АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА 

Именем Российской Федерации 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А53-18034/2023

г. Краснодар

12 августа 2025 года

Резолютивная часть постановления объявлена 12 августа 2025 года Постановление в полном объеме изготовлено 12 августа 2025 года  

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Садовникова А.В., судей Аваряскина В.В. и Твердого А.А., при ведении протокола судебного заседания, проводимого с использованием системы веб-конференции, помощником судьи, при участии в судебном заседании от истца – общества с ограниченной ответственностью «Фирма сервис» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) – ФИО1 (доверенность от 08.12.2022), в отсутствие ответчика – Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ростовской области (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), третьих лиц: открытого акционерного общества «Российские железные дороги», администрации города Ростова-на-Дону, извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ростовской области на постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.04.2025 по делу № А53-18034/2023, установил следующее.  

ООО «Фирма сервис» (далее – общество) обратилось в суд с иском к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области о признании права собственности на нежилое строение с кадастровым номером 61:44:0000000:53277, расположенное по адресу: 

<

...> б/н, общей площадью 1233,5 кв. м.  

Определением суда от 13.06.2023 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ростовской области (далее – управление), ОАО «Российские железные дороги»; ответчиком по делу определено считать администрацию г. Ростова-на-Дону.  

Определением от 15.08.2023 к участию в деле в качестве ответчика привлечено управление; к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена администрация г. Ростова-на-Дону.  

Решением суда от 24.04.2024 в удовлетворении исковых требований отказано. 

Постановлением апелляционного суда от 15.04.2025 решение от 24.04.2024 отменено. Признано право собственности общества на нежилое строение с кадастровым номером 61:44:0000000:53277, расположенное по адресу: 

<

...> б/н, общей площадью 1233,5 кв. м.  

В кассационной жалобе управление просит отменить постановление апелляционного суда и оставить в силе решение суда первой инстанции. По мнению заявителя, право собственности общества на спорный объект не могло возникнуть на основании статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс). Заявитель ссылается на отсутствие у объекта признаков самовольной постройки и оснований для признания права собственности в связи с тем, что спорный объект построен в 1993 году; у общества отсутствует право собственности на земельный участок, на котором расположен спорный объект.  

В отзыве на кассационную жалобу общество указало на ее несостоятельность, а также законность и обоснованность постановления апелляционного суда.  

В судебном заседании представитель общества поддержал доводы отзыва. 

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, выслушав представителя общества, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа пришел к следующим выводам.  

Из материалов дела видно и судами установлено, что на основании учредительного договора от 01.12.1991 станция Ростов-Западный СКжд, а также ряд физических лиц создали предприятие ТОО «Фирма Сервис ЛТД» для осуществления хозяйственной и социальной деятельности.  

ТОО «Фирма Сервис ЛТД» зарегистрировано 11.12.1991, что подтверждается решением № 2345.  

Как указал истец, на земельном участке с условным кадастровым номером 61:44:000000:0252 ТОО «Фирма Сервис ЛТД» за свой счет в 1993 году построило нежилое строение с кадастровым номером 61:44:0000000:53277, адрес: 

<

...> д б/н, общей площадью 1233,5 кв. м.  

На объект изготовлен технический паспорт от 30.07.1993. Строение поставлено на кадастровый учет 02.07.2011, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 25.05.2023.  

В 1998 году в результате реорганизации МПС РФ в ОАО «РЖД» и указания МПС ЦУШк2/14 от 13.11.1998 «Об участии в коммерческих структурах» приказом  

начальника Северо-Кавказской ж.д. от 30.11.1998 № 374 решено представителю железной дороги выйти из состава учредителей ТОО «Фирма Сервис ЛТД» и произвести раздел имущества согласно долевому участию.  

Перечнем от 05.12.1998 зафиксированы основные средства и товарно-материальные ценности, принадлежащие обществу после выхода из состава учредителей филиала ФГУП СКЖД – Ростовского отделения дороги станции Ростов-Западный, в числе которого указан склад площадью 1233,5 кв. м (пункт 4 перечня).  

