АРБИТРАЖНЫЙ СУД КАЛУЖСКОЙ ОБЛАСТИ

248000, г. Калуга, ул. Ленина, 90; тел: (4842) 505-902, 8-800-100-23-53; факс: (4842) 505-957, 599-457; 

http://kaluga.arbitr.ru; е-mail: kaluga.info@arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

 

Дело № А23-9327/2017

22 июня 2021 года

г. Калуга

Резолютивная часть решения объявлена 15 июня 2021 года. 

Полный текст решения изготовлен 22 июня  2021 года.

Арбитражный суд Калужской области в составе судьи Чехачевой И.В., 

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев  в открытом судебном заседании дело 

по исковому заявлению Городской Управы 

<

...>, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>,

к Фонду поддержки строительства доступного жилья в Калужской области, 248000, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>,

при участии третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, общества с ограниченной ответственностью "ПИК-Запад", г. Обнинск Калужской области, Управления архитектуры, градостроительства и земельных отношений г. Калуги.

о взыскании 965 457 руб. 87 коп.,

при участии в судебном заседании:

от истца – представителя ФИО2 по доверенности от 01/82-19-Д от 10.07.2019 сроком действия натри года,

от ответчика - представителя ФИО3 по доверенности от 09.06.2020 сроком действия по 31.12.2021,

У С Т А Н О В И Л:

Городская Управа города Калуги обратилась в Арбитражный суд Калужской области с исковым заявлением к Фонду поддержки строительства доступного жилья о взыскании задолженности по договору аренды № 146/13 от 08.04.2013 в сумме 796 757 руб. 05 коп. и пени в сумме 168 700 руб. 82 коп., а всего - 965 457 руб. 87 коп. Возбуждено производство по делу №А23-9327/2017.

На основании ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, были привлечены общество с ограниченной ответственностью "ПИК-Запад" и Управление архитектуры, градостроительства и земельных отношений г. Калуги.

Кроме того, Арбитражным судом Калужской области по исковым заявлениям    Городской Управы города Калуги к Фонду поддержки строительства доступного жилья   в Калужской области о взыскании задолженности и неустойки по договору аренды № 146/13 от 08.04.2013 возбуждено производство по №А23-8380/2018   о взыскании задолженности по договору аренды № 146/13 от 08.04.2013 в сумме 124 836 руб. 38 коп. за период с 01.10.2017 до 01.01.2018 и неустойки в сумме 31 833 руб. 28 коп. за период с 26.12.2017 до 07.09.2018; по делу № А23-3218/2019 о взыскании задолженности в сумме 512 114 руб. 10 коп. и неустойки в размере 28 166 руб. 28 коп.;  по делу № А23-8635/2019 о взыскании задолженности за период с 01.01.2019 по 30.06.2019 в сумме 93 856 руб. 64 коп. и пени за период с 02.04.2019 по 26.08.2019 в размере 9 189 руб. 87 коп.

Определением суда от 05.02.2020 дела № А23-8380/2018, № А23-3218/2019, № А23-8635/2019 и настоящее дело были объединены в одно производство.

В судебном заседании представитель истца исковые требования поддержал по основаниям, изложенным в исковом заявлении и дополнительных пояснения. В обоснование исковых требований указал на уклонение ответчика от внесения арендной платы по договору аренды от от 08.04.2013 № 146/13. Пояснил, что  договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка для строительства жилых многоэтажных домов от 08.04.2013 № 146/13 правомерно заключен без проведения торгов (аукциона) по процедуре предварительного согласования, поскольку земельный участок был образован в результате ряда разделов земельного участка с к.н. 40:25:000000:72,  земельный участок был передан арендатору без каких-либо возражений с его стороны. Согласно Правилам землепользования и застройки городского округа «Город Калуга» и градостроительному плану земельного участка земельный участок располагается в территориальной зоне Ж-1, в которой многоэтажные жилые дома относятся к основному виду разрешенного использования, на чертеже градостроительного плана земельного участка обозначена зона допустимого размещения объектов капитального строительства и на земельном участке можно разместить 9 объектов капитального строительства многоэтажной жилой застройки. Градостроительное законодательство допускает возможность внесения изменений в утвержденную документацию по планировке территории и ответчик был вправе внести соответствующие изменения.

