РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Дело № А40-57984/2024-146-421

г. Москва

24 октября 2024 года

Резолютивная часть решения объявлена 10 октября 2024 года

Полный текст решения изготовлен 24 октября 2024 года

Арбитражный суд в составе председательствующего судьи Вихарева А.В., 

при ведении протокола судебного заседания секретарем с/з Киселевым Д.В., 

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению 

ООО "Виас" (ИНН: 

<

***>)

к Управление Росреестра по Москве (ИНН: 

<

***>)

третье лицо: ООО "Мосстрой" (ИНН: 

<

***>)

о признании незаконным решения №КУВД-001/2023-54621659/3 от 29.02.2024,

при участии: 

от заявителя – ФИО1 по дов. №б/н от  04.06.2024, удоств.; ФИО2 по дов. №б/н от 18.09.2024, паспорт, диплом,

от ответчика – ФИО3 по дов. №Д-20/2024 от 15.01.2024, удоств., диплом,

от третьего лица – ФИО4 по дов. №б/н от 19.08.2024, паспорт,

УСТАНОВИЛ:

ООО "Виас" (далее по тексту – заявитель) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с заявлением к Управление Росреестра по Москве (далее по тексту – ответчик), третье лицо ООО "Мосстрой" о признании незаконным решения №КУВД-001/2023-54621659/3 от 29.02.2024.

Представитель заявителя явку обеспечил, поддержал заявленные требования в полном объеме.

Представитель ответчика явку обеспечил, возражал против удовлетворения заявленных требований по доводам представленного отзыва на заявление.

Представитель третьего лица явку обеспечил, выступил с обоснованием своей позиции по заявлению на стороне ответчика.

Изучив материалы дела, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности на основании ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту – АПК РФ), суд установил, что требования заявителя подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с ч. 1 ст. 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и  действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили (действия) бездействие (ч. 5 ст. 200 АПК РФ).

Как следует из материалов дела и установлено судом, в соответствии со свидетельством Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве от 25.10.2011г. №77-АН 503590 земельный участок общей площадью 2 094 кв.м. с кадастровым номером 77:09:0001007:10, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: эксплуатации земельных участков баз и складов, общая площадь 2 094 кв.м, расположенный по адресу: 

<

...>/Б, принадлежит на праве собственности ООО «ВИАС», о чем в ЕГРН внесена регистрационная запись от 30.04.2008г. №77-77-14/009/2008-42.

Между ООО «ВИАС» (арендодатель) и ООО «Мосстрой» (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка от 06.09.2016 №1/22, предметом которого является земельный участок, расположенный по адресу: 

<

...>/Б, район Ховрино, Северный административный округ города Москвы, кадастровый номер 77:09:0001007:10, категория земель: земли населенный пунктов, разрешенное использование: деловое управление (4.1) (земельные участки, предназначенные для размещения офисных зданий делового и коммерческого назначения (1.2.7)), гостиничное обслуживание (4.7) (земельные участки, предназначенные для размещения гостиниц (1.2.6)), предоставляемый арендодателем в аренду арендатору.

В п. 2.1 договора установлено, что договор заключен сроком на 5 календарных лет с 06.09.2016 по 31.08.2021, по окончании срока аренды, установленного настоящим пунктом договора, договор автоматически пролонгируется на тот же срок до момента выполнения сторонами условий, установленных статьей 1.1.

Договор зарегистрирован установленном законом порядке, что подтверждается записью в ЕГРН 77-77/009-77/009/054/2016-447/2 от 19.09.2016, со сроком действия ограничения (обременения) до 30.08.2021.

В п. 4.2 договора установлена обязанность арендодателя передать арендатору земельный участок, указанный в п. 1.1 договора, в момент подписания договора по акту приема-передачи.

Исполнение заявителем обязательств по передаче земельного участка в пользование ответчика подтверждается актом приема-передачи земельного участка от 06.09.2016.

ООО «Мосстрой» признано несостоятельным (банкротом) на основании решения Арбитражного суда г. Москвы по делу №А40-202425/19-129-63 Б от 09.10.2020. Определением Арбитражного суда г. Москвы от 11.08.2021 по делу №А40-202425/2019 129-63 Б конкурсным управляющим ООО «Мосстрой» утверждена ФИО5.

