АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

Ленина проспект, д. 32/27, Екатеринбург, 620075  

http://fasuo.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ Ф09-4470/20 

Екатеринбург

05 апреля 2023 г.

 

Дело № А07-25647/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 29 марта 2023 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 05 апреля 2023 г. 

 

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Шершон Н.В.,

судей Кудиновой Ю.В., Плетневой В.В.,

при ведении протокола помощником судьи Кружковой А.В., рассмотрел в судебном заседании с использованием системы веб-конференции информационной системы «Картотека арбитражных дел» (онлайн-заседание) кассационную жалобу ФИО1 на определение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 05.12.2022 по делу № А07-25647/2019 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.02.2023 по тому же делу.

В судебном заседании посредством веб-конференции приняла участие представитель публичного акционерного общества Национальный банк «Траст» (далее – общество Национальный банк «Траст») – ФИО2 (доверенность от 08.06.2021 № 77 АГ 7047118).

Иные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа, в судебное заседание не явились.

 

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 13.04.2021 общество с ограниченной ответственностью «Инвест Недвижимость» (далее – общество «Инвест Недвижимость», должник) признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим должника утвержден ФИО3

ФИО1 обратилась в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными торгов, проведенных 10.03.2022 по продаже нежилых помещений общества «Инвест Недвижимость» (лот № 1) общей площадью 987,8 кв. м, расположенных по адресу: 

<

...>, в том числе: общей площадью 748,9 кв. м., кадастровый номер 02:55:050331:155 (залог), начальная цена реализации объекта в составе лота № 1 - 52 000 000 руб.; общей площадью 238,9 кв. м, кадастровый номер 02:55:050331:2189 (не залог),  начальная цена реализации объекта в составе лота № 1 - 12 071 000 руб., вид права – собственность, зарегистрированные обременения - ипотека (для помещения № 1), аренда (далее - нежилые помещения); договора купли-продажи от 20.04.2022, заключенного между обществом «Инвест Недвижимость» в лице конкурсного управляющего ФИО3 и ФИО1, применении последствий недействительности сделки.

Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 05.12.2022, оставленным без изменения постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.02.2023, в удовлетворении заявления ФИО1 отказано.

В кассационной жалобе ФИО1 просит обжалуемые судебные акты отменить направить спор на новое рассмотрение в суд первой инстанции. По мнению кассатора, у судов отсутствовали основания для отказа в удовлетворении заявленных требований, поскольку конкурсным управляющим в публикации относительно объекта торгов размещены недостоверные сведения, технические характеристики не соответствуют техническому плану, фактически проведена реконструкция объекта недвижимости, в результате которой уменьшилась площадь нежилых помещений, следовательно, предмет торгов и договора купли-продажи фактически отсутствует, как и данные, позволяющие определить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю, фактически ФИО1 была введена в заблуждение, что негативно повлияло на правильность принятия решения о приобретении нежилых помещений. ФИО1 указывает, что судами надлежащим образом не исследованы и не оценены ее доводы и представленные в материалы дела доказательства. Кроме того, заявитель полагает, что судами неправомерно отказано в удовлетворении ходатайств о назначении экспертизы.

Общество Национальный банк «Траст» в отзыве на кассационную жалобу в отношении изложенных доводов возражает, просит обжалуемые судебные акты оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Проверив законность обжалуемых судебных актов в пределах доводов кассационной жалобы в порядке, предусмотренном статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), суд округа оснований для их отмены не усматривает.

Как установлено судами и следует из материалов дела, конкурсный управляющий должником ФИО3 в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве (далее - ЕФРСБ) 25.11.2021 опубликовал сообщение № 7747471 о результатах оценки имущества общества «Инвест Недвижимость», изложенных в отчете об оценке имущества должника от 15.11.2021 № 229/21, выполненном закрытым акционерным обществом «Международный Бизнес Центр: консультации, инвестиции, оценка» в отношении нежилых помещений. 

Далее - 15.01.2022 в ЕФРСБ размещено сообщение № 8026595 об определении начальной продажной цены и утверждении порядка и условий проведения торгов по реализации нежилых помещений.

Конкурсным управляющим ФИО3 22.01.2022 в ЕФРСБ размещено сообщение № 8068527 о проведении 10.03.2022 открытых торгов по продаже имущества должника; указанное сообщение содержит сведения об имуществе, входящем в лот  № 1 – нежилые помещения, реквизиты электронной торговой площадки, на которой будут проводиться торги, сведения о форме проведения торгов, дату проведения торгов и дату окончания приема заявок, требования к участникам торгов и порядок предоставления заявок, а также сведения о стоимости имущества, размере, сроках и порядке внесения задатка, реквизиты счета, на который должен вноситься задаток, шаг аукциона, сведения об организаторе торгов, его контактные данные.

