ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД443070, г. Самара, ул. Аэродромная, 11А, тел. 273-36-45www.11aas.arbitr.ru, e-mail: info@11aas.arbitr.ru 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

апелляционной инстанции по проверке законности иобоснованности решения арбитражного суда

Дело № А72-14486/2020

город Самара

13 сентября 2021  года

Резолютивная часть постановления оглашена  07 сентября   2021 года

В полном объеме постановление изготовлено 13  сентября 2021 года

 

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Митиной Е.А.,  судей Коршиковой Е.В.,  Ястремского Л.Л.,   при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,    рассмотрев в открытом судебном заседании  апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью «Сетевая компания «БАЗИС» на решение Арбитражного суда Ульяновской области от 25 мая 2021 года по делу № А72-14486/2020 (судья Крамаренко Т.М.) по иску Общества с ограниченной ответственностью «Сетевая компания «БАЗИС», ОГРН 

<

***>, Ульяновская обл., г. Димитровград к Комитету по управлению имуществом города Димитровграда, ОГРН 

<

***>, Ульяновская обл., г. Димитровград,

об обязании внести изменения в договор аренды земельного участка,            третье лицо - Администрация города Димитровграда, Ульяновская обл., г. Димитровград,

с участием в судебном заседании:

от истца  -  ФИО2, по доверенности т 01.03.2021  г.,

иные лица, участвующие в деле, не явились, извещены, 

 

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Сетевая компания «БАЗИС» обратилось в Арбитражный суд Ульяновской области  с исковым заявлением об обязании Комитета по управлению имуществом города Димитровграда заключить дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка №7280 от 20.05.2013 о продлении срока действия договора сроком на 2 года 102 дня со дня подачи соглашения в регистрирующий орган.

Судом к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, по ходатайству истца привлечена Администрация города Димитровграда.

Определением от 19.04.2021 судом удовлетворено ходатайство истца об уточнении исковых требований,  согласно которым истец просил обязать ответчика заключить дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка №7280 от 20.05.2013 о продлении срока действия договора сроком  равным периоду  действия незаконного правового режима  земельного участка, установленного Решением  от 25.02.2015 Городской  Думы  города Димитровграда  Ульяновской области второго созыва «О внесении изменений в Генеральный план г.Димитровграда Ульяновской области» №22/268 от 07.05.2015, Решением Городской  Думы  города Димитровграда  Ульяновской области второго созыва «О внесении изменений в  правила землепользования и застройки города Димитровграда Ульяновской области» №25/347 от 07.05.2015.

Впоследствии истец уточнил исковые требования, просил внести изменения  в договор №7280 от 20.05.2013 аренды земельного участка площадью 26600 кв.м. с кадастровым номером 73:23:011003:97 из состава земель населенных пунктов, расположенного  юго-западнее земельного участка по Мулловскому шоссе,40, город Димитровград, Ульяновская область, заключенный 20 мая 2013 г., и изложить п.2.1 договора в следующей редакции:

«2.1 Договор заключается на срок до 17 января 2026г.» 

Решением  Арбитражного суда Ульяновской области от 25 мая 2021 года ходатайство истца об уточнении исковых требований удовлетворено, в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, ООО «Сетевая компания «БАЗИС»   подало в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд апелляционную жалобу, в которой просит отменить   решение суда первой инстанции  и принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.

В обоснование доводов апелляционной жалобы заявитель указывает, что законом предусмотрено право лица, чьи права на землю были нарушены, потребовать от лица, причинившего вред, не только возмещения убытков, но и защиты нематериальных прав, связанных с таким нарушением; считает доказанными обстоятельства, являющиеся основанием для внесения изменений в договор аренды.

В судебном заседании  представитель истца - ФИО2, по доверенности от 01.03.2021 г., поддержала доводы апелляционной жалобы, просила решение суда отменить, приняв новый судебный акт  об удовлетворении исковых требований.

Иные участвующие в деле лица в судебное заседание не явились.

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, движении дела, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru в соответствии со статьей 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьями 123 и 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, извещенных о месте и времени судебного разбирательства.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверяется в соответствии со статьями 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, проверив  в соответствии со статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в судебном акте, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам,  Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта. 

  При этом суд апелляционной инстанции исходит из следующего.

