АРБИТРАЖНЫЙ СУД Самарской области

443001, г.Самара, ул. Самарская, 203Б, тел. (846) 207-55-15

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

26 января 2024 года

Дело №

А55-28845/2022

Арбитражный суд Самарской области

в составе судьи

ФИО1

при ведении протокола судебного заседания секретаре судебного заседания Белинким В.И.

рассмотрев в судебном заседании   23 января 2024 года дело по иску

Муниципального образования городской округ Новокуйбышевск в лице Администрации городского округа Новокуйбышевск Самарской области 

к Обществу с ограниченной ответственностью «Центр» 

третье лицо: Общество с ограниченной ответственностью «БОК» 

о взыскании убытков

при участии:

от истца – ФИО2 по доверенности

от ответчика – ФИО3 по доверенности

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «БОК» обратилось в арбитражный суд с иском о взыскании с Общества с ограниченной ответственностью «Центр» убытков в размере 8 746 634 руб. 25 коп., возникших в связи с ненадлежащим исполнением обязательств по договору аренды № 6 от 02.07.2006 недвижимого имущества - нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

...>, 1 этаж: комнаты №№ 1, 2, 83, 84, 85, 86, 87, 88, 89, 90, 91, 92, 92а, 93, 94, 95,96,97,98, 99,100,100а, 101,102,103,104,104а, 105,106,106а, 107,108; 2 этаж: комнаты №№ 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9,10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17,18,19, 20, 21, 22,23, 24,25, 26, 27, 28, 29, 30; 31, 32, 33, 34, 35, 36, 37, 38, 39, 40, 41, 42,43, 44, 45, 46, 47, 47а, 48, 49, 50, 51, 52, 53, 54, 55; чердак: комнаты №№ 1, 1а, 2, 3, площадью: 2106,3 кв. м, кадастровый номер: 63:04:0203040:2180. 

12.01.2023 в судебном заседании от Общества с ограниченной ответственностью «Банно-Оздоровительный Комплекс» поступило ходатайство о замене стороны истца на Муниципальное образование городского округа Новокуйбышевск в лице Администрации городского округа Новокуйбышевск Самарской области, обоснованное договором пожертвования № 2/22 от 14.11.2022. 

Определением суда от 18.01.2023 ходатайство удовлетворено, произведена замена истца - общества с ограниченной ответственностью «БОК» на муниципальное образование городской округ Новокуйбышевск в лице Администрации городского округа Новокуйбышевск Самарской области, общество с ограниченной ответственностью «БОК» привлечено к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора. 

Определением суда от 15.05.2023 по делу назначена судебная экспертиза. В связи с поступлением экспертного заключения, на основании статьи 146 АПК РФ суд протокольным определением от 15.08.2023 возобновил производство по делу.

В процессе рассмотрения дела от истца поступило ходатайство об уточнении исковых требований, в котором Муниципальное образование городского округа Новокуйбышевск в лице Администрации городского округа Новокуйбышевск Самарской области просит суд взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Центр» убытки в размере 17 141 576 руб., которое было принято судом в порядке ст. 49 АПК РФ. 

В судебном заседании истец поддержал заявленные требования, ответчик возражал относительно удовлетворения иска. 

Исследовав материалы дела, заслушав мнения сторон, суд приходит к выводу о том, что заявленные исковые требования подлежат частичному удовлетворению по следующим основаниям.

02.07.2006 года между Новокуйбышевским муниципальным унитарным предприятием «Банно-оздоровительный комплекс» (арендодатель) и обществом с ограниченно ответственностью «Центр» (арендатор) был заключен договор № 6 аренды муниципального недвижимого имущества городского округа Новокуйбышевск Самарской области (далее по тексту - договор).

