643/2022-43223(1) 

 

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА 

Именем Российской Федерации 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

  арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А22-1258/2021

г. Краснодар

22 августа 2022 года

Резолютивная часть постановления объявлена 17 августа 2022 года  Постановление в полном объеме изготовлено 22 августа 2022 года  

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего  судьи Мещерина А.И., судей Епифанова В.Е. и Сидоровой И.В., при участии в судебном  заседании от ответчика – сельскохозяйственного производственного кооператива  «Гашун» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) – ФИО1 (доверенность  

от 03.08.2022), в отсутствие истца – комитета имущественных и земельных отношений  администрации Яшкульского районного муниципального образования Республики  Калмыкия (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), надлежащим образом извещенного о  времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на  официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети  Интернет, рассмотрев кассационную жалобу сельскохозяйственного производственного  кооператива «Гашун» на решение Арбитражного суда Республики Калмыкия  

от 13.01.2022 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда 

от 13.04.2022 по делу № А22-1258/2021, установил следующее.  

Комитет имущественных и земельных отношений администрации Яшкульского  районного муниципального образования Республики Калмыкия (далее – комитет)  обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к СПК «Гашун» (далее – кооператив)  о взыскании долга по арендной плате за 2 – 4 кварталы 2020 года в размере 39 874 рублей  86 копеек, неустойки по договору в размере 1457 рублей 51 копейки, а также о  расторжении договоров аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения  от 16.09.2019, 23.08.2019 и от 16.07.2019.  

При рассмотрении дела в суде первой инстанции комитет, ссылаясь на оплату  ответчиком долга и неустойки, заявил об отказе от соответствующих требований к  кооперативу (т. 2, л. д. 37 – 39, 44).  

Решением Арбитражного суда Республики Калмыкия от 13.01.2022, оставленным  без изменения постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда  

от 13.04.2022, уточненные исковые требования удовлетворены. Суд принял решение о  расторжении договоров аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения  от 16.09.2019, от 23.08.2019 и от 16.07.2019. Производство по требованиям комитета о  взыскании долга по арендной плате и неустойки прекращено. Суды исходили из того, что  ответчик ненадлежащим образом исполнил принятые на себя обязательства по  заключенным с истцом договорам в части внесения платы за пользование земельными  участками. Суды заключили, что неоднократное нарушение сроков внесения арендатором  платы за пользование земельными участками свидетельствует о наличии оснований для  расторжения договоров аренды в судебном порядке по требованию арендодателя.  

В кассационной жалобе кооператив, ссылаясь на неправильное применение норм  материального и процессуального права, а также на несоответствие сделанных судами  выводов, представленным в дело доказательствам, просит отменить решение и  апелляционное постановление. Податель жалобы указывает, что истец не привел  предусмотренных законом оснований для расторжения договоров аренды и не обеспечил  соблюдение досудебного порядка урегулирования спора.  

В отзыве комитет указал на отсутствие оснований для отмены состоявшихся по  делу судебных актов.  

В судебном заседании представитель кооператива поддержал доводы жалобы,  просил отменить судебные акты, ссылаясь на неправильное применение судами норм  материального и процессуального права.  

Комитет представил в суд заявление о возможности рассмотрения жалобы в  отсутствие своего представителя.  

Изучив материалы дела, доводы жалобы и отзыва на нее, выслушав представителя  ответчика, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационную  жалобу следует удовлетворить.  

Как видно из материалов дела, на основании заключенных с комитетом договоров  от 16.07.2019, от 23.08.2019 и от 16.09.2019 кооператив является арендатором следующих  земельных участков сельскохозяйственного назначения: площадью 476, 2098 га  (кадастровый номер 08:13:220101:44); площадью 70, 9750 га (кадастровый номер  08:13:220101:503); площадью 153, 6220 га (кадастровый номер 08:13:220101:1) (т. 1,  

л. д. 16 – 42). 

В соответствии с пунктом 3.1 договоров арендатор принял на себя обязательства с  равномерной разбивкой годовой арендной платы ежеквартально вносить арендную плату  

за право пользования участками в размере, приведенном в прилагаемом договорах  расчетах.  

