АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  КРАСНОЯРСКОГО  КРАЯ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Р Е Ш Е Н И Е

18 июля 2017 года

Дело № А33-7798/2016

Красноярск

Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 11.07.2017.

В полном объёме решение изготовлено 18.07.2017.

Арбитражный суд Красноярского края в составе судьи Шишкиной И.В., рассмотрев в судебном заседании дело по иску департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска  (ИНН 2466010657, ОГРН 1032402940800, г.Красноярск)

к обществу с ограниченной ответственностью «Сибирь-Консалтинг Групп»                         (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, с.Зыково, Красноярский край)

о взыскании задолженности, пени,

о расторжении договора аренды, 

об обязании вернуть нежилое помещение,

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора:

- индивидуальный предприниматель ФИО1, г. Красноярск,

- общество с ограниченной ответственностью «Стройстандарт» (660013, 

<

...>)

- общество с ограниченной ответственностью «Енисейтранскомпани» (660004, 

<

...>);

-  общество с ограниченной ответственностью «Алекс 2014» (660022, 

<

...>);

в присутствии:

от ответчика: ФИО2-представителя по доверенности от 22.07.2016, паспорт,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО3, 

установил:

департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска (далее – истец) обратился в Арбитражный суд Красноярского края к обществу с ограниченной ответственностью "Сибирь-Консалтинг Групп" (далее – ответчик) с требованиями:

- взыскать задолженность по арендной плате в размере 1 046 429 руб. 35 коп., пени в размере 23 634 руб. 29 коп.;

- расторгнуть договор аренды № 12875 от 03.12.2015;

- обязать вернуть нежилое помещение общей площадью 4760 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...>.

Исковое заявление принято к производству суда. Определением от 20.05.2016 возбуждено производство по делу.

Определением от 26.08.2016 судебное разбирательство отложено на 27.09.2016, к участию в деле привлечены третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, индивидуальный предприниматель  ФИО1, общество с ограниченной ответственностью «Стройстандарт», общество с ограниченной ответственностью «Енисейтранскомпани», общество с ограниченной ответственностью «Алекс 2014».

Определением от 10.05.2017 судебное разбирательство отложено на 04.07.2017.

В судебное заседание истец, третьи лица, надлежащим образом уведомленные о дате, времени и месте судебного заседания, представителей не направили. В материалы дела от истца поступило ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие. В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебное заседание проводится в отсутствие представителей истца и третьих лиц.

Ответчик исковые требования не признал, представил в материалы дела дополнительные документы (заключение санитарно-эпидемиологической экспертизы). На основании статьи 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дополнительные документы приобщены к материалам дела.

В судебном заседании, в соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, объявлен перерыв до 16 час. 30 мин. 11 июля 2017 года, о чем вынесено протокольное определение. После перерыва судебное заседание было продолжено с участием представителя ответчика.

Общество с ограниченной ответственностью "Сибирь-Консалтинг Групп" представило отзыв на иск, в котором возражает против удовлетворения исковых требований по следующим основаниям:

- 21.10.2015 между истцом и ответчиком был заключен договор аренды № 12848 нежилого помещения расположенного по адресу: 

<

...> общей площадью 4760,0 кв.м. Размер арендной платы по условиям указанного договора определен сторонами в размере 241 202 рубля ежемесячно. По инициативе арендодателя соглашением от 20.11.2015 договор аренды № 12848 расторгнут;

- 03.12.2015 истец вновь заключает с ООО «СибирьКонсалтинг-групп» договор аренды № 12875 нежилого помещения общей площадью 4 760 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>. При этом стоимость арендной платы по договору за месяц определена Арендодателем в сумме 2 680 012 рублей;

- однако, ООО «СибирьКонсалтинг-групп» так и не смог воспользоваться указанными площадями и заехать в переданное в аренду нежилое помещение в виду его занятости сторонними организациями, о чем письмом от 29.02.2016 сообщил в Департамент муниципального имущества и земельных отношений;

- после подписания договора в последующем было установлено, что первый этаж занят третьими лицами без законных на то оснований, а второй этаж и не пригоден к эксплуатации, находится в ветхом состоянии, о чем 17.03.2016 Департаментом составлен акт № 205;

