﻿ 

 АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А61-6288/2019

г. Краснодар

07 июня 2021 года

Резолютивная часть постановления объявлена 03 июня 2021 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 07 июня 2021 года.

 

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Анциферова В.А., судей Епифанова В.Е. и Мазуровой Н.С. при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Пилояном Э.С., при организации видеоконференц-связи Арбитражным судом Республики Северная Осетия-Алания в составе судьи Ясиновской Т.Д., при участии в судебном заседании от заявителя – индивидуального предпринимателя Маневской Надежды Вениаминовны (ИНН 151401219702, ОГРНИП 319151300026880) – Даниловой И.В. (доверенность от 14.11.2019), в отсутствие представителей органов, осуществляющих публичные полномочия: администрации местного самоуправления г. Владикавказа (ИНН 1501002346, ОГРН 1021500578087), управления муниципального имущества и земельных ресурсов г. Владикавказа (ИНН 1502010822, ОГРН 1021500579088), третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, – Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Северная Осетия-Алания, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Маневской Надежды Вениаминовны на решение Арбитражного суда Республики Северная Осетия-Алания от 20.11.2020 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.02.2021 по делу № А61-6288/2019, установил следующее.

Индивидуальный предприниматель Маневская Надежда Вениаминовна (далее – предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Республики Северная Осетия-Алания с заявлением к администрации местного самоуправления г. Владикавказа (далее – администрация), управлению муниципального имущества и земельных ресурсов г. Владикавказа (далее – управление администрации) о признании незаконным выраженного в письме от 05.12.2019 № 9997-3000 решения об отказе в предоставлении в собственность земельного участка площадью 20 820 кв. м с кадастровым номером 15:09:031227:0006, расположенного по адресу: Республика Северная Осетия – Алания, г. Владикавказ, пр. Коста, 36, относящегося к категории земель населенных пунктов, с разрешенным использованием для содержания и эксплуатации стадиона (далее – земельный участок), о понуждении к направлению предпринимателю проекта договора купли-продажи земельного участка в десятидневный срок с даты вступления решения суда в законную силу.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Северная Осетия – Алания (далее – управление Росреестра).

Решением Арбитражного суда Республики Северная Осетия – Алания от 20.11.2020, оставленным без изменения постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.02.2021, в удовлетворении заявления отказано. Судебные акты мотивированы следующим. Целью предоставления земельного участка в аренду являлось строительство стадиона. Доказательства достижения указанной цели или того, что весь земельный участок необходим для эксплуатации возведенного на нем нежилого здания раздевального блока площадью 24,4 кв. м с кадастровым номером 15:09:0031227:20, отсутствуют. Собственник объекта недвижимости, требующий предоставления земельного участка под объектом в собственность, должен представить доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади, в том числе в заявленных целях. Предоставление в собственность всего земельного участка, на части которого находятся объекты, введенные в эксплуатацию, а на другой части только запланировано строительство объектов, в целях возведения которых участок формировался, законом не предусмотрено. Нежилое здание раздевального блока не тождественно понятию стадион. Судебными актами по делу № А61-1491/2011 установлено, что на земельном участке имеются незавершенные строительством объекты площадью 5670 кв. м (литера 1) и площадью 7140 кв. м (литера 2). Предприниматель обратился с заявлением о приобретении земельного участка в собственность на под существующими объектами недвижимости. Доказательства ввода в эксплуатацию расположенных на земельном участке объектов незавершенного строительства и осуществления государственной регистрации права собственности предпринимателя на них не представлены.

Предприниматель обжаловал решение Арбитражного суда Республики Северная Осетия – Алания от 20.11.2020 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.02.2021 в порядке, определенном нормами главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Арбитражный процессуальный кодекс), приведя следующие основания проверки законности судебных актов. Стадион представляет собой единый объект, состоящий из разнородных элементов, объединенных общим функциональным назначением. Футбольное поле не является самостоятельной недвижимой вещью, а представляет собой неотъемлемую составную часть земельного участка. Отсутствие на поле сооружений некапитального типа, в том числе сезонного покрытия, не препятствует считать стадион объектом завершенного строительства. Регистрация права собственности предпринимателя на нежилое здание раздевального блока как на отдельный объект недвижимости не влияет на предназначение стадиона. Футбольное и тренировочное поля представляют собой улучшения земельного участка, приспособлении его для удовлетворения нужд лиц, пользующихся участком. Данные сооружения не являются самостоятельным недвижимым имуществом, на них не может быть зарегистрировано право собственности. Судебные акты по делу № А61-1491/2011 не являются преюдициальными для настоящего спора. Цель строительства стадиона не будет достигнута, поскольку поля, трибуны и ограждение стадиона находятся в муниципальной собственности, а другая часть имущественного комплекса – в собственности предпринимателя. В признании недействительными соглашений о передаче прав и обязанностей арендатора земельного участка судами отказано. Государственная регистрация права собственности предпринимателя на стадион невозможна без предоставления ему земельного участка в собственность. Заявителя имеется право на выкуп земельного участка под стадионом как единым спортивным сооружением.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для изменения либо отмены обжалуемых судебных актов.

