АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  НОВОСИБИРСКОЙ  ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А45-4213/2022

15 ноября 2023 года

г. Новосибирск

резолютивная часть решения объявлена 9 ноября 2023 года

решение в полном объеме изготовлено 15 ноября 2023 года

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Галкиной Н.С., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Строй-арт» (ИНН 

<

***>)

к Мэрии города Новосибирска (ИНН 

<

***>)

о признании незаконным решения об отказе

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: 

Верхне-Обское бассейновое водное управление Федерального агентства водных ресурсов (ИНН 5404161860), 

Министерство природных ресурсов и экологии Новосибирской области (ИНН 

<

***>)

Новосибирская межрайонная транспортная прокуратура 

Прокуратура города Новосибирска 

при участии  в судебном заседании представителей

заявителя – ФИО2, доверенность б/н от 09.10.2023, паспорт, диплом

заинтересованного лица - ФИО3, доверенность от 09.01.2023, удостоверение, диплом

третьих лиц: Верхне-Обского бассейнового водного управления Федерального агентства водных ресурсов - не явился, уведомлено,

Министерства природных ресурсов и экологии Новосибирской области - не явился, уведомлено,

Новосибирской межрайонной природоохранной прокуратуры - не явился, уведомлено

прокуратуры города Новосибирска – не явился, уведомлено

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Строй-арт» (далее - заявитель, общество) обратилось в арбитражный суд с заявлением к мэрии города Новосибирска (далее - заинтересованное лицо, мэрия) о признании незаконным решения об отказе, выраженное в письме № 30/03.2/01743 от 27.01.2022 и изложенное по вопросам с первого по восьмой повестки дня в протоколе комиссии по рассмотрению ходатайств юридических лиц о реализации масштабных инвестиционных проектов и их соответствии критериям, установленным пунктами 2-2.2 части 1 статьи 1 Закона Новосибирской области от 01.07.2015 № 583-ОЗ «Об установлении критериев, которым должны соответствовать объекты социально-культурного и коммунально-бытового назначения, масштабные инвестиционные проекты, для размещения (реализации) которых предоставляются земельные участки в аренду без проведения торгов» (далее - Закон № 583-ОЗ) от 26.01.2022, решение мэрии города Новосибирска об отказе в удовлетворении ходатайств общества о реализации МИП в соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 1 Закона Новосибирской области от 01.07.2015 № 583-ОЗ на земельных участках, расположенных в Первомайском районе города Новосибирска, имеющих следующие площади: 17916,77 квадратных метров, 18254,06 квадратных метров, 25741,9 квадратных метров, 19035,4 квадратных метров, 24810,7 квадратных метров, 17198,57 квадратных метров, 30820,09 квадратных метров, 38849,59 квадратных метров;

обязании мэрии в трехдневный срок со дня вступления судебного акта в законную силу принять решение о возможном удовлетворении ходатайства общества о реализации МИП, критерии для которого установлены пунктом 2 части 1 статьи 1 Закона Новосибирской области от 01.07.2015 № 583-ОЗ, на земельном участке площадью 17916,77 квадратных метров, расположенном в Первомайском районе города Новосибирска;

обязании мэрии в трехдневный срок со дня вступления судебного акта в законную силу принять решение о возможном удовлетворении ходатайства общества о реализации МИП, критерии для которого установлены пунктом 2 части 1 статьи 1 Закона Новосибирской области от 01.07.2015 № 583-ОЗ, на земельном участке площадью 18254,06 квадратных метров, расположенном в Первомайском районе города Новосибирска;

обязании мэрии в трехдневный срок со дня вступления судебного акта в законную сипу принять решение о возможном удовлетворении ходатайства общества о реализации МИП, критерии для которого установлены пунктом 2 части 1 статьи 1 Закона Новосибирской области от 01.07.2015 № 583-ОЗ, на земельном участке площадью 25741,9 квадратных метров, расположенном в Первомайском районе города Новосибирска;