- 01.03.2016 истец направил в адрес ООО «Сибирь-Консалтинг групп» ответ, в рамках которого указал, что департаментом проведена выездная проверка в отношении нежилого помещения являющегося предметом договора аренды, в рамках которой установлен факт его использования третьими лицами без согласия собственника. При этом ООО «Сибирь-Консалтинг Групп» был установлен срок для устранения указанных нарушений и предложено погасить сумму задолженности по арендным платежам. При этом третьи лица находились в спорном помещении на основании договоров, заключенных и вытекающих из договора аренды от 21.09.2012 № 12278 нежилого помещения по адресу: ФИО4, дом 3 строения 1,2,3,4,5, между ООО «Новые Технологии» и департаментом сроком до 21.09.2032;

- по данным заключения ООО «ПромСтройЭксперт» от 04.03.2017 по результатам натурного обследования здания выявлено, что помещения второго этажа не пригодны для эксплуатации в виду отсутствия окон, дверей, демонтажа пола, заваливание мусором, отсутствие отопления вентиляции, водоснабжения, электроснабжения. Выявленные дефекты и повреждения появились в результате отсутствия надлежащего надзора и обслуживания в период бесхозного состояния объекта. Пунктом 5.13. заключения сделан вывод о невозможности использования здания в целом по назначению, указанному в договоре аренды № 12875 от 03.12.2015;

- 16.06.2017 Федеральным бюджетным учреждением здравоохранения «Центр гигиены и эпидемиологии в Красноярском крае» выдано заключение № 2298, по результатам которого установлено, что помещения, расположенные по адресу: 

<

...>, не соответствуют государственным санитарным правилам и нормативам и не пригодны для использования производства по переработке и консервирования картофеля в следствии отсутствия питьевой воды, горячей и холодной воды, отопления вентиляции, электричества, канализации;

- истец не только не выполнил условия договора аренды по передаче объекта в надлежащем состоянии и свободным от притязаний третьих лиц, что явилось препятствием для ООО «СибирьКонсалтинг Групп» в реализации бремени пользования и владения помещением, но и с момента заключения договора аренды несмотря на неоднократные обращения ответчика пытался переложить ответственность, обязывая арендатора освободить имущество от третьих лиц самостоятельно, ссылаясь на вину последнего.

Третьи лица отзыв на иск не представили.

При рассмотрении дела установлены следующие, имеющие значение для рассмотрения спора, обстоятельства.

На основании распоряжения администрации г. Красноярска от 03.12.2015 № 6159-недв Департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска (арендодатель) и общество с ограниченной ответственностью «СибирьКонсалтинг Групп» (арендатор) заключили договор аренды нежилого помещения от 03.12.2015 № 12875, в соответствии с пунктом 1.1. договора «Арендодатель» обязуется передать «Арендатору» по акту приема-передачи, а «Арендатор» обязуется принять во временное пользование нежилое здание площадью 4730,0 кв. метра, нежилое здание площадью 30,0 кв. метра, реестровые № СТР05021, СТР05019, общей площадью 4760 кв.м., балансовой стоимостью на дату передачи 61458.152 тыс.руб., расположенные в г.Красноярске по адресу: ул. Богдана Хмельницкого, 3, ул. Богдана Хмельницкого, 3, строение 5, для использования под производство по переработке и консервированию картофеля.

«Арендодатель» передает «Арендатору» объект аренды по акту приема-передачи (приложение №1) (пункт 1.3).

Срок аренды определен сторонами в пункте 2.1. договора с 03.12.2015 по 03.12.2040 включительно.

Согласно пункту 3.1. договора за использование указанного в п. 1.1. договора аренды нежилого здания «Арендатор» обязуется вносить арендную плату в соответствии с прилагаемым расчетом (приложение №2) или письменным дополнением о перерасчете арендной платы.

Как указано в расчете арендной платы (приложение №2) к договору размер арендной платы в месяц составляет 223 334,32 руб., в год – 2 680 011,84 руб.

В силу пункта 3.2 договора арендная плата вносится ежемесячно не позднее 10-го числа текущего месяца, единовременно денежными средствами, путем перечисления на счет.

Пунктом 5.2. договора предусмотрено, что за несвоевременное и (или) неполное исполнение обязательств по внесению арендной платы по договору аренды муниципального имущества арендаторы уплачивают пени. Пени начисляются за каждый календарный день просрочки исполнения обязательств по договору, начиная со дня, следующего за днем истечения установленного договором срока внесения арендной платы. Пеня устанавливается договором в размере одной трехсотой действующей на дату уплаты пеней ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации от неуплаченной в срок суммы арендной платы.