Судами первой и апелляционной инстанций установлено, что на основании постановления администрации от 27.02.2006 № 365 администрация (арендодатель) и открытое акционерное общество «Футбольный клуб "Автодор"» (арендатор) заключили договор от 02.05.2006 № 1427 аренды земельного участка для строительства стадиона до 27.02.2055. Договор зарегистрирован 26.05.2006 в установленном законом порядке.

Определением Арбитражного суда Республики Северная Осетия – Алания от 16.09.2010 возбуждено производство по делу № А61-2058/2010 о признании открытого акционерного общества «Футбольный клуб "Автодор"» несостоятельным (банкротом). Определением от 08.11.2010 в отношении него введена процедура наблюдения, а решением от 06.12.2012 оно признано несостоятельным (банкротом) с открытием конкурсного производства.

Решением Арбитражного суда Республики Северная Осетия – Алания от 21.11.2011, оставленным без изменения постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.03.2012 и постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 03.07.2012 по делу № А61-1491/2011, в удовлетворении требований открытого акционерного общества «Футбольный клуб "Автодор"» о понуждении администрации к заключению договора купли-продажи земельного участка отказано. Суды установили, что открытому акционерному обществу «Футбольный клуб "Автодор"» на праве собственности принадлежат расположенные на земельном участке объекты незавершенного строительства площадью 5670 кв. м (литера 1) и площадью 7140 кв. м (литера 2). На момент рассмотрения дела завершено строительство основного и тренировочного полей, которые представляют собой многослойные инженерные сооружения с системой полива и дренажа, и капитального ограждения стадиона, являющиеся основной частью стадиона. Работы по строительству трибун и расположенных в них помещений раздевалок, душевых, кафе не окончены.

Открытое акционерное общество «Футбольный клуб "Автодор"» в лице конкурсного управляющего и индивидуальный предприниматель Сибанова Г.С. заключили договор от 22.11.2013 о передаче прав и обязанностей арендатора земельного участка. Права и обязанности арендатора земельного участка последовательно переходили по соглашению от 28.08.2014 к Демяну Я.Я., по соглашению от 02.08.2016 к Хадарцевой Я.Х., по соглашению от 18.04.2018 к Маневскому В.П..

В 2017 году на земельном участке возведено нежилое здание раздевального блока. К предпринимателю как к наследнику Маневского В.П. на основании свидетельства о праве на наследство по закону от 10.04.2019 серии 15АА № 0828658 перешли права и обязанности арендатора земельного участка и право собственности на нежилое здание раздевального блока. Управление администрации (арендодатель) и предприниматель (арендатор) заключили соглашение от 03.06.2019 об изменении арендатора по договору от 02.05.2006 № 1427 аренды земельного участка.

Предприниматель обратился в администрацию с заявлением от 21.11.2019 о предоставлении земельного участка в собственность. Администрация письмом от 05.12.2019 № 9997-3000 уведомила предпринимателя о принятом решении об отказе в предоставлении земельного участка в собственность по причине незавершенности строительства стадиона.

Названные обстоятельства послужили основаниями обращения предпринимателя в арбитражный суд. Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

По смыслу положений главы 24 Арбитражного процессуального кодекса удовлетворение требования о признании решения органа, осуществляющего публичные полномочия, незаконным возможно при установлении его несоответствия закону или иному нормативному правовому акту и нарушения им прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 1 статьи 198, часть 4 статьи 200).

Земельным кодексом Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) одним из основных принципов земельного законодательства назван принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1). По общему правилу, заключение договора аренды земельных участков, находящихся в публичной собственности, осуществляется на торгах (пункт 1 статьи 39.6). Законодатель допускает возможность заключения договора аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности, без проведения торгов в случае его предоставления собственнику расположенных на участке здания, сооружения (подпункт 9 пункта 2 статьи 39.6). Данное исключение из общего правила продиктовано тем, что право граждан, юридических лиц, являющихся собственниками расположенных на публичных земельных участках зданий, сооружений, на приобретение этих участков в аренду является исключительным (часть 1 статьи 39.20). В заявлении о предоставлении такого участка без проведения торгов указывается цель его предполагаемого использования (пункт 1 статьи 39.17). Уполномоченный орган должен принять решение об отказе в предоставлении земельного участка, если с заявлением о его предоставлении обратилось лицо, не имеющее права на приобретение этого участка без проведения торгов или если разрешенное использование земельного участка не соответствует целям его использования, указанным в заявлении (подпункты 1, 3 пункта 5 статьи 39.17, пункт 14 статьи 39.16).

