Дело № А43-24623/2020

16 июня 2021  года

г. Владимир

 

Резолютивная часть постановления объявлена 08 июня 2021 года.

Полный текст постановления изготовлен 16 июня 2021 года.                                                  

 

Первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Наумовой Е.Н., судей Мальковой Д.Г., Устиновой Н.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, 

 

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу закрытого акционерного общества «Сарус» на решение Арбитражного суда Нижегородской области от 05.02.2021 по делу № А43-24623/2020,

 

по иску Министерства имущественных и земельных отношений Нижегородской области, город Нижний Новгород, ИНН: 

<

***>, ОГРН 

<

***>, к закрытому акционерному обществу «Сарус», ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>,

 

о взыскании 1 464 800 руб. 98 коп. долга и пени,

 

и по встречному иску закрытого акционерного общества «Сарус», ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, к Министерству имущественных и земельных отношений Нижегородской области, ИНН: 

<

***>, ОГРН 

<

***>,

 

об обязании произвести перерасчёт арендной платы по договору аренды,

 

в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, извещенных о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом,

 

установил.

 

Министерство имущественных и земельных отношений Нижегородской области (далее – Министерство) обратилось в Арбитражный суд Нижегородской области с иском к закрытому акционерному обществу «Сарус» (далее – Общество, ЗАО «Сарус») о взыскании 1 131 313 руб. 48 коп. задолженности по оплате арендных платежей по договору аренды земельного участка № 2056-Ю/и от 16.02.2010 за период с 01.02.2019 по 30.03.2020, 333 487 руб. 50 коп. пени за просрочку оплаты за период с 01.03.2019 по 08.07.2020.

Определением от 17.12.2020 судом принят встречный иск Общества к Министерству, в котором истец просил: обязать Министерство произвести перерасчёт арендной платы по договору аренды земельного участка № 2056-Ю/и от 16.02.2010/, расположенного по адресу: Нижегородская область, г.Дзержинск, пос. Гавриловка, 6км + 800 м Гавриловской дороги, 2, площадью 45245 кв.м, кадастровый номер 52:21:0000145:60, с учётом того, что истцом фактически используется земельный участок площадью 1774 кв.м.. в период с 25.04.2015 по 01.02.2019; обязать Министерство зачесть излишне уплаченную Обществом сумму арендной платы в размере 2 291 392 руб. 12 коп. в период с 25.04.2015 по 02.01.2019 в счёт погашения задолженности перед Министерством.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации города Дзержинска, Федеральное дорожное агентство Министерства транспорта Российской Федерации, федеральное казенное учреждение «Управление автомобильной магистрали Москва - Нижний Новгород Федерального дорожного агентства».

Решением от 05.02.2021  Арбитражный суд Нижегородской области иск Министерства удовлетворил: взыскал с ЗАО «Сарус» в пользу Министерства 1 131 313 рублей 48 копеек - долга, 333 487 рублей 50 копеек – пени. В удовлетворении встречного иска ЗАО «Сарус» отказал. 

Не согласившись с принятым судебным актом, ЗАО «Сарус» обратилось в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой в которой просит отменить решение суда первой инстанции. 

Заявитель указывает, что общество не может использовать арендованный земельный участок по назначению. Фактически проезд к земельному участку, необходимый для его эксплуатации по назначению, отсутствует. 

Отмечает, что с 25.04.2015 земельный участок невозможно использовать под строительство, поскольку к спорному участку ликвидирован съезд в связи со строительством автомобильной дороги федерального значения М-7. 

В судебном заседании рассмотрено и отклонено ходатайство заявителя апелляционной жалобы об отложении судебного заседания (протокол судебного заседания от 08.06.2021).

Лица, участвующие в деле, извещенные о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, явку полномочных представителей в судебное заседание не обеспечили. 

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, по имеющимся в нем материалам.

Законность и обоснованность принятого по делу решения проверены Первым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Повторно рассмотрев дело, проверив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 16.02.2010 комитетом по управлению муниципальным имуществом Администрации г. Дзержинск (арендодатель) и Обществом (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 2056-Ю/и.

В соответствии с договором арендатор принял в аренду земельный участок, площадью 42245 кв.м, с кадастровым номером 52:21:0000145:60, местоположение участка: г. Дзержинск, 

<

...> км + 800 м Гавриловской дороги, 2, для строительства автосервиса с кемпингом и стоянкой большегрузных автомобилей. 

Дополнительным соглашением от 25.05.2018 в договор внесены изменения, согласно которым арендодателем по договору стало Министерство.

В соответствии с пунктом 2.5 договора, арендная плата вносится ежемесячно до 1-го числа месяца, следующего за отчетным, пропорционально количеству дней в месяце, арендная плата за декабрь вносится до 25 декабря текущего года.

Имущество передано по акту приема-передачи от 16.02.2010.

Обществом обязательства по внесению арендной платы по договору аренды № 2056-Ю/и от 16.02.2010 ненадлежащим образом не выполнялись, в результате чего образовалась задолженность за период с 01.02.2019 по 30.03.2020.

Министерство направило претензию с требованием оплатить задолженность по арендной плате.

Претензия оставлена Обществом без удовлетворения, что послужило основанием для обращения Министерства в арбитражный суд с настоящим иском.