обязании мэрии в трехдневный срок со дня вступления судебного акта в законную силу принять решение о возможном удовлетворении ходатайства общества о реализации МИП, критерии для которого установлены пунктом 2 части 1 статьи 1 Закона Новосибирской области от 01.07.2015 № 583-ОЗ, на земельном участке площадью 19035,4 квадратных метров, расположенном в Первомайском районе города Новосибирска;

обязании мэрии в трехдневный срок со дня вступления судебного акта в законную силу принять решение о возможном удовлетворении ходатайства общества о реализации МИП, критерии для которого установлены пунктом 2 части 1 статьи 1 Закона Новосибирской области от 01.07.2015 № 583-ОЗ, на земельном участке площадью 24810,7 квадратных метров, расположенном в Первомайском районе г. Новосибирска;

обязании мэрии в трехдневный срок со дня вступления судебного акта в законную силу принять решение о возможном удовлетворении ходатайства общества о реализации МИП, критерии для которого установлены пунктом 2 части 1 статьи 1 Закона Новосибирской области от 01.07.2015 № 583-ОЗ, на земельном участке площадью 17198,57 квадратных метров, расположенном в Первомайском районе города Новосибирска;

обязании мэрии в трехдневный срок со дня вступления судебного акта в законную силу принять решение о возможном удовлетворении ходатайства общества о реализации МИП, критерии для которого установлены пунктом 2 части 1 статьи 1 Закона Новосибирской области от 01.07.2015 № 583-ОЗ, на земельном участке площадью 30820,09 квадратных метров, расположенном в Первомайском районе города Новосибирска;

обязании мэрии в трехдневный срок со дня вступления судебного акта в законную сипу принять решение о возможном удовлетворении ходатайства общества о реализации МИП, критерии для которого установлены пунктом 2 части 1 статьи 1 Закона Новосибирской области от 01.07.2015 № 583-ОЗ, на земельном участке площадью 38849,59 квадратных метров, расположенном в Первомайском районе горда Новосибирска.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Верхне-Обское бассейновое водное управление Федерального агентства водных ресурсов, Министерство природных ресурсов и экологии Новосибирской области, Новосибирская межрайонная природоохранная прокуратура, прокуратура города Новосибирска.

Решением от 17.08.2022 Арбитражного суда Новосибирской области, оставленным без изменения постановлением от 19.09.2022 Седьмого арбитражного апелляционного суда, заявленные требования удовлетворены частично: признано незаконным решение, выраженное в письме № 30/03.2/01743 от 27.01.2022 и изложенное по вопросам с первого по восьмой повестки дня в протоколе комиссии по рассмотрению ходатайств юридических лиц о реализации масштабных инвестиционных проектов и их соответствии критериям, установленным пунктами 2-2.2 части 1 статьи 1 Закона Новосибирской области от 01.07.2015 № 583-ОЗ «Об установлении критериев, которым должны соответствовать объекты социально-культурного и коммунально-бытового назначения, масштабные инвестиционные проекты, для размещения (реализации) которых предоставляются земельные участки в аренду без проведения торгов» от 26.01.2022  мэрии об отказе в удовлетворении ходатайств общества о реализации масштабных инвестиционных проектов в соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 1 Закона Новосибирской области от 01.07.2015 № 583-ОЗ, касающееся земельных участков, расположенных в Первомайском районе города  Новосибирска, имеющих следующие площади: 25741,9 кв. м, 19035,4 кв. м, 24810,7 кв. м, 17198,57 кв. м, 30820,09 кв. м, 38849,59 кв. м; суд обязал мэрию в десятидневный срок со дня вступления судебного акта в законную силу повторно рассмотреть ходатайства общества о реализации масштабных инвестиционных проектов, критерии для которых установлены пунктом 2 части 1 статьи 1 Закона Новосибирской области от 01.07.2015 № 583-ОЗ, на земельном участке площадью 25741,9 кв.м, расположенном в Первомайском районе города Новосибирска; на земельном участке площадью 19035,4 кв. м, расположенном в Первомайском районе города Новосибирска; на земельном участке площадью 24810,7 кв. м, расположенном в Первомайском районе города Новосибирска; на земельном участке площадью 17198, 57 кв. м, расположенном в Первомайском районе города Новосибирска; на земельном участке площадью 30820,09 кв. м, расположенном в Первомайском районе города Новосибирска; на земельном участке площадью 38849,59 кв. м, расположенном в Первомайском районе города Новосибирска. 