Представитель ответчика исковые требования не признал по основаниям, изложенным в отзыве на исковое заявление и дополнительных пояснениях. Пояснил, что договор аренды № 146/13 является недействительным в силу ничтожности на основании пункта 1 статьи 166, статьи 168 ГК РФ, поскольку спорный земельный участок ввиду наличия на момент предоставления спорного земельного участка в аренду утвержденных Правил землепользования и застройки городского округа «Город Калуга» (решение Городской Думы города Калуги от 14.12.2011 № 247) и Проекта планировки территории в районе д. Лихун (постановление Городского Головы городского округа «Город Калуга» от 29.12.2007 № 249-п) в силу пункта 11 статьи 30 ЗК РФ должен быть сформирован исключительно площадью и в границах, необходимыми для размещения объекта, предусмотренного проектом планировки территории, и предоставляться в аренду по результатам торгов. Кроме того, образование спорного земельного участка за счет территории общего пользования, влечет его ничтожность. Указал на невозможность использования земельного участка в целях многоэтажного жилищного строительства ввиду образования земельного участка за счет территории общего пользования (земельный участок расположен в красных линиях) при сохранении в пределах земельного участка режима общего пользования. Пояснил, что на земельном участке расположен объект недвижимости -автомобильная дорога, принадлежащих муниципальному образованию «Город Калуга».

В ходе  рассмотрения спора ответчик пояснил, что в целях устранения препятствий в использовании земельного участка, он обратился Управление архитектуры с просьбой внести соответствующие изменения в Проект планировки территории в районе д. Лихун,  Управление архитектуры отказалось вносить соответствующие изменения по причине отсутствия в бюджете денежных средств. В связи с невозможностью использования земельного участка в соответствии с целевым назначением ответчик на основании статьи 611 ГК РФ обратился с заявлением о расторжении договора № 146/13; Управлением архитектуры были подготовлены проекты соглашения о расторжении договора № 146/13 и акта приема-передачи земельного участка и выданы представителю Фонда. Со стороны Фонда акт приема-передачи земельного участка и соглашение о расторжении договора № 146/13 подписаны 07.05.2018 и получены Управлением архитектуры 10.07.2018.

 Также Фонд в своих пояснениях указывает, что денежные средства в сумме 18 647 руб. 01 коп в виде арендной платы по договору № 146/13 им были перечислены истцу ошибочно. Земельный участок возвращен арендодателю 10.07.2018, а Управой не предприняты никакие действия по снятию обременения в виде аренды с земельного участка с к.н. 40:25:000064:1893 (номер государственной регистрации 40-40/001-40/001/019/2016-127/3 от 03.02.2016), что свидетельствуют о необходимости рассмотрения судом вопроса о применении по собственной инициативе в порядке части 2 пункта 2 статьи 167 ГК РФ последствий недействительности сделки в виде возврата Фонду денежных средств в сумме 18 647 руб. 01 коп. и признания отсутствующим обременения в виде аренды земельного участка с кадастровым номером 40:25:000064:1893.

Также ответчик указал на неверный период начисления неустойки, поскольку расчет арендной платы за 2016 год был представлен позднее 10 числа месяца, предшествующего ближайшему сроку оплаты, - до 01.10.2016, то в силу п. 3.3. договора срок оплаты переносится на следующий установленный договором срок, т.е. срок внесения арендной платы за 2016 г. должен быть перенесен на следующий установленный срок - до 25.12.2016. Заявил о снижении неустойки ввиду ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств. 

Иные лица, участвующие в деле, своих представителей в судебное заседание не направили, о времени и месте судебного заседания с учетом ст. 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации считаются уведомленными надлежащим образом, в силу ст. 156 указанного кодекса судебное заседание  проведенобез участия представителей третьих лиц. 

Исследовав материалы дела, заслушав объяснения представителей истца и ответчика, суд установил следующие обстоятельства. 

Как усматривается из материалов дела, 08.04.2013 между истцом (арендодатель) и ЗАО «ПИК-Запад» (арендатор) был заключен договор аренды находящегося  в государственной собственности земельного участка для строительства многоэтажных жилых домов № 146/13 (т.  1, л.д. 9-11).

 В соответствии с пунктом 1.1 указанного договора арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из состава земель населенных пунктов общей площадью 29 609,0 кв. м. с кадастровым номером 40:25:000064:1893, используемый для многоэтажного жилищного строительства, в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка, прилагаемом к договору (приложение № 1). Адрес участка: г. Калуга, д. Лихун (местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Калужская область, г. Калуга, д. Лихун).

