ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

644024, г. Омск, ул. 10 лет Октября, д.42, канцелярия (3812)37-26-06, факс:37-26-22, www.8aas.arbitr.ru, info@8aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №   А46-2227/2017

31 января 2018 года

город Омск

Резолютивная часть постановления объявлена  25 января 2018 года

Постановление изготовлено в полном объеме  31 января 2018 года

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Краецкой Е.Б.,

судей Аристовой Е.В., Веревкина А.В.,

при ведении протокола судебного заседания:  секретарем ФИО1

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-16681/2017) Прокурора Омской области на решение Арбитражного суда Омской области от 02 ноября 2017 года по делу №  А46-2227/2017 (судья Воронов Т.А.), по иску Прокурора Омской области в интересах муниципального образования городской округ город Омск Омской области в лице Администрации города Омска к департаменту имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН 5508001003, ОГРН 1025500748613), обществу с ограниченной ответственностью «Медицинский центр «На Бударина» (ИНН 5503081728, ОГРН 1045504016799), обществу с ограниченной ответственностью Торговый Дом «Омский Ювелир» (ИНН 5505041696, ОГРН 1065505029260), Банку ВТБ 24 (публичное акционерное общество) (ИНН 7710353606), при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: акционерного общества «БМ-Банк» (ИНН 7702000406, ОГРН 1027700159497), Банка ВТБ (публичное акционерное общество) (ИНН 7702070139, ОГРН 1027739609391), Радеевой Татьяны Григорьевны, о признании недействительным договора купли-продажи, применении последствий недействительности сделки, обязании возвратить имущество, 

при участии в  судебном заседании:

от Прокурора Омской области - представитель ФИО3 (удостоверение ТО № 182439 от 04.03.2015);

от Администрации города Омска - представитель ФИО4 (удостоверение № 54/17 от 30.11.2017, по доверенности АГ-03-4267 от 12.09.2017, сроком действия 1 год);

от департамента имущественных отношений Администрации города Омска - представитель не явился, извещён;

от общества с ограниченной ответственностью «Медицинский центр «На Бударина»- представитель не явился, извещено;

от общества с ограниченной ответственностью Торговый Дом «Омский Ювелир» - представитель ФИО5 (паспорт 5201 638784 от 21.09.2001, по доверенности №  21 от 09.01.2018  сроком действия 1  год); представитель ФИО6 (паспорт 5214 386543 от 17.10.2014, по доверенности №  29 от 09.01.2018  сроком действия 1  год);

от Банка ВТБ 24 (публичное акционерное общество)  - представитель не явился, извещено;

от акционерного общества «БМ-Банк» - представитель не явился, извещено;

от Банка ВТБ (публичное акционерное общество) - представитель не явился, извещено;

от ФИО2 - представитель не явился, извещено;

установил:

Прокурор Омской области (далее - прокурор) обратился в Арбитражный суд Омской области в интересах муниципального образования городской округ город Омск Омской области в лице Администрации города Омска с иском к департаменту имущественных отношений Администрации города Омска, обществу с ограниченной ответственностью «Медицинский центр «На Бударина», обществу с ограниченной ответственностью Торговый Дом «Омский Ювелир» (далее - Департамент, ООО «Медицинский центр «На Бударина», ООО ТД «Омский Ювелир», ответчики) о признании недействительным договора купли-продажи №171 от 27.02.2014, заключенного между Департаментом и ООО «Медицинский центр «На Бударина» и о применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде: 

- признания недействительным договора купли-продажи нежилых помещений от 07.05.2014, заключенного между ООО «Медицинский центр «На Бударина» и ООО ТД «Омский Ювелир»; 

- обязания ООО ТД «Омский Ювелир» вернуть Департаменту нежилое помещение 1П площадью 155,8 кв.м., номера на поэтажном плане 1-11, 13-15 на 2 этаже; нежилое помещение 7П площадью 6,2 кв.м., номера на поэтажном плане: 8, 10 на 1 этаже; нежилое помещение 11П площадью 16,5 кв.м. на 1 этаже; - обязания Департамента возвратить ООО «Медицинский центр «На Бударина» 6 418 020 рублей 00 копеек; 

- обязания ООО «Медицинский центр «На Бударина» возвратить ООО ТД «Омский Ювелир» 6 418 020 рублей 00 копеек. Определением от 03.03.2017 исковое заявление принято, возбуждено производство по делу. 

