АРБИТРАЖНЫЙ СУД СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ

620075 г. Екатеринбург, ул. Шарташская, д.4,

www.ekaterinburg.arbitr.ru   e-mail: info@ekaterinburg.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А60-15606/2017

02 июня 2017 года

г. Екатеринбург

 

Резолютивная часть решения объявлена 02 июня 2017 года

Полный текст решения изготовлен 02 июня 2017 года

Арбитражный суд Свердловской области в составе председательствующего судьи П.Б. Ванина при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Н.М. Ипполитовой рассмотрел в судебном заседании дело 

по заявлению общества с ограниченной ответственностью «ЦСР Групп» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к Управлению Росреестра по Свердловской области (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) третьи лица: общество с ограниченной ответственностью «Авт.строй», Министерство по управлению государственным имуществом Свердловской области о признании незаконным отказа,

при участии в судебном заседании:

от заявителя Колот Е.А., представитель по доверенности от 26.04.2017г.,

от заинтересованного лица ФИО1, представитель по доверенности № 08-17/446 от 26.12.2016г.,

от МУГИСО ФИО2, представитель по доверенности № 17-01-82/9409 от 11.07.2016г.,

от ООО «Авт.строй» ФИО3, конкурсный управляющий, паспорт.

Лица, участвующие в деле, о времени  и месте рассмотрения заявления извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда.

Лицам, участвующим в деле, процессуальные права и обязанности разъяснены.  Отводов суду не заявлено.

Заявитель обратился в суд с заявлением к заинтересованному лицу о признании незаконным отказа в государственной регистрации перехода права аренды на земельный участок № 66/001/339/2016-247 от 20.02.2017г. и обязании осуществить государственную регистрацию перехода права аренды на земельный участок на основании соглашения № 2-965 от 17.02.2017г. в пользу заявителя в установленный законом срок. 

Определением от 16.05.2017г. к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью «Авт.строй» и Министерство по управлению государственным имуществом Свердловской области. 

В судебном заседании заявитель на требованиях настаивает, заинтересованное лицо требования не признало, указав на то, что положения ст. 22 Земельного кодекса РФ не предусматривают передачу прав арендатора земельного участка другому лицу без согласия собственника земельного участка на случай, если срок аренды составляет менее пяти лет.

  Рассмотрев материалы дела, арбитражный суд  

установил:

В сообщении от 20.02.2017 № 66/001/339/2016-247 Управление Росреестра по Свердловской области (далее – Управление) отказало Обществу с ограниченной ответственностью «ЦСР Групп» (далее общество «ЦСР Групп») в регистрации перехода права аренды земельного участка, являющегося предметом договора аренды № 2-965 от 17.02.2009, на основании соглашения о перемене лиц от 21.12.2015, заключенного между Обществом с ограниченной ответственностью «Авт.Строй» (далее – общество «Авт.Строй») и обществом «ЦСР Групп». 

  В сообщении об отказе Управление сослалось на положения  п. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ о необходимости уведомления арендодателя об уступке права  и на отсутствие такого уведомления, указано также, что Управлением был направлен запрос в Министерство по управлению государственным имуществом Свердловской области  (далее – Министерство) с просьбой сообщить, выдавалось ли согласие на заключение соглашения от 21.12.2015 о перемене лиц по договору аренды  № 2-965 от 17.02.2009. 

Согласно полученному от Министерства письму от 13.03.2017 № 17-01-82/210, соглашение от 21.12.2015 о перемене лиц в обязательстве между обществом  «Авт.Строй» и обществом «ЦСР Групп» в Министерство не поступало. 

  Полагая что отказ Управления в регистрации перехода права аренды, выраженный в сообщении от 20.02.2017 № 66/001/339/2016-247 является незаконным и нарушающим права общества «ЦСР Групп», заявитель обратился в суд с настоящим заявлением.

  Исследовав материалы дела, оценив фактические обстоятельства, заслушав пояснения участвующих в судебном заседании представителей, арбитражный суд полагает, что заявленные требования подлежат удовлетворению на основании следующего.