Нежилое строение (склад) с кадастровым номером 61:44:0000000:53277 общей площадью 1233,5 кв. м расположено по адресу: 

<

...> д б/н, на земельном участке с кадастровым номером 61:44:0073401:2 с видом разрешенного использования – для эксплуатации производственной базы, входящим в состав единого землепользования земельного участка с кадастровым номерам 61:44:0000000:0252 с видом разрешенного использования – для эксплуатации полосы железной дороги, категория земель – земли населенных пунктов.  

Правообладателем земельных участков с кадастровыми номерами 61:44:0073401:2 и 61:44:0000000:0252 является Российская Федерация.  

Управление (арендодатель) и АО «Российские железные дороги» (арендатор) заключили договор от 10.04.2007 № 472 аренды земельного участка, являющегося федеральной собственностью, с кадастровым номером 61:44:0000000:0252, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, полоса отчуждения перегонов и станций, для эксплуатации полосы отвода железной дороги, сроком на 49 лет.    

ОАО «Российские железные дороги» (арендатор) и ООО «Фирма Сервис-ЛТД» (субарендатор) заключили договор от 11.06.2008 № ЦРИЗ/4/А/0611010000/08/001172 субаренды части земельного участка, являющегося федеральной собственностью, общей площадью 8387 кв. м с кадастровыми номерами: 61:44:0000000:0252/025, 61:44:0000000:0252/026, 61:44:0000000:0252/027, 61:44:0000000:0252/028, 61:44:0000000:0252/029, 61:44:0000000:0252/030, 61:44:0000000:0252/031, 61:44:0000000:0252/032, 61:44:0000000:0252/033, 61:44:0000000:0252/034 из земель населенных пунктов входящих в состав земельного участка полосы отвода железной дороги, расположенной по адресу: Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, полоса отвода СКЖД, с кадастровым номером 61:44:0000000:0252 площадью 7 343 860 кв. м.  

5 июля 2022 года представитель общества обратился в Управление Росреестра по Ростовской области с заявлением о государственной регистрации права собственности на нежилое строение, расположенное по адресу: 

<

...> д б/н, общей площадью 1233,5 кв. м.  

Уведомлением от 13.10.2022 КУВД-0012022-281100743 истцу отказано в государственной регистрации права собственности по причине отсутствия регистрации права на объект.  

Изложенные обстоятельства послужили основанием для обращения общества в арбитражный суд.  

В силу части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс) заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном данным Кодексом.  

Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса).  

Согласно статье 12 Гражданского кодекса признание права является одним из способов защиты права. Признание права собственности как способ судебной защиты, направленный на создание стабильности и определенности в гражданских правоотношениях, представляет собой отражение в судебном акте возникшего на законных основаниях права, наличие которого не признано кем-либо из субъектов гражданского права. Поэтому иск о признании права подлежит удовлетворению только в случае установления правовых оснований для обладания заинтересованным лицом спорной вещью на заявленном им праве.  

Из разъяснений, изложенных в пункте 3 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – постановление № 10/22) следует, что если на стадии принятия иска суд придет к выводу о том, что избранный способ защиты права собственности или другого вещного права не может обеспечить его восстановление, данное обстоятельство не является основанием для отказа в принятии искового заявления, его возвращения либо оставления без движения.  

В соответствии со статьей 133 Кодекса на стадии подготовки дела к судебному разбирательству суд должен определить, из какого правоотношения возник спор и какие нормы права подлежат применению при разрешении дела.  

Принимая решение, суд в силу части 1 статьи 168 Кодекса определяет, какие нормы права следует применить к установленным обстоятельствам. Согласно пункту 3 части 4 статьи 170 Кодекса арбитражный суд указывает также в мотивировочной части решения мотивы, по которым не применил нормы права, на которые ссылались лица, участвующие в деле. В этой связи ссылка истца в исковом заявлении на не подлежащие применению, по мнению суда, в данном деле нормы права сама по себе не является основанием для отказа в удовлетворении заявленного требования.  

По смыслу пункта 11 постановления № 10/22 если реорганизованному юридическому лицу (правопредшественнику) принадлежало недвижимое имущество на праве собственности, это право переходит к вновь возникшему юридическому лицу независимо от государственной регистрации права на недвижимость.  