По указанному договору ООО «Центр» было передано в аренду нежилое помещение площадью 2106.30 кв. метров. 1 этаж: комнаты №№ 1. 2. 83. 84. 85. 86. 87. 88. 89. 90. 91. 92. 92а. 93. 94. 95. 96. 97. 98. 99. 100. 100а. 101. 102. 103. 104. 104а. 105. 106. 106а. 107. 108; 2 этаж: комнаты №№ 1.2.3.4. 5.6. 7.8,9. 10. 11. 12. 13. 14. 15. 16. 17. 18. 19. 20.21.22.23. 24.25. 26, 27, 28, 29. 30. 31. 32. 33, 34. 35. 36. 37. 38. 39. 40. 41. 42. 43. 44. 45. 46. 47. 47а. 48. 49. 50. 51, 52, 53, 54, 55; чердак: комнаты №№ 1. 1а. 2. 3. о котором в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 11 июля 2006 года сделана запись регистрации 63-63-04 024 2006-007 (далее по тексту - помещение).

Адрес объекта, предоставляемого в аренду: 63-63-04/024/2006-001.

Ограничения (обременения) права не зарегистрированы.

25.01.2018 года в результате реорганизации в форме преобразования было создано ООО «БОК», ставшее правопреемником Новокуйбышевского муниципального унитарною предприятия «Банно-оздоровительный комплекс».

29.03.2018 года собственником помещения стало ООО «БОК», номер записи в ЕГРН 63:04:0203040:2180-63/004/2018-5. что подтверждается выпиской из ЕГРН № КУВИ-002/2021-58333628 от 19.05.2021 года.

Согласно п. 2.4.5. договора арендатор обязан не проводить реконструкции объекта, переоборудования сантехники и других капитальных ремонтных работ без письменного согласия арендодателя. Всякие неотделимые улучшения арендуемого объекта производить только с письменного разрешения арендодателя.

В соответствии с п. 2.4.6 договора арендатор обязан своевременно принимать необходимые меры по содержанию объекта в нормальном состоянии, если арендуемый объект з результате действия или бездействия Арендатора придет в аварийное состояние, то Арендатор восстанавливает его за счет своих средств или возмещает в полном объеме нанесенный ущерб.

28.06.2021 года ООО «ЭкспертОценка» было подготовлено экспертное заключение №21/К-202 (далее по тексту - заключение).

В ходе экспертизы помещений выявлено несоответствие объемно-планировочных и конструктивных решений в поэтажных планах Б'ГИ с фактически существующими изменениями, также в ходе осмотра были зафиксированы повреждения внутренней отделки нежилых помещений комплекса.

Согласно заключению, в нежилом здании площадью 2106.3 кв. м.. расположенном по адресу: 

<

...>. имеются следующие недостатки и повреждения:

1)Произведены работы по перепланировке и переустройству помещений, затрагивают конструктивные характеристики надежности и безопасности нежилого помещения площадью 2106.3 кв. м.. нарушены условия договора (п. 2.4.5.) и требования Градостроительного кодекса РФ:

2)Имеются повреждения и недостатки внутри помещения, перечень которых указан в акте осмотра №21/К-202 от 01.06.2021 года ООО «ЭкспертОценка». Данные повреждения и недостатки возникли в результате ненадлежащею исполнения договора аренды №6 от 02.07.2006 года ООО «Центр».

01.07.2021 года с сопроводительным письмом № 10-П-2 ответчику была вручена копия заключения, о чем свидетельствует наличие штемпеля ООО «Центр» и его подпись.

До настоящего момента вред, причиненный арендатором нежилому зданию, не компенсирован, что послужило основанием для предъявления требований в суд.

В силу ст. 606 ГК РФ но договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатор) (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ч. 2 ст. 616 ГК РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

В соответствии со ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В силу ч. 1 ст. 393 ГК РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.

Согласно ч. 2 ст. 393 ГК РФ Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 настоящего Кодекса.

Возмещение убытков в полном размере означает, что в результате их возмещения кредитор должен быть поставлен в положение, в котором он находился бы. если бы обязательство было исполнено надлежащим образом.

В соответствии с ч. 1 ст. 1064 ГК РФ вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред.