Как указывает заявитель, договор аренды земельного участка прекратил свое действие 08.10.2023 в результате одностороннего отказа ООО «ВИАС» от 06.07.2023, который получен ООО «Мосстрой» 08.07.2023.

ООО «ВИАС» обратилось в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве с заявлением о погашении регистрационной записи об аренде, в связи с односторонним отказом от договора аренды №КУВД-001/2023-54621659/3.

29.02.2024 ответчиком вынесено оспариваемое уведомление об отказе государственной регистрации прав №КУВД-001/2023-54621659/3.

Заявитель считает вынесенное уведомление незаконным и не обоснованным, в связи с чем, обратился в суд с настоящим заявлением.

Удовлетворяя заявленные требования и отклоняя доводы ответчика и третьего лица, суд исходил из следующего.

Согласно указанному уведомлению, основаниями для отказа государственной регистрации являются не предоставление документов, подтверждающие расторжение договора аренды, в порядке предусмотренным действующим законодательством.

Ответчик полагает необходимым погасить регистрационные записи о залоге (ипотеке) по договорам долевого участия.

Как указывает заявитель, договор аренды земельного участка прекратил свое действие 08.10.2023 в результате одностороннего отказа ООО «ВИАС» от 06.07.2023 , который получен ООО «Мосстрой» 08.07.2023.

В адрес ООО «Мосстрой» было также отправлено уведомление с требованием передать земельный участок по акту приема-передачи 09.10.2023.

09.10.2023 ООО «Мосстрой» уклонился от обязанности передать земельный участок ООО «ВИАС», в связи, с чем был составлен односторонний акт со стороны ООО «ВИАС».

Факт того, что договор аренды, срок которого истекал 31.08.2021, был пролонгирован на неопределенный срок подтверждается, вступившим в законную силу решением Арбитражного суда г. Москвы по делу №А40-162674/22-72-918 от 15.12.2022.

Согласно ч. 2 ст. 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Таким образом, рассматривая настоящий спор, суд установил что договор аренды был пролонгирован на неопределенный срок.

В соответствии со ст. 610 ГК РФ каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца. 

Такой отказ является немотивированным. Согласование в договоре оснований отказа не требуется.

Стороны не могут установить в договоре аренды условие, полностью исключающее право любой из сторон немотивированно от него отказаться.

Порядок одностороннего отказа от договора урегулирован в ст. 450.1 ГК РФ. Отказ может быть осуществлен путем направления второй стороне соответствующего уведомления. Договор будет считаться прекращенным с момента получения такого уведомления адресатом, если иное не предусмотрено законом, другими правовыми актами или договором (п. 1 ст. 450.1 ГК РФ).

Реализация предоставленного законом, как арендодателю, так и арендатору права на отказ от договора аренды, возобновленного на неопределенный срок, не ставится в зависимость от каких-либо обстоятельств, а также наличия либо отсутствия на земельном участке, являющемся предметом договора аренды, объекта недвижимого имущества; ни одну из сторон договора аренды нельзя ограничить в реализации ею права на отказ от договора; законодательством не предусмотрен бессрочный режим аренды земельных участков публичной собственности.

Нахождение объектов незавершенного строительства на арендованном в целях строительства земельном участке не препятствует реализации права любой стороны договора аренды, заключенного на неопределенный срок, заявить отказ от него. 

В пункте 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 №16 «О свободе договора и ее пределах» также разъяснено, что пункт 2 статьи 610 ГК РФ предусматривает право каждой из сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок, немотивированно отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону в названные в данной норме сроки. Эта норма хотя и не содержит явно выраженного запрета на установление иного соглашением сторон, но из существа законодательного регулирования договора аренды как договора о передаче имущества во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 ГК РФ) следует, что стороны такого договора аренды не могут полностью исключить право на отказ от договора, так как в результате этого передача имущества во владение и пользование фактически утратила бы временный характер.

Таким образом, реализация предоставленного законом арендодателю права на отказ от договора аренды, возобновленного на неопределенный срок, не ставится в зависимость от каких-либо специальных ограничений, а также наличия либо отсутствия на земельном участке, являющемся предметом договора аренды, объекта недвижимого имущества; арендодателя нельзя ограничить в реализации им права на отказа от договора и установить бессрочный режим аренды. Такое право подлежит реализации как в отношении незастроенного земельного участка, так и участка, на котором находятся объекты недвижимости или объекты, строительство которых не завершено.