По смыслу данных Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановления от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснений, исключительный характер права на приобретение земельного участка в аренду означает, что никто, кроме собственника здания, сооружения, не имеет права на заключение договора аренды земельного участка, занятого этим зданием, сооружением. Предельные размеры площади части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, определяются исходя из утвержденных в установленном порядке норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации или с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства (пункты 4, 5).

Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации были выработаны следующие правовые подходы. Условием приобретения права на земельный участок, необходимый для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимости, является наличие доказательств, подтверждающих указанную заявителем площадь испрашиваемого участка. Заявитель при обращении в соответствующие органы государственной власти либо местного самоуправления о предоставлении земельного участка обязан обосновать площадь земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования (постановление от 01.03.2011 № 13535/10). При доказанности использования совокупности правомерно возведенных объектов как имущественного комплекса их собственник вправе претендовать на приобретение земельного участка под всем принадлежащим ему комплексом, в том числе и под объектами, не обладающими признаками недвижимого имущества. Сама по себе регистрация права собственности на отдельные объекты недвижимости при определенных условиях не препятствует квалификации таких объектов как единого комплекса (постановления от 17.08.2004 № 4345/04, от 20.10.2010 № 6200/10). Названные подходы поддерживаются Верховным судом Российской Федерации (определения от 26.01.2018 № 301-ЭС17-21416, от 13.12.2017 № 301-ЭС17-18823).

Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса имеющиеся в деле доказательства, правильно применив вышеприведенные нормативные положения и разъяснения высшей судебной инстанции, суды первой и апелляционной инстанций вправе были заключить о следующем. Предприниматель не доказал факт возведения на земельном участке и ввода в эксплуатацию стадиона как единого имущественного комплекса, в том числе объектов незавершенного строительства площадью 5670 кв. м (литера 1) и площадью 7140 кв. м (литера 2). Один из них значился в таком статусе в Едином государственном реестре недвижимости на момент подачи предпринимателем заявления и принятия администрацией оспариваемого решения. Нежилое здание раздевального блока таким комплексом быть признано не могло. На основное и тренировочное поля как многослойные инженерные сооружения с системой полива и дренажа, капитальное ограждение стадиона, трибуны с расположенными в них помещениями раздевалок, душевых, кафе не зарегистрировано право собственности предпринимателя ни как на отдельные объекты недвижимости, ни как на объекты, расположенные на испрашиваемом земельном участке, имеющие единое назначение и целевое использование – стадион.

В отсутствие таких доказательств у администрации не имелось законных оснований для того, чтобы считать предпринимателя субъектом исключительного права на приватизацию всего земельного участка без проведения торгов. Земельный участок изначально формировался в целях размещения и эксплуатации имущественного комплекса стадиона. Необходимость и достаточность площади земельного участка для обеспечения эксплуатации нежилого здания раздевального блока материалами дела не подтверждены. Оспариваемое решение администрации не противоречит вышеприведенным нормам, не нарушает и не может нарушить права и законные интересы предпринимателя.

Доводы кассационной жалобы названные выводы не опровергают и направлены на установление обстоятельств, не установленных судами первой и апелляционной инстанций или отвергнутых ими как не подтвержденных доказательствами. Переоценка судом кассационной инстанции доказательств по делу, то есть иные по сравнению со сделанными судами первой и апелляционной инстанций выводы относительно того, какие обстоятельства по делу можно считать установленными исходя из иной оценки доказательств, в частности, относимости, допустимости, достоверности каждого доказательства в отдельности, а также достаточности и взаимной связи доказательств в их совокупности, не допускается (пункт 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 № 13 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде кассационной инстанции»).

Соответствие выводов арбитражных судов первой и апелляционной инстанций о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильное применение норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов в совокупности с учетом доводов, содержащихся в кассационной жалобе, исключают возможность удовлетворения последней в силу норм статей 286, 287, 288 Арбитражного процессуального кодекса.

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Северная Осетия – Алания от 20.11.2020 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.02.2021 по делу № А61-6288/2019 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья                                                                            В.А. Анциферов

Судья                                                                                                                     В.Е. Епифанов

Судья                                                                                                                     Н.С. Мазурова