Сроки внесения арендных платежей установлены в пунктах 3.2 договоров. В силу  пункта 3.3 договоров арендатор извещает комитет о внесении арендной платы с  предъявлением копии платежного документа (квитанция).  

В пункте 5.2 стороны согласовали порядок направления письменных уведомлений  о нарушении условий договора. При этом нарушение, которое может быть устранено в  оговоренные сроки, не влечет за собой расторжения договора.  

Комитет направил в адрес кооператива уведомления, в которых предложил  оплатить долг по договорам аренды и неустойку (т. 1, л. д. 53 – 56).  

Поскольку данные требования кооператив не исполнил, комитет, указывая, что  кооператив ненадлежащим образом исполнил принятые на себя по договорам аренды  обязательства, обратился с исковым заявлением в арбитражный суд.  

Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной  инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с  учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской  Федерации (далее – Кодекс) пределов рассмотрения дела в арбитражном суде  кассационной инстанции.  

В силу статей 606, 611 и 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее –  Гражданский кодекс) обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в  предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора – в  своевременном внесении установленной договором платы за пользование имуществом  (арендной платы).  

Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской  Федерации (далее – Земельный кодекс) любое использование земли в Российской  Федерации осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных  федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность  использования земли). Формами платы за использование земли являются земельный налог  (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (пункт 1  

статьи 65 Земельного кодекса). 

В соответствии с пунктом 1 статьи 329 и пунктом 1 статьи 330 Гражданского  кодекса исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, под которой  понимается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник  обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения  обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.  

Судебные инстанции, исследовав представленные в дело доказательства, пришли к  выводу о том, что основная задолженность и пени ответчиком погашены кооперативом в  полном объеме. В то же время допущенные ответчиком нарушения порядка и сроков  внесения арендной платы являются существенными и влекут расторжение договоров  аренды в судебном порядке по требованию арендодателя. Суд апелляционной инстанции  указал, что в рамках дела № А22-1710/2020 комитет обращался к кооперативу с исковым  заявлением о взыскании долга по арендной плате за 3 – 4 кварталы 2019 года в размере  

30 572 рублей 48 копеек, неустойки с 21.10.2019 по 28.07.2020 в размере 1704 рублей  15 копеек, а также о расторжении договоров аренды от 16.09.2019, от 23.08.2019  

и от 16.07.2019. Кроме того, факты образования долга и нарушения кооперативом условий  договора о своевременном внесении арендных платежей устанавливались при  рассмотрении дел № А22-1715/2012, А22-425/2013, А22-2322/2013, А22-3325/2013,  

А22-2107/2014, А22-3120/2015, А22-3684/2016, А22-198/2018, А22-2688/2019, 

А22-760/2021. По состоянию на 1 января 2020 года совокупная задолженность  кооператива по арендной плате прошлых лет составляет 496 529 рублей 06 копеек.  Судебные инстанции указали, что кооператив на протяжении длительного периода  нарушает обязательства арендатора по внесению арендных платежей, оплачивает долг  лишь в ходе рассмотрения судебных споров.  

В то же время, суды, удовлетворяя требования комитета о расторжении договоров  аренды, не приняли во внимание следующее.  

Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые  предусмотрены гражданским законодательством (пункт 1 статьи 46 Земельного кодекса).  

По требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда  при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях,  предусмотренных Гражданским кодексом, другими законами или договором (пункт 2  статьи 450 Гражданского кодекса).  

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут  судом в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением  условий договора или назначением имущества либо с неоднократными нарушениями,  более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит  арендную плату (статья 619 Гражданского кодекса).  

