Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

г. Ульяновск                                                                           Дело №А72-17004/2022

«24» августа 2023 года

Резолютивная часть решения объявлена 17 августа  2023 года. 

Полный текст решения изготовлен  24 августа 2023 года.

 

Арбитражный суд Ульяновской области  в составе судьи Д.В. Шушмаркина,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания С.З. Кришталевич,

рассмотрев   в  судебном заседании дело 

по исковому заявлению Индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП 316774600313688, ИНН 

<

***>), г. Москва

к Обществу с ограниченной ответственностью «Тим» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), г. Димитровград

об устранении препятствий в пользовании нежилым помещением, 

 по встречному исковому заявлению 

Общества с ограниченной ответственностью «Тим» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), г. Димитровград

к Индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ОГРНИП 316774600313688, ИНН 

<

***>), г. Москва

о  расторжении договора аренды нежилого помещения,

третьи лица- Индивидуальный предприниматель ФИО2, Индивидуальный предприниматель ФИО3, Общество с ограниченной ответственностью «Крепость», Администрация города Димитровграда Ульяновской области, Муниципальное казенное учреждение "Управление архитектуры и градостроительства города Димитровграда"

при участии представителей:

от  ИП ФИО1 – ФИО4, доверенность, диплом, паспорт;

от ООО «ТиМ» – ФИО5, ордер №2 от 25.01.2023, доверенность от 23.01.2023, паспорт;

от третьих лиц - не явились, извещены;

установил:

Индивидуальный предприниматель ФИО1 обратился в Арбитражный суд Ульяновской области с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью «Тим» об обязании устранить препятствия в пользовании нежилым помещением первого этажа общей площадью 393,29 кв.м., расположенного в здании магазина с офисом, котельной по адресу: 

<

...>, взыскать 6 000 руб. 00 коп.- расходы по оплате государственной пошлины.

Определением от 23.11.2022 исковое заявление принято судом к производству.

Определением от 26.01.2023 судом принято к рассмотрению  ходатайство об истребовании доказательств, в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора привлечены Индивидуальный предприниматель ФИО2, Индивидуальный предприниматель ФИО3, Общество с ограниченной ответственностью «Крепость».

Определением от 15.02.2023 истребованы сведения у Управления Федеральной налоговой службы  по Ульяновской области, Межмуниципального отдела Министерства Внутренних Дел Российской Федерации «Димитровградский».

 Определением от 12.05.2023 принято к  производству встречное исковое заявление Общества с ограниченной ответственностью «ТиМ» о расторжении договора аренды нежилого помещения, заключенного 01.11.2021 между Обществом с ограниченной ответственностью «ТиМ» и Индивидуальным предпринимателем ФИО1

 Определением от 20.06.2023 в качестве третьих лиц привлечены Администрация города Димитровграда Ульяновской области, Муниципальное казенное учреждение "Управление архитектуры и градостроительства города Димитровграда".

Представитель ИП ФИО1, настаивал на исковых требованиях, встречные исковые требования не признавал.

Представитель ООО «ТиМ» настаивал на встречных исковых требованиях, исковые требования ИП ФИО1 не признавал.

Изучив материалы дела, исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующему.

01.11.2021 между Обществом с ограниченной ответственностью «ТИМ» (Арендодатель)  и Индивидуальным предпринимателем  ФИО1 (Арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения.

Согласно п.1.1 договора арендодатель передаёт, а арендатор принимает в аренду Помещения первого этажа общей площадью 393,29 кв.м., (далее - «Помещение»), расположенного в Здании магазина с офисом, котельной, по адресу: 

<

...> А. 

Разрешенное использование помещения для арендатора – организация магазина розничной торговли продовольственными и иными товарами и бара/кафе (п.1.3 договора).

Исходя из п. 1.6 договор заключается  сторонами сроком на 5 лет с момента подписания сторонами акта приёма-передачи помещения и подлежит обязательной государственной регистрации.

Как следует из текса искового заявления Индивидуального предпринимателя ФИО1, письмом Исх.№ 21 от 15.08.2022 г., ООО «ТИМ» незаконно указало на необходимость освободить арендуемые помещения с последующим перекрытием доступа к арендуемым помещениям. В свою очередь, истец по первоначальному иску неоднократно письмами от 07.09.2022 г., от 12.10.2022 он уведомлял Общество с ограниченной ответственностью «ТИМ» о недопущении нарушения условий договора аренды помещения, просил предоставить доступ в соответствии с действующими нормами и не чинить препятствий в использовании помещения. 

Как указывает истец, Обществом с  ограниченной ответственностью «ТИМ» непосредственно перед входом в арендуемое помещение было организовано строительство фундамента и установка забора, что повлекло невозможность доступа в арендуемое помещение сотрудникам и посетителям магазина.