В пункте 6.3 договора стороны предусмотрели, что «Арендодатель» вправе в одностороннем порядке расторгнуть договор в следующих случаях:

в случае нарушения «Арендатором» следующих условий настоящего договора (пункт 6.3.1):

- если «Арендатор» допустил просрочку внесения арендных платежей на срок более двух месяцев;

- если «Арендатор» не использует нежилое здание более двух месяцев;

- при существенном ухудшении технического и санитарного состояния нежилого здания;

- при использовании нежилого здания не в соответствии с целевым назначением (п. 1.1. договора);

- в случае неисполнения «Арендатором» пунктов 4.2.5, 4.2.6, 4.2.7, 4.2.8,4.2.10,4.2.12, 4.2.13, 4.2.24, 4.2.26, 4.2.27, 4.2.28 настоящего договора;

в случае необходимости использования арендуемого здания для нужд города по решению «Арендодателя» (размещения муниципальных учреждений, муниципальных предприятий, органов администрации города  Красноярска и структурных территориальных подразделений администрации города Красноярска, органов государственной власти, государственных организаций и т.д.).

В материалы дела представлен акт приема-передачи объектов аренду с датой передачи 03.12.2015.

Дополнением от 04.12.2015 № 1 плата за участок с 01.01.2016 ежемесячно составляет 279 167,90 руб., в год – 3 350 014,80 руб.

Предарбитражным предупреждением от 21.01.2016 исх.№683-ГИ, направленным в адрес ответчика 22.01.2016, истец потребовал от общества погашения образовавшейся задолженности по договору аренды №12875 от 03.12.2015 в размере 488 093,55 руб. по состоянию на 20.01.2016 и пени в размере 3 046,58 руб. В случае неисполнения данного требования предложил расторгнуть договор аренды и вернуть арендодателю объект по акту приёма-передачи.

Письмом от 19.02.2016 № 3589-Ти Департамент обратился к ответчику с требованием об оплате долга по состоянию на 19.02.2016 в сумме 767 261,45 руб. и пени в сумме 9 950,21 руб. Данное письмо ответчиком получено, поскольку приложено в числе иных документов к отзыву на иск.

По настоящему делу истец просит взыскать с ответчика задолженность по арендной плате в размере 1 046 429 руб. 35 коп. за период с 03.12.2015 по 31.03.2016 , пени в размере 23 634 руб. 29 коп. за период с 11.12.2015 по 31.03.2016; расторгнуть договор аренды № 12875 от 03.12.2015; обязать вернуть нежилое помещение общей площадью 4760 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...>.

Исследовав представленные доказательства, оценив доводы лиц, участвующих в деле, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Между сторонами заключен договор аренды недвижимости, отношения по которому регулируются главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации «Аренда».

Статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. 

Статьей 611 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Согласно условий договора аренды от 03.12.2015, в аренду передаются два объекта: нежилое здание площадью 4 730 кв.м. по ул. ФИО4, 3 и нежилое здание площадью 30 кв.м. по ул. ФИО4, 3, строение 5. 

В материалы дела представлен акт приема-передачи Департаментом обществу объектов аренду с датой передачи 03.12.2015. В акте отражено, что арендатор не имеет претензий по техническому состоянию зданий.

Возражая по иску, ответчик приводит доводы о том, что два объекта аренды обществу Департаментом фактически не передавались, им не осматривались, поскольку были заняты третьими лицами, в связи с чем ООО «Сибирь-Консалтинг Групп» не смог приступить к использованию помещений.

Письмом от 29.02.2016 ответчик сообщил Департаменту, что указанные в договоре аренды от 03.12.2015 помещения заняты третьими лицами, о которых Департамент арендатору не сообщил, в связи с чем общество не смогло заехать в арендуемые помещения.

Департаментом дан ответ обществу о том, что по результатам выездной проверки 17.03.2016 установлен факт, что нежилые здания по ул. ФИО4 3 и ул. ФИО4, 3 строение 5 используются третьими лицами, а именно ИП ФИО5, ООО «Енисейтранскомпани». Департамент полагает, что указанные лица являются субарендаторами ответчика, требует оплатить задолженность по арендной плате  и сообщает, что 20.10.2015 Департамент совместно со службой судебных приставов на основании исполнительного листа по делу № А33-11429/2013 приняты объекты муниципального нежилого фонда по адресу  ФИО4 3 площадью 4 730 кв.м. и ул. ФИО4, 3 строение 5 площадью 30 кв.м.и переданы на ответственное хранение представителю ООО «Сибирь-Консталтинг Групп» ФИО6.

