АРБИТРАЖНЫЙ СУД ТВЕРСКОЙ ОБЛАСТИ

170100, г. Тверь, пл. Святого Благоверного Князя Михаила Тверского, д. 5http://www.tver.arbitr.ru; е-mail: sud@arbitr.tver.ru

 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

(с перерывом)

Дело № А66-8593/2022

г. Тверь

10 мая 2023 года

Резолютивная часть решения объявлена 02 мая 2023 года

 

Арбитражный суд Тверской области в составе судьи В.Ю. Янкиной, при ведении протокола и аудиозаписи судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, при участии:

от истца – представителя по доверенности от 28 февраля 2023 года ФИО2 (диплом № 827 выдан 07 апреля 2009 года), конкурсного управляющего ФИО3, 

 от ответчика – представителя по доверенности от 29 августа 2022 года М.Б. Медника, представителя по доверенности от 05 сентября 2022 года ФИО4 (диплом № 1117 от 09 февраля 2015 года), представителя по доверенности от 05 сентября 2022 года ФИО5,

от третьего лица (ДУИИЗР) - представителя по доверенности от 18 марта 2021 года № 117 ФИО6 (диплом № Ж1115),

рассматривает в судебном заседании материалы дела по иску общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Китеж» к муниципальному бюджетному учреждению дополнительного образования «Детская школа искусств имени Василия Васильевича Андреева» при участии третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: Департамента управления имуществом и земельными ресурсами Администрации города Твери, общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Лучший дом», о взыскании 947 051 руб. 43 коп. задолженности за период с января 2015 года по октябрь 2021 года, 672 586 руб. 96 коп. неустойки за период с 11 февраля 2015 года по 10 февраля 2022 года с последующим начислением по день фактической оплаты,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания (далее – ООО «УК) «Китеж» обратилось в Арбитражный суд Тверской области с исковым заявлением к муниципальному бюджетному учреждению дополнительного образования «Детская школа искусств имени Василия Васильевича Андреева» (далее – МБУ ДО ДШИ им. В.В. Андреева) о взыскании 947 051 руб. 43 коп. задолженности за период с января 2015 года по октябрь 2021 года, 672 586 руб. 96 коп. неустойки за период с 11 февраля 2015 года по 10 февраля 2022 года с последующим начислением по день фактической оплаты.

Определением от 06 сентября 2022 года к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Департамент управления имуществом и земельными ресурсами Администрации города Твери (далее – ДУИИЗР) и ООО «УК «Лучший дом». 

Определением от 22 декабря 2022 года судом по делу была назначена судебная экспертиза. На разрешение эксперта был поставлен вопрос: является ли помещение площадью 609,5 м2, расположенное по адресу: 

<

...>, и жилой дом, расположенный по адресу: 

<

...>, единым и цельным объектом, либо помещение (площадью 609,5 м2) является по всем критериям обособленным помещение, не связанным с жилым домом общими инженерно-техническими коммуникациями или иным общим имуществом?

10 марта 2023 года в Арбитражный суд Тверской области поступило экспертное заключение № 1717. 

Согласно выводам эксперта, нежилое двухэтажное здание МБУ ДО «ДШИ им. В.В.Андреева» и многоквартирный девятиэтажный жилой дом, расположенные по адресу: 

<

...>, не являются единым объектом, взаимосвязанным по конструктивным и техническим характеристикам, как по несущим и ограждающим конструкциям, по их функциональному назначению. Двухэтажное здание Школы искусств является пристройкой к жилому дому, расположено вне несущих стен, и пристроено к жилому дому посредством перехода. Вводы холодного водоснабжения и горячего теплоносителя в подвал, расположенный под нежилым помещением, в соответствии с техническими условиями, выданными при строительстве объекта, предназначены для водоподведения и отопления как жилого дома, так и Школы искусств, но далее сети разделяются, и у каждого здания свои коммуникации как холодного водоснабжения, так и горячего водоснабжения, и отопления. Канализация в части подвального помещения Школы искусств проходит только для помещений Школы искусств. У жилого многоквартирного дома выпуски системы водоотведения – в свои отдельные канализационные колодцы.

Определением от 16 марта 2023 года производство по делу возобновлено, рассмотрение дела в судебном заседании назначено на 27 апреля 2023 года.

Третье лицо (ООО «УК «Лучший дом»), надлежащим образом извещенное о месте, дате и времени судебного заседания, явку полномочных представителей в суд не обеспечило.

26 апреля 2023 года от истца поступило ходатайство об отложении судебного заседания ввиду необходимости вызова эксперта для дачи пояснения по представленному заключению. Представитель ответчика и третьего лица возражали против отложения судебного заседания.