ФИО1 внесла задаток в сумме 6 407 100 руб. и согласно протоколу от 09.03.2022 № 79886-ОАОФ/1 допущена к участию в торгах.

Торги по продаже имущества общества «Инвест Недвижимость» состоялись10.03.2022, согласно протоколу от 11.03.2022 № 79886-ОАОФ/1 о результатах торгов победителем торгов по лоту № 1 признана ФИО1, предложившая наиболее высокую цену - 115 327 800 руб., сообщение № 83381025 о состоявшихся торгах размещено в ЕФРСБ 11.03.2022.

Письмом от 11.03.2022 № 25647/2019/88 конкурсный управляющий ФИО3 уведомил ФИО1 о необходимости заключения договора купли-продажи имущества общества «Инвест Недвижимость», в отношении которого ФИО1 признана победителем торгов.

Обществом «Инвест Недвижимость» в лице конкурсного управляющего ФИО3 (продавец) и ФИО1 (покупатель) заключен договор купли-продажи от 20.04.2022, согласно которому продавец передает в собственность покупателю, а покупатель принимает и оплачивает нежилые помещения. Согласно пункту 2.2 договора оплата стоимости имущества осуществляется покупателем денежными средствами в сумме 115 327 800 руб. в срок не позднее 30 календарных дней с даты заключения договора с зачетом в счет частичной оплаты вышеуказанной суммы ранее внесенного покупателем задатка для участия в торгах в размере - 6 407 100 руб. В силу пункта 4.2 договора непоступление денежных средств в счет оплаты имущества в сумме и сроки, указанные в договоре, считается отказом покупателя от исполнения обязательства по оплате имущества. В случае расторжения договора в соответствии с пунктом 4.2 договора покупатель теряет право на получение имущества и утрачивает внесенный задаток; в данном случае соглашения о расторжении договора не требуется (пункт 4.3 договора). 

Конкурсным управляющим ФИО3 в ЕФРСБ 24.04.2022 опубликовано сообщение № 8669793 о заключении договора купли-продажи от 20.04.2022 с ФИО1, победителем торгов по лоту № 1. 

После заключения договора ФИО1 уведомила конкурсного управляющего ФИО3 о том, что 26.04.2022 состоится обследование нежилых помещений с участием привлеченного специалиста - эксперта общества с ограниченной ответственностью «Региональный центр независимой оценки» в соответствии с заключенным договором на оказание услуг, техническим заданием и вопросами поставленными перед экспертом.

По результатам исследования упомянутым специалистом подготовлено заключение от 05.05.2022 № 024/035-И-2022, согласно которому при проведении визуального и инструментального экспертного исследования и изучения представленных заказчиком материалов (технический паспорт на нежилые помещения 1-го этажа встроено - пристроенные к 9-ти этажному жилому дому от 16.02.2015) выявлены несоответствия конструктивных и объемно-планировочных характеристик исследуемого объекта, установлено, что проведенная в нежилых помещениях реконструкция не соответствует законодательным и нормативным требованиям, невозможно однозначно установить соответствие нежилых помещений требованиям Федерального закона от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», следовательно, исследуемые нежилые помещения в реконструированном виде может создавать угрозу жизни и здоровью граждан.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, ФИО1 направила конкурсному управляющему ФИО3 уведомление о расторжении договора купли-продажи от 20.04.2022, которое им получено 10.05.2022.

В свою очередь, конкурсным управляющим обществом «Инвест Недвижимость» 25.07.2022 в адрес ФИО1 направлено уведомление об одностороннем расторжении договора купли-продажи от 20.04.2022, которое ею получено 03.08.2022. Основанием для расторжения договора купли-продажи по инициативе общества «Инвест Недвижимость» (продавца) стал пункт 4.2 договора купли-продажи, предусматривающий, что непоступление денежных средств в счет оплаты имущества в сумме и сроки, указанные в договоре, считается отказом ФИО1 (покупателя) от исполнения обязательства по оплате имущества. 