Как следует из материалов дела, 26.04.2013 Постановлением Администрации города Димитровграда №1451 Обществу с ограниченной ответственностью «СИГМА» предоставлен в аренду сроком до 01.04.2023 земельный участок с кадастровым номером 73:23:011003:97, площадью 26600 кв.м., расположенный юго-западнее земельного участка по Мулловскому шоссе, 40 (земли населенных пунктов), для строительства объекта торговли с объектом досугово-развлекательного назначения (торгово-развлекательный комплекс). Комитету по управлению имуществом города Димитровграда поручено заключить с Обществом с ограниченной ответственностью «СИГМА» договор аренды земельного участка на указанный выше срок.

Установлено, что 20.05.2013 между Комитетом по управлению имуществом города Димитровграда (арендодатель) и ООО «СИГМА» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка №7280, в соответствии с которым арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок, площадью 26600 кв.м, с кадастровым номером 73:23:011003:97 из состава земель населенных пунктов, расположенный юго-западнее земельного участка по Мулловскому шоссе, 40, город Димитровград, Ульяновская область, для строительства объекта торговли с объектом досугово-развлекательного назначения (торгово-развлекательный комплекс), в границах, указанных на плане участка (Приложение №1), прилагаемом к договору и являющимся его неотъемлемой частью. 

Срок действия договора – до 01.04.2023 (п.2.1 договора).

Согласно п.п. 1.2-1.4 данного договора участок не застроен; ограничения и/или обременения отсутствуют; наличие препятствующих пользованию недостатков: отсутствуют.

Из материалов дела видно, что между сторонами договора был подписан акт приема-передачи земельного участка от 20.05.2013.

10.06.2013 Обществу с ограниченной ответственностью «СИГМА» был выдан градостроительный план земельного участка с кадастровым номером 73:23:011003:97, согласно которому указанный участок расположен в территориальной зоне «О-1 (многофункциональная общественно-деловая застройка)». Среди основных видов разрешенного использования участка указаны: объекты торговли, общественного питания; объекты культурно-просветительских и зрелищных учреждений; объекты учреждений дополнительного образования и досугово- развлекательного назначения; спортивные и спортивно-зрелищные сооружения и объекты; объекты физкультурно-оздоровительного назначения.

Судом установлено, что 23.08.2013  Обществом «СИГМА» было получено разрешение на строительство от 23.08.2013 № RU7300539892-211 торгово-развлекательного комплекса на земельном участке, площадью 26600 кв.м, расположенном по адресу: 433504, 

<

...> участок юго-западнее земельного участка №40.

Установлено, что 03.03.2014 Администрацией города Димитровграда вынесено постановление №553 об отмене разрешения от 23.08.2013 №RU7300539892-211 на строительство торгово-развлекательного комплекса на земельном участке, расположенном юго-западнее земельного участка №40 по Мулловскому шоссе.

Решением Арбитражного суда Ульяновской области от 16.06.2014 по делу № А72-2912/2014 постановление Администрации города Димитровграда Ульяновской области  № 553  от 03.03.2014 «Об отмене разрешения на строительство от 23.08.2013 № RU7300539892-211» было признано недействительным.

Из материалов дела усматривается, что 01.08.2018 между Обществом с ограниченной ответственностью «СИГМА» (арендатор) и Обществом с ограниченной ответственностью "Сетевая компания "Базис" (новый арендатор) был заключен договор о передаче прав и обязанностей, в соответствии с которым арендатор передает, а новый арендатор принимает права и обязанности по договору №7280 аренды земельного участка от 20.05.2013, заключенному между Комитетом по управлению имуществом (КУИ) города Димитровграда и ООО «СИГМА», и зарегистрированному 06.06.2013 года в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области за № 73-73-02/20482013-567 (договор аренды), на один объект недвижимости со следующими характеристиками:

-земельный участок площадью 26 600,00 кв.м. с кадастровым номером 73:23:011009:97 из состава земель населенных пунктов, расположенный юго-западнее земельного участка по Мулловскому шоссе, 40, город Димитровград, Ульяновская область (участок), для строительства объекта торговли с объектом досугово-развлекательного назначения (торгово-развлекательный комплекс).