Постановлением Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 24.04.2023 решение от 17.08.2022 Арбитражного суда Новосибирской области и постановление от 19.09.2022 Седьмого арбитражного апелляционного суда отменены в части удовлетворения заявленных требований и распределения судебных расходов. Дело в  указанной части направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Новосибирской области.

Отменяя решение и постановление судом, суд кассационной инстанции, пришел к выводу, что суды, отклоняя доводы мэрии о том, что заявитель не располагает денежными средствами, наличие которых предполагается у инициатора МИП и о том, что заявителем представлена недостоверная информация о себестоимости 1 кв. м, не оценили в полном объеме данные доводы, в то время как обстоятельства стоимости строительства многоквартирных жилых домов имеют существенное значение для рассмотрения настоящего спора. Суды не установили все факты, влияющие на реальную возможность реализации обществом МИП при стоимости 1 кв. м из расчета предложенной обществом себестоимости общей площади жилых помещений.

Кассационный суд указывает, что в предмет исследования судов должны были войти обстоятельства достоверности представленной заявителем информации, обоснованности реализованного заинтересованным лицом порядка проверки предоставленных обществом сведений путем определения стоимости строительства жилья по МИП (путем сопоставления объема инвестиций с общей площадью заявленных к строительству многоквартирных домов) и соотнесения полученной расчетной величины со сведениями о средней по рынку (на территории Новосибирской области) себестоимости строительства жилья.

Заявитель представил дополнительные пояснения, в которых указал, что использование мэрией данных Федеральной службы государственной статистики для определения себестоимости строительства 1 кв. м жилья, в данном случае неправильно.  Пояснил, что на основе данных проектных деклараций, размещенных застройщиками в единой информационной системе жилищного строительства, определены показатели средней стоимости строительства 1 кв. м общей площади по федеральным округам и субъектам Российской Федерации, на территориях которых осуществляется строительство многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Ежемесячное определение данного показателя обеспечено в соответствии с требованиями постановления Правительства Российской Федерации от 26.08.2020 № 1293 «О внесении изменений в постановление Правительства Российской Федерации от 12.09.2019 № 1192 «Об утверждении Правил принятия решения публично-правовой компанией «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства» о финансировании или о целесообразности финансирования мероприятий, ….». 

В соответствии с данными Единой информационной системы жилищного строительства по состоянию на 15.12.2021 медианная себестоимость стоимость строительства 1 кв. м составляет 35, 7 тыс. руб., средняя себестоимость строительства 1 кв. м общей площади жилых помещений в Новосибирской области составляет 38, 1 тыс. руб.. Общество пояснило, что понятие «себестоимость» и «размер привлекаемых инвестиций» не являются тождественными, группа компаний, к которой относится общество, включает завод по производству строительных материалов, генподрядную и иные организации, что позволяет снизить размер привлекаемых в проект инвестиций в денежном выражении).  

Представитель заявителя поддержал заявленные требования, пояснил, что обществом для реализации МИП будут привлекаться заемные денежные средства, достигнуты договоренности о предоставлении кредитов. 

Представители мэрии в ходе судебного разбирательства поддержали возражения против заявленных требований, настаивая на том, что заявитель не располагает денежными средствами, наличие которых предполагается у инициатора МИП, а также о том, что заявителем не представлено доказательств возможности строительства по стоимости кв.м жилья по данным общества.  

В ходе судебного разбирательства представитель мэрии представил постановление Правительства Новосибирской области от 11.07.2023 № 290-п, согласно которому в отношении территорий,  испрашиваемых обществом, принято решение о комплексном развитии незастроенной территории, пояснил, что это исключает предоставление территорий обществу в целях реализации МИП. 