Из договора № 146/13 следует, что на земельном участке отсутствуют объекты недвижимого имущества (пункт 1.2), ограничения по использованию не имеются (пункт 1.4), какие-либо сервитут не установлены (пункт 1.5).

Срок аренды земельного участка установлен на десять лет (пункт 2.1). 

Договор прошел государственную регистрацию, что подтверждается отметкой Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калужской области (т.  1, л.д. 11).

По акту приема-передачи от 08.04.2013 (т. 1, лд, 15) земельный участок передан арендатору.

11.01.2016 между ООО «ПИК-Запад» и ответчиком заключено соглашение о передаче прав и обязанностей арендатора по договору № 146/13 от 08.04.2013 года (т.  1, л.д. 44, 45),  в соответствии с которым все права и обязанности арендатора по договору аренды  от 11.01.2016 перешли у ответчику.

По акту приема- передачи от 11.01.2016  ООО «ПИК-Запад» передан, а ответчиком ООО «ПИК-Запад»  и ответчиком принят спорный земельный участок. 

 Управлением Федеральной регистрационной службы по Калужской области 03.02.2016 произведена государственная регистрация указанного соглашения, что подтверждается соответствующей отметкой.

Ссылаясь на уклонение ответчика от внесения арендной платы по договору и образование в связи с этим задолженности за период с  03.02.2016 по 30.09.2017, с01.10.2017 по 31.12.2017, с 01.01.2018 по 31.12.2018, с 01.01.2019 по 30.06.2019, истец обратился с настоящим иском в суд, предварительно направив в адрес ответчика претензии № 12747/06-17 от 30.10.2017, № 5449/06-18 от 22.05.2018, № 1742/06-19 от 21.02.2019, № 9916/06-19 от 12.08.2019, которые остались без удовлетворения. об оплате задолженности, оставленные Фондом без удовлетворения.

Согласно ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В силу ст. ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается. 

Согласно п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. 

Размер начисленной истцом арендной платы по договору от 08.04.2013 №146/3, период просрочки внесения арендной платы ответчиком не оспорены.

При этом ответчиком заявлено об отсутствии оснований для начисления и взыскания арендной платы ввиду ничтожности договора и невозможности использовать земельный участок для указанной в нем цели. 

Согласно разъяснениям, изложенным в п.  1, 2 Постановлении Пленум ВАС РФ от 23.07.2009 № 57 «О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств» разъяснил необходимость оценки обстоятельств, свидетельствующих о заключенности и действительности договора, при рассмотрении дел о взыскании по договору, под которыми подразумеваются дела, связанные с неисполнением или ненадлежащим исполнением договорных обязательств. К обстоятельствам, имеющим значение для правильного рассмотрения дела и подлежащим установлению на стадии подготовки дела к судебному разбирательству, отнесены обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договора, в том числе о соблюдении правил его заключения, о наличии полномочий на заключение договора у лиц, его подписавших.

То есть при заявлении иска, основанного на неисполнении (ненадлежащем исполнении) гражданско-правовой сделки арбитражный суд обязан проверить наличие у сделки признаков ничтожной сделки по собственной инициативе, вне зависимости от доводов сторон спора. При установлении факта ничтожности сделки, суд констатирует данное обстоятельство в своем судебном акте. При этом данные действия суда не свидетельствуют о рассмотрении искового требования стороны, в связи с чем суд не может ограничиваться сроками исковой давности для признания сделки ничтожной.

По смыслу статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно пункту 1 статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В соответствии с пунктом 2 статьи 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Из материалов дела усматривается, что на основании распоряжения Городского Головы от 09.06.2007 № 5343-р  в отношении земельного участка с кадастровым номером 40:25:000000:0072 ЗАО «БизнесПрофессионал» был подготовлен проект планировки территории в районе д. Лихун, который был утвержден постановлением Городского Головы городского округа «Город Калуга» от 29.12.2007 № 249-п. 

Земельный участок с кадастровым номером  40:25:000064:1893 образован в результате разделов земельного участка кадастровым номером  40:25:000000:0072 и входит в границы планируемой территории. 

