АРБИТРАЖНЫЙ СУД

 ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тюмень                                                                                                   Дело № А75-9265/2022

Резолютивная часть постановления объявлена  13 апреля 2023 года

Постановление изготовлено в полном объеме  17 апреля 2023 года

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего                         Щанкиной А.В.,

судей                                                         Демидовой Е.Ю.,

ФИО1,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО2 на решение от 28.09.2022 Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры (судья Неугодников И.С.) и постановление от 21.12.2022 Восьмого арбитражного апелляционного суда (судьи: Краецкая Е.Б., Грязникова А.С., Сидоренко О.А.) по делу № А75-9265/2022 по иску индивидуального предпринимателя ФИО2 (г. Пыть-Ях, ИНН 

<

***>, ОГРНИП 317861700087924) к индивидуальному предпринимателю ФИО3 (г. Сургут, ИНН 

<

***>, ОГРНИП 318861700086651) о расторжении договоров аренды.

Суд установил:

индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее - ИП ФИО2 М-С. Л., истец) обратился в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО3 (далее - ИП ФИО3, ответчик) с требованием о расторжении договоров аренды нежилого помещения от 13.11.2014 и взыскании судебных расходов на оплату услуг представителя в сумме 30 000 руб.

Решением от 28.09.2022 Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры, оставленным без изменения постановлением от 21.12.2022 Восьмого арбитражного апелляционного суда, в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, истец обратился с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение и постановление, принять по делу новый судебный акт.

В обоснование кассационной жалобы приведены следующие доводы: выводы судов об отсутствии существенного ухудшения арендатором имущества не соответствуют материалам дела, мотивы суда об ответственности управляющей организации за состояние общедомового имущества не основаны на нормах права и условиях договора аренды; судом не учтен принцип свободы договора; судом необоснованно не привлечена к участию в деле управляющая организация, не исследованы договоры управления многоквартирным домом и порядок содержания общего имущества.

В отзыве на кассационную жалобу ответчик ссылается на законность и обоснованность принятых судебных актов, приводит доводы о том, что заявленные истцом недостатки имущества относятся не к арендуемым помещениям, а к общедомовому имуществу; указывает на отсутствие доказательств действий, бездействий ответчика, которые привели к ухудшению состояния арендованного имущества; доводы истца противоречат пункту 3.2 договора аренды, которым на ответчика возложена обязанность по содержанию общедомового имущества, а не его ремонт; судами обоснованно указано, что доводы об обязанности ответчика содержать фасад здания не следуют ни из закона, ни из условий договора.

Учитывая надлежащее извещение сторон о времени и месте проведения судебного заседания, кассационная жалоба, согласно части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), рассматривается в их отсутствие.

Проверив судебные акты в пределах доводов кассационной жалобы в соответствии со статьями 284, 286 АПК РФ, суд кассационной инстанции пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и установлено судами, между обществом с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Центр Менеджмент» Д.У. закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости «Сибпромстрой Югория» (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Юграинтерстрой» (арендатор) заключены два договора аренды нежилого помещения от 13.11.2014 (далее - договоры).

Передаваемые в аренду помещения индивидуализированы в пунктах 1.1 договоров:

- встроенно-пристроенное помещение в осях 5с(8)-2/И-Е (1), назначение: нежилое, общая площадь 919,1 кв. м, этаж 1, адрес объекта: Тюменская область, Ханты-Мансийский 3 автономный округ - Югра, 

<

...>, встроенное - нежилое помещение общественного назначения в осях 5с(8)-2/И-Е(1), кадастровый номер 86:10:0101047:2334 (схема расположения нежилого помещения на плане жилого дома - приложение № 1).

- нежилое помещение, назначение: нежилое, общая площадь 297,3 кв. м, этаж цокольный, адрес объекта: Тюменская область, Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, 

<

...> встроенно-нежилое помещение в осях 7 (А)-1/(Е)-Ж/З-5с(8), кадастровый номер 86:10:0101047:1463 (схема расположения нежилого помещения на плане жилого дома - приложение № 1).

Согласно пунктам 2.1 договоров помещения передаются арендодателем в аренду сроком на 10 (десять) лет.

В соответствии с пунктом 3.2 договоров арендатор самостоятельно несет бремя содержания помещения, включая: плату за коммунальные услуги; расходы на содержание и текущий ремонт общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме; поддержание в рабочем состоянии несущих конструкций здания; обслуживание и ремонт систем снабжения электроэнергией, теплоэнергией; вентиляционного, сантехнического и канализационного оборудования; коммуникаций; систем противопожарной защиты, оповещения и кондиционирования; уборка и чистка снега на прилегающей к помещению территории; внутренняя охрана арендуемых помещений, расходы за пользование местной телефонной сетью, косметический и текущий ремонт арендуемых помещений.