Также представителями мэрии и прокуратуры заявлялось о том, что общество не исполняет обязательства по МИП, которые ранее были одобрены.   

Из материалов дела следует, что 17.12.2021 общество обратилось в мэрию с ходатайствами о рассмотрении возможности реализации проектов, связанных со строительством жилья на земельных участках, расположенных в Первомайском районе города Новосибирска и о соответствии проектов критериям, установленным пунктом 2 части 1 статьи 1 Закона № 583-ОЗ:

1) о рассмотрении возможности реализации проекта «Многоквартирные многоэтажные жилые дома с общественными помещениями, расположенные по адресу: Первомайский район, г. Новосибирск», связанного со строительством жилья на земельных участках, общей площадью 17 916,77 кв. м (далее - территория 1);

2) о рассмотрении возможности реализации проекта «Многоквартирные многоэтажные жилые дома с общественными помещениями, расположенные по адресу: Первомайский район, г. Новосибирск», связанного со строительством жилья на земельных участках, общей площадью 18 254,06 кв. м (далее - территория 3);

3) о рассмотрении возможности реализации проекта «Многоквартирные многоэтажные жилые дома с общественными помещениями, расположенные по адресу: Первомайский район, г. Новосибирск», связанного со строительством жилья на земельных участках, общей площадью 25 741,9 кв. м (далее - территория 8);

4) о рассмотрении возможности реализации проекта «Многоквартирные жилые дома, расположенные по адресу: Первомайский район, г. Новосибирск», связанного со строительством жилья на земельных участках, общей площадью 19 035,4 кв. м (далее - территория 9);

5) о рассмотрении возможности реализации проекта «Многоквартирные жилые дома, расположенные по адресу: Первомайский район, г. Новосибирск», связанного со строительством жилья на земельных участках, общей площадью 24 810,7 кв. м (далее - территория 10);

6) о рассмотрении возможности реализации проекта «Многоквартирные жилые дома, расположенные по адресу: Первомайский район, г. Новосибирск», связанного со строительством жилья на земельных участках, общей площадью 17 198,57 кв. м (далее - территория 11);

7) о рассмотрении возможности реализации проекта «Многоквартирные жилые дома, расположенные по адресу: Первомайский район, г. Новосибирск», связанного со строительством жилья на земельных участках, общей площадью 30 820,09 кв. м (далее - территория 12);

8) о рассмотрении возможности реализации проекта «Многоквартирные жилые дома, расположенные по адресу: Первомайский район, г. Новосибирск», связанного со строительством жилья на земельных участках, общей площадью 38 849,59 кв. м (далее - территория 13).

10.02.2022 мэрией обществу направлено письмо № 30/03.2/01743 от 27.01.2022, из которого следует, что 26.01.2022 в департаменте состоялось заседание комиссии, по результатам которого принято решение об отказе в удовлетворении ходатайств общества на основании подпункта «д» пункта 3.4 постановления мэрии от 02.08.2016 № 3419, так как невозможно предоставить земельные участки для реализации МИП на данной территории в связи с тем, что указанные территории располагаются вне радиусов обслуживания существующих объектов социальной инфраструктуры, а также проекты застройки не соответствуют проекту планировки территории жилого, общественно-делового и рекреационного назначения по Бердскому шоссе (устье реки Иня) в Октябрьском и Первомайском районах, утвержденному постановлением мэрии от 06.02.2014 № 953; также указано, что земельные участки на территориях 1, 3, 13 невозможно предоставить в связи с тем, что указанные территории располагаются в границах береговой полосы водных объектов общего пользования, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц.

Аналогичные обстоятельства изложены в протоколе от 26.01.2022 комиссии по рассмотрению ходатайств юридических лиц о реализации масштабных инвестиционных проектов и их соответствии критериям, установленным пунктами 2 - 2.2 части 1 статьи 1 Закона N 583-ОЗ.