Вновь возникшее юридическое лицо вправе обратиться с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, после завершения реорганизации. В этом случае, если право собственности правопредшественника не было зарегистрировано в ЕГРП, правоустанавливающими являются документы, подтверждающие основание для перехода права в порядке правопреемства, а также документы правопредшественника, свидетельствующие о приобретении им права собственности на недвижимое имущество.  

В силу разъяснений, приведенных в пункте 59 постановления № 10/22, если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.    

Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 данного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 Гражданского кодекса.  

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.09.2012 № 5698/12 со ссылкой на пункт 59 постановления Пленума № 10/22 и в целях правовой определенности сформулирована правовая позиция о допустимости заявления лицом иска о признании права собственности на созданные до 1995 года объекты недвижимости с целью подтверждения возникшего у него права собственности и последующей государственной регистрации данного права.  

Предъявляя иск о признании права собственности на объекты недвижимости, в том числе созданные до 1995 года, истец должен доказать, что право собственности на спорный объект недвижимости возникло у него (его правопредшественника) по основаниям, предусмотренным законом, иными нормативными правовыми актами, это право подлежит судебной защите, а также фактическое владение спорным имуществом.  

В силу части 1 статьи 7 Закона РСФСР от 24.12.1990 № 443-1 «О собственности в РСФСР» (действовавшей в период создания спорного объекта) гражданин или другое лицо приобретают право собственности на имущество, полученное по не противоречащим закону основаниям, в том числе на созданные ими вещи, если иное не предусмотрено законом или договором.  

В соответствии со статьей 14 названного Закона хозяйственные общества и товарищества, кооперативы, коллективные и иные предприятия, созданные в качестве собственников имущества и являющиеся юридическими лицами, обладают правом собственности на имущество, переданное им в форме вкладов и других взносов их участниками, а также на имущество, полученное в результате своей предпринимательской деятельности и приобретенное по иным основаниям, допускаемым законом.  

На основании пункта 1 статьи 6 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон № 122-ФЗ) и части 1 статьи 69 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления Закона № 122-ФЗ в силу, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в ЕГРН. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.  

В силу части 1 статьи 65 Кодекса каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.  

Арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Никакие  

доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы (статья 71 Кодекса).  

В целях выяснения обстоятельств, имеющих существенное значение для правильного разрешения спора, судом апелляционной инстанции назначено проведение судебной экспертизы.  

Согласно экспертному заключению от 10.03.2025 № 4652/10-3-24 исследуемое здание склада обладает признаками объекта недвижимого имущества, указанными в статье 130 Гражданского кодекса, так как конструктивное исполнение исследуемого объекта, имеющего железобетонный фундамент, для устройства которого требуется проведение земляных и строительно-монтажных работ, обеспечивает прочную и неразрывную связь исследуемого объекта с землей, а также характеризует надежность узла сопряжения его колонн и фундамента. Демонтаж конструкций фундамента, в совокупности с выполненным сварным соединением элементов каркаса исследуемого сооружения будет иметь деструктивные, разрушающие последствия и приведет к его ликвидации, что исключает перемещение и воссоздание на новом (ином) месте.  

Выполненное конструктивное исполнение исследуемого строения характеризуется возможностью длительной его эксплуатации; исследуемый объект обеспечен и имеет постоянное подключение к водоснабжению и электроснабжению. Спорное нежилое строение по выполненным конструктивным, объемно-планировочным и инженерно-техническим решениям соответствует требованиям действующих норм и правил (строительным, противопожарным, санитарно-эпидемиологическим, градостроительным), предъявляемым к зданиям складского назначения (складам). Расположение исследуемого нежилого здания склада, находящегося в зоне коммунальной, производственной, инженерно-транспортной территориальной зоны (ПКТ), по отношению к существующей застройке с обеспечением необходимыми подъездными и пешеходными путями соответствует действующим градостроительным и противопожарным требованиям, а также градостроительному регламенту коммунальной, производственной, инженерно-транспортной территориальной зоны (ПКТ), приведенному в статье 37 градостроительного зонирования г. Ростов-на-Дону. Конструктивные элементы исследуемого нежилого здания склада не имеют просадок, перекосов проемов, мест разрушения каркаса, элементов кладки, отклонений конструкций от прямолинейности, вертикали или горизонтали, смещений конструктивных элементов в опорных местах, которые свидетельствовали бы о недостаточной несущей способности конструкций здания, и в соответствии с правилами СП 13-102-2003 «Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений» находятся в исправном техническом  