ООО «Сибирь-Консталтинг Групп» письмом от 30.03.2016 № 16 обратилась к Прокурору Красноярского края о привлечении к ответственности должностных лиц Департамента МИ и ЗО администрации г. Красноярска в связи с тем, что общество не может заехать в арендуемые помещения по договору аренды от 03.12.2015, которые заняты третьими лицами.

По результатам проведенной 15.08.2016 Департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска проверки нежилых отдельно-стоящих зданий, расположенных по адресу: ул. Богдана Хмельницкого, 3, числящихся на балансе казны под реестровыми номерами: СТР05021 - двухэтажное бетонное здание общей площадью 4730 кв. метров; СТР05019 - стр. 5 одноэтажное кирпичное здание весовой общей площадью 30 кв. метров, составлен Акт проверки №534 и установлено, что на момент проверки вывески и информация на зданиях о лицах, использующих здания, отсутствует. В здании СТР05021 на первом этаже пом. 1 используется под производство мебели ИП ФИО1; часть ком.1, ком. 2, 3 закрыты, имеется вывеска «Порошковая полимерная покраска»; часть ком. 2, ком. 4 в пом. 2, помещение 3 используются под цех металлоконструкций ООО «СтройСтандарт», помещение 4 используется под гараж ООО «Енисейтранскомпани», второй этаж никем не используется, находится в ветхом состоянии.

25.10.2016 Прокурором Ленинского района Красноярского края вынесено в адрес ООО «СтройСтандарт» представление об устранении нарушений законодательства о муниципальной собственности, обоснованное тем, что Прокуратурой Ленинского района г. Красноярска по информации департамента муниципального имущества и земельных отношений Администрации города Красноярска проведена проверка соблюдения законодательства при использовании недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности. Однако в ходе проверки установлено, что помещение 2, помещение 3, часть комнаты 1, а также комнаты 2, 3, 5-7 в помещении 4 двухэтажного бетонного здания, общей площадью 4730 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>, используются под цех металлоконструкций и порошковую покраску ООО «СтройСтандарт». В нарушение норм закона ООО «СтройСтандарт» договор аренды помещений с департаментом не заключался. ООО «Сибирь-Консалтинг Групп» указанные помещения в субаренду ООО «СтройСтандарт» также не передавались. Таким образом, ООО «СтройСтандарт» не обеспечено соблюдение требований законодательства о муниципальной собственности, что привело к нецелевому использованию объекта муниципальной собственности, нарушению прав ООО «Сибирь-Консалтинг Групп», а также иных хозяйствующих субъектов, желающих воспользоваться правом арендовать указанное помещение, неполучению бюджетом муниципального образования арендных платежей за использование муниципального имущества. Причинами и условиями, повлекшими указанные нарушения законодательства, являются ненадлежащее исполнение ООО «СтройСтандарт» законодательства о муниципальной собственности.

23.12.2016 Прокурором Ленинского района Красноярского края в адрес ООО «Енисейтранскомпани» вынесено представление об устранении нарушений законодательства о муниципальной собственности, обоснованное тем, что Прокуратурой Ленинского района г. Красноярска по информации департамента муниципального имущества и земельных отношений Администрации города Красноярска проведена проверка соблюдения законодательства при использовании недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности. Однако в ходе проверки установлено, что часть комнаты 1, комнаты 8,9 в помещении 4 двухэтажного бетонного здания, общей площадью 4730 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>, используются под гараж для хранения и ремонта грузового автотранспорта ООО «Енисейтранскомпани». В нарушение норм закона ООО «Енисейтранскомпани» договор аренды помещений с департаментом не заключался. ООО «Сибирь-Консалтинг Групп» указанные помещения в субаренду ООО «Енисейтранскомпани» также не передавались. Таким образом, ООО «Енисейтранскомпани» не обеспечено соблюдение требований законодательства о муниципальной собственности, что привело к нецелевому использованию объекта муниципальной собственности, нарушению прав ООО «Сибирь-Консалтинг Групп», а также иных хозяйствующих субъектов, желающих воспользоваться правом арендовать указанное помещение, неполучению бюджетом муниципального образования арендных платежей за использование муниципального имущества. Причинами и условиями, повлекшими указанные нарушения законодательства, являются ненадлежащее исполнение ООО «Енисейтранскомпани» законодательства о муниципальной собственности.