По условиям пунктов 4.2.4 договоров арендатор принял на себя обязательство не производить никаких капитальных (затрагивающих несущие конструкции) перепланировок и переоборудования помещения без письменного разрешения арендодателя и при необходимости иных органов, призванных давать разрешения на указанные работы. При этом арендатор своими силами и за свой счет получает все необходимые разрешения и согласования на производство указанных работ.

В течение всего срока аренды арендатор обязуется поддерживать помещение в надлежащем состоянии, пригодном для осуществления разрешенной деятельности. Для целей настоящего пункта арендатор обязуется, в том числе, осуществлять при необходимости текущий ремонт помещения, содержать помещение в надлежащем санитарном состоянии, обеспечивать противопожарную безопасность в помещении, а также обеспечивать чистоту помещения (пункт 4.2.5 договоров).

Пунктом 8 договоров аренды, установлено, что договор может быть досрочно расторгнут арендодателем в одностороннем внесудебном порядке путем отказа от его исполнения в форме письменного уведомления о расторжении, направленном арендатору за один месяц до предполагаемой даты расторжения, в случае если:

- использует помещения не по назначению (пункт 8.1.1. договоров);

- существенно ухудшает состояние помещения (пункт 8.1.2 договоров);

- более двух раз в течение действия договора не вносит арендную плату во время и в полном размере (пункт 8.1.3 договоров).

В последующем на основании соглашения от 17.12.2018 право арендатора по договорам перешло к ИП ФИО3

Исходя из позиции истца, нежилые помещения, являющиеся предметом договоров, в марте 2021 года приобретены в собственность ИП ФИО2 - С.Л.

В связи со сменой собственника помещений 17.02.2021 и 17.03.2021 между ИП ФИО2 М-С.Л. и ИП ФИО3 заключены дополнительные соглашения о замене стороны арендодателя.

Дополнительным соглашением от 26.07.2019 № 3 к договорам стороны внесли изменения в пункт 2.1 договоров и увеличили срок аренды с 10 лет до 15 лет.

22.07.2021 истец произвел осмотр переданных в аренду помещений, о чем составлен акт технического осмотра, в котором зафиксированы следующие обстоятельства:

- внесены изменения в конструкцию здания без согласования с собственником (изменения вентиляционной системы);

- на фасаде здания частично отсутствует облицовочная плитка;

- часть замененной фасадной плитки не соответствует действующему фасаду, который согласован при строительстве здания;

- прилегающая территория захламлена, уборка не производилась;

- фасад здания разрисован и обклеен бумажными объявлениями.

18.04.2022 истец произвел повторный технический осмотр здания, что зафиксировано в акте от 18.04.2022, из содержания которого следует, что выявленные ранее недостатки ответчиком не устранены.

ИП ФИО2 письмом от 20.04.2022 № 41 уведомил ответчика о намерении расторгнуть договоры, в ответ на которое ответчик сообщил, что часть замечаний им устранены, в подтверждение приложены фотографии.

Полагая, что имеются основания для расторжения договоров в судебном порядке, истец обратился в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры с соответствующим исковым заявлением.

Суд первой инстанции, руководствуясь статьями 287.6, 290, 450, 616 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статьями 36, 161, 162 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ), установив, что в материалах дела отсутствуют доказательства существенного нарушения ответчиком условий договора, заявленные истцом обстоятельства не подпадают под признаки существенных нарушений арендатором условий договора аренды, пришел к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований.

Суд апелляционной инстанции выводы суда первой инстанции поддержал.

В силу пункта 1 статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Статьей 619 ГК РФ предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Согласно положениям абзаца 2 названной статьи договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Положениями статей 450, 619 ГК РФ предусмотрено, что основания для досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя в виде нарушений обязательств арендатором должны соответствовать критерию существенности.

Порядок пользования помещениями, входящими в состав многоквартирного дома, регламентирован в том числе нормами ЖК РФ.

Собственникам квартир и собственникам нежилых помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование; в издержках по содержанию этого имущества обязаны участвовать как собственники квартир, так и собственники нежилых помещений (статьи 249, 290 ГК РФ).

В соответствии с положениями статей 161, 162 ЖК РФ обязанности по содержанию и надлежащему сохранению общего имущества возлагается на управляющую организацию, товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив в зависимости от выбранного собственниками помещений способа управления.

Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме: крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения (пункт 3 части 1 статьи 36 ЖК РФ).

В состав общего имущества включаются помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме, в том числе, ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции); ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции), а также земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства (пункт 2 Правил содержания общего имущества, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность» (далее - Правила № 491).

Управляющие организации и лица, оказывающие услуги и выполняющие работы при непосредственном управлении многоквартирным домом, отвечают перед собственниками помещений за нарушение своих обязательств и несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации и договором (пункт 42 Правил № 491).

Оценив представленные в материалы дела доказательства в их совокупности и взаимной связи по правилам статьи 71 АПК РФ, установив, что: требования истца о расторжении договоров мотивированы ненадлежащим исполнением со стороны ответчика обязательств по содержанию арендуемого имущества, а именно переустройством системы вентиляции, которое не подтверждено какими-либо надлежащими доказательствами; доводы об отсутствии со стороны арендатора действий по уходу за фасадом здания и придомовой территории не соответствуют обязанностям, содержащимся в договоре аренды и относятся к  компетенции управляющей компании; пришли к законным и обоснованным выводам о том, что истцом не подтверждены обстоятельства существенного нарушения арендатором условий договора аренды, являющихся основанием для его расторжения.

Судами верно учтено, что: из представленных истцом актов от 22.07.2021 и от 18.04.2022 с определенной степени достоверности не усматривается действительность отраженных в нем обстоятельств переустройства вентиляции, истцом также не подтверждено наличие специальных знаний, позволяющих констатировать внесения изменений в систему вентиляции нежилого помещения.

Исходя и того, что арендуемые встроенно-пристроенные помещения являются составной частью многоквартирного дома, суды обоснованно указали, что внешняя стена здания (фасад) является объектом общего имущества многоквартирного дома, территория вокруг помещения - придомовой территорией, следовательно, ответственность за содержания общего домового имущества возложена на организацию, осуществляющую управление многоквартирным домом, а не на ответчика как арендатора находящихся внутри нежилых помещений.

Выводы судов о недоказанности переустройства ответчиком системы вентиляции соответствуют представленным в материалы дела доказательствам, иного из материалов дела не следует и истцом не доказано (статьи 9, 41, 65 АПК РФ).

Поскольку действующим законодательством ответственность за содержания общего домового имущества возложена на организацию, осуществляющую управление многоквартирным домом, суды правомерно указали на отсутствие оснований для возложения на арендатора обязанностей по содержанию и ремонту внешней стены здания (фасада) и территории вокруг помещения (придомовой территории).

Выводы судов надлежащим образом мотивированы, в том числе правовой позицией, изложенной в Обзоре судебной практики Верховного суда Российской Федерации № 2 (2015), утвержденным 26.06.2015 Президиумом Верховного суда Российской Федерации.

Оценив по правилам статьи 431 ГК РФ условия пункта 3.2 договоров, суды верно указали, что согласованные в нем условия каких-либо обязательств по осуществлению непосредственно ответчиком ремонта общедомового имущества и обеспечению его сохранности, указанные условия договоров не содержат, следовательно, доводы истца со ссылкой на пункт 3.2 договоров признаны основанными на неверном толковании его условий и необоснованных выводов истца о существенном ухудшении арендатором состояния помещений.

Как обоснованно указано судами, в настоящем случае неудовлетворительное состояние общего домового имущества свидетельствует о качестве услуг, оказываемых управляющей компанией спорного МКД, а не о нарушении ответчиком условий договоров аренды по содержанию помещений в надлежащем состоянии, пригодном для осуществления разрешенной деятельности (пункты 4.2.5 договоров).

Иного из материалов настоящего дела не следует и истцом не доказано (статьи 9, 41, 65 АПК РФ).

Таким образом, суды полно и всесторонне оценили доводы сторон спора и представленные ими доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ и дали им надлежащую правовую оценку. Выводы судов соответствуют доказательствам, имеющимся в деле, установленным фактическим обстоятельствам и основаны на правильном применении норм права.

Нарушений или неправильного применения судами первой и апелляционной инстанций при разрешении спора норм материального и процессуального права, являющихся основаниями для отмены судебных актов (статья 288 АПК РФ), судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.

Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение от 28.09.2022 Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры и постановление от 21.12.2022 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А75-9265/2022 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий                                             А.В. Щанкина

 

Судьи                                                                           Е.Ю. Демидова

 

ФИО1