состоянии, характеризующимся отсутствием дефектов и повреждений, влияющих на снижение несущей способности и эксплуатационной пригодности, что, в свою очередь, обуславливает техническую эксплуатационную безопасность согласно функциональному назначению исследуемого здания. Исходя из функционального назначения исследуемого здания, которое представляет собой одноэтажное нежилое здание склада и вида разрешенного использования земельного участка, на котором оно расположено – «для эксплуатации производственной базы», назначение указанного объекта не противоречит виду разрешенного использования земельного участка. Расположение исследуемого нежилого здания склада на земельном участке, находящемся в зоне коммунальной, производственной, инженерно-транспортной территориальной зоны (ПКТ), не противоречит перечню основных видов разрешенного использования объектов капитального строительства и земельных участков, градостроительного регламента коммунальной, производственной, инженерно-транспортной территориальной зоны (ПКТ), приведенного в статье 37 градостроительного зонирования г. Ростов-на-Дону.  

Использование при строительстве технологии в виде легких стальных конструкций не означает, что в конечном итоге создается объект, который может быть перемещен без несоразмерного ущерба его назначению (определение Верховного Суда Российской Федерации от 25.10.2019 № 308-ЭС19-19744).   

Исследовав и оценив по правилам статьи 71 Кодекса имеющиеся в деле доказательства, доводы и пояснения сторон по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном их исследовании и взаимной связи доказательств в их совокупности, учитывая заключение судебной экспертизы, суд апелляционной инстанции пришел к правомерному выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения заявленных требований.  

Принимая во внимание заключение эксперта (результаты судебной экспертизы управлением не оспорены), апелляционный суд пришел к выводу о том, что спорное строение обладает признаками объекта недвижимого имущества, предусмотренными статьей 130 Гражданского кодекса.  

Согласно представленным в материалы дела техническим паспортам от 1993 и 2023 годов спорный объект недвижимости возведен в 1993 году правопредшественником истца – ТОО «Фирма Сервис-ЛТД», данные сведения не противоречат иным имеющимся в материалах дела документам. Возведение спорного строения собственными силами и средствами ТОО «Фирма Сервис-ЛТД» подтверждается перечнем основных средств и товарно-материальных ценностей, принадлежащих ООО «Фирма Сервис-ЛТД» от 05.12.1998 (т. 1, л. д. 37), справкой о нахождении спорного  

строения на балансе общества (т. 1, л. д. 111). Иное лицами, участвующими в деле, не доказано и из материалов дела не следует.  

Здания, строения и сооружения нежилого назначения, построенные до 01.01.1995, в силу закона не могут быть признаны самовольными постройками (постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 № 12048/11 и от 25.09.2012 № 5698/12).  

Факт завершения строительства спорного объекта в 1993 году установлен апелляционным судом. Истец строил объект хозяйственным способом на собственные средства, обязанности по приемке его в эксплуатацию в порядке, установленном постановлением Совета Министров СССР от 23.01.1981 № 105 «О приемке в эксплуатацию законченных строительством объектов», у него не имелось.  

С учетом действовавшего в период возведения объекта законодательства истец по окончании строительства приобрел на него право собственности. Однако в настоящее время у него не имеется возможности воспользоваться ныне действующими правилами регистрации права ввиду отсутствия разрешительной документации. Кроме того, истцу предоставлялся земельный участок в аренду в целях эксплуатации имеющегося на нем объекта недвижимости. Спорный склад расположен на государственном земельном участке более 32 лет, публичный собственник участка не высказывал возражений против нахождения этого объекта на участке (уполномоченные органы знали о существовании данного объекта и не возражали относительно его сохранения).  