В связи с чем, индивидуальный предприниматель ФИО1 обратился с исковым заявлением в суд об обязании устранить препятствия в пользовании нежилым помещением первого этажа общей площадью 393,29 кв.м., расположенного в здании магазина с офисов, котельной по адресу: 

<

...>.

В качестве нормативного обоснования иска истец ссылается, в т.ч., на ст.ст. 304, 611 Гражданского кодекса РФ. 

Ответчик исковые требования не признает по доводам, изложенным в отзывах, в частности, указывая на то, что вход в арендуемые истцом помещения не перекрыт, а также не имеется препятствий в пользовании запасным выходом из арендуемого ИП ФИО1 помещения, арендатор ИП ФИО1 не сам ведет деятельность, а сдает арендуемые им площади в субаренду иным лицам - ИП ФИО2 (ИНН 

<

***>), которая, в свою очередь, сдает это же помещение в субсубаренду ИП ФИО3 ИНН 

<

***>) и ООО «Крепость» (ИНН 

<

***>). ООО «ТИМ» не выставляло счетов истцу на оплату арендной платы во исполнение договора аренды помещения в здании, расположенном по адресу 

<

...>. В рамках исполнения договорных отношений истец сам производит оплату арендной платы, к ответчику с требованием об уменьшении размера арендной платы не обращался.

Подробно доводы участвующих в деле лиц приведены в исковом заявлении, отзывах на него и дополнениях к ним.

Суд исходит из следующего. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу части 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В соответствии со статьей 304 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

В пункте 45 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что в силу статей 304, 305 Гражданского кодекса Российской Федерации иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями  ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение. Такой иск подлежит удовлетворению и в том случае, когда истец докажет, что имеется реальная угроза нарушения его права собственности или законного владения со стороны ответчика. Иск об устранении нарушений права, не связанных  с лишением владения, подлежит удовлетворению независимо от того, на своем или чудом земельном участке  либо ином объекте недвижимости ответчик совершает действия (бездействия), нарушавшие право истца.

Как согласовано сторонами в договоре, Арендодатель обязуется  не чинить препятствия арендатору в правомерном использовании помещения. Письменно уведомлять арендатора не позднее, чем за 30 дней о проведении капитального или текущего ремонта помещения, а также  об иных случаях  проведения ремонтных работ и иных работ, связанных с производственной необходимостью. При этом арендодатель, в случае невозможности использования арендатором помещения в период проведения работ, обязуется не начислять арендную плату (п.2.1.6, п.2.1.8).

Проведение строительных работ у фасадной части здания ответчиком по первоначальному иску не оспаривается, что следует из материалов дела. 

С целью проверки доводов  истца о невозможности доступа в арендуемое помещение сотрудникам и посетителям магазина судом к участию в деле были привлечены субарендаторы ИП ФИО2 (ИНН 

<

***>), ИП ФИО3 ИНН 

<

***>), ООО «Крепость» (ИНН 

<

***>), а также был сделан запрос в УФНС по Ульяновской области.

Согласно ответу УФНС по Ульяновской области № б/н от 27.02.2023 ИП ФИО2 (ИНН 

<

***>) и Общество с ограниченной ответственностью «Крепость» (ИНН 

<

***>) с августа 2022 года по настоящее время осуществляют предпринимательскую деятельность, информация по выручке и фискальных документах по ККТ выгружена. Согласно протокола осмотра помещений, территорий от 13.02.2023, ИП ФИО3 фактически осуществляет предпринимательскую деятельность без применения контрольно-кассовой техники.

Из письма Администрации города Димитровграда Ульяновской области с исх. № 01-26/5285 от 10.11.2022 следует, что на земельном участке с кадастровым номером 73:23:000000:1440 по ул. Осипенко 1 «А» с фасадной стороны выполнены работы по устройству фундамента небольшой высоты, который не является препятствием для доступа в арендуемое помещение. Согласно эскизному проекту на данной территории предусмотрено возведение торгового павильона с устройством коридора для входа в арендуемое помещение. 

В статье 209 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплено, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Довод  истца по первоначальному иску о том, что установка ограждений перед входом в магазин негативно сказывается на пожарной безопасности, не подтвержден надлежащими доказательствами. 

В соответствии с п. 1 ст. 612 ГК РФ при невозможности использовать арендуемое имущество арендатор вправе требовать в том числе соразмерного уменьшения арендной платы. 

Вместе с тем как следует из материалов дела, ИП ФИО1 за период с сентября 2022 по декабрь 2022 года производилась оплата арендной платы по договору аренды от 01.11.2021, истец к ответчику с требованием об уменьшении арендной платы либо о ее неначислении не обращался. Правом отказаться от внесения арендной платы либо потребовать возмещения убытков в виде внесенной арендной платы арендатор не воспользовался (п. 2 ст. 328 ГК РФ). 

Доводы истца - ИП ФИО1  не подтверждены надлежащими доказательствами. Напротив, как было указано выше, из материалов дела и ответа, полученного из УФНС по Ульяновской области, следует, что предпринимательская деятельность ведется субарендаторами, кассовая отчетность выгружается в АСК ККТ. 