Определением от 18.05.2017 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены акционерное общество «БМ-Банк», Банк ВТБ (публичное акционерное общество) и Банк ВТБ 24 (публичное акционерное общество) (далее - АО «БМ-Банк», Банк ВТБ (ПАО), Банк ВТБ 24 (ПАО), третьи лица). 

Воспользовавшись правом, предоставленным статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), прокурор уточнил предмет исковых требований, просит: 

- признать недействительным договор купли-продажи №171 от 27.02.2014, заключенный между Департаментом и ООО «Медицинский центр «На Бударина»; 

- применить последствия недействительности ничтожной сделки, а именно: 

- признать недействительным договор купли-продажи нежилых помещений от 07.05.2014, заключенный между ООО «Медицинский центр «На Бударина» и ООО ТД «Омский Ювелир»; 

- признать недействительным договор об ипотеке (залоге недвижимого имущества) с условием о судебном порядке обращения взыскания, заключенный 27.06.2014 между Акционерным коммерческим банком «Банк Москвы» и ООО ТД «Омский Ювелир»; 

- обязать ООО ТД «Омский Ювелир» вернуть Департаменту нежилое помещение 1П площадью 155,8 кв.м., номера на поэтажном плане 1-11, 13-15 на 2 этаже; нежилое помещение 7П площадью 6,2 кв.м., номера на поэтажном плане: 8, 10 на 1 этаже; нежилое помещение 11П площадью 16,5 кв.м. на 1 этаже; 

- обязать Департамент возвратить ООО «Медицинский центр «На Бударина» 6 418 020 рублей 00 копеек; 

- обязать ООО «Медицинский центр «На Бударина» возвратить ООО ТД «Омский Ювелир» 6 418 020 рублей 00 копеек. 

Определением от 06.07.2017 уточнение исковых требований принято судом. 

Определением от 20.07.2017 Банк ВТБ 24 (ПАО) привлечен к участию в деле в качестве ответчика. 

Определением от 31.07.2017 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена ФИО2 – эксперт ООО «ЭКОРС» (далее - ФИО2, третье лицо).

Решением Арбитражного суда Омской области от 02 ноября 2017 года по делу №  А46-2227/2017 исковые требования оставлены без рассмотрения.

Не согласившись с принятым судебным актом, прокурор обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме с учетом принятых уточнений.

В обоснование апелляционной жалобы ее податель указал на необоснованный вывод суда первой инстанции о том, что при несогласии с результатами проведенной оценки органы государственной власти и местного самоуправления лишены права на оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки от имени публично-правового образования; также суд не учел, что если самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, то вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки. Таким образом, вывод суда первой инстанции о том, что после принятия оценки покупателем продавец полностью утрачивает право на оспаривание оценки, не соответствует позиции Президиума ВАС РФ и прямо противоречит позиции Президиума Верховного Суда РФ. Кроме того, суд не дал надлежащей оценки представленным прокурором доказательствам о занижении рыночной стоимости спорного объекта; применил норму права (ч. 5 ст. 166 ГК РФ), не подлежащую применению при рассмотрении данного спора; необоснованно указал о недоказанности притворности оспариваемой сделки. Более подробно доводы изложены в апелляционной жалобе.  

Со стороны Администрации города Омска поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором Администрация поддержала доводы жалобы. 

Оспаривая доводы апелляционной жалобы, ответчик ООО ТД «Омский Ювелир» представил отзыв, в котором просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, жалобу – без удовлетворения.

В заседании суда апелляционной инстанции представитель заявителя поддержал требования, изложенные в апелляционной жалобе, просил отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении требований с учетом уточнений.