Рассмотрев вопросы, указанные истцом в ходатайстве о вызове эксперта, суд пришел к следующим выводам:

«являлись ли жилая и нежилая части здания едиными или независимыми на дату постройки» - данный вопрос перед экспертом не ставился и, по мнению суда, не имеет юридического значения для правильного рассмотрения дела;

«на основании какого решения проход между жилой и нежилой частями здания был закрыт» - следует отметить, что эксперт может делать выводы на основании документов, представленных судом, или на основании результатов проведенного им исследования. Документов, позволяющих ответить на указанный вопрос, материалы дела не содержат. Кроме того, не ясно, какое юридическое значение для рассмотрения настоящего спора имеет ответ на указанный вопрос; 

«имеются ли отдельные вводы систем холодного и горячего водоснабжения, отопления» - ответ на указанный вопрос прописан в выводах;

«каким образом идет электроснабжение» - ответ содержится в выводах эксперта, а помимо этого – в письме АО «Тверьгорэлектро» от 23 ноября 2023 года № 06-04/ТВР/1193-и;

«на основании каких именно документов и нормативных актов сделан вывод, что подвальное помещение (техническое подполье) в домах до 2013 года постройки должно быть внесено в обязательном порядке в реестр недвижимости, а в случаях невнесения данной части здания, оно должно считаться не принадлежащим никому» - во-первых, в выводах эксперт указанные данные не приводит; во-вторых, согласно абз. 2 п. 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 04 апреля 2014 года № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе» вопросы права и правовых последствий оценки доказательств не могут быть поставлены перед экспертом;

«как отражена нежила часть в ЕГРП» - в материалах дела имеется выписка из ЕГРП, согласно которой нежилое помещение площадью 609,5 м2, расположенное по адресу: 

<

...> (кадастровый номер 69:40:0400087:1040), является частью многоквартирного жилого дома. 

При таких обстоятельствах суд оснований для вызова эксперта не усматривает.

Представитель истца (ФИО3) заявил ходатайство об отложении судебного разбирательства или объявлении перерыва для предоставления других вопросов, которые возникли при изучении экспертизы. Представители ответчика и третьего лица категорически возражали.

Суд на основании ст. 163 АПК РФ объявил перерыв в судебном заседании до 02 мая 2023 года. Суд о перерыве объявил участвующим в деле представителям, а также разместил информацию на официальном сайте суда. 

После перерыва судебное заседание было продолжено с участием тех же представителей сторон, кроме ФИО2 и ФИО4.

Представитель истца повторно заявил ходатайство о вызове эксперта, так как последним при формировании выводов не были истребованы и исследованы следующие документы: паспорта БТИ, экспликации (имеются в материалах дела), договоры с ресурсоснабжающими компаниями (имеются в материалах дела), договоры с управляющими компаниями.

Представители ответчика и третьего лица категорически возражали.

Рассмотрев указанное ходатайство, суд пришел к следующим выводам.

Ходатайство о назначении экспертизы было заявлено ответчиком в судебном заседании 17 октября 2022 года, а назначена экспертизы в судебном заседании 28 ноября 2022 года. За указанный период от истца не поступило никаких предложений ни по вопросам, ни по экспертным учреждениям, ни по документам, которые дополнительно необходимо приобщить (истребовать).

17 января 2022 года от эксперта поступило ходатайство о предоставлении дополнительных документов. Судебное заседание с перерывом состоялось 09-16 февраля 2023 года. Истцом был предоставлен ряд документов, о необходимости приобщить (истребовать) какие-либо еще документы истец не указывал. 

Представитель истца не пояснил, каким образом указанные им документы повлияют на выводы эксперта, который основывал их на визуальном осмотре. При таких обстоятельствах суд оснований для вызова эксперта не усматривает.

Из материалов дела следует, что согласно протоколу внеочередного общего собрания собственников помещений многоквартирного жилого дома № 11 от 29 сентября 2014 года, расположенного по адресу: 

<

...> с 01 декабря 2017 года в качестве управляющей организации избрано ООО «УК «Китеж». 

Постановлением Администрации города Твери № 1845 от 19 октября 2011 года и приказом ДУИИЗР от 15 ноября 2011 года № 2277/р за МБУ ДО ДШИ им. В.В. Андреева на праве оперативного управления закреплены следующие нежилые помещения, расположенные по адресу: 

<

...>: 1 этаж – общая площадь 280,5 м2, 2 этаж – 310,3 м2. 

Право оперативного управления зарегистрировано за МБУ ДО ДШИ им. В.В. Андреева 17 февраля 2012 года (свидетельство серия 69-АВ № 428349 и свидетельство серия 69-АВ № 459201).

24 марта 2014 года указанным помещениям был присвоен единый кадастровый номер – 69:40:0400087:1040, единая площадь (включая лестничные пролеты) – 609,5 м2. 09 июня 2014 года на указанные помещения зарегистрировано право муниципальной собственности и оперативного управления МБУ ДО ДШИ им. В.В. Андреева (л.д. 132-134, том 1). 

В ходе рассмотрения дела было установлено, что здание МБУ ДО ДШИ им. В.В. Андреева технологически присоединено к сетям электроснабжения от вводно-распределительного устройства дома 11 по ул. Ерофеева до общедомового прибора учета (письмо АО «Тверьгорэлектро» от 23 ноября 2023 года № 06-04/ТВР/1193-и). 