Спорный земельный участок относится к землям, государственная собственность на которые не разграничена. Цель предоставления земельного участка - для многоэтажного жилищного строительства.

На дату заключения договора от 08.04.2013 № 146/13 порядок предоставления для строительства земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, регламентировался статьей 30 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) в редакции Федерального закона от 21.07.2014 № 224-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации».

В силу пункта 1 статьи 30 ЗК РФ предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности,  осуществляется  с   проведением  работ  по   их  формированию  без предварительного согласования мест размещения объектов либо с предварительным согласованием мест размещения объектов.

В силу пункта 11 указанной статьи предварительное согласование места размещения объекта не проводится при размещении объекта в городском или сельском поселении в соответствии с градостроительной документацией о застройке и правилами землепользования и застройки (зонированием территорий).

На дату заключения договора № 146/13 в городском округе «Города Калуга» были утверждены и вступили в силу 21.12.2011 Правила землепользования и застройки городского округа «Город Калуга» (далее - ПЗЗ г. Калуги), а земельный участок с к.н. 40:25:000064:1893 был расположен в пределах территории, в отношении которой в 2007 году утверждена градостроительная документация - Проект планировки территории в районе д. Лихун.

Таким образом, в 2013 году спорный земельный участок в силу пункта 11 статьи 30 ЗК РФ подлежал предоставлению без предварительного согласования места размещения объекта, то есть исключительно на торгах и только для строительства объекта, предусмотренного проектом планировки территории.

Согласно правовой позиции Президиума ВАС РФ, изложенной в постановлении от 02.07.2013 № 1633/13, если для территории городского или сельского поселения утверждены правила землепользования и застройки, включая градостроительные регламенты, а также проекты планировки и межевания территории соответствующего элемента планировочной структуры, то подлежит применению пункт 11 статьи 30 ЗК РФ и предоставление земельного участка по процедуре предварительного согласования места размещения объекта не производится. Такие участки подлежат предоставлению без предварительного согласования места размещения объекта, то есть исключительно на торгах и только для строительства объекта, предусмотренного проектами планировки и межевания.

Доводы истца о возможности заключения спорного договора аренды без проведения торгов по процедуре предварительного согласования в соответствии с частью 2 статьи 30 ЗК РФ ввиду того, что спорный земельный участок с к.н. 40:25:000064:1893 площадью 29 609,00 кв.м был предварительно согласован в 2005 году МУП «Архитектурно-геодезическая служба» в составе единого земельного участка с к.н. 40:25:000000:0072 площадью 617 822 кв.м и отношения по правовому режиму предоставления арендуемого земельного участка площадью 29 609,00 кв.м возникли по единственно возможной процедуре предварительного согласования, и ЗАО «ПИК-Запад», как лицо, ранее использовавшее земельный участок с кадастровым номером 40:25:000064:1543 площадью 296 707 кв.м (образован в результате раздела земельного участка с к.н. 40:25:000000:0072) на основании соглашения от 15.09.2008 о передаче прав и обязанностей, соглашения от 02.04.2007 о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды, соглашения от 14.02.2007 о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды, договора аренды от31.01.2007 № 11/07 (в редакции дополнительного соглашения № 354/08 от 11.09.2008), реализовало в 2013 году в силу пункта 4 статьи 11.8 ЗК РФ право на заключение с ним договора аренды в отношении земельного участка с к.н. 40:25:000064:1893, образованного в результате ряда разделов земельного участка с к.н. 40:25:000064:1543, на прежних условиях без проведения торгов (конкурсов, аукционов), судом отклоняется.

Из кадастрового паспорта земельного участка № 40/13-9726 от 23.01.2013 (приложение № 1 к договору № 146/13), спорный земельный участок был образован 23.01.2013 из земельного участка с кадастровым номером 40:25:000064:1884.

Распоряжением Городского Головы городского округа «Город Калуга» от 15.08.2008 № 9430-р «Об утверждении ЗАО «БизнесПрофессионал» проектов границ земельных участков по адресу: г. Калуга, д. Лихун» утверждены проекты границ земельного участка площадью 296 707 кв.м и земельного участка площадью 178 762 кв.м для многоэтажного жилищного строительства, образуемых путем деления земельного участка с к.н. 40:25:000000:0072. В результате раздела были образованы 2 земельных участка с кадастровым номером 40:25:000064:1543 и кадастровым номером 40:25:000065:437.

