ШЕСТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А63-18274/2017

21 марта 2018 года

г. Ессентуки

Резолютивная часть постановления объявлена 19 марта 2018 года.

Полный текст постановления изготовлен 21 марта 2018 года.

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: 

председательствующего Егорченко И.Н., 

судей Марченко О.В., Сулейманова З.М.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «ИК ТЕРРА» на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 24.01.2018 по делу № А63-18274/2017 (судья Орловский Э.И.)

по иску Управления имущественных отношений администрации города-курорта Железноводска (ОГРН 

<

***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «ИК ТЕРРА» (ОГРН 

<

***>)

о взыскании арендной платы, пени и расторжении договора аренды,

в отсутствие участвующих в деле лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседании,

УСТАНОВИЛ:

Управление имущественных отношений администрации города-курорта Железноводска (далее – управление, истец) обратилось в Арбитражный суд Ставропольского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью «ИК ТЕРРА» (далее - ООО «ИК ТЕРРА», общество, ответчик) о взыскании арендной платы за период с 01.10.2016 по 30.06.2017 в размере 7 711 752,27 рублей, пени в размере 246 574,99 рублей и расторжении договора аренды № 15/2013 от 19.02.2013.

Решением суда от 24.01.2018 исковые требования удовлетворены в полном объеме. Судебный акт мотивирован тем, что в спорный период ответчик ненадлежащим образом исполнял свои обязательства в части погашения арендных платежей, в связи с чем, требования истца о взыскании основного долга в размере 7 711 752,27 рублей подлежат удовлетворению. Проверив произведенный истцом расчет неустойки и признав его арифметически верным, суд первой инстанции взыскал с ответчика в пользу истца неустойку в размере 246 574,99 рублей. В связи с длительным ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по уплате арендных платежей и оставлением без ответа требования о расторжении договора по соглашению сторон, суд первой инстанции также посчитал обоснованными требования управления в части расторжения договора № 15/2013 от 19.02.2013 аренды земельного участка с кадастровым номером 26:31:010317:27.

Не согласившись с принятым судебным актом, обществом подана апелляционная жалоба, в которой просит решение суда отменить.

Участвующие в деле лица, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, своих представителей для участия в судебном заседании не направили, в связи с чем, на основании статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание проведено в их отсутствие.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, и проверив законность обжалуемого судебного акта в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд пришел к выводу, что решение Арбитражного суда Ставропольского края от 24.01.2018 по делу № А63-18274/2017 подлежит оставлению без изменения, исходя из следующего.

Как усматривается из материалов дела, 19.02.2013 между управлением (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор о предоставлении земельного участка на условиях аренды № 15/2013, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из категории земель – земли населенных пунктов, площадью 36 410 кв. м, с кадастровым номером 26:31:010317:27, расположенный по адресу: 

<

...>, разрешенное использование - для использования приобретенного в собственность здания кинотеатра (литера «А») (пункт 1.1 договора). 

В соответствии с пунктом 1.2 договора и выпиской из ЕГРН от 15.09.2017 № КУВИ-105/2017-42706 на участке находится объект недвижимости - здание кинотеатра, лит. А, инвентарный номер 243, площадью 3 072,9 кв. м, кадастровый номер 26:31:010317:55, принадлежащий на праве собственности обществу.

Согласно пункту 2.1 договора срок аренды участка установлен с 27.03.2012 по 26.03.2061.

В пункте 3.1 договора указано, что размер годовой арендной платы за земельный участок составляет 2 174 354,23 рублей. Размер арендной платы определяется на основании расчета арендной платы, который является неотъемлемой частью договора.

В силу пункта 3.2 договора арендная плата вносится арендатором равными долями, не позднее 15 марта, 15 июня, 15 сентября с окончательным расчетом ежегодно не позднее 15 ноября, путем перечисления указанной суммы по реквизитам, установленным в пункте 3.5 настоящего договора.

Договор зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 05.09.2014 за номером 26-0-1-102/2002/2014-699.

В период с 01.10.2016 по 30.06.2017 ответчиком арендная плата за земельный участок не вносилась, в результате чего за ним образовалась задолженность в размере 7 711 752,27 рублей.

Истцом в адрес ответчика направлена претензия от 18.07.2017 № 2659 с требованием о погашении образовавшейся задолженности по договору аренды от 19.02.2013 № 15/2013. Согласно сведениям сайта Почты России письмо получено обществом 01.08.2017. 

