РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Дело № А40-88379/25-13-548

г. Москва

29 июля 2025 г.

Резолютивная часть решения объявлена 15 июля 2025года

Полный текст решения изготовлен 29 июля 2025 года

Арбитражный суд в составе судьи Хаустова Н. И.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания А.А. Сербиным,

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению (заявлению)

ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "БРИЗ" (107553, Г.МОСКВА, ВН.ТЕР.Г. МУНИЦИПАЛЬНЫЙ ОКРУГ ГОЛЬЯНОВО, УЛ АМУРСКАЯ, Д. 1А, К. 2, ПОМЕЩ. 39, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 03.03.2021, ИНН: 

<

***>)

к ДЕПАРТАМЕНТУ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (123112, 

<

...>, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: 

<

***>)

третье лицо ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ЦЕНТР ОЦЕНКИ "АВЕРС" (199034, Г.САНКТ-ПЕТЕРБУРГ, ВН.ТЕР.Г. МУНИЦИПАЛЬНЫЙ ОКРУГ № 7, ПР-КТ БОЛЬШОЙ В.О., Д. 18, ЛИТЕРА А, ЭТАЖ 2 ЧАСТЬ ПОМЕЩ. 48-Н КАБИНЕТ 206, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 02.02.2003, ИНН: 

<

***>)

о признании недействительным отчета об оценки

В судебное заседание явились:

от истца – ФИО1 паспорт

от ответчика – ФИО2 по доверенности от 06.12.2024

В судебное заседание не явилось третье лицо – извещено.

УСТАНОВИЛ:

ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "БРИЗ"   обратился в Арбитражный суд г. Москвы с иском к ДЕПАРТАМЕНТУ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ о признании недействительным отчета об оценки.

Истец поддержал исковые требования в полном объеме.

Ответчики исковые требования не признал, возражал по доводам, изложенным в отзыве.

Изучив материалы дела, в том числе предмет и основание заявленного иска, доводы отзыва на иск, исследовав и оценив доказательства имеющиеся в деле, выслушав в судебном заседании полномочных  представителей истца и ответчика, арбитражный суд пришел к выводу о том, что заявленные исковые требования удовлетворению не подлежат по следующим основаниям. 

Судом установлено, что между ООО «Бриз» и Департаментом городского имущества города. Москвы по результатам аукциона заключен договор аренды от 09.06.2022 № ЭТ05-00568/22 сроком на 10 лет подвального помещения по адресу: 

<

...> (кадастровый номер 77:04:0001005:5576, площадь 72.6 кв.м.). 

Судом установлено, что в рамках предоставления государственной услуги «Возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы» по заявлению ООО «Бриз» от 20.12.2024 № 33-5-142164/24-(0)-0 и на основании распоряжения Департамента от 21.02.2025 № 32590 «О приватизации нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

...>, пом. Ш, общей площадью 72,6 кв. м., 27.02.2025 ООО «Бриз» получило от Департамента проект Договора купли-продажи недвижимости № 59-10749 от 25.02.2025.

В соответствии со статьей 3 ФЗ от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном ФЗ от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Рыночная стоимость помещения определяется на дату подачи заявления.

Согласно п. 3.1 Договора купли-продажи в соответствии с Отчетом об оценке рыночной стоимости от 3.02.2025г. № М 1152-130-П/2025, выполненным ООО «Центр оценки «Аверс» и экспертным заключением от 06.02.2025г. № 33/98-25, подготовленным Ассоциацией «Межрегиональный союз оценщиков» Цена Объекта составляет 6 542 ООО руб. 00 коп.

Письмом от 04.03.2024  ООО «Бриз» указал Департаменту на грубейшие нарушения Отчета об оценке. Отчетом не отражено фактические состояние объекта и план входной группы. Поэтажный план в пределах лестничной клетки не соответствует фактическому, ширина входа с лестницы в подвальное помещение из-за короба со стояками сетей обще домового имущества составляет 50-60 см., дверной проем высотой до 180см., поэтому использование помещения в качестве ПСН (взято за основу при определении цены), не корректно. Отчетом не учтено, что комната 1 (площ. 43,5 кв. м) имеет земельное основание с перепадами в 20 см. сантехнические приборы не подключены к сетям, водопровода и канализации из-за неудовлетворительного состояния последних, из-за водопроницаемости отмостки ( вся в трещинах), отсутствия водоотводов, наружные стены во время сильных дождей намокают. Истец сообщил Департаменту, что Отчет и договор купли-продажи будут приняты при корректировке цены с учетом замечаний. Письмом от 28.03.2025 Департамент отказал в корректировке.