Постановлением Городской Управы города Калуги от 11.09.2012 № 10669-пи «О разделе земельного участка с кадастровым номером 40:25:000064:1543» утвержден раздел земельного участка с кадастровым номером 40:25:000064:1543 на 4 земельных участка: кадастровыми номерами  40:25:000064:1881, 40:25:000064:1882, 40:25:000064:1883 и 40:25:000064:1884.

Постановлением Городской Управы города Калуги от 29.03.2013 № 3260-пи «О разделе земельного участка с к.н. 40:25:000064:1884 по адресу: г. Калуга, д. Лихун, находящихся в аренде у ЗАО «ПИК-Запад», утвержден раздел земельного участка с кадастровым номером  40:25:000064:1884 на 5 земельных участков с кадастровыми номерами: 40:25:000064:1892,  40:25:000064:1893,  40:25:000064:1894, 40:25:000064:1895 и 40:25:000064:1896.

Арендатором земельного участка с кадастровым номером № 40:25:000000:0072 площадью 617 822,0 кв.м, который является исходным земельным участкам по отношению ко всем образованным из него земельным участкам, включая земельные участки  с кадастровыми номерами 40:25:000064:1543, 40:25:000064:1884 и 40:25:000064:1893, являлось МУП «Архитектурно-геодезическая  служба  г.   Калуги»  на основании  договора  аренды находящегося в государственной собственности земельного участка № 11/07 от 31.01.2007 (далее - договор № 11/07). Разрешенное использование земельного участка - для строительства малоэтажных и многоэтажных жилых домов. Договор № 11/07 был заключен сроком на 3 года, дата государственной регистрации договора - 13.02.2007.

С 01.10.2005 предоставление земельных участков в аренду для жилищного строительства осуществлялось исключительно на торгах в соответствии со статьей 30.1 ЗК РФ.

Договор № 11/07 был заключен без торгов на основании специальной нормы - пункта 15 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее - Закон № 137-ФЗ), согласно которому до 01.03.2007 участок мог быть предоставлен в аренду для жилищного строительства без проведения торгов лицу, которому предоставление такого участка предусмотрено принятым до 01.10.2005 решением о предварительном согласовании места размещения объекта.

Договор аренды в этом случае мог быть заключен на срок не более чем пять лет и прекращался в случае, если лицо, которому предоставлен земельный участок, или лицо, к которому перешли права и обязанности по такому договору, по истечении шести месяцев с даты заключения договора аренды не получило в установленном порядке разрешение на строительство. Указанное обстоятельство является отдельным основанием для прекращения договора аренды независимо от соответствующего волеизъявления арендодателя и не предполагает соблюдения общей или специальной нормы процедуры расторжения договора, основанием для прекращения договора служит невыполнение требований закона, а не условий договора.

Поскольку договор № 11/07 был зарегистрирован 13.02.2007, то разрешение на строительство должно было быть получено арендатором земельного участка или лицом, к которому перешли права и обязанности по договору № 11/07, в срок не позднее 13.08.2007.

На основании соглашения от 14.02.2007 о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка № 11/07 от «31» января 2007 года арендатором земельного участка с к.н. 40:25:000000:72 стало ЗАО «Калужский инвестиционный проект».

На основании соглашения от 02.04.2007 о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка № 11/07 от «31» января 2007 года арендатором земельного участка с к.н. 40:25:000000:72 стало ЗАО «БизнесПрофессионал».

Ни МУП «Архитектурно-геодезическая служба г. Калуги», ни ЗАО «Калужский инвестиционный проект», ни ЗАО «БизнесПрофессионал» до 14.08.2007 разрешение на строительство не получили, что подтверждается письмом Управления архитектуры от 04.07.2018 исх. № 7391/06-18, служебной запиской отдела объектов капитального строительства Управления архитектуры от 26.02.2018 исх. № 439. 

Следовательно, в силу абзаца 7 пункта 15 статьи 3 Закона № 137-ФЗ договор № 11/07  с 14.08.2007 года фактически прекратил свое действие.

Данный вывод соответствует правовой позиции, сформулированной в Определении ВС РФ от 04.03.2016 № 301- КП6-1064 по делу № А82-9658/2014.