В силу ст. 1082 ГК РФ удовлетворяя требование о возмещении вреда, суд в соответствии с обстоятельствами дела обязывает лицо, ответственное за причинение вреда, возместить вред в натуре (предоставить вещь того же рода и качества, исправить поврежденную вещь и т.п.) или возместить причиненные убытки (пункт 2 статьи 15).

Согласно ч. 1 ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

В соответствии с ч. 2 ст. 15 ГК РФ под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

В силу разъяснений, содержащимся в п. 12 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 года № 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков (пункт 2 статьи 15 ГК РФ).

Возражая против удовлетворения заявленных требований ответчик указал, что в период действия Договора им производился капитальный ремонт арендуемого имущества. Были выполнены замена окон на пластиковые окна, капитальный ремонт кровли всей площади, замена труб отопления горячего и холодного водоснабжения и канализации, произведен капитальный ремонт системы вентиляции.

Согласно доводам ответчика, осуществление им перепланировки помещений не свидетельствует о приведении их в непригодное для дальнейшего использования состояние или использовании их не по целевому назначению. Данные перепланировки до окончания срока действия Договора были устранены Ответчиком в соответствии с показателями Технического паспорта помещения. Также ответчик указал, что досудебное  экспертное заключение № 21/К-202 от 28 июня 2021 г. выполненное экспертами общества с ограниченной ответственностью «ЭкспертЦентр», не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации.

Определением суда от 15.05.2023 по делу назначена судебная экспертиза.

Перед экспертами поставлены следующие вопросы: 

1.Имеются ли повреждения, самовольная реконструкция, перепланировка, переоборудование в нежилом помещении площадью 2106,3 кв.м, расположенном по адресу: 

<

...>, кадастровый номер: 63:04:0203040:2180, предоставленного в аренду по договору аренды муниципального недвижимого имущества городского округа Новокуйбышевск Самарской области № 6 от 02 июля 2006 г. по состоянию на 02.07.2021 с целью использования под баннооздоровительный комплекс, требовалось ли проведение в нежилом помещении проведение текущего и капитального ремонта по состоянию на 02.07.2021. 

2) В случае положительного ответа на первый вопрос определить стоимость приведения объекта в первоначальное состояния (устранения последствий самовольных перепланировок, переоборудования, реконструкции), стоимость текущего и капитального ремонтов?

13.12.2023 в материалы дела поступило заключение, в котором эксперты пришли к следующим ответам на поставленные судом вопросы:

13.12.2023 в материалы дела поступило итоговое экспертное заключение. 

В результате проведенных исследований, эксперты пришли к следующим ответам на поставленные судом вопросы:

По вопросу 1 ответ экспертов: данный вопрос, поставленный судом, предполагает оценку состояния объекта экспертизы в прошедшем времени, т.е. описать события, которые происходили 2 года назад. Ретроспективная оценка прошедших событий возможна только на основании документов, достоверно отражающих эти события.

В материалах дела, представленных судом, имеется экспертное заключение от 28.06.2021 года № 21/К-202, подготовленное ООО «ЭкспертОценка», в котором подробно описано, в каком состоянии находилось нежилое помещение в период проведения данной экспертизы.

Первый этаж: - помещения 1-го этажа без изменения конструкций, за исключением состояния внутренней отделки во всех исследуемых помещениях 1-го этажа (косметический ремонт) (стр. 16 заключения).

Второй этаж:

-в помещении 45, 46расширен дверной проем в несущей стене;

-между помещениями 44 и 46устроен проем в несущей стене;

-в помещении 33 установлена перегородка из листов ГКЛ, окно ПВХ;

-в помещении 15 выполнено переустройство помещения, возведены новые кирпичные перегородки;

-в помещении 18удалена печь, пологи-устроена сауна;

-в помещении 31 уровень пола выше чистового более 200 мм;

-между помещениями 29  и  15 заложен  проем,   несущая, стена демонтирована;

-в помещении 21 устроен бассейн (стр. 9 заключения);

-повреждена внутренняя отделка помещений (стр. 12 заключения);

-проложены новые линии электросетей с устройством электрощитов, установкой выключателей, потолочных светильников;

-демонтированы приборы отопления на втором этаже (стр.  16 заключения).