Истец ссылается на  Определение ВС РФ от 05.05.2016 № 305-ЭС15-19695, в соответствии с которым ответ с соглашением заключить договор на иных условиях, чем предложено в оферте, не является акцептом. В соответствии со ст. 443 ГК РФ такой ответ является новой офертой.

29.03.2025 Истец отправил в Департамент подписанный договор купли-продажи с протоколом разногласий. Истец снова указал на недостатки отчета. По мнению истца,  оценщик намеренно не отразил очень важные фактические технические характеристики объекта и его состояние, не применил нужные корректировки к объектам-аналогам, завысил итоговую стоимость.

ООО «Бриз» снова предложил Департаменту откорректировать Отчет об оценке ООО «Центр оценки «Аверс» и цену Договора купли-продажи недвижимости № 59-10749 и соответственно внести изменения в п. 3.1 и п. 3.4 Договора. Письмом от 01.04.2025 Департамент отклонил протокол разногласий.

Мотивируя исковые требования и оспаривая отчет оценщика, истец ссылается на следующие нормы права.

Согласно пункту 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия на рассмотрение суда.

Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании (ст. 13 Закона N 135-ФЗ). Согласно ст. 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Кодекса условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда. В соответствии со статьей 12 Закона N 135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренным данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно части 2 статьи 3 Закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

При этом, указывая данные нормы, истец не заявляет требования об урегулировании разногласий по договору купли – продажи. Разрешая спор по существу, судом был задан истцу вопрос, нет ли намерений у истца уточнить заявленные требования, или процессуальный статус участников процесса. Истец ответил, что настаивает на исковых требованиях в той форме и субъектном составе, как они заявлены.

По мнению истца, совокупность вышеуказанных обстоятельств позволяют сделать вывод о правомерности заявленных требований.

Однако, суд не может согласиться с позицией истца ввиду следующего. Принимая во внимание доводы отзыва ответчика, суд не усматривает оснований для удовлетворения  заявленных требований.

Между Департаментом и Обществом по результатам аукциона заключен договор аренды от 09.06.2022 ЭТ05-00568/22 на аренду нежилого помещения общей площадью 72,6 кв. м по указанному адресу.

В рамках предоставления государственной услуги «Возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы» по заявлению Общества от 26.12.2024 № 33-5-142164/24-(0)-0 и на основании распоряжения Департамента от 21.02.2025 № 32590 «О приватизации нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

...>, пом. Ш, общей площадью 72,6 кв. м» в «личный кабинет» заявителя на официальном портале Мэра и Правительства Москвы письмом от 26.02.2025 исх. № 33-5-142164/24-(0)-6 был направлен проект договора купли-продажи указанной недвижимости.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Оценка арендуемого нежилого помещения в целях его выкупа проводится после подачи заявления и принятия положительного решения о предоставлении преимущественного права выкупа арендуемого имущества.

Рыночная стоимость помещения определяется на дату подачи заявления.

В рамках предоставления Государственной услуги Департаментом направляется запрос с приложением комплекта документов (договор аренды, техническая документация МосгорБТИ, выписка из Единого государственного реестра недвижимости, ставка арендной платы) о проведении мероприятий по оценке рыночной стоимости выкупаемого имущества в Департамент экономической политики и развития города Москвы, уполномоченный Правительством Москвы организовывать проведение независимой оценки стоимости имущества, находящегося в собственности города Москвы.

Департамент экономической политики и развития города Москвы направляет задание на проведение оценки рыночной стоимости объекта недвижимости независимому оценщику в соответствии с заключенным государственным контрактом.

Все отчеты о рыночной стоимости выкупаемых объектов проходят экспертизу саморегулируемой организацией оценщиков, которая в соответствии со статьей 22 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ осуществляет контроль за деятельностью своих членов в части соблюдения ими требований данного Федерального закона, федеральных стандартов оценки, иных нормативных правовых актов Российской Федерации в области оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, правил деловой и профессиональной этики.

По результатам проведенных работ оценщиком составлен отчет об оценке от 03.02.2025 № Ml 152-130-П/2025.

В ходе проведения оценки оценщиком были выполнены стандартные процедуры для установления рыночной стоимости объектов оценки, а именно: учтены количественные и качественные характеристики объекта оценки, приняты во внимание основные ценообразующие факторы, проведен анализ рынка. Методика расчета рыночной стоимости соответствует требованиям федеральных стандартов оценки.

На данный отчет саморегулируемой организацией оценщиков выдано положительное экспертное заключение от 06.02.2025 № 33/98-25, подтверждающие достоверность результатов оценки и соответствие отчета об оценке законодательству Российской Федерации об оценочной деятельности.

Таким образом, поскольку имеется положительное экспертное заключение на Отчет об оценке, выполненный ООО «Центр оценки «Аверс», отсутствуют нарушения законодательства при составлении отчета.

