АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А53-9251/2023

г. Краснодар

02 мая 2024 года

Резолютивная часть постановления объявлена 23 апреля 2024 года

Постановление в полном объеме изготовлено 02 мая 2024 года

           Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Мещерина А.И., судей Анциферова В.А. и Епифанова В.Е., при участии в судебном заседании от истца  – комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Новочеркасска (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) – ФИО1 (доверенность от 09.01.2024), от ответчика  – индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН 

<

***>,                      ОГРНИП 

<

***>) – ФИО3 (доверенность от 22.02.2022), в отсутствие ответчиков: муниципального бюджетного учреждения «Новочеркасская служба эксплуатации» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), общества с ограниченной ответственностью «Норма форте» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), ответчика по встречному исковому заявлению – администрации города Новочеркасска                              (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационные жалобы комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Новочеркасска и администрации города Новочеркасска на решение Арбитражного суда Ростовской области от 30.10.2023                        и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.01.2024 по делу № А53-9251/2023, установил следующее.

Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации города Новочеркасска (далее – комитет) обратился в арбитражный суд с исковым заявлением                 к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее – предприниматель)                         и ООО «Норма форте» (далее – общество) о признании недействительными (ничтожными) сделками договора аренды от 11.12.2017, договора субаренды от 02.01.2017 № М15,                       а также о возложении на ответчиков обязанности освободить занимаемое ими нежилое помещение общей площадью 86 кв. м (комнаты № 16 – 23 на поэтажном плане), расположенное на первом этаже двухэтажного жилого дома по адресу: 

<

...>.

Предприниматель предъявил к комитету и администрации встречное исковое заявление о признании незаконным отказа администрации в реализации преимущественного права на приобретение предпринимателем нежилого помещения, приведенного в письме от 24.05.2023 № 57.6/375, возложении на администрацию обязанности совершить все действия, предусмотренные частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ), в том числе: направить в комитет распоряжение о необходимости проведения оценки, принятия решения об условиях приватизации спорного нежилого помещения, направления предпринимателю проекта договора купли-продажи. Предприниматель также просил возложить на комитет обязанность в течение 90 дней с момента вступления в законную силу судебного акта провести оценку, принять решение об условиях приватизации и направить предпринимателю проект договора купли-продажи спорного помещения (уточненные требования).

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 30.10.2023, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда                             от 08.01.2024, в удовлетворении первоначального искового заявления отказано. Встречное исковое заявление удовлетворено. Суд признал незаконным отказ администрации в реализации преимущественного права на приобретение предпринимателем арендуемого им нежилого помещения площадью 86 кв. м, расположенного по адресу: 

<

...>, приведенный в письме от 24.05.2023 № 57.6/375. На администрацию возложена обязанность в течение 6 дней с момента вступления решения в законную силу совершить все необходимые действия, определенные частью 3                  статьи 9 Закона № 159-ФЗ, в том числе: направить в комитет распоряжение о необходимости проведения оценки, принятия решения об условиях приватизации данного нежилого помещения, направления предпринимателю подготовленного договора купли-продажи. На комитет возложена обязанность в течение 84 дней с момента исполнения администрацией действий, определенных частью 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ, провести оценку, принять решение об условиях приватизации и направить предпринимателю проект договора купли-продажи нежилого помещения (кадастровый номер 61:55:0011406:504), расположенного по адресу: 

<

...>, площадью 86 кв. м. С комитета в пользу предпринимателя взыскано 3000 рублей судебных расходов по уплате государственной пошлины. С администрации в пользу предпринимателя взыскано 3000 рублей судебных расходов по уплате государственной пошлины.

В кассационных жалобах комитет и администрация просят отменить судебные акты, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении первоначального искового заявления и об отказе в удовлетворении встречных требований предпринимателя. Податели жалоб указывают, что уполномоченный орган не давал согласия на передачу имущества в аренду и в субаренду. Принятые по делу судебные акты в части удовлетворения встречных требований не учитывают нормы Закона № 159-ФЗ.

Предприниматель и общество представили в суд округа отзывы, в которых указали на отсутствие оснований для отмены решения и постановления апелляционного суда.

В судебном заседании представитель комитета на удовлетворении жалоб настаивал. Представитель предпринимателя просил оставить без изменения решение и постановление.

Изучив материалы дела, доводы жалоб и отзывов на них, выслушав представителей сторон, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа пришел к следующим выводам.

Как видно из материалов дела, нежилое помещение с кадастровым номером 61:55:0011406:504, расположенного по адресу: 

<

...>, находится в муниципальной собственности (муниципальная казна города Новочеркасска). Данное нежилое помещение передано муниципальному бюджетному учреждению «Новочеркасская служба эксплуатации» (далее – учреждение) в оперативное управление на основании распоряжения от 27.10.2011 № 123 (т. 1, л. д. 16).

Учреждение (арендодатель) и предприниматель (арендатор) на основании протокола комиссии по предоставлению недвижимого имущества в аренду от 27.11.2017 № 1, распоряжения комитета от 11.12.2017 № 137 заключили договор от 11.12.2017                  № 1112 аренды недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности, в соответствии с которым спорные нежилые помещения общей площадью 86 кв. м предоставлены арендатору во временное пользование для использования под аптеку.