01.08.2018 между ООО «СИГМА» и ООО "Сетевая компания "Базис" подписаны акт приема-передачи земельного участка и акт приема-передачи документов к договору от 01.08.2018 года о передаче прав и обязанностей по договору №7280 аренды земельного участка от 20.05.2013.

Установлено, что 15.08.2019  истец получил Градостроительный план земельного участка с кадастровым номером 73:23:011003:97, согласно которому указанный участок расположен в территориальной зоне «СП3 (Зона специального назначения, связанная с озеленением санитарно-защитных зон»).

25.02.2015 Городской Думой г. Димитровграда Ульяновской области второго созыва было вынесено Решение «О внесении изменений в Генеральный план г. Димитровграда Ульяновской области  № 22/268, согласно которому  спорный земельный участок стал располагаться в основной своей части в   функциональной зоне  специального назначения  и частично в зоне рекреационного назначения.

На основании внесенных в Генеральный план г. Димитровграда Ульяновской области изменений  Решением Городской Думы г. Димитровграда Ульяновской области  второго созыва от 07.05.2015 были внесены соответствующие изменения в Правила землепользования  и застройки г. Димитровграда. 

Таким образом, территориальная зона, в которой ранее располагался спорный земельный участок – многофунциональная общественно-деловая зона  была изменена на зону специального назначения, связанную  с озеленением санитарно-защитных зон.

Истцом указывалось, что  внесенные изменения в Генеральный план г. Димитровграда и Правила  землепользования и застройки г. Димитровграда привели к невозможности  использования им спорного земельного участка для строительства объекта торговли  с объектами досугово-развлекательного  назначения.

Полагая, что сменой функциональной и территориальной зон земельного участка, а также внесением иных изменений, касающихся территории, в которой расположен арендуемый земельный участок, в документы  территориального планирования, были нарушены права истца как нового арендатора, истец оспорил в судебном порядке решение Городской Думы г. Димитровграда Ульяновской области второго созыва от 25.02.2015 «О внесении изменений  в Генеральный план г. Димитровграда Ульяновской области № 22/268; решение Городской Думы г. Димитровграда Ульяновской области второго созыва от 07.05.2015 «О внесении изменений в Правила  землепользования и застройки города Димитровграда Ульяновской области» № 25/347.

Решением Ульяновского областного суда от 31.07.2020, оставленным без изменения Четвертым апелляционным судом общей юрисдикции 20.10.2020, исковые требования ООО "Сетевая компания "Базис" были удовлетворены; признаны  недействующими с момента вступления в законную силу решения суда Генеральный план города Димитровграда в редакции, утвержденный решением Городской Думы города Димитровграда Ульяновской области № 22/268 от 25 февраля 2015 «О внесении изменений в Генеральный план города Димитровграда Ульяновской области» в части установления в границах земельного участка с кадастровым номером 73:23:011003:97 двух функциональных зон: зоны специального назначения и зоны рекреационного назначения, а также в части распространения санитарно-защитной зоны предприятий на территорию земельного участка с кадастровым номером 73:23:011003:97 (карта функциональных зон городского округа); Правила землепользования и застройки города Димитровграда Ульяновской области в редакции, утвержденной Решением Городской Думы города Димитровграда Ульяновской области № 25/347 от 7 мая 2015 года в части установления в границах земельного участка с кадастровым номером 73:23:011003:97 двух территориальных зон: зоны специального назначения, связанной с озеленением санитарно-защитной зоны, (СПЗ) и зоны рекреационного назначения (Р), а также в части распространения санитарно-защитной зоны предприятий на территорию земельного участка с кадастровым номером 73:23:011003:97 (карта территориального зонирования).

По мнению истца, данные обстоятельства являются основанием  для изменения условий договора в части срока его действия, в связи с чем, истец просил изложить п. 2.1  договора в следующей редакции: «2.1 Договор заключается на срок до 17 января 2026 г.».

Основания изменения договора предусмотрены положениями ст. ст. 450, 451 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее- ГК РФ).

В силу п. 1 ст. 450 ГК РФ, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с п.2 ст.450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

На основании п. 2 ст. 451 ГК РФ, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Согласно п.4 ст.451 ГК РФ изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Отказывая истцу в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что истцом не представлено доказательств в обоснование понуждения ответчика о внесении изменений в действующий договор аренды земельного участка.