Представитель ответчика поддержал доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу, просил оставить решение без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения, считая решение суда первой инстанции законным и обоснованным.

Судебное заседание апелляционного суда проведено в отсутствие представителей иных лиц, участвующих в деле, надлежащим образом уведомленных о времени и месте рассмотрения дела и не заявивших о его отложении, в соответствии с частью 1 статьи 266 и частью 3 статьи 156 АПК РФ. 

Изучив материалы дела, апелляционную жалобу, отзыв на нее, заслушав представителей сторон, проверив законность и обоснованность судебного акта в порядке статей 266, 270 АПК РФ, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены или изменения.

Как следует из материалов дела, 10.06.2013 между Департаментом (арендодатель) и ООО «Медицинский центр «На Бударина» (арендатор) заключен договор №41732/3 аренды нежилого помещения, по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение (строение), расположенное по адресу: 

<

...> (нежилое помещение 1П, номера на поэтажном плане 2-го этажа: 1-11, 13-15 площадью 155,8 кв.м.; нежилое помещение 7П, номера на поэтажном плане 1-го этажа: 8, 10 площадью 6,2 кв.м.; нежилое помещение 8П, номера на поэтажном плане 1-го этажа: 9, 11, 12 площадью 16,5 кв.м.; литер А), индивидуализированное согласно приложению №2 к договору, целевое назначение: медицинские услуги. 

Общая площадь сдаваемых помещений составляет 178,5 кв.м. Рыночная стоимость сдаваемых в аренду нежилых помещений составляет 12 285 478 рублей 00 копеек на основании отчета о рыночной оценке от 04.06.2013 №МК-ОМ2-148. 

Срок действия данного договора аренды был определен его сторонами с 15.06.2013 по 10.06.2014. 

12.11.2013 директор ООО «Медицинский центр «На Бударина» ФИО7 обратился в Департамент с заявлением о реализации преимущественного права выкупа арендуемого нежилого помещения. 

Распоряжением Администрации города Омска от 25.02.2014 №47-р «Об условиях приватизации арендуемого муниципального имущества города Омска» Департаменту в срок до 10.03.2014 поручено организовать продажу арендуемого муниципального недвижимого имущества и предоставить преимущественное право ООО «Медицинский центр «На Бударина» - субъекту малого предпринимательства на приобретение нежилых помещений № 1П, 7П, 11П (литера А) площадью 178,5 кв.м., находящихся в нежилом строении, расположенном по адресу: 

<

...>. 

27.02.2014 между муниципальным образованием город Омск в лице Департамента (продавец) и ООО «Медицинский центр «На Бударина» (покупатель) заключен договор купли-продажи № 171 (далее - договор купли-продажи № 171 от 27.02.2014), по условиям которого продавец передает в собственность, а покупатель покупает нежилые помещения (объект) № 1П площадью 155,8 кв. м, № 7П, площадью 6,2 кв. м, № 8П, площадью 16,5 кв. м, находящиеся в нежилом строении литера А, расположенном по адресу: 

<

...>. 

Согласно пункту 4.1 договора купли-продажи № 171 от 27.02.2014 цена за приобретаемый объект составляет сумму в размере 6 418 020 рублей. 

Пунктом 4.2 договора купли-продажи № 171 от 27.02.2014 предоставлена рассрочка оплаты за объект в течение трех лет со дня подписания договора. 

21.04.2014 между муниципальным образованием город Омск в лице Департамента (продавец) и ООО «Медицинский центр «На Бударина» (покупатель) заключено соглашение к договору купли-продажи от 27.02.2014 №171, которым уточнено описание объекта купли - продажи: вместо помещения №8П указано помещение №11П той же площади. 

Платежными поручениями №39 от 24.03.2014, №41 от 25.04.2014, №44 от 29.04.2014 ООО «Медицинский центр «На Бударина» произведен расчет по договору купли-продажи № 171 от 27.02.2014 в полном объеме. 