Указывая, что приобретатель имущества введен в заблуждение, фактическая используемая площадь нежилых помещений в результате реконструкции уменьшилась на 10,4 кв. м, приобретателю причинен материальный ущерб в результате недостоверной информации, предоставленной собственником, сообщение о торгах, опубликованное в ЕФРСБ от 22.01.2022 № 8068527, не содержало всей необходимой информации о выставляемом на торги имуществе, входящем в лот № 1, как и опубликованный конкурсным управляющим отчет об оценке № 229/21, отсутствовали достоверные сведения о состоянии и характеристиках имущества, оценщиком нежилые помещения общей площадью 238 кв. м, кадастровый номер 02:55:050331:2189, не исследованы, выводы о стоимости объекта не сделаны, не указано, что в помещениях, проведена незаконная реконструкция, в отношении перепланировки (реконструкции) имущества, которое относится к общедомовой собственности, отсутствует согласие всех сособственников, ФИО1 обратилась в суд с заявлением о признании недействительными торгов, проведенных 10.03.2022 по продаже нежилых помещений общества «Инвест Недвижимость» (лот № 1), и заключенного по их результатам между обществом «Инвест Недвижимость» в лице конкурсного управляющего ФИО3 и ФИО1, договора купли-продажи от 20.04.2022, применении последствий недействительности сделки.

Возражая относительно предъявленных требований, конкурсный управляющий и кредитор общество Национальный банк «Траст» указывали, что все требования относительно процедуры проведения торгов конкурсным управляющим соблюдены, основания для признания торгов недействительными отсутствуют. В нежилых помещениях обществом «Инвест-Недвижимость» по инициативе арендатора объекта - общества с ограниченной ответственностью«Агроторг» (Х5 retail group) в 2018 году производилась перепланировка, направленная на обустройство будущего (ныне действующего) магазина «Пятерочка», что подтверждается проектом перепланировки от 01.06.2018 № 028/5-18, техническим заключением от 03.06.2018, письмом Администрации г. Уфа от 26.11.2018 № 6-16/04557-18 о согласовании возможности перепланировки (переустройства) нежилых помещений; актом приемочной комиссии МБУ «Центр городского дизайна» г. Уфы, подтверждающим завершение переустройства и (или) перепланировки и (или) иных работ от 26.11.2018. Выполненная перепланировка соответствует требованиям закона и может быть зарегистрирована в Росреестре при предоставлении соответствующего заявления с приложением документов, то есть не нарушает права покупателя. ФИО1 знала о произведенной перепланировке, поскольку 12.10.2021 обращалась в общество Национальны Банк «Траст» с предложением о выкупе недвижимого имущества, в том числе спорных нежилых помещений, при этом ФИО1 приводилась сравнительная таблица площади нежилых помещений до и после перепланировки, в которой указано, что площадь после перепланировки составляет 755,3 кв. м (залог Банка) и 232,8 кв. м (не залог). Кроме того, ФИО1 имела возможность провести осмотр помещения до участия в торгах и до заключения договора купли-продажи, узнать у организатора торгов подробную информацию о характеристиках имущества. Обращение ФИО4 в суд с заявлением о признании торгов недействительными и расторжении договора купли-продажи фактически прикрывает односторонний отказ от исполнения договора, указанные ФИО4 недостатки не являются существенными или неустранимыми, не влекут ущемления ее прав или законных интересов с учетом ее осведомленности и несущественной разницы в квадратных метрах (увеличение на 0,3 кв. м).

Отказывая в удовлетворении заявления, суды исходили из следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации, торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов.

При рассмотрении иска о признании публичных торгов недействительными суд должен оценить, являются ли нарушения, на которые ссылается истец, существенными и повлияли ли они на результат торгов (пункт 5 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2005 № 101 «Обзор практики разрешения арбитражными судами дел, связанных с признанием недействительными публичных торгов, проводимых в рамках исполнительного производства».

При этом под существенным нарушением следует понимать такое отклонение от установленных требований, которое повлекло или могло повлечь иные результаты торгов и, как следствие, нарушение прав и законных интересов заинтересованного лица. При рассмотрении иска о признании торгов недействительными суд должен оценить, являются ли нарушения, на которые ссылается истец, существенными и повлияли ли они на результат торгов. В случае незначительного характера нарушения, а также отсутствия его влияния на результат торгов основания для удовлетворения требований истца, ссылавшегося только на формальные нарушения, отсутствуют.

В силу пункта 10 статьи 110 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве), в сообщении о продаже имущества должны, в частности, содержаться: сведения об имуществе, его составе, характеристиках, порядок ознакомления с имуществом, сведения о форме проведения торгов и форме представления предложений о цене имущества, порядок, место, срок и время представления заявок на участие в торгах и предложений о цене имущества, порядок оформления участия в торгах, перечень представляемых участниками торгов документов и требования к их оформлению, размер задатка, сроки и порядок внесения задатка, реквизиты счетов, на которые вносится задаток, начальная цена продажи имущества, величина повышения начальной цены продажи предприятия («шаг аукциона») в случае использования открытой формы подачи предложений о цене предприятия, порядок и критерии выявления победителя торгов, дата, время и место подведения результатов торгов.