В письме № 30/03.2/01743 от 27.01.2022 сообщается, что по результатам рассмотрения ходатайств общества в отношении следующих территорий выявлены несоответствия водному законодательству, а именно: территория 1 располагается в зоне затопления территорий, прилегающих к зарегулированной р. Обь в нижнем бьефе Новосибирского гидроузла, затапливаемых при пропуске гидроузлом паводка 0,01% обеспеченности в границах г. Новосибирск Новосибирской области, прибрежной защитной полосе р. Иня и береговой полосе р. Иня; территория 3 располагается в зоне затопления территорий, прилегающих к зарегулированной р. Обь в нижнем бьефе Новосибирского гидроузла, затапливаемых при пропуске гидроузлом паводка 0,01% обеспеченности в границах г. Новосибирск Новосибирской области и береговой полосе р. Оби; территория 13 располагается в береговой полосе р. Ини.

Не согласившись с отказом, общество обратилось в суд с рассматриваемым заявлением.

При первом рассмотрении, суды пришли к выводу об обоснованности отказа в удовлетворении ходатайств общества, касающихся территорий 1 и 3, суд кассационной инстанции поддержал данный вывод судов. При этом суд кассационной инстанции признал обоснованными выводы судов о незаконности отказа мэрии в удовлетворении ходатайств общества, касающихся территорий 8, 9, 10, 11, 12, 13 по тем основаниям, что данные территории отнесены к функциональной зоне «жилая зона с индексом 100», параметрами которой предусмотрено размещение многоэтажной (высотной) жилой застройки и установлена предельная максимальная этажность до 30 этажей, территории 9, 10, 11, 12, 13 отнесены к функциональной зоне «жилая зона с индексом 100/3*», параметрами которой предусмотрено размещение малоэтажной жилой застройки и установлена предельная максимальная этажность до 4 этажей; территории 11 и 12 отнесены к зоне объектов дошкольного, начального общего, основного общего и среднего (полного) образования (ОД-5) и зоне отдыха и оздоровления (Р-3) и располагаются вне радиусов обслуживания существующих объектов социальной инфраструктуры, не соответствуют проекту планировки территории, утвержденному постановлением мэрии от 06.02.2014 № 953.

Таким образом, при новом рассмотрении судом исследуется такое основание для отказа в удовлетворении ходатайств, как отсутствие денежных средств, наличие которых предполагается у инициатора МИП и недостоверность информации, представленная обществом себестоимости 1 кв. м.

Изучив и проверив имеющиеся в материалах дела доказательства, доводы лиц, участвующих в деле, суд пришел к следующим выводам. 

Положениями части 1 статьи 65 и части 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

По общему правилу, установленному пунктом 1 статьи 39.6 Земельным кодексом Российской Федерации (далее – ЗК РФ), договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Нормативное закрепление торгов в качестве приоритетного способа заключения договора, опосредующего передачу публичных земель в аренду, необходимо для обеспечения равного доступа частных лиц к аренде публичного имущества. Предполагается, что именно проведение торгов позволяет обеспечить передачу имущества тому лицу, которое предложит наиболее выгодные и отвечающие интересам публично-правового образования условия и, в то же время, обеспечить конкуренцию на рынке земли (определение Верховного Суда Российской Федерации от 05.07.2022 № 308-ЭС22-2357).

Соответственно, установленные законодателем и реализуемые органами власти исключения из этого принципа должны быть экономически и социально оправданными, а их практическая реализация - обеспечиваться эффективным публичным, в том числе судебным, контролем.

Так, пунктом 3 части 2 статьи 39.6 ЗК РФ предусмотрено заключение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов в случае предоставления земельного участка юридическим лицам в соответствии с распоряжением высшего должностного лица субъекта Российской Федерации для реализации МИП при условии соответствия указанных инвестиционных проектов критериям, установленным законами субъектов Российской Федерации.

Критерии, которым должны соответствовать МИП, для размещения (реализации) которых на территории Новосибирской области предоставляются земельные участки, установлены частью 1 статьи 1 Закона № 583-ОЗ, и включают в себя, в том числе, строительство индивидуальных жилых домов, домов блокированной застройки и (или) многоквартирного дома (многоквартирных домов) общей площадью не менее 10 000 кв. м жилых помещений, из которых не менее определенной доли подлежат передаче на предусмотренные законом социально значимые цели.