Срок действия договора установлен с 11 декабря 2017 года по 10 декабря 2022 года (пункт 2.1 договора).

Предприниматель (субарендодатель) заключил с ООО «Норма форте» (субарендатор) договор субаренды от 02.01.2017 № М15 по условиям которого, субарендодатель предоставил данное помещение за плату во временное пользование для размещения аптеки (т. 1, л. д. 17 – 22).

Комитет, указывая, что названные договоры заключены без согласия собственника, обратился с исковым заявлением в арбитражный суд.

Предприниматель, ссылаясь на наличие права на выкуп данных помещений, предъявил к комитету и администрации встречный иск.

Законность судебных актов арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс) пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

В силу статей 606, 611 и 614 Гражданского кодекса Российской Федерации              (далее – Гражданский кодекс) обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора – в своевременном внесении установленной договором платы за пользование имуществом (арендной платы).

Согласно пункту 1 статьи 615 Гражданского кодекса арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Пункт 2 статьи 615 Гражданского кодекса устанавливает, что арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено данным Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор. Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды. К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

Судебные инстанции, отказывая в удовлетворении первоначального иска о признании названных договоров недействительными (в связи с отсутствием согласия собственника на заключение договора от 11.12.2017 № 1112 и отсутствием оснований для заключения договора субаренды от 02.01.2017 № М15, невозможностью передачи нежилых помещений в субаренду), руководствовались обстоятельствами, установленными вступившими в законную силу судебными актами по делу                          № А53-22398/22. Право передать используемое помещение в аренду согласовано с собственником муниципального имущества (письмо учреждения от 02.04.2013 № 1241, письмо комитета от 27.03.2013). В дальнейшем спорное имущество предоставлено предпринимателю на новый срок на основании договора аренды недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности от 11.12.2017 № 1112. Данный договор заключен с предпринимателем без торгов на основании частей 9, 10                                       статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции», как с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности. 

С учетом изложенного суды пришли к верному выводу о том, что отсутствуют основания для удовлетворения требований комитета о признании договора аренды                       от 11.12.2027, договора субаренды от 02.01.2017 недействительными, применении последствий их недействительности. Изложенное также исключает условия для удовлетворения требований комитета об освобождении нежилого помещения по заявленным им основаниям.  

Суд округа считает, что выводы судов в части разрешения первоначального искового заявления основаны на содержании представленных в дело доказательств (т. 1,     л. д. 58 – 62, 65, 66, 73 – 76), соответствующие доводы жалоб администрации и комитета следует отклонить. 

В то же время при рассмотрении требований предпринимателя, основанных на положениях Закона № 159-ФЗ, суды не приняли во внимание следующее.

Согласно статье 3 Закона № 159-ФЗ преимущественное право на приобретение арендуемого государственного или муниципального имущества может быть реализовано при условии, что: 1) арендуемое имущество на день подачи заявления находится во временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 данного Закона;                             2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 данного Закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 данного Закона, на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; 3) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 данного Закона; 4) сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

Положения части 4 статьи 9 Закона № 159-ФЗ предусматривают, что в случае, если заявитель не соответствует установленным статьей 3 данного Закона требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с этим Законом или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества.

Пунктом 3 части 2 статьи 1 Закона № 159-ФЗ предусмотрено, что действие данного Закона не распространяется на недвижимое имущество, принадлежащее государственным или муниципальным учреждениям на праве оперативного управления.

В абзаце втором пункта 5 информационного письма № 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации"», утвержденного Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации 05.11.2009, разъяснено, что суд также может признать наличие у арендатора права на приобретение имущества и в том случае, если после опубликования Закона № 159-ФЗ были совершены иные действия, имеющие своей целью исключительно воспрепятствование реализации субъектами малого или среднего предпринимательства права на приобретение (в том числе, имущество, являющееся объектом договора аренды, было внесено в уставный капитал хозяйственного общества или передано унитарному предприятию на праве хозяйственного ведения).

Тождественные разъяснения о том, что сама по себе передача имущества в оперативное управление не является основанием для отказа в передаче субъекту малого или среднего предпринимательства данного имущества в собственность на основании статьи 3 Закона № 159-ФЗ, если из обстоятельств дела следует, что установление права такого совершено лишь с целью воспрепятствовать субъекту малого и среднего предпринимательства реализовать установленное законом преимущественное право на приобретение арендуемого имущества приведены в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2014), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 24.12.2014.

Несмотря на закрепление спорного имущества на праве оперативного управления за учреждением после вступления в силу Закона № 159-ФЗ, суды не учли, что такая передача может быть признана злоупотреблением правом, если она совершена при существующих арендных отношениях в отношении спорного имущества.