В экспертном заключении от 28.06.2021 года № 21/К-202, подготовленном ООО «ЭкспертОценка», содержатся две фотографии помещений 1-го этажа (фото №38 и №39 на стр. 17), по которым можно сделать вывод, что помещения 1-го этажа в то время находились в надлежащем состоянии. В акте осмотра от 01.06.2021 (стр. 20-21 заключения) описания дефектов помещений 1-го этажа не содержится.

В связи с тем, что осмотр в рамках данной судебной строительно-технической экспертизы производился спустя два года после вынесения экспертного заключения от 28.06.2021 года № 21/К-202, подготовленного ООО «ЭкспертОценка», следует вывод, что дефекты помещений 1-го этажа, описанные и  проиллюстрированные выше на фото 1-17 настоящего заключения, образовались в период с июня 2021 года по июнь 2023 года.

В заключении ООО «ЭкспертОценка» имеются фотографии, подтверждающие факт повреждений, самовольной реконструкции, перепланировки, переоборудования нежилого помещения площадью 2106,3 кв. м, расположенного по адресу: 

<

...>, кадастровый номер: 63:04:0203040:2180, предоставленного в аренду по договору аренды муниципального недвижимого имущества городского округа Новокуйбышевск Самарской области № 6 от 02 июля 2006 г. с целью использования под баннооздоровительный комплекс.

Эксперты, в рамках настоящей экспертизы, могут охарактеризовать состояние объекта экспертизы только на момент проведения данной экспертизы.

В результате проведенных осмотров установлено: Первый этаж

-потеки на потолках и стенах, отслоение краски, повреждения отделки (фото 1, 2,3,5, 6, 10, 14, 15, 16);

-повреждения поверхности полов в помещениях (фото 10, 11);

-повреждения внутренних дверей, требуется замена части дверей (фото 17);

-повреждения проступей лестничных маршей (фото 8);

-демонтирована часть приборов отопления (фото 13);

-частично демонтированы трубопроводы внутренних инженерных сетей (фото 4, 7, 9, 12).

Второй этаж.

-потеки на потолках и стенах, отслоение краски, повреждения отделки (фото 18, 19, 23, 25, 27, 42, 43,48, 49, 50, 51, 55, 56, 58);

-повреждения поверхности полов в помещениях (фото 22);

-демонтирована часть приборов отопления (фото 33, 54);

-частично демонтированы трубопроводы внутренних инженерных сетей (фото 21, 26, 59);

-в помещениях 22, 26, 20 разобрана отделка стен и потолков (фото 28, 30, 31,32, 39,40);

-в помещении 21 бассейн разобран (фото 29);

-между помещениями 29 и 15 заложен проем (фото 34);

-демонтированная   несущая   стена   между   помещениями   29   и   15 восстановлена (фото 60);

-разобраны стены помещений 16 и 17 (фото 36, 37);

-в помещении 15 возведены новые перегородки и построен санузел;

-разрушена отделка помещения 18 (фото 35, 41);

-разрушена облицовка чаши бассейна 14 (фото 38);

-проем между помещениями 44 и 46 заложен (фото 44);

-восстановлен в прежних размерах проем между помещениями 45 и 46 (фото 45);

-; отделка помещений сильно повреждена, грибок на стенах и откосах окон (фото 46, 53);

-деревянные  окна  имеют  значительный  износ,  неплотный  притвор, расшатывание оконных створок (фото 20, 24, 47, 57);

-демонтирована перегородка между помещениями 54 и 55 (фото 52).