Доказательств наличия каких-либо правопритязаний иных лиц на спорный объект не представлено. В отзыве на исковое заявление ОАО «РЖД» указало, что согласно данным системы управления имущественным комплексом ОАО «РЖД», а также имеющейся в службе управления имуществом информации нежилое строение с кадастровым номером 61:44:0000000:53277, расположенное по адресу: 

<

...> д. б/н, общей площадью 1233,5 кв. м не числится на балансе подразделений, расположенных в границах полигона дороги, в уставной капитал не вносилось, право собственности ОАО «РЖД» на данный объект не зарегистрировано (т. 1, л. д. 110). Письмами от 18.01.2022 № 840/скав и от 17.12.2022 № 59.30-29148/2 филиал ОАО «РЖД» Северо-Кавказская железная дорога и Департамент имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону сообщили об отсутствии правопритязаний на спорный объект.  

При таких обстоятельствах и в целях правовой определенности, принимая во внимание, что иск общества по существу направлен на подтверждение возникшего у него как у правопреемника права собственности на созданный в 1993 году объект  

недвижимости с целью последующей государственной регистрации данного права, учитывая, что спорный объект обладает признаками недвижимого имущества (имеет прочную связь с землей, не может быть разобран (демонтирован) без ущерба его назначению, находится в технически исправном состоянии, пригоден для эксплуатации), установив, что истец в совокупности владеет указанным объектом добросовестно, открыто и непрерывно более 32 лет, длительное время арендуя на законных основаниях предоставленный для эксплуатации спорного объекта земельный участок, апелляционный суд правомерно признал право собственности общества на спорный объект.  

Данный правовой подход согласуется с правовой позицией, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.09.2012 № 5698/12, определениях Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 12.10.2021 № 304-ЭС21-12151, от 03.08.2021 № 307-ЭС20-22282, от 25.05.2017 № 308-ЭС16-20201.  

Доводы жалобы признаются судом кассационной инстанции несостоятельными, поскольку по существу направлены на переоценку доказательств, которые апелляционный суд оценил с соблюдением норм главы 7 Кодекса, не содержат фактов, которые не были проверены и не учтены судом при рассмотрении дела и влияли на обоснованность и законность обжалуемого судебного акта либо опровергали выводы суда.  

Иное толкование заявителем положений гражданского законодательства, а также иная оценка обстоятельств спора не свидетельствует о неправильном применении апелляционным судом норм права.  

Суд кассационной инстанции обращает внимание, что согласно правовой позиции Конституционного суда Российской Федерации, приведенной, в том числе, в определении от 17.02.2015 № 274-О, статьи 286 – 288 Кодекса, находясь в системной связи с другими положениями данного Кодекса, регламентирующими производство в суде кассационной инстанции, предоставляют суду кассационной инстанции при проверке судебных актов право оценивать лишь правильность применения нижестоящими судами норм материального и процессуального права и не позволяют ему непосредственно исследовать доказательства и устанавливать фактические обстоятельства дела.  

Иное позволяло бы суду кассационной инстанции подменять суды первой и второй инстанций, которые самостоятельно исследуют и оценивают доказательства, устанавливают фактические обстоятельства дела на основе принципов состязательности, равноправия сторон и непосредственности судебного разбирательства, что недопустимо. Соответствующая правовая позиция отражена в определении Верховного Суда Российской Федерации от 12.07.2016 № 308-ЭС16-4570.  

Суд апелляционной инстанции полно и всесторонне исследовал и оценил представленные доказательства, установил имеющие значение для дела фактические обстоятельства, правильно применил нормы права.  

Пределы полномочий суда кассационной инстанции регламентируются положениями статей 286 и 287 Кодекса, в соответствии с которыми кассационный суд не обладает процессуальными полномочиями по оценке (переоценке) установленных по делу обстоятельств.  

Основания для отмены или изменения постановления по приведенным в кассационной жалобе доводам отсутствуют. Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебного акта (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлены.  

Руководствуясь статьями 274, 286 − 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа  

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.04.2025 по делу № А53-18034/2023 оставить без изменения, кассационную жалобу − без удовлетворения.  

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

Председательствующий А.В. Садовников Судьи В.В. Аваряскин  

 А.А. Твердой