В данном случае нежилые помещения переданы учреждению на праве оперативного управления 27.10.2011. Договор аренды с предпринимателем впервые заключен 03.12.2012 по итогам аукциона от 21.11.2012 (т. 1, л. д. 58 – 62). Таким образом, передача имущества в оперативное управление учреждению состоялась за год до заключения договора аренды с предпринимателем. Данное обстоятельство, с учетом заключения арендной сделки по итогам аукциона в отношении имущества, находившегося в оперативном управлении учреждения, не позволяет признать основанным на представленных в дело доказательствах вывод судов о совершении действий, направленных на воспрепятствование реализации субъектом малого предпринимательства  преимущественного права на приобретение арендованного им помещения. При заключении договора аренды по итогам аукциона ссылка предпринимателя на ненадлежащее техническое состояние помещения не имеет значения для квалификации поведения публичного собственника как злоупотребления правом (пункт 2                          статьи 612 Гражданского кодекса).    

Суд округа полагает, что в данном случае суды в установленном Кодексом порядке не оценили доводы уполномоченных органов о необходимости применения положений пункта 3 части 2 статьи 1 Закона № 159-ФЗ.

Предприниматель и общество, ссылаясь на вступивший в законную силу судебный акт по делу № А53-21873/2022, не учитывают, что в рамках названного дела суд не проверял приведенное в оспариваемом в рамках настоящего дела основание отказа в реализации преимущественного права. На администрацию возложена обязанность повторно рассмотреть соответствующее обращение предпринимателя. 

В соответствии с частью 1 статьи 64, статьями 71, 168 Кодекса арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств.

Оценка требований и возражений сторон осуществляется судом с учетом положений статьи 65 Кодекса о бремени доказывания, исходя из принципа состязательности сторон, согласно которому риск наступления последствий не совершения соответствующих процессуальных действий несут лица, участвующие в деле (часть 2 статьи 9 Кодекса).

С учетом приведенных норм при рассмотрении встречных требований предпринимателя судам следовало дать надлежащую оценку доводам уполномоченных органов о том, что действие Закона № 159-ФЗ не распространяется на испрашиваемые к выкупу помещения. В целях правильного разрешения заявления предпринимателя суду первой инстанции требовалось установить обстоятельства, названные в части 4                         статьи 200 Кодекса, а также надлежащим образом проверить доводы уполномоченных органов о том, что действие Закона № 159-ФЗ, не распространяется на спорные нежилые помещения. 

В постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020             № 13 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде кассационной инстанции» указано, что мотивами для отмены судебных актов по основанию, предусмотренному частью 1 статьи 288 Кодекса, могут быть, в частности, противоречия между выводами о применении нормы права и установленными судами фактическими обстоятельствами, неправильное определение судом характера спорного материального правоотношения, неисполнение судами обязанности по определению обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения спора  (пункт 31); нарушение судами первой и апелляционной инстанций принципов равноправия и состязательности сторон (статьи 8 и 9 Кодекса) может являться основанием для отмены судебных актов на основании части 3 статьи 288 Кодекса, если допущенные нарушения привели к тому, что при рассмотрении дела не были установлены обстоятельства, имеющие значение для правильного применения законов и иных нормативных правовых актов              (пункт 33).

При этом наличие последствий, указанных в части 3 статьи 288 Кодекса, оценивается судом кассационной инстанции в каждом конкретном случае с учетом обстоятельств дела.              В частности, основанием для отмены судебных актов в соответствии с частью 3                       статьи 288 Кодекса может быть признано нарушение норм процессуального права при исследовании и оценке доказательств, приведшее к судебной ошибке, например, если обжалуемый судебный акт основан на недопустимых доказательствах (статья 68 Кодекса), судами неправильно применены основания для освобождения от доказывания (статья 69 Кодекса).

Основаниями для отмены решения, апелляционного постановления являются несоответствие выводов фактическим обстоятельствам, установленным судами первой и апелляционной инстанций, и имеющимся в деле доказательствам, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права (часть 1 статьи 288 Кодекса).

Поскольку в силу части 2 статьи 287 Кодекса суд кассационной инстанции не наделен полномочиями по установлению дополнительных обстоятельств и исследованию доказательств, решение и постановление апелляционного суда в части удовлетворения встречных требований предпринимателя необходимо отменить и направить дело в отмененной части на новое рассмотрение в суд первой инстанции (пункт 3 части 1                 статьи 287 Кодекса).

При новом рассмотрении суду следует устранить указанные недостатки, надлежащим образом рассмотреть доводы и возражения сторон применительно к оспариваемому предпринимателем отказу администрации, после чего на основании полного и всестороннего исследования всех представленных сторонами доказательств и приведенных ими доводов принять законный и обоснованный судебный акт.

Комитет и администрация освобождены от уплаты государственной пошлины при подаче кассационных жалоб.

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 30.10.2023 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.01.2024 по делу № А53-9251/2023 в части удовлетворения встречного искового заявления отменить. В отмененной части дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ростовской области. 

В остальной части судебные акты оставить без изменения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий                                                                                      А.И. Мещерин

Судьи                                                                                                                    В.А. Анциферов

                                                                                                                               В.Е. Епифанов