АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БУРЯТИЯ

ул. Коммунистическая, 52, г. Улан-Удэ, 670001

e-mail: info@buryatia.arbitr.ru, web-site: http://buryatia.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А10-6047/2021

11 апреля 2022 года

г. Улан-Удэ

Резолютивная часть решения объявлена 04 апреля 2022 года.

Арбитражный суд Республики Бурятия в составе судьи Коровкиной А.О. при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Надежда» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в лице конкурсного управляющего ФИО2 

к обществу с ограниченной ответственностью «Кран» (ОГРН 

<

***>,             ИНН 

<

***>) 

о расторжении договора аренды,

в отсутствие лиц, участвующих в деле,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Надежда» в лице конкурсного управляющего ФИО2 (далее – ООО «Надежда») обратилось в Арбитражный суд Республики Бурятия с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Кран» (далее – ООО «Кран») о расторжении договора аренды от 01.06.2021, обязании передать недвижимое имущество.

В обоснование заявленных требований истец указывает на отсутствие согласия временного управляющего должника и залогодержателя на заключение договора аренды от 01.06.2021.

По мнению истца, условия заключенного договора аренды существенно отличаются от сложившихся рыночных отношений, поскольку в спорном договоре отсутствуют обязательные условия, которые должны учитывать интересы залогодержателя, в частности, заключение договора страхования на спорные объекты, приведение арендной платы к среднерыночным показателям, запрет передачи объекта в субаренду, согласие банка на заключение договора и т.д.

Истец явку представителя в судебное заседание не обеспечил, о времени и месте судебного заседания считается извещенным надлежащим образом в порядке части 1 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, что подтверждается уведомлениями о вручении заказных писем: № 67000865925192, вручено 07.12.2021, № 67000865925208, вручено 09.12.2021, а также участие представителя истца в судебном заседании 28.01.2022.

Ответчик явку представителя в судебное заседание не обеспечил, отзыв на исковое заявление не направил, о времени и месте судебного заседания считается извещенным надлежащим образом в порядке части 1 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, что подтверждается уведомлением о вручении заказного письма № 67000865925116, вручено 02.12.2021.

От истца, после окончания судебного заседания и оглашения резолютивной части решения суда, 04.04.2022 в 15:11 (обработано 04.04.2022 в 18:29) (время г. Улан-Удэ) посредством системы «Мой арбитр» поступили: письменные пояснения, копия отчета об оценке № 562/3-21 от 03.08.2021, ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя истца.

Согласно пункту 3.1.7 Инструкции по делопроизводству в арбитражных судах Российской Федерации (первой, апелляционной и кассационной инстанций), утвержденной Постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.12.2013 № 100, поступившая корреспонденция, как правило, передается из экспедиции в группу регистрации в день поступления, но не позднее первой половины следующего рабочего дня.

Суд отмечает, что направление документов должно осуществляться отправителем заблаговременно, то есть с учетом отведенного суду в силу действующего порядка подачи документов времени для регистрации поступившего документа и последующей передачи в судебный состав.

В связи с поступлением указанных документов в материалы дела после оглашения резолютивной части решения по делу, данные документы судом не рассматривались и не оценивались.

Исследовав материалы дела, оценив доводы сторон спора, суд установил следующие обстоятельства.

Определением Арбитражного суда Республики Бурятия от 18 ноября 2020 года по делу № А10-3585/2020 в отношении должника – ООО «Надежда» введена процедура наблюдения.

Временным управляющим должника утверждена арбитражный управляющий ФИО2.