Реализация арендодателем своего права на отказ от договора аренды и прекращение договора аренды земельного участка не нарушают прав лица (арендатора), имеющего в собственности объекты недвижимости, расположенные на таком земельном участке, поскольку не лишают его права пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации принадлежащей ему недвижимости, и не влечет обязанность освободить земельный участок (Данная правовая позиция сформулирована Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 15.02.2011 № 14381/10).

Таким образом, в рассматриваемом случае, ООО «ВИАС» правомерно отказался от договора аренды земельного участка в одностороннем порядке.

Указанный вывод суда согласуется с правовой позицией, выраженной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 27.06.2017 № 305-ЭС17-2608.

Сторонами не оспаривается, что на земельном участке находится объект гражданских прав, который принадлежит ООО «Мосстрой», при этом не является объектом недвижимости и (или) кадастрового учета. Иного в материалы дела не представлено.

Суд отмечает, что согласно определению Арбитражного суда города Москвы 23.09.2019 по делу №А40-202425/19-129-63 Б, суд отказал ООО «Мосстрой» в удовлетворении ходатайства о применении в деле о банкротстве ООО «Мосстрой» параграфа 7 главы IX Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)».

Вышеназванное указывает на необоснованность ссылок ответчика и третьего лица на положения Закона об ипотеке (залоге недвижимости), поскольку данные положения распространяют свое действия исключительно на застройщиков.

Таким образом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, в том числе вследствие одностороннего отказа от договора аренды, наличие в ЕГРП регистрационной записи о залоге права аренды не имеет правового значения и не является препятствием для государственной регистрации прекращения права аренды.

ООО «ВИАС» представил все необходимые документы для осуществления государственной регистрации, поэтому у ответчика не имелось оснований для отказа в государственной регистрации прекращения ограничения (обременения) вещного права в виде аренды земельного участка.

Принимая во внимание вышеизложенное, суд приходит к выводу о том, что заявителем в управление были представлены все необходимые документы, для погашения регистрационной записи об аренде №77-77/009-77/009/054/2016-447/2 от 19.09.2016 в отношении  земельного участка, расположенного по адресу: 

<

...>/Б, район Ховрино, Северный административный округ города Москвы, кадастровый номер 77:09:0001007:10.

Вышеизложенная позиция подтверждается судебной практикой, в частности правовой позицией Верховного суда РФ выраженной в Определении Верховного Суда РФ от 31.10.2014 №305-ЭС14-167.

Ответчик не доказал наличие обстоятельства, послужившего основанием для оспариваемого решения.

Поскольку материалы дела подтверждают правовую позицию заявителя, суд считает требования обоснованными и подлежащими удовлетворению. Иных доказательств, подтверждающих сомнения ответчика, не представлено.

Судом проверены и оценены все доводы ответчика и третьего лица, однако, указанные доводы основанные на неверном толковании норм права.

В соответствии с ч. 2 ст. 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

В соответствии с п. 3 ч. 4 ст. 201 АПК РФ в целях устранения допущенных нарушений прав и законных интересов заявителя суд возлагает обязанность на Ответчика устранить допущенное нарушение прав заявителя.

Расходы по оплате государственной пошлины относятся на ответчика в соответствии со ст. 110 АПК РФ.

На основании Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», руководствуясь ст. ст. 4, 27, 29, 49, 65, 71, 123,156, 110, 167-170, 199-201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Проверив на соответствие Федеральному закону от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", признать незаконным решение Управления Росреестра по Москве оформленное уведомлением от 29.02.2024 № КУВД-001/2023-54621659/3.

Обязать Управление Росреестра по Москве погасить регистрационную запись об аренде № 77-77/009-77/009/054/2016-447/2 от 19.09.2016 в отношении  земельного участка, расположенного по адресу: 

<

...>/Б, район Ховрино, Северный административный округ города Москвы, кадастровый номер 77:09:0001007:10. 

Взыскать с Управления Росреестра по г. Москве в пользу ООО "Виас"" расходы по оплате государственной пошлины в размере 3 000 руб.

Решение может быть обжаловано в месячный срок с даты его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Судья                                                                                                                      А.В. Вихарев