  Согласно ч. 1 ст. 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

  В соответствии с ч. 2 ст. 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

  Таким образом, основанием для признания оспариваемого отказа  незаконным является наличие одновременно двух условий: несоответствие отказа законам и иным нормативным правовым актам, и нарушение им прав и законных интересов заявителя.

 Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.09.2016 по делу № А60-44781/2014 заявление конкурсного управляющего общества «Авт.Строй» ФИО3 удовлетворены, применены последствия недействительности сделки по одностороннему отказу Министерства от договора аренды от 17.02.2009 № 2-965 и восстановлено право аренды общества «Авт.Строй» на земельный участок с кадастровым номером 66:41:0205901:13на основании договора аренды от 17.02.2009 № 2-965.

  Следовательно, этим правом общество  «Авт.Строй», не обладая  всеми правомочиями собственника, могло распорядиться только в порядке и на условиях, предусмотренных законодательством, нормы которого не устанавливают  приоритета прав арендатора земельного участка, в том числе, арендатора, который признан несостоятельным (банкротом).

  Содержанием договора аренды (имущественного найма) является предоставление арендатору (нанимателю) имущества его собственником (арендодателем) за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 Гражданского кодекса).

  Это право реализуется из принадлежащего собственнику правомочия по распоряжению своим имуществом, установленное статьей 209 Гражданского кодекса, а также статьей 35 Конституции Российской Федерации, закрепившей право каждого собственника владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуществом.

  Согласно части 2 статьи 209 Гражданского кодекса собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

  В отношении земли и других природных ресурсов часть 3 статьи 209 Гражданского кодекса установила, что владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляется в той мере, в какой их оборот допускается законом (статья 129 этого же Кодекса), то есть законами о земле и других природных ресурсов.

  Соответствующие положения об особенностях сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов, как следует из части 2 статьи 607 Гражданского кодекса, установлены другими законами.

  Таким законом является Земельный кодекс, часть 2 статьи 22 которого прямо указывает на соблюдение порядка предоставления земельных участков в аренду не только в соответствии с гражданским законодательством, но и на основании этого Кодекса, то есть в соответствии с нормами этой статьи.

  При этом часть 5 этой статьи, определяя права арендатора земельного участка, прямо установила общее правило о том, что арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

  Иные правила передачи права аренды определены частью 9 статьи 22 Земельного кодекса: при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, без согласия арендодателя при условии его уведомления.

  Правила, содержащиеся в частях 5 и 9 статьи 22 Земельного кодекса определяют особенности сдачи земельного участка в аренду наряду с установленными частью 2 статьи 615 Земельного кодекса общими правилами предоставления имущества в аренду, предусматривающими, что арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами.

 

Однако пунктом 2.5 договора аренды от 17.02.2009 № 2-965, заключенного собственником и арендатором (организацией) отдельно предусмотрено условие о том, что арендатор не вправе передавать свои права и обязанности по договору третьим лицам, в том числе отдавать в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества, или в качестве паевого взноса в производственный кооператив.

  Таким образом, с учетом срока действия договора, составляющего менее пяти лет, при рассмотрении возможности перехода права аренды третьему лицу следовало руководствоваться пунктом 5 статьи 22 Земельного кодекса, то есть только при согласии собственника земельного участка.

  Учитывая содержание прав и обязанностей сторон по договору аренды             от 17.02.2009 № 2-965, право арендодателя как собственника имущества устанавливать условия пользования его имуществом, в том числе предусматривать запрет на передачу его другим лицам, игнорирование этого условия является нарушением существующего обязательства между сторонами и положений указанных норм права, а также нарушением принадлежащего собственнику правомочия по распоряжению принадлежащим ему имуществом.

  Поскольку Закон о банкротстве не содержит положений, исключающих необходимость соблюдения, или о неприменении указанных выше требований Гражданского кодекса и Земельного кодекса, объем полномочий по распоряжению правом аренды должника конкурсным управляющим должен был определяться условиями заключенного с собственником земельного участка договора аренды. Признание организации несостоятельной (банкротом) и включение права аренды земельного участка в конкурсную массу должника не являются сами по себе основанием для изменения условий договора, заключенного до возникновения указанных обстоятельств, до внесения в него соответствующих условий или прекращения обязательства. Положений, позволяющих сторонам не исполнять принятые на себя обязательства по договору и не соблюдать условия, согласованные сторонами при его заключении, Закон о банкротстве также не содержит.