Распоряжением Городского Головы городского округа «Город Калуга» от 15.08.2008 № 9430-р «Об утверждении ЗАО «БизнесПрофессионал» проектов границ земельных участков по адресу: г. Калуга, д. Лихун» утверждены проекты границ земельного участка площадью 296 707 кв.м и земельного участка площадью 178 762 кв.м для многоэтажного жилищного строительства, образуемых путем деления земельного участка с к.н. 40:25:000000:0072.

11 сентября 2008 года между истцом и ЗАО «БизнесПрофессионал» заключено дополнительное соглашение № 354/08 к договору аренды земельного участка № 11/07 от 31.01.2007 с кадастровым номером 40:25:000000:0072, согласно которому пункт 1.1. раздела 1 «Предмет договора» изложен в новой редакции и предметом договора аренды стали земельные участки с к.н. 40:25:0000064:1543 площадью 296 707,0 кв.м и к.н. 40:25:000065:437 площадью 178 762,0 кв.м для многоэтажного жилищного строительства.

Согласно пункту 4 статьи 11.8 ЗК РФ в указанной выше редакции в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды, осуществляющее такое использование лицо в отношении измененных земельных участков сохраняет право аренды и (или) имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых земельных участков на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов).

Между тем на дату принятия распоряжения Городского Головы городского округа «Город Калуга» от 15.08.2008 № 9430-р договор № 11/07 фактически прекратил свое действие, в связи с чем не могло быть реализовано предусмотренное пунктом 4 статьи 11.8 ЗК РФ право на сохранение права аренды (в виде заключения указанного дополнительного соглашения к договору № 11/07) и (или) права на заключение с ним договоров аренды образуемых земельных участков на прежних условиях без проведения торгов (конкурсов, аукционов) - земельных участков с к.н. 40:25:0000064:1543 площадью 296 707 кв.м и к.н. 40:25:000065:437 площадью 178 762 кв.м.

В силу статьи 42 ЗК РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Согласно пункту 2 статьи 7 ЗК РФ  земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Пункты 11, 12 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации определяют, что красные линии обозначают существующие, планируемые (изменяемые, вновь образуемые) границы территорий общего пользования, границы земельных участков, на которых расположены линии электропередачи, линии связи (в том числе линейно-кабельные сооружения), трубопроводы, автомобильные дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения; понятие территорий общего пользования определено как территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (в том числе площади, улицы, проезды, набережные, скверы, бульвары).

На основании пункта 1 статьи 262 Гражданского кодекса Российской Федерации под земельными участками общего пользования понимаются незакрытые для общего доступа земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, на которых граждане имеют право свободно, без каких-либо разрешений находиться и использовать имеющиеся на этих участках природные объекты в пределах, допускаемых законом и иными правовыми актами, а также собственником соответствующего земельного участка.

В соответствии с пунктом 12 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации участки, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, относятся к землям общего пользования.

Исходя из содержания пункта 12 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации и статьи 262 Гражданского кодекса названные выше объекты, перечень которых не является закрытым, представляют собой территории общего пользования; в их состав входят находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки либо земли, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц, обладая правом свободного доступа на них и использования имеющихся на этих участках и землях объектов в пределах, допускаемых законом, иными правовыми актами и собственником соответствующего земельного участка.

В силу пункта 8 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" отчуждению в соответствии с настоящим Федеральным законом не подлежат, в том числе, земельные участки в составе земель общего пользования (площади, улицы, проезды, автомобильные дороги, набережные, парки, лесопарки, скверы, сады, бульвары, водные объекты, пляжи и другие объекты).

При передаче в аренду земельного участка общего пользования единственным пользователем земли может быть только арендатор, что противоречит правовому режиму земель общего пользования.

Из разъяснений, данных в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.04.2011 N 15248/10, следует, что земельный участок, который относится к землям (территориям) общего пользования, не может быть выделен из земель общего пользования и предоставлен в пользование конкретному лицу.

Формирование земельного участка для строительства за счет территорий общего пользования невозможно (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.06.2013 N 727/13).

В Определении Верховного Суда Российской Федерации от 22.12.2015 N 308-ЭС15-16863 указано, что поскольку земельный участок сформирован за счет территории общего пользования (режим которой не может быть соблюден в условиях существования арендных отношений), то договор аренды такого земельного участка является ничтожной сделкой.