В реестр требований кредиторов должника – ООО «Надежда» включены требования акционерного общества «Российский Сельскохозяйственный банк» в лице Бурятского регионального филиала (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) (далее – АО «Россельхозбанк») в сумме 258 859 878 рублей 75 копеек, в том числе: 258 664 406 рублей 80 копеек – основной долг, 195 471 рубль 95 копеек – государственная пошлина, с очередностью удовлетворения в третью очередь, в том числе 130 195 471 рубль 95 копеек, как обеспеченные залогом следующего имущества должника по договорам об ипотеке (залоге недвижимости) № 185900/0028-7/2, № 185900/0029-7/2, № 185900/0030-7/2:

- нежилое помещение, назначение: нежилое, площадью 1 137,3 кв. м, этаж: подвал, этаж № 1, этаж № 2, подвал: помещение I:1-б, помещение II: 4-20, 1 этаж: 1-29 2 этаж: 1-21, кадастровый номер 03:24:031901:294,

- нежилое помещение, назначение: нежилое, площадью 7,8 кв. м, этаж: 1, помещение 3, кадастровый номер 03:24:031901:297,

- нежилое помещение, назначение: нежилое, площадью 96,9 кв. м, этаж: 1, помещение 2, кадастровый номер 03:24:031901:295,

- нежилое помещение, назначение: нежилое, площадью 7,7 кв. м., этаж: 1, помещение 1, кадастровый номер 03:24:031901:296,

- земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов – занимаемый зданием магазина, площадью 2 610,8 кв. м, кадастровый номер 03:24:031901:8.

Решением Арбитражного суда Республики Бурятия от 28 июня 2021 года по делу № А10-3585/2020 ООО «Надежда» признано несостоятельным (банкротом), конкурсным управляющим должника утверждена ФИО2.

Между ООО «Надежда» (арендодатель) и ООО «Кран» (арендатор) подписан договор аренды от 01.06.2021 по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование для осуществления предпринимательской деятельности следующее недвижимое имущество (далее – недвижимость):

- помещение: назначение нежилое (магазин). Площадь общая: 1 137,3 кв.м. Этаж: подвал, 1, 2. Подвал: помещение I: 1-6, помещение II: 4-20. 1 этаж: 1-29. 2 этаж: 1-21. Кадастровый номер: 03:24:031901:294. Адрес (местоположение): Россия, 

<

...>,

- нежилое помещение, назначение: нежилое. Площадь: общая 7,7 кв. м, номера на поэтажном плане: 1. Этаж: 1. Кадастровый номер 03:24:031901:296,

- помещение склада, назначение: нежилое. Площадь 7,8 кв. м, номера на поэтажном плане: 3. Этаж: 1. Кадастровый номер 03:24:031901:297,

- помещение склада, назначение нежилое. Площадь: общая 96,9 кв. м, номера на поэтажном плане: 2. Этаж: 1. Кадастровый номер 03:24:031901:295,

- земельный участок. Категория земель: земли населенных пунктов - занимаемый зданием магазина. Площадь 2 610 кв. м. Кадастровый номер: 03:24:031901:0008. Адрес (местоположение): Россия, 

<

...>.

Объект аренды находится в залоге у АО «Россельхозбанк» (пункт 1.2 договора).

Договор вступает в силу с момента его подписания и действует с 01.06.2021 по 01.05.2022. Если ни одна из сторон не заявит о своем желании расторгнуть договор за 30 дней до окончания срока его действия, договор считается пролонгированным на неопределенный срок на тех же условиях (пункт 2.1 договора).

В соответствии с пунктами 3.1, 3.2 договора размер ежемесячно арендной платы составляет 100 000 рублей за всю арендуемую недвижимость. Арендная плата выплачивается арендатором ежеквартально не позднее 30 числа квартала, следующего за отчетным, путем перечисления денежных средств на счет арендодателя, указанный в счете на оплату выставляемого арендодателем. Арендная плата начинает исчисляться с момента подписания сторонами акта приема-передачи.

По требованию арендодателя договор может быть досрочно расторгнут в случае, когда арендатор пользуется предоставленной недвижимостью (полностью или отдельными ее частями) не по назначению, предусмотренному пунктом 1.1 договора (пункт 6.1 договора).

