АРБИТРАЖНЫЙ СУД

 ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тюмень                                                                                                 Дело № А45-10431/2022

 

Резолютивная часть постановления объявлена  06 июня 2023 года

Постановление изготовлено в полном объеме  09 июня 2023 года

 

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего                                  Зиновьевой Т.А.,

судей                                                                  Полосина А.Л.,

ФИО1-

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу  мэрии города Новосибирска на решение от 18.11.2022 Арбитражного суда Новосибирской области и постановление от 26.01.2023 Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А45-10431/2022 по иску общества с ограниченной ответственностью «Меркас» (117525, г. Москва, ул. Днепропетровская, д. 3, корп. 5, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к мэрии города Новосибирска (630099, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) об урегулировании разногласий по договору купли-продажи.

Суд установил:

общество с ограниченной ответственностью «Меркас» (далее – ООО «Меркас», общество) обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), к мэрии города Новосибирска (далее – мэрия) об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 54:35:061490:2813 в части определения выкупной стоимости земельного участка.

Решением от 18.11.2022 Арбитражного суда Новосибирской области, оставленным без изменения постановлением от 26.01.2023 Седьмого арбитражного апелляционного суда, исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, мэрия обратилась в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт.

В обоснование кассационной жалобы мэрия ссылается на то, что право аренды в отношении земельного участка, предоставленного производственному объединению «Сибсельмаш» (далее – ПО «Сибсельмаш») началось до вступления в силу Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее – Закон № 137-ФЗ); судами неверно установлено наличие совокупности фактов, которые дают обществу право на приобретение земельного участка в собственность по цене 2,5% от его кадастровой стоимости; при определении выкупной цены земельного участка его кадастровая стоимость должна учитываться на дату подготовки проекта договора купли-продажи, а не на дату подачи заявления обществом; при определении цены земельного участка судами нарушены нормы материального права, поскольку применению в данном случае подлежат подпункт 2 пункта 2 статьи 39.4 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), пункт 6 Порядка определения цены земельных участков, находящихся в собственности Новосибирской области, и земельных участков, государственная собственности на которые не разграничена, при заключении договоров купли-продажи земельных участков без проведения торгов, установленного постановлением Правительства Новосибирской области от 27.07.2015 № 280-п (далее – Постановление № 280-п) и Положение, принятое решением городского Совета города Новосибирска от 25.10.2005 № 105; судом первой инстанции не дана оценка пункту 6.2 договора аренды земельного участка от 04.12.2001 № 19801, предусматривающему условия о расторжении с 04.12.2001 договора аренды земельного участка от 13.05.1993 № 145.

ООО «Меркас» в своем отзыве выразило возражения относительно доводов, изложенных в кассационной жалобе, просит обжалуемые судебные акты оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Общество в порядке части 2 статьи 156 АПК РФ сообщило о возможности рассмотрения кассационной жалобы в отсутствие его представителя.

Учитывая надлежащее извещение сторон о времени и месте проведения судебного заседания, кассационная жалоба, согласно части 3 статьи 284 АПК РФ, рассмотрена в отсутствие их представителей.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, проверив в порядке, предусмотренном статьей 286 АПК РФ, законность обжалуемых судебных актов в пределах доводов кассационной жалобы, суд кассационной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены обжалуемых решения и постановления.

Как установлено судами и следует из материалов дела, ООО «Меркас», являясь собственником объекта недвижимого имущества, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 54:35:061490:2813 (далее – земельный участок № 2813), и арендатором этого земельного участка, обратилось в мэрию с заявлением о заключении договора купли-продажи земельного участка № 2813 без торгов по льготной цене в размере 2,5% от кадастровой стоимости земельного участка на основании пункта 6 части 2 статьи 39.3, статьи 39.20 ЗК РФ, пункта 1 статьи 2 Закона № 137-ФЗ.

Мэрией в адрес истца направлен проект договора купли-продажи земельного участка № 20234, согласно которому цена земельного участка определена в размере 1 701 506 руб. 64 коп.

Цена определена мэрией на основании пункта 6 Постановления № 280-п.

Истец направил ответчику протокол разногласий с предложением установить размер выкупной стоимости земельного участка - 242 850 руб., исходя из 2,5% от размера кадастровой стоимости земельного участка по состоянию на 30.12.2021 (9 714 000 руб.), на основании пункта 1 статьи 2, пункта 2.2 статьи 3 Закона № 137-ФЗ, пункта 4 Постановления № 280-п.

Не получив ответа мэрии на протокол разногласий на предложенных покупателем условиях, ООО «Меркас» обратилось в арбитражный суд в порядке урегулирования спора на стадии заключения договора.