В соответствии с частью 2 статьи 1 Закона № 583-ОЗ порядок рассмотрения документов, обосновывающих соответствие МИП, связанного со строительством жилья, установленным настоящей статьей критериям, устанавливается Правительством Новосибирской области.

Порядок № 3419 определяет процедуры подачи ходатайства инициатором проекта, рассмотрения ходатайств, оценки и сопоставления ходатайств, направления обращения к Губернатору Новосибирской области (пункт 1.2).

Согласно пункту 2.1 Порядка № 3419 в целях реализации проекта на земельном участке, находящемся в муниципальной собственности города Новосибирска либо расположенном на территории города Новосибирска, государственная собственность на который не разграничена, инициатор проекта представляет ходатайство и документы в соответствии с пунктом 2.2 Порядка № 3419 в департамент.

Пунктами 3.2 и 3.3 Порядка № 3419 предусмотрено, что в течение 20 дней со дня регистрации ходатайства и документов департамент: при наличии оснований для отказа в удовлетворении ходатайства, предусмотренных подпунктами «а», «б», «и» пункта 3.4 Порядка № 3419, направляет инициатору проекта письменный отказ в удовлетворении ходатайства с указанием основания для отказа и возвращает приложенные к ходатайству документы; при отсутствии таких оснований - направляет ходатайство и документы в комиссию по рассмотрению ходатайств юридических лиц о реализации масштабных инвестиционных проектов и их соответствии критериям, установленным пунктами 2, 2.2 части 1 статьи 1 Закона № 583-ОЗ, положение о которой и состав которой утверждаются постановлениями мэрии. В течение 20 дней со дня регистрации документов, направленных департаментом мэрии, комиссия принимает решение о возможности удовлетворения ходатайства либо об отказе в удовлетворении ходатайства при выявлении оснований, предусмотренных пунктом 3.4 Порядка № 3419.

В соответствии с пунктом 3.4 Порядка № 3419 основаниями для отказа в удовлетворении ходатайства являются: а) представление неполного перечня сведений и (или) документов в соответствии с пунктами 2.1, 2.2 данного Порядка; б) выявление в документах, представленных инициатором проекта, недостоверной информации; в) несоответствие инициатора проекта требованиям, указанным в подпункте 1.3.3 названного порядка; г) несоответствие проекта критерию, установленному пунктом 2 или 2.2 части 1 статьи 1 Закона № 583-ОЗ; д) невозможность предоставления земельного участка для реализации проекта в соответствии с законодательством, Правилами землепользования и застройки города Новосибирска, проектом планировки территории; е) земельный участок, на котором предполагается реализация проекта, предоставлен на праве постоянного (бессрочного) пользования, безвозмездного пользования, пожизненного наследуемого владения или аренды; ж) ходатайство не получило наивысший рейтинг по результатам оценки и сопоставления ходатайств; з) размер денежных средств, подлежащих внесению на завершение строительства многоквартирного дома, застройщик которого не исполнил свои обязательства по передаче жилых помещений гражданам, вложившим денежные средства в строительство многоквартирных домов, менее стоимости испрашиваемого земельного участка, которая определяется в соответствии с законодательством об оценочной деятельности, - в отношении проекта, критерий для которого установлен пунктом 2 части 1 статьи 1 Закона № 583-ОЗ; и) подготовка проекта распоряжения Губернатора Новосибирской области в связи с поступившим ранее обращением к Губернатору Новосибирской области в отношении испрашиваемого земельного участка.

Арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании оценки представленных доказательств (часть 1 статьи 64, статьи 67, 68, 71 и 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1.3.4 Порядка № 3419 декларация инициатора проекта - это документ, составленный инициатором проекта по форме, содержащей сведения об инициаторе проекта, проекте и обязательствах инициатора проекта, согласно приложению к указанному Порядку.