  Включение имущественных прав должника в конкурсную массу, в соответствии с положениями статьи 131 Закона о банкротстве, наряду с имуществом должника не исключает необходимости последующей проверки правовой возможности отчуждения имеющихся у должника таких имущественных прав, наличия на то ограничений в силу закона или договоров, заключенных с должником, соблюдения иных требований закона, предъявляемых при реализации имущества должника в соответствии с положениями этого Закона.

  Имущественные права аренды, которыми должник не вправе был распорядиться без согласия собственника земельного участка, не могут быть переданы другому лицу без его воли только лишь по одному основанию, связанному с признанием арендатора должником и со ссылкой на Закон о банкротстве. Указанные права могли быть переданы конкурсным управляющим в соответствии с положениями пунктов 5 и 9 статьи 22 Земельного кодекса только по договору аренды, заключенному на срок более пяти лет, или по договору, по которому не имелось ограничений для передачи права аренды.

  Отсутствие в статье 131 Закона о банкротстве указания на ограничение включения в конкурсную массу этого имущественного права не отменяет необходимости проверки возможности распоряжения этим правом конкурсным управляющим при удовлетворении требований кредиторов. 

  Настоящие выводы соответствует выводам судебной практики по аналогичным делам, то есть по делам со сходными фактическими обстоятельствами, изложенными в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 26 февраля 2016 г. № 306-КГ15-15500.

  Как указано в Определении  Верховного Суда РФ № 306-КГ15-15500, иной подход, мотивированный необходимостью защиты прав кредиторов должника, направлен на столкновение интересов этих лиц с интересами собственников имущества, находящегося во временном пользовании должника, позволяя передавать имущественные права в обход воли собственника имущества, что приводит к ущемлению его права на выбор арендатора, не обеспечивает равенство участников имущественных отношений.

  В связи с этим, отклоняется довод конкурсного управляющего ООО «Авт.Строй» со ссылкой на ч. 2 ст. 126 Закона о банкротстве о том, что собственник имущества должен быть отстранен от решения вопроса о возможности влиять на судьбу права аренды, которым владеет должник.

В настоящем случае из материалов дела не следует, что Министерство либо уведомлялось о переходе прав по договору аренды, либо у него испрашивалось согласие на такой переход. 

Таким образом, общество «Авт.Строй» нарушило пункт 2.5 договора аренды от 17.02.2009 № 2-965, предусматривающий запрет на передачу прав арендатора, что не может быть признано правомерным действием.

Таким образом, отказывая заявителю в регистрации перехода прав аренды на земельный участок, являющийся предметом по договору аренды от 17.02.2009 № 2-965, Управление руководствовалось требованиями законодательства, в связи с чем, не нарушило права заявителя.

  Расходы по госпошлине возлагаются на заявителя (ст. 110 АПК РФ).

  На основании изложенного, руководствуясь ст. 167-170  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. В удовлетворении заявленных требований отказать.

2. Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

  Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).

  Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в сети «Интернет» http://ekaterinburg.arbitr.ru.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить соответственно на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru.

С информацией о дате и времени выдачи исполнительного листа канцелярией суда можно ознакомиться в сервисе «Картотека арбитражных дел» в карточке дела в документе «Дополнение». В случае неполучения  взыскателем исполнительного листа в здании суда в назначенную дату, исполнительный лист не позднее следующего рабочего дня будет направлен по юридическому адресу взыскателя заказным письмом с уведомлением о вручении. Взыскатель может обратиться в арбитражный суд с заявлением о выдаче исполнительного листа нарочно в иную дату. Указанное заявление должно поступить в суд не позднее даты,  указанной в карточке дела в документе «Дополнение».

В случае если до вступления судебного акта в законную силу поступит апелляционная жалоба, (за исключением дел, рассматриваемых в порядке упрощенного производства) исполнительный лист выдается только после вступления судебного акта в законную силу. В этом случае дополнительная информация о дате и времени выдачи исполнительного листа будет размещена в карточке дела «Дополнение». 

СудьяП.Б. Ванин