07.05.2014 Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области осуществлена государственная регистрация права собственности ООО «Медицинский центр «На Бударина» на спорные нежилые помещения. 

19.03.2014 между ООО «Медицинский центр «На Бударина» (продавец) и ООО ТД «Омский ювелир» (покупатель) заключен предварительный договор купли-продажи нежилых помещений (далее - предварительный договор от 19.03.2014), в соответствии с которым продавец обязался приобрести в собственность нежилые помещения № 1П площадью 155,8 кв. м, № 7П, площадью 6,2 кв. м, № 11П, площадью 16,5 кв. м, находящиеся в нежилом строении литера А, расположенном по адресу: 

<

...>, после чего передать в собственность покупателю, а покупатель обязался их принять и оплатить на условиях, установленных договором. 

Пунктом 4 предварительного договора от 19.03.2014 установлено, что стоимость нежилых помещений составляет 6 418 020 рублей. 

Впоследствии между ООО «Медицинский центр «На Бударина» (продавец) и ООО ТД «Омский ювелир» (покупатель) заключен договор купли-продажи нежилых помещений от 07.05.2014 (далее - договор купли-продажи от 07.05.2014), по условиям которого продавец обязуется передать в собственность покупателю, а покупатель принять и оплатить в соответствии с условиями договора нежилое помещение 1П, площадью 155,8 кв. м, номера на поэтажном плане: 1-11, 13-15. Этаж 2; нежилое помещение 7П, площадью 6,2 кв. м, номера на поэтажном плане: 8, 10. Этаж 1; нежилое помещение 11П, площадью 16,5 кв. м Этаж 1. 

По соглашению сторон стоимость нежилых помещений составляет 6 418 020 рублей, является окончательной и изменению не подлежит (пункт 3 договора купли-продажи от 07.05.2014). 

07.05.2014 сторонами подписан акт приема-передачи спорных нежилых помещений. 

Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области 14.05.2014 осуществлена государственная регистрация права собственности ООО ТД «Омский ювелир» на спорные нежилые помещения. 

Также судом установлено, что 29.04.2014 между Акционерным коммерческим банком «Банк Москвы» (кредитор) и ООО ТД «Омский ювелир» (заемщик) заключен кредитный договор 

<

***>. 

Разделом 9 данного договора предусмотрено обеспечение обязательств заемщика. Дополнительным соглашением №1 от 27.06.2014 к кредитному договору 

<

***> от 29.04.2014 раздел 9 договора дополнен пунктом 9.1.12, согласно которому обязательство обеспечивается в том числе залогом недвижимого имущества согласно договору об ипотеке №00070/18/017-МБ-9 от 27.06.2014, заключенному между кредитором и ООО ТД «Омский ювелир», выступающим в качестве залогодателя. 

В соответствии с пунктом 1.2 договора об ипотеке №00070/18/017-МБ-9 от 27.06.2014 в целях надлежащего исполнения заемщиком своих обязательств по кредитному договору залогодатель передает в ипотеку залогодержателю недвижимое имущество, указанное в приложении №2 к настоящему договору. 

Согласно приложению №2 к договору об ипотеке в залог передано спорное имущество по настоящему иску. 

Полагая договор купли-продажи № 171 от 27.02.2014 ничтожной сделкой, прокурор обратился в арбитражный суд с исковым заявлением в защиту публичных интересов в порядке статьи 52 АПК РФ, указав, что выкупная стоимость объекта была существенно занижена ввиду выполнения отчета об определении стоимости помещений с нарушениями норм законодательства, а также квалифицировав договор купли-продажи № 171 от 27.02.2014 в качестве притворной сделки, заключенной с целью прикрыть другую сделку – отчуждение муниципального имущества ООО ТД «Омский ювелир» без проведения торгов.

Повторно исследовав материалы дела, суд апелляционной инстанции поддерживает выводы суда первой инстанции на основании следующего.

Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон №159-ФЗ).

В силу части 1 статьи 3 указанного Федерального закона субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон №135-ФЗ). 