Также в адрес ответчика направлено предложение о расторжении договора аренды 19.02.2013 № 15/2013 по соглашению сторон, в связи с систематическим нарушением последним обязательств по внесению арендной платы.

Вышеуказанные претензии оставлены ответчиком без ответа, что послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В соответствии с пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. 

В силу положений, установленных частями 2, 4, 5 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, земельные участки могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и названным Кодексом, размер арендной платы определяется договором аренды.

Арендная плата за земли, иное недвижимое имущество, находящиеся в  собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или  муниципальной собственности, в силу части 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации является устанавливаемой (регулируемой) уполномоченными на то органами. По смыслу данной статьи, а также по условиям договора стороны обязаны руководствоваться устанавливаемым размером арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности.

В пункте 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее – постановление Пленума № 73) разъяснено, что к договору аренды, заключенному после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом, дополнительного изменения договора аренды не требуется (пункт 19 постановления Пленума № 73).

Спорный земельный участок в силу положений Федерального закона от 03.12.2008 № 244-ФЗ «О передаче земельных участков, находящихся в границах курортов федерального значения, в собственность субъектов Российской Федерации или муниципальную собственность, об отнесении указанных земельных участков к федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и о внесении изменений в Федеральный закон «Об особо охраняемых природных территориях»» относится к муниципальной собственности, и арендная плата за него подлежит определению в соответствии с Порядком определения размера арендной платы, а также порядком, условиями и сроками внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности города-курорта Железноводска Ставропольского края, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, утвержденным решением Думы города-курорта Железноводска Ставропольского края от 29.04.2011 № 27-IV (далее - Порядок № 27-IV).

Размер арендной платы определен истцом с применением ставки арендной платы в размере 10% от кадастровой стоимости, что соответствует Порядку № 27-IV, и исходя из кадастровой стоимости земельного участка, утвержденной Приказом министерства имущественных отношений Ставропольского края от 27.11.2015 № 1380 «Об утверждении результатов определения государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Ставропольском крае».

Согласно расчету истца задолженность по арендной плате за период с 01.10.2016 по 30.06.2017 составляет 7 711 752,27 рублей. Доказательств уплаты арендной платы ответчиком в материалы дела не представлено, в связи с чем, требования истца в указанной части удовлетворены судом первой инстанции правомерно.

Истцом также заявлено требование о взыскании пени за период с 01.10.2016 по 30.06.2017 в размере 246 574,99 рублей.

В силу пункта 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. 

В соответствии с пунктом 3.5 договора за нарушение порядка и срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пеню в размере 0,03% от суммы неуплаты за каждый календарный день просрочки платежа.

Проверив произведенный истцом расчет пени, суд первой инстанции признал его арифметически верным, в связи с чем, пришел к правильному выводу, что требования истца о взыскании с ответчика пени в размере 246 574,99 рублей подлежат удовлетворению.

На основании пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором.

Статья 619 Гражданского кодекса Российской Федерации определяет, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В соответствии с пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором, при условии, что иное не предусмотрено данным Кодексом, другим федеральным законом.

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

В соответствии с пунктом 5.1.1 договора аренды арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора при невнесении арендной платы более чем за 6 месяцев.

Управление в качестве основания расторжения договора указала нарушение арендатором обязанности по своевременному внесению арендных платежей за пользование спорным земельным участком.

Судом первой инстанции установлено, срок невнесения ответчиком арендной платы за пользование земельным участком составляет более 6 месяцев, предложение о расторжении договора оставлено последним без ответа. 

Таким образом, принимая во внимание длительность периода использования земельного участка без внесения арендной платы, суд первой инстанции признал, что допущенные ответчиком нарушения условий договора аренды являются существенными, в связи с чем, обоснованно удовлетворил требования истца о расторжении договора аренды от 19.02.2013 № 15/2013.

Соответствие решения суда первой инстанции установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильное применение норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта, с учетом доводов, содержащихся в апелляционной жалобе, исключают возможность удовлетворения последней в силу норм статей 268 и 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены судебного акта в любом случае, апелляционным судом не установлено. 

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ставропольского края от 24.01.2018 по делу № А63-18274/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок через суд первой инстанции.

ПредседательствующийИ.Н. Егорченко 

СудьиО.В. Марченко

З.М. Сулейманов