При квалификации допущенных арендатором земельных участков нарушений  порядка и срока внесения арендных платежей в качестве существенных судебные  инстанции не приняли во внимание, что:  

– в исковом заявлении комитет просил расторгнуть три договора аренды земельных  участков сельскохозяйственного назначения. Данное обстоятельство требовало судебной  оценки допущенных арендатором нарушений применительно к каждому из договоров  аренды. Такие сведения в обжалуемых судебных актах отсутствуют;  

– из материалов дела следует, что у сторон имелись разногласия относительно  порядка распределения внесенных арендатором платежей, в том числе в части погашения  задолженности кооператива по договору от 19.03.2004 (т. 1, л. д. 139/оборот). Наличие  таких разногласий подтверждено также вступившим в законную силу судебным актом по  делу № А22-1710/2020. Соответствующие доводы ответчика применительно к каждому из  спорных договоров аренды (с учетом пунктов 3.2, 3.3, 3.7, 5.2 договоров и анализа  платежных документов) судебные инстанции надлежащим образом не исследовали и не  оценили;  

– в качестве существенных, влекущих расторжение договора аренды, могут быть  учтены только нарушения обязательств, допущенные в рамках исполнения данной сделки.  Условия для указания в качестве основания к расторжению договоров обстоятельств,  установленных судебными актами, состоявшимися задолго до заключения спорных  договоров аренды и о взыскании долга по другому договору, у судов отсутствовали.  Наличие в договорах аренды от 16.07.2019, от 23.08.2019 и от 16.09.2019 положений, в  силу которых кооператив принял на себя обязательства оплатить в определенные сроки  задолженность по договору от 19.03.2004, суды не установили.  

Поскольку суды не исследовали и не установили обстоятельства, необходимые для  правильного разрешения спора, решение от 13.01.2022 и апелляционное постановление  

от 13.04.2022 в части удовлетворения требований к кооперативу о расторжении договоров  аренды и распределения государственной пошлины следует отменить, дело в отмененной  части направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции (пункт 3 части 1  

статьи 287 Кодекса). 

Довод представителя кооператива о несоблюдении истцом досудебного порядка  урегулирования спора о расторжении договора не принимается.  

В качестве доказательств соблюдения досудебного порядка урегулирования спора  комитет представил в материалы дела уведомления от 24.03.2021 (т. 1, л. д. 53 – 56).  

Согласно статье 619 Гражданского кодекса арендодатель вправе требовать  досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного  предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.  

Требование об изменении или расторжении договора может быть заявлено  стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить  

или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или  установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок  (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса).  

В пунктах 29, 30 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного  Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров,  связанных с арендой» разъяснено, что по смыслу пункта 3 статьи 619 Гражданского  кодекса предупреждение о необходимости исполнения обязательства в разумный срок  само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды.  Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том  случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения. Так  как пункт 3 статьи 619 данного Кодекса не регламентирует процедуру расторжения  договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в  пункте 2 статьи 452 Гражданского кодекса.  

Спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по  существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих  принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2  статьи 452 Гражданского кодекса.  

В представленных уведомлениях комитета содержится указание, как на  необходимость устранения допущенных нарушений в определенный срок, так и на  возможность заявления требования о расторжении договора в судебном порядке в случае  невнесения арендных платежей. Досудебный порядок урегулирования спора соблюден.  

При новом рассмотрении суду необходимо устранить отмеченные недостатки,  надлежащим образом оценить доводы ответчика об отсутствии предусмотренных законом  оснований для расторжения каждого из договоров аренды, а также проверить доводы  арендодателя о существенном характере допущенных арендатором нарушений условий  договоров, после чего на основании полного и всестороннего исследования всех  представленных сторонами доказательств и приведенных ими доводов разрешить  заявленные требования в соответствии с нормами действующего законодательства.  

Вопрос о распределении расходов кооператива по уплате государственной  пошлины по кассационной жалобе не рассматривался, поскольку на основании части 3  статьи 289 Кодекса при отмене судебного акта с передачей дела на новое рассмотрение  вопрос о распределении судебных расходов разрешается арбитражным судом, вновь  рассматривающим дело.  

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа  

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Калмыкия от 13.01.2022 и постановление  Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.04.2022 по делу  

 № А22-1258/2021 в части прекращения производства по требованиям о взыскании долга и  неустойки оставить без изменения.  

В остальной части решение от 13.01.2022 и постановление от 13.04.2022 отменить,  дело в отмененной части направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд  Республики Калмыкия.  

 Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть  обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок,  не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном  статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

Председательствующий А.И. Мещерин  Судьи В.Е. Епифанов   И.В. Сидорова