Как следует из материалов дела 12.11.2013 ООО «Медицинский центр «На Бударина» обратилось в Департамент с заявлением о реализации преимущественного права выкупа арендуемого по договору №41732/3 от 10.06.2013 нежилого помещения.

Уполномоченными органами муниципального образования городской округ город Омск произведена оценка рыночной стоимости спорных нежилых помещений; заявление ООО «Медицинский центр «На Бударина» о реализации преимущественного права выкупа арендуемого недвижимого имущества рассмотрено Администрацией города Омска; в пределах полномочий руководителем муниципального образования город Омск – мэром города Омска ФИО8 принято решение о передаче нежилых помещений 1П, 7П, 8П (позже заменено на 11П) в собственность ООО «Медицинский центр «На Бударина» по цене 6 418 020 рублей, что подтверждается изданием соответствующего распоряжения Администрации города Омска от 25.02.2014 №47-р «Об условиях приватизации арендуемого муниципального недвижимого имущества города Омска» с приложением, которое впоследствии было изменено распоряжением Администрации города Омска от 18.04.2014 №111-р в части смены нумерации объекта 8П на 11П; заключен договор купли-продажи № 171 от 27.02.2014; недвижимое имущество передано покупателю, а от покупателя принято исполнение по обязательству по оплате стоимости имущества.

При этом, рыночная стоимость отчуждаемых нежилых помещений была определена на основании оценки, подготовленной ООО «ЭКОРС» в соответствии с муниципальным контрактом №2013.179492 от 22.10.2013. В соответствии с отчетом ООО «ЭКОРС» №702- 12/13 от 27.12.2013 рыночная стоимость нежилых помещений по состоянию на 13.12.2013 составила 6 418 020 рублей с учетом НДС 18%.

Как следует из разъяснений, изложенных в Информационном письме Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» (далее- Информационное письмо № 92) в силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

При этом следует учитывать, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

Если законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность привлечения независимого оценщика (обязательное проведение оценки) без установления обязательности определенной им величины стоимости объекта оценки, то судам следует иметь в виду, что оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной и, следовательно, самостоятельное ее оспаривание посредством предъявления отдельного иска не допускается.

Если самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе дела о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.).

Если в соответствии с законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность величины стоимости объекта оценки, указанной независимым оценщиком (в том числе когда законом или иным нормативным актом установлено, что объект не может быть оценен ниже или выше стоимости, названной в отчете независимого оценщика), то в случае совершения сделки (издания государственным органом акта, принятия должностным лицом или органом управления юридического лица решения) по цене, не соответствующей стоимости, приведенной в отчете независимого оценщика, такие сделка и акт государственного органа должны признаваться судом недействительными, решение должностного лица - незаконным, решение органа юридического лица - не имеющим юридической силы.

Вместе с тем, судом первой инстанции установлено, что договор купли-продажи от 27.02.2014 № 171 заключен между Департаментом имущественных отношений Администрации г. Омска и ООО «Медицинский Центр «На Бударина» по цене, соответствующей стоимости, установленной независимым оценщиком ООО «ЭКОРС», указанной в отчете от 27.12.2013 № 702-12/13.

Таким образом, как верно отметил суд первой инстанции, достоверность величины стоимости объекта оценки могла быть оспорена в рамках отдельного самостоятельного спора Департаментом или ООО «Медицинский центр «На Бударина» до момента заключения договора, либо в суд мог быть передан преддоговорной спор о цене выкупаемого имущества, чего сделано не было.

Ссылка заявителя на Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за первый квартал 2004 года (по гражданским делам), утвержденный постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 23 и 30 июня 2004 г., в котором изложен иной порядок оспаривания рыночной стоимости имущества, установленной независимым оценщиком, апелляционной коллегией не принимается, поскольку разъяснения, изложенные в указанном Обзоре, не противоречат положения Информационного письма № 92 и выводам суда первой инстанции о том, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки путем предъявления самостоятельного иска возможно только до момента заключения договора; практическая реализация субъектами малого и среднего предпринимательства права на обжалование достоверности величины рыночной стоимости объекта может иметь место только в случае предполагаемого завышения такой стоимости оценки, следовательно, контроль над достоверностью величины рыночной стоимости объекта оценки, с точки зрения недопущения занижения цены, возлагается на продавца и не может быть вменен в обязанность покупателю.   