Раздел III формы декларации (сведения о проекте) предусматривает указание инициатором проекта, в том числе: общей площади индивидуальных жилых домов, жилых объектов блокированной застройки и (или) многоквартирного дома (многоквартирных домов), строительство которых предполагается в рамках проекта; общей суммы инвестиций, предусмотренных проектом; доли кредитных (заемных) средств при реализации проекта.

Согласно подпункту 15 пункта 5 Порядка № 3419 к обращению инициатора проекта прилагается, в том числе, документ, подтверждающий наличие собственных и (или) привлекаемых для реализации проекта средств в размере заявленных инвестиций (гарантийное письмо, копия соглашения о намерениях финансирования проекта, справка банка, обслуживающего инициатора проекта, об оборотах по расчетным и валютным счетам за период один год до даты направления ходатайства (обращения к Губернатору Новосибирской области) в разбивке по месяцам, копия договора займа, копия кредитного договора, иной документ, подтверждающий возможность финансирования проекта).

Учитывая цель предоставления земельного участка без проведения торгов - реализация МИП, связанного со строительством жилья, сведения об объеме планируемых инвестиций и о количестве запланированного к строительству жилого фонда составляют экономическую и социальную основу проекта, являются его базовыми целевыми характеристиками, поэтому нуждаются в проверке достоверности применительно к подпункту «б», «д» пункта 3.4 Порядка № 3419.

Методика осуществления такой проверки Порядком № 3419 не определена, но, исходя из сути реализуемых мероприятий, предполагает оценку наличия у инициатора проекта собственных и (или) привлекаемых для реализации МИП средств в размере заявленных им инвестиций, а также их релевантность запланированному объему строительства.

В соответствии с пунктом 1.3.3 Порядка № 3419 инициатор проекта - юридическое лицо (юридические лица), обращающееся (обращающиеся) в мэрию с ходатайством и соответствующее (соответствующие) требованиям, установленным постановлением Правительства Новосибирской области, в том числе соблюдение юридическим лицом нормативов оценки финансовой устойчивости его деятельности, установленных постановлением Правительства Российской Федерации от 26.12.2018 № 1683 «О нормативах финансовой устойчивости деятельности застройщика» (абзац 6 пункта 1.3.3 Порядка).

Постановлением Правительства Российской Федерации от 26.12.2018 № 1683 установлены следующие нормативы финансовой устойчивости деятельности застройщика:  получившего разрешение на строительство после 01.07.2018: норматив обеспеченности обязательств - не менее 1; норматив целевого использования средств - не более 1; норматив размера собственных средств застройщика - не менее 10 процентов планируемой стоимости строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, указанной в проектной декларации в соответствии с пунктом 10 части 1 статьи 21 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Правила расчета норматива размера собственных средств застройщика утверждены Постановлением Правительства РФ от 11.06.2018 № 673.

Этот норматив определяется ежеквартально по данным бухгалтерского учета и бухгалтерской (финансовой) отчетности застройщика.

Размер собственных средств застройщика исчисляется в виде разницы между величиной принимаемых к расчету активов и величиной принимаемых к расчету обязательств. Показатели, отраженные на забалансовых счетах, в расчетах не учитываются.

Вместе с тем, в соответствии с представляемыми сведениями о нормативах оценки финансовой устойчивости деятельности застройщика за 9 месяцев 2021 года строка 4 информации о размере собственных денежных средств застройщика не содержит. При этом общая сумма инвестиций, предусмотренная проектами, составляет 4219662000 рублей. Исходя из расчета, минимальный размер собственных средств застройщика должен составлять 421966200 рублей. Исходя из представленного бухгалтерского баланса на 30.09.2021 общество данными денежными средствами не располагает. На указанную дату на расчетном счете организации имелось 2000000 рублей.

Также мэрия ссылалась на то, что по данным  общества себестоимость строительства 1 кв.м составит в среднем 37117 рублей 20 копеек, тогда как по сведениям Федеральной службы государственной статистики средняя стоимость строительства 1 кв. м общей площади жилых помещений по Новосибирской области по состоянию на декабрь 2021 года составляет 54120 рублей. Расчет был произведен путем сопоставления объема инвестиций с площадью земельного участка. 