Из Проекта планировки территории в районе д. Лихун, градостроительный план земельного участка, выкопировки из правил землепользования и застройки  г. Калуги, данных публичной кадастровой карты усматривается, что спорный земельный расположен в границах красных линий и включает в себя земли общего пользования городского округа «Город Калуга» в д. Лихун.

Согласно чертежу планировки территорий с обозначением линий дорог, улиц, проездов и объектов транспортной инфраструктуры, границ зон планируемого размещения объектов социально-культурного, коммунально-бытового назначения, иных объектов капитального строительства  спорный земельный участок полностью расположен в границах красных линий главной проектируемой дороги - ул. Лазурная и частично в полосе отвода ул. Молодежная. В полосе отвода ул. Лазурная также расположены примыкания ул. Губернская, ул. Березовая, ул. Успенская к ул. Лазурная (улично-дорожная сеть для малоэтажной жилой застройки в д. Лихун).

Указанные наименования улицам были присвоены Постановлением Городской Думы городского округа «Город Калуга» от 28.11.2007 № 155.

14.12.2016  Управлением архитектуры градостроительства и земельных отношений города Калуги был подготовлен градостроительный план № RU403010006460 земельного участка с кадастровым номером 40:25:000064:1893.

Из сведений, содержащихся в разделе 1 (чертеж градостроительного плана земельного участка и линий градостроительного регулирования), усматривается , что  границы земельного участка пересекают красные линии, что подтверждает факт образования спорного земельного участка за счет территорий общего пользования.

Согласно чертежу планировки территории с обозначением линий дорог, улиц, проездов и объектов транспортной инфраструктуры, границ зон планируемого размещения объектов социально-культурного, коммунально-бытового назначения, иных объектов капитального строительства (приложение 4 к Постановлению № 249-п (в редакции постановления Городской Управы города Калуги от 18.05.2010 № 167-п, от 23.12.2011 № 282-п)) спорный земельный участок предназначен для размещения главной дороги и расположен в красных линиях.

из материалов дела следует, что часть спорного земельного участка площадью 6 910 кв.м истец намерен использовать для строительства дороги, соединяющей ул. Лазурная с планируемой к строительству улично-дорожной сетью земельных участков индивидуальной жилой застройки для многодетных семей в д. Лихун (земельный участок с кадастровым номером 40:25:000007:973 и 40:25:000007:1202).

Данный факт подтверждается постановлением Городской Управы города Калуги от 01.08.2018 № 271 -п «Об утверждении проекта планировки территории и проекта межевания территории для строительства объекта: Проектирование и строительство улично-дорожных сетей земельных участков индивидуальной застройки для многодетных семей (дорога д. Лихун)».

Из чертежа проекта планировки территории (приложение 1 к постановлению Городской Управы города Калуги от 01.08.2018 № 271-п, графическая часть) следует, что на земельном участке с кадастровым номером 40:25:000064:1893 запланировано размещение дороги, соединяющей улично-дорожную сеть земельных участков индивидуальной жилой застройки для многодетных семей с ул. Лазурная.

Из таблицы 1 проекта межевания (приложение 2 к Постановлению Городской Управы города Калуги от 01.08.2018 № 271-п) следует, что из земельного участка с кадастровым номером 40:25:000064:1893 должен быть образован земельный участок с условным номером :ЗУ14 площадью 6 910 кв.м с видом разрешенного использования «Земельные участки (территории) общего пользования», «Автомобильный транспорт», «Коммунальное обслуживание».

Предоставленный в аренду земельный участок представляет собой улично-дорожную сеть городского округа «Город Калуга» в д. Лихун (ул. Молодежная, ул. Лазурная, ул. Губернская, ул. Березовая и ул. Успенская), имеет асфальтовое покрытие, используется неограниченным кругом лиц и полностью относится к землям общего пользования.

Поскольку земельный участок находится на территории  общего пользования, в пределах границ красных линий, то договора аренды от 08.04.2013 №146/2013 является ничтожной сделкой.

Доказательства, подтверждающие факт пользования и владения Фондом поддержки строительства доступного жилья в Калужской области  спорным земельным участком истцом в материалы дела не представлены. 

Учитывая изложенное, оснований для удовлетворения исковых требований о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка не имеется.  

Руководствуясь статьями 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении иска отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Двадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Калужской области.

Судья                                                                                    И.В. Чехачева