В материалах проверки Прокуратуры имеется объяснение от 20.10.2016 директора ООО «СтройСтандарт» ФИО7, в которых указанное лицо сообщает, что данное общество занимает помещение 2, помещение 3, часть комнаты, а также комнаты 2,3,5-7 в помещении № 4 здания общей площадью 4 730 кв.м по ул. Б.Хмельницквого, 3 на основании договора хранения № 17/01-13 от 01.01.2013 заключенного с ООО «Новые технологии» (в настоящее время - ООО «Алекс 2014»). ООО «Новые технологии являлось ранее арендатором указанного здания с Департаментом МИ и ЗО администрации г. Красноярска, ООО «СтройСтандарт» освобождать помещения не собирается, считает, что занимает указанные помещения законно. В материалах проверки имеется указанный договор хранения от 01.01.2013 заключенный между ООО «Новые технологии» и ООО «СтройСтандарт».

Постановлением мирового судьи судебного участка № 61 в Ленинском районе г. Красноярска от 05.12.2016 руководитель ООО «СтройСтандарт» ФИО7 привлечен к административной ответственности по статье 19.1 КоАП Российской Федерации (самоуправство) в связи с занятием помещений муниципальной собственности по ул. ФИО4, 3 (по. 2, пом. 3, часть комнаты 1, комнаты 2,3 5-7  в помещении № 4).

ООО «СтройСтандарт» направлено в адрес Прокуратуры Ленинского района г. Красноярска письмом от 22.12.2016, в котором общество сообщает, что освободит занимаемые помещения по ул. ФИО4, 3 в ближайшее время.

По результатам проведенных 06.10.2016, 20.01.2017, 05.05.2017 Департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска проверки нежилых отдельно-стоящих зданий, расположенных по адресу: ул. Богдана Хмельницкого, 3, числящихся на балансе казны под реестровыми номерами: СТР05021 - двухэтажное бетонное здание общей площадью 4730 кв. метров; СТР05019 - стр. 5 одноэтажное кирпичное здание весовой общей площадью 30 кв. метров, составлены Акт проверки №534 от 06.10.2016, Акт проверки от 20.01.2017 №45, Акт проверки от 05.05.2017 №463 и установлено, что на момент проверки СТР05021 используется следующим образом: помещение 1 со слов работника используется под производство мебели ИП ФИО1; помещение 2, помещение 3, часть ком.1, комнаты 2,3,5-7 в помещении 4 со слов работников используются под цех металлоконструкций и порошковую покраску ООО «СтройСтандарт» (директор ФИО7); часть комнаты 1, комнаты 8, 9 в помещении 4 используются под гараж ООО «Енисейтранскомпани» (директор ФИО8). Второй этаж никем не используется, находится в ветхом состоянии. В здании СТР05019 весовая не функционирует, используется ООО «Енисейтранскомпани» под складское.

Ответчиком в материалы дела представлены:

-  договор хранения от 01.01.2013 №09/01-13, заключенный между ООО «Новые технологии» (хранитель) и ИП ФИО9 (поклажедатель), согласно пункту 1.1 договора хранитель обязуется хранить ТМЦ (далее-имущество),переданное ему поклажедателем, а поклажедатель принимает на себя обязательство принять это имущество обратно. Согласно пункту 3.1 договор вступает в  силу с момента его подписания сторонами и действует до 31.12.2020.

- договор хранения от 01.01.2013 №10/01-13, заключенный между ООО «Новые технологии» (хранитель) и ООО «ЕнисейТрансКомпани» (поклажедатель), согласно пункту 1.1 договора хранитель обязуется хранить ТМЦ (далее-имущество), переданное ему поклажедателем, а поклажедатель принимает на себя обязательство принять это имущество обратно. Согласно пункту 3.1 договор вступает в  силу с момента его подписания сторонами и действует до 31.12.2020.

Таким образом, из вышеуказанных документов следует, что на дату заключения договора аренды с ответчиком и дату подписания акта приема-передачи (03.12.2015) нежилое здание площадью 30 кв.м. по ул. Б.Хмекльницкого, 3 строение 5 и 1  этаж нежилого здания по ул. ФИО4, 5 площадью 4 730 кв.м. не были освобождены из владения третьих лиц и их имущества.