При новом рассмотрении мэрия представила расчет, согласно которому стоимость строительства 1 кв. м составит: по территориям 1, 3 – 24075 рублей 30 копеек, по территории 8 – 23863 рубля 20 копеек, по территории  9, 10, 11, 12 – 22942 рубля 70 копеек, по территории 13 – 22944 рубля 10 копеек. 

Как пояснил представитель мэрии данный расчет произведен путем сопоставления объема инвестиций с общей площадью заявленных к строительству многоквартирных домов. 

Реализованный заинтересованным лицом порядок проверки предоставленных обществом сведений путем определения стоимости строительства жилья по МИП (путем сопоставления объема инвестиций с общей площадью заявленных к строительству многоквартирных домов) и соотнесения полученной расчетной величины со сведениями о средней по рынку (на территории Новосибирской области) себестоимости строительства жилья суд признает обоснованным. 

Установив по результатам таких расчетов, что величина планируемых заявителем инвестиций позволяет профинансировать строительство из расчета себестоимости в среднем 24000 рублей на 1 кв. м, тогда как реальная себестоимость выполнения таких работ по данным официальной статистики значительно выше (54120 рублей), орган местного самоуправления обоснованно констатировал недостоверность предоставленной инициатором проектов информации.

При этом недостоверность заключается в экономически необоснованном соотношении обязательных к указанию сведений об общей площади предполагаемого строительства и общей сумме инвестиций, а не полученного на их основе расчетного значения себестоимости строительства.

Тот факт, что среднерыночные показатели себестоимости строительства получены заинтересованным лицом из находящихся в общем доступе сведений официальной статистики, а не из данных Единой информационной системы жилищного строительства, не порочит правильности оспариваемых обществом выводов, поскольку соответствующую информацию, отвечающую критерию публичной достоверности, можно отнести к категории общеизвестной (часть 1 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, абзац шестой пункта 30 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 № 13 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде кассационной инстанции»).

Представленные обществом сведения Единой информационной системы жилищного строительства о стоимости строительства 1 кв. м не опровергают доводы мэрии о недостоверности предоставленной инициатором проектов информации. 

Доводы общества о том, что оно располагает ресурсами, позволяющими снизить себестоимость строительства, такими как, завод по производству строительных материалов, генподрядная и иные организации, документально не подтверждены. 

Представленные информационные письма общества с ограниченной ответственностью «РСУ № 17»,  общества с ограниченной ответственностью «Скала», общества с ограниченной ответственностью «Ван» не содержат конкретных данных (расчетов), позволяющих с однозначностью прийти к выводу о возможности возможность снижения стоимости строительства 1 кв. м с учетом существенного отклонения планируемой экономической величины от средних значений.

Письма Сбербанка свидетельствуют о готовности рассмотрения стопроцентного проектного финансирования общества на цели строительства многоквартирных жилых домов. Вместе с тем, письма не содержат согласия на предоставление кредита. 

Доводы представителя мэрии и прокуратуры о неисполнении обществом обязательств, взятых при реализации предыдущих МИП, не могут служить основанием для отказа в удовлетворении ходатайств. 

Исследовав и оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства в их совокупности и взаимной связи, суд пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований. 

Арбитражный суд разъясняет лицам, участвующим в деле, что в соответствии со статьей 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации настоящее мотивированное решение выполнено в форме электронного документа, подписано усиленной квалифицированной электронной подписью судьи и считается направленным лицам, участвующим в деле, посредством размещения на официальном сайте суда в сети «Интернет».

Руководствуясь статьями  167, 168, 169, 170,  201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

РЕШИЛ:

в удовлетворении заявленных требований отказать. 

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Седьмой арбитражный апелляционный суд (город Томск).

Решение может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу, в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа (город Тюмень) при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Новосибирской области.

Судья

Н.С. Галкина