Предоставление Государственной услуги осуществляется Департаментом в соответствии с административным регламентом, утвержденным пунктом 1.17 постановления Правительства Москвы от 15.05.2012 № 199-ПП «Об утверждении административных регламентов предоставления государственных услуг Департаментом городского имущества города Москвы».

Согласно ст. 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Согласно ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося с государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» стоимость выкупаемого объекта недвижимости в проекте договора купли-продажи устанавливается в соответствии с рыночной стоимостью, определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Согласно ст. 12 ФЗ № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» нормативная цена подлежащего приватизации государственного или муниципального имущества - минимальная цена, по которой возможно отчуждение этого имущества, определяется в порядке, установленном Правительством РФ.

Действующим на момент обращения Истца в суд Федеральным законом № 135-ФЗ от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в РФ» предусмотрено, что проведение оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично РФ, субъектам РФ или муниципальным образованиям, в том числе в целях их приватизации (ст. 8).

В соответствии со ст. 6 ФЗ № 135-ФЗ субъекты РФ имеют право на проведение оценщиком оценки любых принадлежащих им объектов оценки, такое право субъекта является безусловным и не зависит от установленного законодательством РФ порядка осуществления государственного статистического учета и бухгалтерского учета и отчетности.

Как следует из положений ст. 10 названного закона, в отношении оценки объектов оценки, принадлежащих субъектам РФ, договор заключается оценщиком с лицом, уполномоченным собственником на совершение сделки с объектами оценки.

Департамент в силу своей правоспособности осуществляет полномочия по управлению и распоряжению объектами собственности города Москвы, организует работу по проведению независимой оценки стоимости имущества города Москвы. Отчет об определении рыночной стоимости нежилых помещений должен быть произведен в соответствии с требованиями действующего законодательства об оценочной деятельности и существующими стандартами проведения оценки (Приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 №254 утвержден Федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)».

Из вышеизложенного следует вывод, что именно собственник спорного имущества устанавливает цену выкупаемого объекта в соответствии с действующим законодательством об оценочной деятельности. 

Согласно ст.13 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению арбитражным судом в соответствии с установленной компетенцией. Арбитражный суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

При этом оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. В этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

Данная позиция отражена в Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 30 мая 2005 г. N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком".

По смыслу ст. 11 ГК РФ, ст. ст. 2, 4 АПК РФ судебной защите подлежат нарушенные или оспоренные гражданские права. Истец не указал, в чем выразилось нарушение его права Департаментом при установлении стоимости недвижимого имущества согласно результатам оценки.

Согласно пункту 2 части 9 этой же статьи субъекты малого и среднего предпринимательства утрачивают преимущественное право на приобретение арендуемого имущества по истечении тридцати дней со дня получения субъектом малого или среднего предпринимательства предложения и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества в случае, если этот договор не подписан субъектом малого или среднего предпринимательства в указанный срок.

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

Если законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность привлечения независимого оценщика (обязательное проведение оценки) без установления обязательности определенной им величины стоимости объекта оценки, то судам следует иметь в виду, что оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной и, следовательно, самостоятельное ее оспаривание посредством предъявления отдельного иска не допускается.

Если самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе дела о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.).

При этом, учитывая перечисленные нормы, суд учитывает, что  истец не заявляет требования об урегулировании разногласий по договору купли – продажи. Истец только заявляет о пороках отчета, которые по его мнению имеют место. При этом, оспаривая отчет, исковое заявление предъявляет к Департаменту.

Судом был задан истцу вопрос, нет ли намерений у истца уточнить заявленные требования, или процессуальный статус участников процесса. Истец ответил, что настаивает на исковых требованиях в той форме и субъектном составе, как они заявлены.

В подобной ситуации, имея намерения воспользоваться правом выкупа, истцу может воспользоваться правом обратиться с иском об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли – продажи недвижимого имущества, где оспариваемый отчет подлежал бы оценке наряду с другими доказательствами. В ситуации, рассматриваемой в настоящем иске, Департаментом представлены доказательства соблюдения порядка выбора оценочной организации, составившей оспариваемый в рамках самостоятельного иска отчет. При подобных исковых требованиях, Департамент не может быть надлежащим ответчиком.   

В соответствии с ч. 1 ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Таким образом, суд приходит к выводу, что исковые требования удовлетворению не подлежат, а  в связи с чем отказывает в иске.

В соответствии со ст. ст. 102, 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ государственная пошлина по иску относится на истца.

С учетом изложенного, на основании  ст.ст. 4, 9, 27, 63-65, 71, 101, 102, 110, 121, 123, 167-170, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

В иске отказать.

Решение может быть обжаловано в месячный срок с даты его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.            

Судья:

Н.И. Хаустова