По состоянию на время проведения экспертизы ООО «ЭкспертОценка» установлено, что произведены работы по самовольной перепланировке и переустройству помещений, в результате которых нарушены условия договора аренды муниципального недвижимого имущества городского округа Новокуйбышевск Самарской области от 02.07.2006 № 6, а именно пунктов 2.4.5 и 2.4.6 договора. За два года, прошедшие с момента проведения экспертизы ООО «ЭкспертОценка» в июне 2021, частично устранены повреждения несущих стен объекта экспертизы.

Пункт 2.4.3 договора обязывает Арендатора в период срока аренды (в течение 15 лет) произвести капитальный ремонт арендуемого имущества.

Градостроительный Кодекс в ст.1 определяет понятие капитального ремонта следующим образом: п. 14.2) капитальный ремонт объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - замена и (или) восстановление строительных конструкций объектов капитального строительства или элементов таких конструкций, за исключением несущих строительных конструкций, замена и (или) восстановление систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения объектов капитального строительства или их элементов, а также замена отдельных элементов несущих строительных конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановление указанных элементов;

Проведение текущего ремонта возложено на Арендатора пунктами 2.4.2 и 2.4.6 договора аренды. Текущий ремонт, согласно постановлению Госстроя России от 27 сентября 2003 г. N 170, должен производиться через каждые 3-5 лет с учетом группы капитальности зданий, физического износа и местных условий.

Исходя из экспертного заключения от 28.06.2021 года № 21/К-202, подготовленного ООО «ЭкспертОценка», по состоянию на 02.07.2021 проведение текущего и капитального ремонта в помещениях 1-го этажа не требовалось. В помещениях 2-го этажа требовалось проведение ремонта.

По вопросу 2 ответ экспертов: Определить стоимость приведения объекта в первоначальное состояние (устранения последствий самовольных перепланировок, переоборудования, реконструкции), стоимость текущего и капитального ремонтов, как отдельных видов затрат, не представляется возможным, т.к. указанные виды работ и затрат взаимосвязаны. Эксперты определили общую стоимость текущего и капитального ремонта нежилого помещения по состоянию на 02.07.2021 с учетом приведения объекта в первоначальное состояние.

Стоимость приведения объекта в первоначальное состояние (устранения последствий самовольных перепланировок, переоборудования, реконструкции), стоимость текущего и капитального ремонтов определена в локальном сметном расчете ЛС-193 и составляет                          3 512 679 рублей.

 В силу статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации никакие доказательства, в том числе экспертное заключение, не имеют для суда заранее установленной силы, и каждое доказательство подлежит судебной оценке наряду с другими доказательствами.

Экспертное заключение соответствует требованиям Федерального закона "О государственной судебно-экспертной деятельности в РФ" от 31.05.2001 N 73-ФЗ, выполнено в соответствии с методическими указаниями, нормативной и законодательной базой, в связи с чем принято судом в качестве достоверного и допустимого доказательства по делу. Оснований сомневаться  в достоверности выводов экспертов у суда не имеется.  Сторонами возражения по существу выводов экспертов и расчета не заявлены.

На основании изложенного с Общества с ограниченной ответственностью «Центр» в пользу Муниципального образования городской округ Новокуйбышевск в лице Администрации городского округа Новокуйбышевск Самарской области подлежит взысканию 3 512 679 руб. убытков, в остальной части требования являются неправомерными.

Судебные расходы относятся на стороны пропорционально удовлетворенным требованиям.

Руководствуясь ст.110, 167-171, 176  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

Р Е Ш И Л:

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Центр» ИНН:6330020567 в пользу Муниципального образования городской округ Новокуйбышевск в лице Администрации городского округа Новокуйбышевск Самарской области ИНН:6330001300 3 512 679 руб. убытков, а также 20 277 руб. расходов по уплате государственной пошлины, 

57 400 руб. расходов на проведение экспертизы.

       В остальной части в удовлетворении исковых требований отказать.

       Решение  может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд, г.Самара с направлением апелляционной жалобы через Арбитражный суд Самарской области.

Судья

/

ФИО1