Из материалов дела следует, что ранее до заключения договора аренды с ответчиком, спорные объяты были переданы в аренду ООО «Новые технологии» (в настоящее время - ООО «Алекс 2014). Согласно договору аренды нежилого здания от 21.09.2012 №12278, Департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска (арендодатель) передает ООО «Новые технологии» (арендатор) нежилое здание (СТР05021) площадью 4730,0 кв.м, нежилое здание (СТР05633) строение № 1 площадью 16,2 кв.м, нежилое здание (СТР05020) строение № 2 площадью 2259,0 кв.м, нежилое здание (СТР05026) строение № 4 площадью 1366,3 кв.м, нежилое здание (СТР05019) строение № 5 площадью 30,0 кв.м, общей площадью 8401,5 кв.м здание, расположенное в г. Красноярске по адресу: ул. Богдана Хмельницкого, 3, ул. Богдана Хмельницкого, 3, строения 1, 2, 4, 5 для использования под производство и хранение произведенных овощей и продукции питомников, весовая, проходная. Срок аренды установлен сторонами в пункте 2.1 с 21.09.2012 по 21.09.2032.

Решением Арбитражного суда Красноярского края от 18.10.2013 по делу № А33-11429/2013 договор аренды от 21.09.2012 № 12278 между Департаментом и ООО «Новые технологии» расторгнут, суд обязал общество освободить занимаемые строения.

Департамент в подтверждение довода о передаче зданий представителю ответчика ранее представил в материалы дела акты приема-передачи от 20.10.2015, составленные между Службой судебных приставов и Департаментом.

В акте приема-передачи от 20.10.2015 отражено, что Судебным приставом-исполнителем передано Департаменту МИ и ЗО администрации г. Красноярска нежилое здание площадью 4 730 кв.м. по адресу ул. ФИО4, 3. В акте отражено, что в указанном помещении находится имущество: станки токарные, станок по резке металла, иные станки, отопительные печи, инструменты. Указанное имущество принял на ответственное хранение от ООО «Сибирь-Консалтинг Групп» ФИО6, на акте имеется подпись указанного лица.

В акте приема-передачи от 20.10.2015 отражено, что Судебным приставом-исполнителем передано Департаменту МИ и ЗО администрации г. Красноярска нежилое здание площадью 30 кв.м. по адресу ул. ФИО4, 3, строение 5. В акте отражено, что здание не работает, в неудовлетворительном состоянии. Указанное помещение принимает на ответственное хранение ООО «Сибирь-Консалтинг Групп» ФИО6, на акте имеется подпись указанного лица.

Постановлением судебного пристава-исполнителя от 21.10.2015 окончено исполнительное производство в отношении должника ООО «Алекс 2014» по решению арбитражного суда от 18.10.2013 по делу № А33-11429/2013 по освобождению арендуемых помещений.

ООО «Сибирь-Консталтинг Групп» оспаривает факт подписания актов от 20.10.2015  представителем данного общества, сообщил суду, что гр. ФИО6 в обществе не работает, полномочия на подписание указанных актов обществом указанному лицу не предоставлялись.

Судом предлагалось Департаменту представить доказательства наличия полномочий гр. ФИО6, действовать от имени ООО «Сибирь-Консалтинг Групп» при подписании указанных актов.

Доверенность либо иной документ в подтверждение наличия полномочий гр. ФИО6 действовать от имени ответчика суду не представлена, как пояснял представитель истца, указанных документов в Департаменте не имеется. 

С учетом этого суд полагает недоказанным довод истца о фактической передаче строений представителю ответчика датой 20.10.2015.

Кроме того, в отношении строения площадью 4 730 кв.м. по ул. ФИО4, 3 в акте указано на принятие не самого здания на ответственное хранения, а имущества в здании.

Факт передачи ответчиком двух строений по ул. ФИО4, 3 и ул. ФИО4 3, строение 5 в субаренду третьим лицам в ходе рассмотрения дела судом также не установлен.

Доказательства фактического использования строений ответчиком в материалах дела отсутствуют.

Судом направлялся запрос в АО «Красноярскэнергосбыт» о предоставлении информации о том, с кем заключены договоры на электроснабжение двух строений по ул. Ю.Хмельницкого 3 и ФИО4 3, строение 5.