Исследовав приведенные сторонами спора доводы и возражения и представленные ими доказательства, суды установили, что организатором торгов вся необходимая информация о предмете открытых торгов в форме публичного предложения по продаже имущества должника, предусмотренная пунктом 10 статьи 110 и пунктом 4 статьи 139 Закона о банкротстве, указана в опубликованной информации (характеристики этого имущества, включающие наименование имущества, адрес места нахождения имущества, площадь - без учета перепланировки с положительной разницей 0,3 кв. м и назначение реализуемого объекта), данная информация является достоверной. Претендент на участие в торгах имел возможность детального ознакомления с имуществом, доказательств наличия препятствий для осмотра имущества не представлено.

Судами также установлено, что указанные привлеченным специалистом произведенные в нежилых помещениях изменения (объединены несколько небольших помещений, заложен дверной проем в помещение № 64; зашит витраж помещения № 65; реконструирован вход с улицы в помещение № 63; заложен дверной проем между помещением и т.п.) не свидетельствуют о реконструкции нежилых помещений, тогда как на их перепланировку имеется согласование Администрации городского округа г. Уфа, акт о выполненном переустройстве и (или) перепланировке помещений от 26.11.2018, из которых следует, что перепланировка проведена в установленном порядке в соответствии с требованиями нормативных документов. Обстоятельств, препятствующих регистрации результатов перепланировки, не приведено.

Кроме того, судами приняты во внимание  не опровергнутые со стороны ФИО1 пояснения конкурсного управляющего и общества Национальный Банк «Траст» о том, что ФИО1 еще до проведения оспариваемых торгов имела полное представление о реализуемом имуществе, в том числе о проведенной перепланировке, выражала намерение приобрести залоговое имущество с дисконтом в 30 % в отношении как спорных нежилых помещений, так и иных объектов недвижимости, находящихся в залоге у общества Национальный Банк «Траст», что подтверждается письмом ФИО1 от 12.10.2021 № 25, адресованным обществу Национальный Банк «Траст», в котором, в частности, адресантом в сравнительном виде указаны площади спорных нежилых помещений до и после перепланировки. 

С учетом изложенного суды обеих инстанций пришли к обоснованному выводу о недоказанности со стороны ФИО1 совокупности условий, позволяющих признать торги и, соответственно, заключенный по их результатам договор, недействительными.

По результатам рассмотрения кассационной жалобы ФИО1, изучения материалов дела, суд округа считает, что судами первой и апелляционной инстанций все приведенные сторонами рассматриваемого спора доводы и доказательства исследованы и оценены, обстоятельства, имеющие существенное значение для его правильного разрешения, определены верно, нормы гражданского и банкротного законодательства, регламентирующие реализацию имущества банкрота и правила оспаривания торгов, применены правильно, выводы судов о применении нормы права соответствуют установленным ими обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, нарушений норм процессуального права, приведших к принятию неправильного судебного акта, не допущено.

Доводы, приведенные в кассационной жалобе, судом округа рассмотрены и отклоняются, поскольку не свидетельствуют о нарушении судами при рассмотрении спора норм права, по сути, выражают несогласие кассатора с выводами нижестоящих судов о фактических обстоятельствах спора, основанными на расхожей с ним оценке доказательственной базы по спору. 

Вместе с тем, переоценка судом кассационной инстанции доказательств по делу, то есть иные по сравнению со сделанными судами первой и апелляционной инстанций выводы относительно того, какие обстоятельства по делу можно считать установленными исходя из иной оценки доказательств, не допускается (пункт 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 № 13 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде кассационной инстанции»).

Таким образом, учитывая, что нарушений норм материального и/или процессуального права, являющихся основанием для отмены судебных актов (статья 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом округа не выявлено, обжалуемые определение от 05.12.2022 и постановление от 01.02.2023 являются законными и обоснованными и отмене по приведенным кассатором доводам не подлежат.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд  

 

П О С Т А Н О В И Л:

определение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 05.12.2022 по делу № А07-25647/2019 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.02.2023 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу ФИО1 – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

 

Председательствующий                                                                Н.В. Шершон 

 

Судьи                                                                                             Ю.В. Кудинова 

 

                                                                                                       В.В. Плетнева