На основании п. 1 ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу п. 1 ст. 611 ГК РФ, арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В соответствии с пунктом 1 ст. 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

Принимая во внимание, что основанием для внесения изменений в действующий договор аренды земельного участка согласно доводам истца является невозможность использования земельного участка по прямому назначению – для строительства  развлекательного комплекса, суд первой инстанции правильно указал, что в данном случае способами защиты прав арендатора при обнаружении недостатков арендованного имущества являются: предъявление арендодателю требования о безвозмездном устранении недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержание суммы понесенных арендатором расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, с предварительным уведомлением об этом арендодателя; предъявление требования о досрочном расторжении договора.

Как установлено судом, истец воспользовался  предоставленными ему  правами по возмещению убытков в связи с невозможностью пользования земельным участком. Решением арбитражного суда по делу № А72-1372/2020 с  Муниципального образования «город Димитровград» в лице Комитета по управлению имуществом горда Димитровграда  за счет муниципальной казны в пользу истца были взысканы убытки в размере 728 281 руб. 20 коп., составляющие стоимость  арендных платежей за период отсутствия возможности пользования земельным участком.

Как верно указал суд первой инстанции, такого  способа защиты нарушенного права, связанного с передачей в  арендное пользование имущества с недостатками, как продление срока действия договора  аренды, нормы Гражданского кодекса не предусматривают. 

Суд первой инстанции правильно также отметил, что Правила землепользования и застройки города Димитровграда Ульяновской области после признания внесенных в них изменений недействительными действуют в ранее принятой редакции, что позволяет истцу осуществлять строительство, однако истцом не представлено доказательств того, что им предпринимались какие-либо меры  для осуществления строительства.

Требования истца не подлежат также удовлетворению в виду следующего.

В соответствии со статьей 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее- ЗК РФ) в редакции, действующей с 01.03.2015, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, за рядом исключений, перечисленных в пункте 2 статьи 39.6, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона.

Согласно пункту 15 статьи 39.8 ЗК РФ в редакции, действующей с 01.03.2015, арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

В соответствии с подпунктом 32 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка арендатору (за исключением арендаторов земельных участков, указанных в подпункте 31 настоящего пункта), если этот арендатор имеет право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в соответствии с пунктами 3 и 4 настоящей статьи.

Как правильно указал суд первой инстанции, установление нового срока действия договора представляет собой заключение договора на новый срок, что в силу вышеизложенного правового регулирования  возможно только по истечении срока действия договора и только  по результатам конкурентных процедур.

При изложенным обстоятельствах суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отказе истцу в удовлетворении исковых требований.

Доводы истца о том, что при заключении договора аренды арендатор исходил из возможности строительства  торгового центра на данном земельном участке, что, по мнению заявителя, является основанием для изменения договора аренды в связи с существенным изменением обстоятельств, подлежат отклонению.

Как следует из материалов дела, права арендатора спорного земельного участка были приобретены истцом 01.08.2018г., т.е. когда уже существовали обстоятельства, свидетельствующие об изменении функциональной и территориальной зон земельного участка. Таким образом, истец мог предвидеть последствия заключения договора о передаче ему прав и обязанностей арендатора в момент его заключения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 451 ГК РФ обстоятельство является существенным при наличии следующих условий: оно изменилось после того, как договор был заключен; стороны договора не содействовали его наступлению; стороны в момент заключения договора не могли разумно предвидеть наступление этих обстоятельств. 

Наличие таких обстоятельств не установлено.

            Суд апелляционной инстанции считает, что доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем признаются судом апелляционной инстанции не состоятельными и не могут служить основанием для изменения оспариваемого судебного акта.

            Иных доводов в обоснование апелляционной жалобы заявитель не представил, в связи с этим Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Расходы по государственной пошлине за подачу апелляционной жалобы в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся  на заявителя.

Руководствуясь статьями 110, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд  

 

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Ульяновской области от 25 мая 2021 года по делу № А72-14486/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью «Сетевая компания «БАЗИС»  - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого постановления арбитражного суда апелляционной инстанции. 

 

Председательствующий судья

 

Судьи

Е.А. Митина

 

 

Е.В. Коршикова

 

 

Л.Л. Ястремский