Согласно ответу АО «Красноярскэнергосбыт» от 08.12.2016 № 55940 договоры энергоснабжения спорных строений в ООО «Сибирь-Консалтинг Групп». ООО «Енисейтранскомпани», ООО «СтройСтандарт» и ИП ФИО1 не заключались.

Оценив вышеуказанные доказательства в совокупности и взаимной связи по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд полагает, что Департамент не представил доказательств надлежащего исполнения обязанности по передаче арендуемых помещений ответчику во владение согласно правил статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации, а подписанный сторонами акт приема-передачи от 03.12.2015 носит формальный характер и передачу имущества в фактическое владение ответчику не подтверждает.

В представленных в материалы дела актах осмотра от 06.10.2016, 20.01.2017, 05.05.2017 Департамента указано на нахождение третьих лиц в строении по адресу ул. Б.Хмелдьницкого, 3 на первом этаже и в строении по ул. Б.Хмельницеого, 3, строение 5 полностью.

Судом выяснялся в ходе рассмотрения дела вопрос о том, в связи с чем не осуществляется использование ответчиком второго этажа здания по ул. ФИО4, 3.

Ответчиком приведены доводы о том, что здание по ул. ФИО4, 3 площадью 4 730 кв.м. непригодно для использования по указанному в договоре аренды назначению (производство, переработка и консервирование картофеля).

Из раздела 1 договора аренды от 03.12.2015 № 12875 следует, что два строения передавались ответчику в аренду в рамках муниципальной преференции в целях поддержки субъектов малого предпринимательства для использования под производство по переработке и консервированию картофеля. 

В подтверждение довода о невозможность использования имущества по назначению обществом представлено заключение ООО «ПромСтьройЭксперт» от 04.03.2017 по результатам натурного обследования строительных конструкций производственного здания площадью 4 730 кв.м., арендуемого ответчиком, в котором отражено, что состояние перекрытий здания в осях 1-5 В/г оценивается как ограниченно работоспособное и недопустимое; техническое состояние окон в здании - недопустимое (заполнение оконных проемов отсутствует, стекла разбиты, частично отсутствуют оконные рамы, требуется полная замена окон второго этажа здания), техническое состояние окон в здании - недопустимое. Помещения второго этажа здания в осях 1-21/А-Б непригодны для нормальной эксплуатации, отсутствует тепловой контур в пристройке. Разбиты окна, двери, демонтированы полы, помещения завалены мусором. В выявленные в процессе обследования дефекты и повреждения строительных конструкций здания появились в результате отсутствия надлежащего надзора и обслуживания здания в период бесхозного состояния объекта. В это время из-за физического износа кровельного покрытия при нарушении сплошного покрытия кровли допускались протечки и замачивание строительных конструкций здания. Выявлены протечки по швам плит покрытия, в примыканиях конструкций. Имеются следы выщелачивания бетона на плитах и балках покрытия, морозные разрушения на поверхности бетонных стен. Частично разрушены межпанельные швы в наружных стенах здания. Произошло разрушение отделочных и защитных покрытий на поверхности строительных конструкций (пункт 5.5); из-за отсутствия надзора демонтированы и приведены в непригодное техническое состояние инженерные системы здания: электроснабжение бытовых помещений, вентиляция, отопление, водоснабжение, канализация (пункт 5.6); разобраны, демонтированы или разрушены конструкции внутри бытовых и административных помещений: полы, перегородки, двери, окна. Для этих элементов установлено недопустимое техническое состояние. Требуется полная замена внутренней отделки в помещениях 2-го этажа (пункт 5.7); ограждающие конструкции, внутренняя и наружная отделка, административно-бытовые помещения и инженерное оборудование здания сильно изношены, находятся в недопустимом техническом состоянии и нуждаются в восстановлении (пункт 5.10); в существующих условиях при отсутствии в здании систем инженерного обеспечения невозможно выполнить нормативные требования СанПиН 2.2.4.548-96 «Гигиенические требования к микроклимату производственных помещений». Здание непригодно к нормальной эксплуатации (пункт 5.11); для восстановления эксплуатационных параметров и приведения их в нормативное техническое состояние рекомендуется выполнить капитальный ремонт здания по специально разработанному проекту (пункт 5.12); из-за отсутствия теплового контура и систем инженерного обеспечения использование здания по назначению, указанному в договоре аренды № 12875 от 03.12.2015, производство по переработке и консервированию картофеля, не представляется возможным (пункт 5.13).