Факт передачи объекта аренды арендатору подтверждается актом приема-передачи от 01.06.2021.

Истцом в адрес ответчика направлено уведомление-требование от 24.09.2021 о расторжении договора аренды от 01.06.2021, в качестве основания для расторжения договора истец указал на отсутствие согласия залогодержателя на заключение договора аренды.

Письмом от 24.09.2021 ответчик указал истцу на отсутствие в спорном договоре права арендодателя на односторонний отказ от исполнения договора по основанию, указанному в уведомлении от 24.09.2021.

Поскольку направленное в адрес ответчика уведомление с предложением расторгнуть договор аренды оставлено ответчиком без удовлетворения, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Оценив представленные доказательства каждое в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд приходит к следующим выводам.

Проанализировав условия договора от 01.06.2021 суд считает, что по своей правовой природе он является договором аренды, в связи с чем, правоотношения сторон в рассматриваемом споре регулируются положениями параграфа 1 главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Исследовав условия подписанного сторонами договора суд установил, что он содержит существенные условия, соответствует требованиям статей 606, 607 Гражданского кодекса Российской Федерации и в силу пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации является заключенным.

В силу пункта 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Норма закона предусматривает, что расторжение договора по требованию одной из сторон возможно в исключительных случаях. Указанные исключительные случаи обусловлены либо существенным нарушением договора либо прямым указанием закона  на возможность такого расторжения.

В соответствии с положением, установленным в абзаце 2 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

На основании статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Установление наличия либо отсутствия признака существенности нарушения договора решает суд с учетом всех заслуживающих внимания обстоятельств дела, в том числе того, какие конкретно цели ставила перед собой сторона в момент заключения договора.

Сторона, требующая в судебном порядке изменения или расторжения договора в связи с существенным его нарушением, должна доказать: факт нарушения договора; существенный характер допущенного нарушения.

Расторжение договора, влекущее прекращение правоотношений, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, а сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны.

Предметом заявленного иска являются требования о расторжении договора аренды и об обязании арендатора возвратить арендодателю заложенное имущество по мотиву несоблюдения порядка распоряжения им.

В соответствии с пунктом 1 статьи 40 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», если иное не предусмотрено федеральным законом или договором об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя сдавать заложенное имущество в аренду, передавать его во временное безвозмездное пользование и по соглашению с другим лицом предоставлять последнему право ограниченного пользования этим имуществом (сервитут) при условиях, что: срок, на который имущество предоставляется в пользование, не превышает срока обеспеченного ипотекой обязательства; имущество предоставляется в пользование для целей, соответствующих назначению имущества.

Правовые последствия при совершении залогодателем действий по распоряжению заложенным недвижимым имуществом, совершенные без согласия залогодержателя после заключения договора ипотеки, перечислены в пунктах 22, 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 № 10 «О некоторых вопросах применения законодательства о залоге».

Согласно пункту 2 статьи 40 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в случае обращения залогодержателем взыскания на заложенное имущество по основаниям, предусмотренным федеральным законом или договором об ипотеке, все права аренды и иные права пользования в отношении этого имущества, предоставленные залогодателем третьим лицам без согласия залогодержателя после заключения договора об ипотеке, прекращаются с момента вступления в законную силу решения суда об обращении взыскания на имущество.

Действующее законодательство не устанавливает в качестве основания для расторжения договора аренды отсутствие согласия залогодержателя на передачу заложенного недвижимого имущества в аренду.

При указанных обстоятельствах, заключение истцом и ответчиком договора аренды в отсутствие согласия залогодержателя в отношении спорного объекта недвижимости не свидетельствует о нарушении прав и законных интересов залогодержателя, не влияет на возможность обращения взыскания на заложенное имущество, не влечет недействительность договора аренды, а также не свидетельствует о наступлении последствий для расторжения договора аренды со ссылкой только на данное нарушение.

Кроме того, истец в качестве правового обоснования ссылается на статью 129 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве).