Полагая, что нежилые помещения, находящиеся в оперативном управлении МБУ ДО ДШИ им. В.В. Андреева, являются частью многоквартирного жилого дома, находившегося в спорный период в управлении ООО «УК «Китеж», истец обратился с настоящим иском в суд. Ответчик полагает, что ООО «УК «Китеж» право на взыскание не имеет, так как на данный момент не является управляющей компанией, а также ввиду того, что нежилое помещение является полностью отдельным от жилого дома.

В соответствии со ст. 210 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. 

В силу ст. 39 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) собственники помещений в МКД несут бремя расходов на содержание общего имущества в МКД. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества МКД, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника. 

Согласно ч. 1 ст. 158 ЖК РФ собственник помещения в МКД обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в МКД соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения. 

В силу ч. 1 ст. 290 ГК РФ собственникам квартир в МКД принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры. 

Частью 1 ст. 36 ЖК РФ установлено, что собственникам помещений в МКД принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: 

1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); 

2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий; 

3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения; 

4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен МКД, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности. 

Подробный перечень общего имущества также приведен в п. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 (далее – Правила № 491). 

При этом п.п. 3-4 Правил № 491 установлено, что при определении состава общего имущества используются содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведения о правах на объекты недвижимости (далее – Реестр), являющиеся общим имуществом, а также сведения, содержащиеся в государственном земельном кадастре. В случае расхождения (противоречия) сведений о составе общего имущества, содержащихся в Реестре, документации государственного технического учета, бухгалтерского учета управляющих или иных организаций, технической документации на МКД, приоритет имеют сведения, содержащиеся в Реестре. 

Статус строения, как самостоятельного объекта недвижимого имущества, определяется как технической документацией на него, так и теми конструктивными характеристиками, которыми непосредственно обладает данный объект недвижимого имущества в реальности. 

Из заключения эксперта следует, что:

у здания МБУ ДО ДШИ им. В.В. Андреева имеется свой отдельный вход со стороны улицы Ерофеева;

у здания МБУ ДО ДШИ им. В.В. Андреева имеются свои несущие и ограждающие конструкции, свой изолированный от жилого дома фундамент, стены, перекрытия;

трубопроводы отопления и горячего водоснабжения здания МБУ ДО ДШИ им. В.В. Андреева и многоквартирного дома изолированы друг от друга;

трубопровод водоснабжения имеет ответвление в сторону помещений МБУ ДО ДШИ им. В.В. Андреева в техническом подполье;

система водоотведения раздельная;

здание МБУ ДО ДШИ им. В.В. Андреева подключено к системе электроснабжения от входных наконечников до общедомового прибора учета.

Согласно правовой позиции, изложенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 03 декабря 2015 года № 310-ЭС-15591 по делу № А14-6134/2014, в случае, когда нежилое здание, не имеющее общих конструктивных связей с рядом стоящим МКД, снабжается коммунальными ресурсами посредством транзитных сетей от точек поставки, расположенных в МКД, не имеется оснований рассматривать нежилое здание и МКД в качестве единого объекта недвижимости, в связи с чем, у собственников помещений нежилого здания не может возникать обязанность по содержанию общедомового имущества МКД. 

При таких обстоятельствах, с учетом выводов экспертного заключения, суд пришел к выводу о том, что МКД и принадлежащие МБУ ДО ДШИ им. В.В. Андреева помещения по своим характеристикам не являются единым объектом недвижимого имущества. 

Помещения МБУ ДО ДШИ им. В.В. Андреева являются отдельным обособленным автономным объектом недвижимого имущества, они предназначены для обслуживания только МБУ ДО ДШИ им. В.В. Андреева. Двухэтажное здание школы имеет собственный фундамент, наружные стены, крышу, которые являются ограждающими конструкциями, обслуживающими только указанное здание. Соприкасается здание школы с многоквартирным домом только переходами. Здание обеспечено самостоятельными инженерными коммуникациями, обслуживающими только МБУ ДО ДШИ им. В.В. Андреева отдельно от жилого дома.

При таких обстоятельствах, многоквартирный дом и здание школы не являются единым комплексом, у ответчика отсутствует обязанность по внесению ООО «УК «Китеж» платы за содержание общего имущество МКД, исковые требования не подлежат удовлетворению. 

В соответствии со ст. 110 АПК РФ расходы по оплате государственной пошлины относятся на истца. 

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

 

РЕШИЛ:

В иске отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Китеж» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, дата регистрации 29 июля 2008 года) в пользу муниципального бюджетного учреждение дополнительного образования «Детская школа искусств имени Василия Васильевича Андреева» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, дата регистрации 06 декабря 2002 года) 90 000 руб. расходов на оплату экспертизы.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Китеж» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, дата регистрации 29 июля 2008 года) в пользу федерального бюджета 29 196 руб. государственной пошлины.

 

Исполнительный лист выдать взыскателю в порядке ст. 319 АПК РФ после вступления решения в законную силу.

Настоящее решение может быть обжаловано по правилам главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня принятия.

 

Судья                                                                                                         В.Ю. Янкина