Согласно заключению от 16.06.2017 №2298 ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в Красноярском крае» санитарно-эпидемиологической экспертизы соответствия государственным санитарно-эпидемиологическим правилам и нормативам нежилого здания, помещений по адресу: 

<

...> площадью 4 730 кв.м., данное  нежилое здание  не соответствуют государственным санитарным правилам и нормативам и не пригодны для использования по назначению (производство по переработке и консервированию картофеля). В заключении отражено, что расположение производства по переработке и консервированию картофеля невозможно, поскольку инженерные системы здания приведены в непригодное техническое состояние, разбитые окна не заменены на целые, электрическое сети демонтированы. Размещение помещений для производства по переработке и консервированию картофеля на территории промышленного предприятия не соответствует СанПин 2.2.1/2.1.1200-03 (п. 5.2); объемно-планировочные и конструкторские решения здания, внутренняя отделка помещений не соответствует требованиям ТР ТС 02/2011 (П.1, п.5, ст. 14). СП 962-72 (п. 34).

В двух вышеуказанных заключениях экспертами указан адрес строения площадью 4 730 кв.м. - ул. ФИО4, 3, строение 5, фактически правильный адрес ул. ФИО4, 3, поскольку строение 5 имеет площадь 30 кв.м согласно экспликации из технического паспорта, приложенного к договору аренды и свидетельств о государственной регистрации права муниципальной собственности.

Таким образом, указанными заключениями подтверждается, что строение площадью 4 730 кв.м имеет недостатки, которые полностью препятствуют его использованию по назначению, определенному договором. Доказательств, опровергающих выводы в указанных заключении, истец не представил.

Согласно п. 1 ст. 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

Несмотря на то, что договором аренды от 03.12.2015 обязанность по проведению капитального ремонта возложена на арендатора (пункт 4.2.7), по смыслу пункта 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации в целом здание должно быть пригодно к использованию по назначению на момент передачи, поскольку необходимость капитального ремонта выясняется в ходе текущей эксплуатации зданий. Договором аренды не установлена обязанность арендатора привести объект аренды в состояние, пригодное для использования по назначению. Также договором не предусмотрено самостоятельное за свой счет принятие арендатором всех необходимых мер для воссоздания инженерных систем арендуемого помещения, в т.ч. электроснабжения.

В приложении № 2 к договору аренды в составе коэффициентов арендной платы указан коэффициент Кто (коэффициент технического состояния здания), равный 0,77. Данный коэффициент определен на основании решения Красноярского городского Совета депутатов от 11.10.2012 N В-323 (ред. от 20.12.2016) "Об аренде муниципального имущества города Красноярска и Методиках определения размера арендной платы".

 Согласно пункта 3.2 приложения № 2 к указанному решению, коэффициент Кто равный 0,77 используется только для неотапливаемых объектов нежилого фонда, а не для зданий, в которых полностью отсутствуют инженерные системы электроснабжения и водоснабжения, канализации, вентиляции.

Исходя из правил пункта 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае если объект аренды передается арендодателем с недостатками, полностью препятствующими его использованию, у арендатора не возникает встречного обязательства вносить арендную плату.

При установленных выше обстоятельствах суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований истца о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате в размере 1 046 429 руб. 35 коп. за период с 03.12.2015 по 31.03.2016 , пени в размере 23 634 руб. 29 коп. за период с 11.12.2015 по 31.03.2016;

Департамент просит расторгнуть договор аренды № 12875 от 03.12.2015 в связи с наличием просрочки со стороны арендатора в уплате арендной платы более двух сроков подряд.

Согласно правил статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

В связи с отказом в удовлетворения требований о взыскании арендной платы за спорный период, не могут быть удовлетворены требования о расторжении договора аренды и возврате двух строений по заявленному истцом основанию иска.

На основании вышеизложенного суд приходит к выводу об отказе в удовлетворения исковых требований.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Красноярского края

РЕШИЛ:

В удовлетворении иска отказать.

Разъяснить лицам, участвующим в деле, что настоящее решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия путём подачи апелляционной жалобы в Третий арбитражный апелляционный суд.

Апелляционная жалоба на настоящее решение подаётся через Арбитражный суд Красноярского края.

Судья

И.В. Шишкина