Возражая против заявленных требований Министерства, заявляя встречные исковые требования, Общество сослалось на совокупность следующих обстоятельств:

- на арендованном земельном участке находится объект недвижимости, не завершенный строительством (50%), возведенный Обществом, площадью 1350 кв.м., площадь застройки занимает 1774 кв.м.; весь земельный участок площадью 45 245 кв.м. с кадастровым номером 52:21:0000145:60 Общество не использует:

- начиная с 25.04.2015 земельный участок, площадью 45 245 кв.м, кадастровый номер 52:21:0000145:60 невозможно использовать под строительство, поскольку к спорному земельному участку ликвидирован съезд в связи со строительством автомобильной дороги федерального значения М-7,

- невозможность использования земельного участка подтверждается представленными Обществом в материалы дела экспертными заключениями, подготовленными ООО «Гражданпроипроект» от 2017 года и от 2020 года, 

- по мнению Общество арендную плату за пользование земельным участком с кадастровым номером 52:21:0000145:60, необходимо пересчитать исходя из площади, которая фактически используется Обществом для эксплуатации и размещения объекта незавершенного строительством и равной 1774 кв.м.,

- размер переплаты по спорному договору аренды с 25.04.2015 по 01.02.2019 равен  2 291 392 руб. 12 коп., которые подлежат зачету в счёт погашения задолженности перед Министерством.

Рассматривая исковое заявление Министерства арбитражный суд, исследовав в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обоснованно удовлетворил исковые требования, при этом исходил из следующего. 

Согласно пункту 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. 

В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. 

Статьей 310 Кодекса предусмотрено, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. 

Материалами дела подтверждается факт исполнения истцом своих обязательств по договору.

В материалах дела отсутствуют документы, свидетельствующие об исполнении Обществом обязанности по внесению арендных  платежей в полном объеме.

Поскольку Общество доказательств полной уплаты истцу платежей вопреки статье 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представило, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о наличии задолженности в сумме 1 131 313 руб. 48 коп. за период с 01.02.2019 по 30.03.2020.

Так как материалами дела подтверждено ненадлежащее исполнение ответчиком своих обязательств по договору, предъявление истцом требования о взыскании неустойки является правомерным.

В соответствии с пунктом  5.2 договора в случае неуплаты арендатором арендных платежей в установленные договором сроки, арендатор уплачивает пени в размере 0,1% от суммы невнесенной арендной платы за каждый день просрочки. 

Суд первой инстанции, проверив расчет пени руководствуясь статьей 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, обоснованно признал его правильным в сумме 333 487 руб. 50 коп. за период с 01.03.2019 по 08.07.2020.

Рассматривая встречные исковые требования Общества, суд первой инстанции не усмотрел оснований для удовлетворения иска, при этом исходил из следующего.

В пункте 4 Обзора судебной практики № 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015, разъяснено, что арендатор не обязан вносить арендную плату за период, в который он был лишен возможности пользоваться объектом аренды по независящим от него обстоятельствам, поскольку из положений статей 606 и 611 ГК РФ следует, что основная обязанность арендодателя состоит в обеспечении арендатору возможности пользования вещью в соответствии с ее назначением.

Договор аренды носит взаимный характер, невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества по независящим от арендатора обстоятельствам, не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он утрачивает право на получение арендной платы.

В обоснования иска Обществом указано, что с 25.04.2015 оно не могло использовать арендуемый земельный участок и завершить строительство объекта недвижимости, поскольку к земельному участку был прекращен доступ. Альтернативных дорог, с которых возможно организовать въезд-выезд на незавершенный строительством объект, кроме трассы Е22 не существует.

Как следует из материалов дела и установлено вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Нижегородской области от 17.07.2017 по делу № А43-12714/2017, письмами от 31.70.2008 (исх.№13/1125), от 29.06.2011 (исх.№13/1297) ФГУ «Управление автомобильной магистрали Москва - Нижний Новгород ФДА» прямо указало Обществу о невозможности согласования размещения объекта дорожного сервиса общей площадью 4,5га. под автосервис с кемпингом и стоянкой большегрузных автомобилей на км +880 справа автомобильной дороги федерального значения «Обход г.Н.Новгорода» с устройством дополнительных примыканий в одном уровне.

При этом, несмотря на указанные письма, Общество заключило в 2010 году спорный договор аренды и осуществляло на нем строительство объекта недвижимости.

Также, в 2011 году ФГУ «Управление автомагистрали Москва- Нижний Новгород» неоднократно выдавало ответчику предписания о необходимости приостановки всех видов работ строительных работ, которые последний не исполнил.

Однако ответчик продолжал строительство объекта, то есть осуществлял фактическое пользование спорным земельным участком.

Таким образом, арендатор, имевший в момент заключения спорного договора аренды, указанные сведения, действуя разумно и добросовестно, мог и должен был предполагать наличие возможных ограничений по строительству объекта недвижимости на земельном участке.

Вместе с тем ответчик меры к возврату спорного земельного участка не принимал, с требованиями о перерасчете арендной платы с указанием на невозможность использования земельным участком по целевому назначению обратился только в 2020 году при возникновении настоящего спора.

С учетом изложенного, судом обоснованно удовлетворены исковые требования Министерства и  отказано в удовлетворении встречного иска Общества.

Исследовав материалы дела, проверив доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, суд апелляционной инстанции считает обоснованным решение суда первой инстанции об удовлетворении исковых требований Министерства, и об отказе в удовлетворении встречных исковых требований Общества. 

Доводы апелляционной жалобы проверены судом апелляционной инстанции и отклонены по вышеизложенным основаниям.

Обстоятельства дела судом первой инстанции исследованы полно, объективно и всесторонне, им дана надлежащая правовая оценка в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

Обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы – установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. 

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине относятся на заявителя апелляционной жалобы. 

Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд 

 

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного  суда Нижегородской области от 05.02.2021 по делу № А43-24623/2020  оставить без изменения, апелляционную жалобу закрытого акционерного общества «Сарус» - без удовлетворения.

Постановление

 вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.

 

Председательствующий судья 

 

Е.Н. Наумова

 

Судьи

Д.Г. Малькова

 

Н.В. Устинова