Руководствуясь статьями 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), статьями 35, 39.3, 39.4, 39.20 ЗК РФ, статьей 3 Закона № 137-ФЗ, разъяснениями, изложенными в пункте 4 Постановления № 280-п, учитывая, что собственники зданий, строений, сооружений вправе приобрести в собственность находящиеся у них на праве аренды земельные участки независимо от того, когда был заключен договор аренды этих земельных участков - до или после дня вступления в силу ЗК РФ, установив, что по состоянию на 30.12.2021 кадастровая стоимость земельного участка № 2813 составляла 9 714 000 руб., суд первой инстанции пришел к выводу, что размер выкупной стоимости земельного участка должен быть установлен в размере 242 850 руб. Суд апелляционной инстанции поддержал выводы суда первой инстанции.

Суд кассационной инстанции полагает, что судами приняты по существу правильные судебные акты.

Пунктом 2 статьи 445 ГК РФ установлено, что в случаях, когда в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Пунктом 1 статьи 39.20 ЗК РФ предусмотрено исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду гражданами, юридическими лицами, являющимися собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В силу подпункта 2 пункта 2 статьи 39.4 ЗК РФ при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка, если иное не установлено федеральными законами, определяется в порядке, установленном органом государственной власти субъекта Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

По смыслу пункта 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» и определения Конституционного Суда Российской Федерации от 01.10.2009 № 1129-О-О, определяя выкупную цену публичного земельного участка, стороны должны руководствоваться, в том числе Законом № 137-ФЗ, содержащим императивную норму о конкретных условиях определения стоимости земельного участка.

Как предусмотрено пунктом 1 статьи 2 Закона № 137-ФЗ, до 01.07.2012 осуществляется продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в том числе юридическим лицам, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, при переоформлении ими права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками.

При приобретении указанными лицами таких земельных участков их цена устанавливается субъектами Российской Федерации в пределах 2,5% кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в местностях, с численностью населения менее 3 миллионов человек.

В соответствии с пунктом 2.2 статьи 3 Закона № 137-ФЗ после 01.07.2012 в аналогичном порядке и по тем же правилам собственники зданий, строений, сооружений могут приобрести в собственность находящиеся у них на праве аренды земельные участки при условии, если: в период со дня вступления в силу настоящего Федерального закона до 01.07.2012 в отношении таких земельных участков осуществлено переоформление права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды; либо такие земельные участки образованы из земельных участков, указанных в абзаце третьем настоящего пункта.

Проанализировав вышеназванные положения, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что положения пункта 2.2 статьи 3 Закона № 137-ФЗ предоставляют право выкупа арендуемого земельного участка по льготной цене не только первым собственникам приватизированных зданий, строений, сооружений, переоформившим право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, но и всем последующим. При этом для приобретения собственником такого объекта недвижимости земельного участка по льготной цене достаточно установить факт своевременного (до 01.07.2012) переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды.

Данный вывод соответствует правовой позиции, сформулированной в Определениях Верховного Суда Российской Федерации от 30.03.2015 по делу № 310-КГ14-5503 и от 07.07.2022 по делу № 308-ЭС21-28715.

Кроме того, пунктом 4 Порядка также предусмотрено, что цена земельного участка определяется в размере двух с половиной процентов его кадастровой стоимости при продаже земельных участков в случаях, предусмотренных пунктом 2.2 статьи 3 Закона № 137-ФЗ.

Как установлено судами и следует из материалов дела, здание с кадастровым номером 54:35:061490:3001 (далее – здание) ранее принадлежало ПО «Сибсельмаш».

В 1985 году ПО «Сибсельмаш» для эксплуатации имущественного комплекса, в том числе здания № 3001, предоставлен земельный участок на праве постоянного (бессрочного) пользования на основании государственного акта на право пользования землёй от 07.05.1985 № А-1 № 557084.

В 2001 году (то есть до 01.07.2012) ПО «Сибсельмаш» (предшествующий правообладатель земельного участка, на котором расположено здание с кадастровым номером 54:35:061490:3001) переоформило право постоянного (бессрочного) пользования землёй на право аренды.

Вышеуказанное обстоятельство также подтверждается постановлением мэрии города Новосибирска от 08.11.2001 № 3177 «Об утверждении планов границ земельных участков и о предоставлении государственному предприятию Новосибирскому ПО «Сибсельмаш» в аренду занимаемых земельных участков в Ленинском районе».

В 2003 году здание было передано открытому акционерному обществу «Новосибирское ПО «Сибсельмаш» в процессе приватизации государственного имущества, что подтверждается распоряжением департамента земельных и имущественных отношений администрации Новосибирской области от 25.12.2003 № 3146-р и передаточным актом (приложение № 1 строка 153).