Относительно довода апелляционной жалобы о ненадлежащей оценке представленных прокурором доказательств о занижении рыночной стоимости спорных объектов, коллегия отмечает следующее.

Как установлено судом первой инстанции, 29.06.2015 СУ СК РФ по Омской области возбуждено уголовное дело №345758 по признакам преступления, предусмотренного частью 1 статьи 286 Уголовного кодекса Российской Федерации, в отношении неустановленных лиц. 

В ходе предварительного следствия ООО «Эксперт» 14.10.2015 проведена независимая оценка и экспертиза. Согласно выводам данной экспертизы рыночная стоимость нежилых помещений 1П, 7П, 8П площадью 178,5 кв.м., расположенных по адресу: 

<

...>, по состоянию на 13.12.2013 составляет 10 580 000 рублей. 

Также в рамках названного уголовного дела проведена комиссионная нормативно-методическая и оценочная экспертиза. Согласно экспертному заключению от 14.03.2016 №03-16-03-05, подготовленному некоммерческим партнерством саморегулируемой организацией «Южно-Сибирская Организация Профессиональных оценщиков и экспертов», отчет об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества от 27.12.2013 №702-12/13 ООО «ЭКОРС» составлен с нарушением используемых методик, с арифметическими ошибками. 

В материалы дела также представлен отчет от 04.06.2013 № МК-ОМ2-148, подготовленный ЗАО «Компания «СТАТУС», об оценке рыночной стоимости и рыночной арендной платы нежилых помещений, расположенных по адресу: Россия, 

<

...>.

В договоре аренды №41732/3 от 10.06.2013, заключенном с ООО «Медицинский центр «На Бударина» рыночная стоимость помещений определена в размере 12 285 478 рублей. 

Кроме того, в соответствии с заключением эксперта № 20/16 от 10.05.2016, подготовленным ООО «ОМЭКС» в рамках проведения судебной экспертизы по делу №А46-10619/2014, по состоянию на 07.05.2014 рыночная стоимость спорных объектов составила: при хорошем состоянии внутренней отделки объектов исследования - 10 040 000 рублей; при удовлетворительном состоянии – 7 890 000 рублей; при неудовлетворительном состоянии – 6 800 000 рублей. 

Указанные отчеты оценены судом первой инстанции в порядке статьи 71 АПК РФ в качестве письменных доказательств по делу.

При это как верно указал суд первой инстанции, Администрации города Омска и Департаменту было известно о расхождениях в размере рыночной стоимости нежилых помещений, определенной в договоре аренды №41732/3 от 10.06.2013 и на основании отчета ООО «ЭКОРС» №702-12/13 от 27.12.2013, тем не менее, указанный факт не стал препятствием к заключению оспариваемой сделки и определения ее условий продавцом, что подтверждается последовательными действиями продавца, свидетельствующими о его прямом волеизъявлении заключить сделку на известных условиях.

Таким образом, после принятия оценки покупателем продавец утрачивает право на оспаривание оценки, иное противоречит принципу стабильности гражданского оборота.

Также, по мнению подателя апелляционной жалобы, суд первой инстанции при разрешении спора применил положения пункта 5 статьи 166 ГК РФ, не подлежащие применению, и не правильно истолковал указанную норму в отрыве от положений иных норм гражданского законодательство.

Указанные возражения судом апелляционной инстанции признаются несостоятельными в связи со следующим.

В соответствии с пунктом 5 статьи 166 ГК РФ заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо, действует недобросовестно, в том числе, если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

Исходя из положений абзаца 4 пункта 2 статьи 166 ГК РФ и пункта 72 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее - Постановление N 25), сторона сделки, из поведения которой явствует воля сохранить силу оспоримой сделки, не вправе оспаривать эту сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать, когда проявляла волю на сохранение сделки.