В соответствии с пунктом 1 статьи 129 Закона о банкротстве с даты утверждения конкурсного управляющего до даты прекращения производства по делу о банкротстве, или заключения мирового соглашения, или отстранения конкурсного управляющего он осуществляет полномочия руководителя должника и иных органов управления должника, а также собственника имущества должника - унитарного предприятия в пределах, в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Федеральным законом. 

В силу пункта 3 указанной статьи Закона о банкротстве конкурсный управляющий вправе заявлять отказ от исполнения договоров и иных сделок в порядке, установленном статьей 102 настоящего Федерального закона. Конкурсный управляющий не вправе заявлять отказ от исполнения договоров должника при наличии обстоятельств, препятствующих восстановлению платежеспособности должника. 

Статьей 102 Закона о банкротстве установлено, что внешний управляющий в течение трех месяцев с даты введения внешнего управления вправе отказаться от исполнения договоров и иных сделок должника (пункт 1). 

Отказ от исполнения договоров и иных сделок должника может быть заявлен только в отношении сделок, не исполненных сторонами полностью или частично, если такие сделки препятствуют восстановлению платежеспособности должника или если исполнение должником таких сделок повлечет за собой убытки для должника по сравнению с аналогичными сделками, заключаемыми при сравнимых обстоятельствах (пункт 2).

В случаях, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи, договор считается расторгнутым с даты получения всеми сторонами по такому договору заявления внешнего управляющего об отказе от исполнения договора (пункт 3). 

Анализ норм Закона о банкротстве позволяет прийти к выводу о том, что предоставленное конкурсному управляющему право заявить отказ от исполнения договора продиктовано целью конкурсного производства, преследующей соразмерное удовлетворение требований кредиторов, что в свою очередь, может быть достигнуто путем максимизации прибыли, полученной от реализации составляющего конкурсную массу имущества. 

Следовательно, отказ конкурсного управляющего от исполнения договора, предусмотренный статьей 102, пунктом 3 статьи 129 Закона о банкротстве, должен быть направлен на прекращение обусловленного сделкой обязательства должника (в неисполненной им части) по предоставлению контрагенту исполнения на будущее время, если сохранение договорного обязательства препятствует восстановлению платежеспособности должника или его выполнение должником повлечет возникновение на стороне последнего убытков по сравнению с аналогичными сделками.

Приведенными нормами Закона о банкротстве предусмотрены как форма расторжения в одностороннем порядке договора (письменное заявление конкурсного управляющего об отказе от исполнения договора), так и совокупность необходимых условий, являющихся основанием для направления управляющим такого заявления: сделки, не исполненные сторонами полностью или частично, препятствуют восстановлению платежеспособности должника; исполнение должником таких сделок повлечет за собой убытки для должника по сравнению с аналогичными сделками, заключаемыми при сравнимых обстоятельствах.

В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований.

Истец в нарушение требований статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представил в материалы дела доказательств, свидетельствующих, что исполнение договора от 01.06.2021 препятствует восстановлению платежеспособности должника, а равно, что исполнение должником договора аренды, влечет за собой убытки для должника по сравнению с аналогичными сделками, заключаемыми при сравнимых обстоятельствах.

Также истцом не представлены доказательства, что спорный договор заключен в целях причинения вреда истцу, залогодержателю.

Доводы истца об отсутствии в спорном договоре следующих условий залогодержателя, таких как: заключение договора страхования на спорные объекты, приведение арендной платы к среднерыночным показателям, не передача объекта в субаренду, согласие банка на заключение договора и т.д. не свидетельствует о существенном характере нарушения, влекущим возможность расторжения договора аренды.

На основании изложенного, суд не усматривает оснований для удовлетворения заявленных требований.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, 

Р  Е  Ш  И Л:

в удовлетворении иска отказать.

Решение может быть обжаловано в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия  через Арбитражный суд Республики Бурятия.

СудьяА.О. Коровкина