В 2014 году вышеуказанное здание было поставлено на кадастровый учет, присвоен кадастровый номер 54:35:061490:3001.

В 2021 году здание в составе единого лота продано на торгах ООО «Меркас», что подтверждается договором купли-продажи имущества от 06.07.2021 (выписка из Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН)).

После переоформления ПО «Сибсельмаш» права постоянного бессрочного пользования земельным участком на право аренды данный земельный участок неоднократно подвергался разделу, в результате чего был сформирован земельный участок № 2813, используемый для эксплуатации здания.

Согласно заключениям кадастрового инженера от 25.03.2022, от 09.11.2022 земельный участок, предоставленный ПО «Сибсельмаш» на праве постоянного бессрочного пользования на основании государственного акта на право пользования землёй от 07.05.1985 № 278, является исходным земельным участком для земельного участка, предоставленного государственному предприятию Новосибирское производственное объединение «Сибсельмаш» на основании постановления мэрии города Новосибирска от 08.11.2001 № 3177, договора аренды земельного участка на территории города Новосибирска от 04.12.2001 № 19801 с кадастровым номером 54:35:061490:0074, в свою очередь земельный участок с кадастровым номером 54:35:061490:0074 является исходным для земельного участка № 2813.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, суды пришли к выводу о наличии оснований для заключения договора купли-продажи земельного участка по цене 2,5% от его кадастровой стоимости.

Разрешая разногласия сторон относительно применяемой кадастровой стоимости при определении выкупной цены, суды приняли во внимание момент возникновения обязанности ответчика по подготовке и направлению проекта договора, которая корреспондирует реализации права истца на подачу заявления о выкупе и определяется моментом реализации такого права в виде подачи соответствующего заявления.

Как установлено судами и следует из материалов дела, 30.12.2021 ООО «Меркас» подало заявление о предоставлении в собственность земельного участка № 2813.

Судами учтена правовая позиция, изложенная в определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 30.05.2017 № 14-КГ17-12, согласно которой цена находящегося в государственной собственности земельного участка, выкупаемого собственником расположенных на таком участке строений, определяется исходя из кадастровой стоимости этого участка на момент обращения собственника расположенных на нем строений в уполномоченный орган с соответствующим заявлением.

По состоянию на 30.12.2021 кадастровая стоимость земельного участка № 2813 составляла 9 714 000 руб., что подтверждается выпиской из ЕГРН.

При таких обстоятельствах суды на законном основании определили выкупную стоимость спорного земельного участка в размере, предложенном истцом.

Утверждение подателя жалобы о переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования рассматриваемым земельным участком до вступления в силу Закона № 137-ФЗ, что подтверждается наличием договоров аренды, заключенных в 1993 году и указанием на расторжение одного из них (от 13.05.1993 № 145) в пункте 6.2 договора аренды земельного участка от 04.12.2001, не подтверждено материалами дела, поскольку из заключения кадастрового инженера следует, что спорный земельный участок образован из земельного участка, предоставленного в аренду по договору от 04.12.2001, а земельные участки, ранее предоставленные по договорам аренды от 13.05.1993 № 145, от 29.07.1993 № 199, от 05.07.1994 № 2016, от 25.07.1994 № 2081 не были исходными для испрашиваемого земельного участка. Акт выездной налоговой проверки от 25.09.2000 № ВТ-15-111, на который ссылается податель жалобы, не является относимым и допустимым доказательством, подтверждающим момент начала арендных отношений.

Иное относимыми и допустимыми доказательствами подателем жалобы не доказано.

В целом доводы кассационной жалобы фактически сводятся к повторению утверждений, исследованных и правомерно отклоненных судами первой и апелляционной инстанций, не могут служить основанием для отмены обжалуемых судебных актов, поскольку не свидетельствуют о нарушении судами норм материального и процессуального права, а лишь указывают на несогласие с оценкой суда доказательств.

Поскольку фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств, с учетом всех доводов и возражений сторон, а окончательные выводы соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, у суда кассационной инстанции отсутствуют предусмотренные статьей 288 АПК РФ основания для отмены либо изменения обжалуемых судебных актов на основании доводов, изложенных в кассационной жалобе.

Нарушений норм материального и процессуального права, которые в соответствии со статьей 288 АПК РФ являются основанием к отмене или изменению судебных актов, судом округа не установлено. Кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 АПК РФ, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение от 18.11.2022 Арбитражного суда Новосибирской области и постановление от 26.01.2023 Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А45-10431/2022 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

 

Председательствующий                                                                Т.А. Зиновьева

 

Судьи                                                                                              А.Л. Полосин

 

ФИО1