Согласно абзацу 5 пункта 1 Постановления № 25, если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов другой стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 ГК РФ).

Аналогичная позиция содержится в пункте 70 Постановления № 25, сделанное в любой форме заявление о недействительности (ничтожности, оспоримости) сделки и о применении последствий недействительности сделки (требование, предъявленное в суд, возражение ответчика против иска и т.п.) не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность лицо действует недобросовестно, в частности, если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки (пункт 5 статьи 166 ГК РФ).

Недобросовестными предлагается считать действия лица (прежде всего - стороны сделки), которое вело себя таким образом, что не возникало сомнений в том, что оно согласно со сделкой и намерено придерживаться ее условий, но впоследствии обратилось в суд с требованием о признании сделки недействительной.

В настоящем случае поведение публично-правового образования в лице уполномоченных органов - Администрации города Омска и Департамента после заключения договора купли-продажи № 171 от 27.02.2014, а именно: заключение дополнительного соглашения к договору о замене нумерации объекта недвижимости с 8П на 11 П; принятие оплаты по договору от ООО «Медицинский центр «На Бударина»; снятие залога в отношении нежилых помещений, установленного пунктом 2.6 договора купли-продажи; отсутствие возражений против регистрации перехода права собственности на нежилые помещения к покупателю на основании договора купли-продажи № 171 от 27.02.2014 давало основание другим лицам (как ООО «Медицинский центр «На Бударина», так и ООО ТД «Омский ювелир») полагаться на действительность сделки.

Таким образом, суд первой инстанции верно указал, что прокурором не обосновано наличие права или интереса, в защиту которого он выступает, в том смысле, что применительно к положениям части 5 статьи 166 ГК РФ муниципальное образование город Омск, являющееся продавцом по оспариваемому договору купли- продажи № 171 от 27.02.2014, дав основание другим лицам полагаться на действительность оспариваемой сделки, тем самым не вправе заявлять о недействительности договора купли-продажи.

Также отсутствуют основания для признания договора купли-продажи от 27.02.2014 № 171 притворной сделкой на основании пункта 2 статьи 170 ГК РФ.

В силу пункта 2 статьи 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.

В пункте 87 Постановления № 25 разъяснено, что притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, с иным субъектным составом, ничтожна. В связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника совершить притворную сделку для применения указанной нормы недостаточно.

При этом все стороны должны преследовать общую цель и достичь соглашения по всем существенным условиям той сделки, которую прикрывает юридически оформленная сделка.

Из материалов дела следует, что прокурор, заявляя требование о признании договора купли-продажи № 171 от 27.02.2014 недействительным, квалифицирует его в качестве притворной сделки, заключенной с целью прикрыть другую сделку – отчуждение муниципального имущества ООО ТД «Омский ювелир» без проведения торгов.

Вместе с тем, истцом в нарушение статьи 65 АПК РФ не представлено доказательств того, что у ООО «Медицинский центр «На Бударина» и ООО ТД «Омский ювелир» были намерения заключить сделку между ООО «Медицинский центр «На Бударина» и Департаментом с целью прикрыть сделку купли-продажи между Департаментом и ООО ТД «Омский ювелир», как и не представлено доказательств осведомленности Департамента о наличии между ООО «Медицинский центр «На Бударина» и ООО ТД «Омский ювелир» договоренностей о приобретении имущества фактически, и за счет ООО ТД «Омский ювелир».  

Наличие таких намерений ответчиками также отрицается.

В представленном отзыве на иск Департамент также пояснил, что осуществляя реализацию спорного помещения в порядке, предусмотренном Федеральным законом №159-ФЗ, не располагал сведениями о намерениях ООО «Медицинский центр «На Бударина» заключить договор купли-продажи с ООО ТД «Омский ювелир». Данное утверждение Департамента прокурором документально не опровергнуто.

