующим органом  записи в ЕГРН о погашении обременения после вступления в силу настоящего судебного акта   не повлечет ущемления прав арендатора, при этом в противном случае права Департамента будут нарушены невозможностью распорядиться данным земельным участком до момента регистрации прекращения обременения на основании еще одного обращения при фактическом отсутствии договорных отношений.  

Принимая во внимание изложенные обстоятельства, суд приходит к выводу, что оспариваемый отказ в государственной регистрации прекращения обременения является незаконным в силу его необоснованности. В связи с вышеизложенным заявленные требования подлежат удовлетворению.

Расходы по государственной пошлине в соответствии со ст. 110 АПК РФ, ст. 333.37 НК РФ распределению не подлежат.

Руководствуясь ст. 110, 167-170, 198-201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

Р Е Ш И Л:

Заявленные требования удовлетворить. Признать незаконным решение Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Самарской области об отказе в государственной регистрации прекращения ограничения (обременения) - аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 63:01:0809006:874, изложенное в уведомлении от 08.11.2018 № 63/999/001/2018-63036.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Самарской области устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя путем осуществления в течение 5 дней после вступления судебного акта в законную силу государственной регистрации прекращения ограничения (обременения) - аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 63:01:0809006:874.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд, г. Самара с направлением апелляционной жалобы через Арбитражный суд Самарской области.

Судья

/

ФИО1