Иные доводы истца по первоначальному иску отклоняются судом, поскольку не имеют правового значения для разрешения настоящего спора в указанной части. 

Таким образом, исковые требования индивидуального предпринимателя ФИО1 к  Обществу с ограниченной ответственностью «ТиМ»  следует оставить без удовлетворения.

Обращаясь со встречным исковым заявлением Общество с ограниченной ответственностью «Тим» указало, что ИП ФИО1 самовольно, без согласования с арендодателем, пристроил к тыльной стороне  здания в зоне расположения двери пожарного входа, металлическую пристройку. На двери указанной пристройки ответчик установил запорное устройство, ключи от которого находятся у него и двери всегда закрыты. Перекрытие пожарного входа является нарушением требований противопожарной безопасности и создаёт угрозы. Действия ИП ФИО1, по мнению ООО «Тим», являются нарушением пункта 3.1.2 договора аренды. На основании изложенного Общество с ограниченной ответственностью «ТиМ» просит суд расторгнуть договор аренды нежилого помещения, заключенного 01.11.2021 между Обществом с ограниченной ответственностью «ТиМ» и Индивидуальным предпринимателем ФИО1

Направленная истцом в адрес ответчика претензия от 12.04.2022 года с требованием устранить нарушения оставлена ответчиком без ответа. 

Указанные обстоятельства послужили основанием для предъявления встречного иска.

ИП ФИО1 встречные исковые требования не признает. В отзыве на встречный иск указывает на то, что ИП ФИО1 не осуществлял перекрытие пожарного выхода путем строительства пристройки. Вход в арендуемое помещение с задней стороны здания является служебным входом, через который осуществляется загрузка товара в торговые точки, расположенные в арендуемом помещении. Вход не загорожен, проход осуществляется. Каких-либо пристроек не производилось. 

При оценке доводов сторон суд исходит из следующего. 

Статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором. 

Согласно п.п. 3.1.1-3.1.3 договора арендатор обязуется использовать помещение по назначению в соответствии с п.1.3 договора. Использовать помещение, обеспечивая при этом соблюдение санитарных норм, правил противопожарной безопасности, а также требований, правил и нормативов, действующих в связи с осуществлением  арендаторам его хозяйственной деятельности. Производить перепланировку помещения с согласия арендодателя.

Арендатор  имеет право по согласованию с арендодателем, без дополнительной платы, производить за свой счёт улучшения, включая перепланировку и переоборудование арендуемого помещения, не нарушающие требования, предъявляемые к подобным объектом (п.3.2.3 договора).

Исходя из п.5.2 договор аренды подлежит досрочному расторжению по требованию арендодателя:

-При использовании  арендатором помещения не в соответствии с договором аренды;

-Если арендатором умышленно ухудшает состояние помещения;

-Если арендатор не вносит арендную плату в течение 2 (двух) периодов оплаты;

Общество с ограниченной ответственностью «ТиМ», обосновывая свои исковые требования, в том числе, в качестве доказательств возведения ответчиком спорного сооружения, ссылается на технический паспорт здания по ул. Осипенко № 1 А. 

Из поэтажного плана строения лит «А» следует, что к зданию примыкает пристрой лит. «А2», представляющий собой холодную пристройку; конструктивные элементы:  стены и кровля выполнены из металлического профнастила, элементы благоустройства отсутствуют, износ – 10%.

Из материалов дела усматривается, что факт создания и возведения пристройки ответчиком оспаривается, из фотоматериалов, представленных в материалы дела и актов осмотра от 16.06.2023 и от 01.08.2023 следует, что вход с тыльной стороны не загорожен, доступ имеется. Какого-либо оборудования, о чем указывает истец во встречном иске, в спорном сооружении не размещено и не зафиксировано актами на момент осмотра. Доказательств того, что ответчик по настоящее время использует пристройку для собственных нужд, истцом также не представлено. Перегородки в спорном сооружении и входом в цокольный этаж не имеется, доступ открыт. 

В соответствии со ст. 65 АПК РФ, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Поскольку факт принадлежности спорного пристроя ИП ФИО1 документально не подтвержден, иных оснований для расторжения договора между ООО «ТиМ» и ИП ФИО1 не имеется, у суда отсутствуют правовые основания для удовлетворения иска.

 Таким образом, встречные исковые требования Общества с ограниченной ответственностью «ТиМ» также подлежат оставлению без удовлетворения.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса РФ, арбитражный суд

                                                         Р Е Ш И Л:

Исковые требования индивидуального предпринимателя ФИО1 оставить без удовлетворения.

Встречные исковые требования Общества с ограниченной ответственностью «ТиМ» оставить без удовлетворения.

Решение вступает в законную силу по истечении месяца с момента его принятия и может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд.

Судья                                                              Д.В. Шушмаркин