Исходя из изложенного, оснований для признания сделки недействительной по пункту 2 статьи 170 ГК РФ не имеется.

Учитывая, что отсутствуют основания для признания договора купли-продажи от 07.05.2014 недействительным, суд обоснованно отказал в удовлетворении требований о применении последствий недействительности сделки как они сформулированы прокурором.

При этом коллегией суда отклоняются возражения прокурора относительно необоснованного применения положений статей 301, 302 ГК РФ, исходя из следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным данным Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка); согласно статье 167 ГК РФ она считается недействительной с момента совершения и не порождает тех юридических последствий, ради которых заключалась, в том числе перехода титула собственника к приобретателю.

Материалами дела подтверждается, что отчужденные нежилые помещения были приобретены ООО ТД «Омский ювелир» на возмездной основе у собственника (что подтверждается представленными в материалы дела платежными документами), имеющего право ни их отчуждение, поскольку переход права собственности к ООО «Медицинский центр «На Бударина» был зарегистрирован в установленном законом порядке; выбытие имущества из владения муниципального образования город Омск было совершено в соответствии с его волей на отчуждение нежилых помещений в собственность ООО «Медицинский центр «На Бударина», о чем свидетельствует последовательность действий при волеизъявлении сторон сделки (издание распорядительных актов, заключение договора купли-продажи, передача имущества, дальнейшие действия сторон по исполнению условий сделки).

Указанные обстоятельства свидетельствуют о наличии статуса добросовестного приобретателя ООО ТД «Омский ювелир».

Права лица, считающего себя собственником имущества, не подлежат защите путем удовлетворения иска к добросовестному приобретателю с использованием правового механизма, установленного пунктами 1, 2 статьи 167 ГК РФ. Такая защита возможна лишь путем удовлетворения виндикационного иска, если для этого имеются основания, предусмотренные статьей 302 ГК РФ, которые дают право истребовать имущество и у добросовестного приобретателя.

Иное истолкование пунктом 1, 2 статьи 167 ГК РФ означало бы, что собственник имеет возможность прибегнуть к такому способу защиты, как признание всех совершенных сделок по отчуждению его имущества недействительными, то есть требовать возврата полученного в натуре, не только когда речь идет об одной (первой) сделке, совершенной с нарушением закона, но и когда спорное имущество было приобретено добросовестным приобретателем на основании последующий сделок. Тем самым были бы нарушены вытекающие из Конституции РФ гарантии защиты прав и законных интересов  добросовестного приобретателя. 

Таким образом, апелляционная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции о том, что содержащиеся в пунктах 1 и 2 статьи 167 ГК РФ общие положения о последствиях недействительности сделки в части, касающейся обязанности каждой из сторон возвратить другой все полученное по сделке, - по их конституционно-правовому смыслу в нормативном единстве со статьями 166 и 302 Гражданского кодекса Российской Федерации - не могут распространяться на добросовестного приобретателя, если это непосредственно не оговорено законом. 

Названное правовое регулирование отвечает целям обеспечения стабильности гражданского оборота, прав и законных интересов всех его участников, а также защиты нравственных устоев общества, а потому не может рассматриваться как чрезмерное ограничение права собственника имущества, полученного добросовестным приобретателем, поскольку собственник обладает правом на его виндикацию у добросовестного приобретателя по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 302 ГК РФ. Кроме того, собственник, утративший имущество, обладает иными предусмотренными гражданским законодательством средствами защиты своих прав. 

Аналогичная позиция отражена в Определении Конституционного Суда РФ от 28.02.2017 № 422-О.

При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции считает, что суд первой инстанции полно исследовал и установил фактические обстоятельства дела, дал надлежащую оценку представленным доказательствам и правильно применил нормы материального права, не допусти при этом нарушений норм процессуального права.

Принятое по делу решение подлежит оставлению без изменения, апелляционная жалоба - без удовлетворения.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Омской области от 02 ноября 2017 года по делу №  А46-2227/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Cибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Е.Б. Краецкая

Судьи

Е.В. Аристова

 А.В. Веревкин