АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОЯРСКОГО КРАЯ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

20 декабря 2023 года

Дело № А33-20334/2022

Красноярск

Резолютивная часть решения объявлена 13 декабря 2023 года.

В полном объеме решение изготовлено 20 октября 2023 года.

Арбитражный суд Красноярского края в составе судьи Толстых А.С., рассмотрев в судебном заседании первоначальное исковое заявление

департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик Строительная компания «ЭкономЖилСтрой» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

о взыскании задолженности, пени, 

встречное исковое заявление 

общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик Строительная компания «ЭкономЖилСтрой» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к департаменту муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

о взыскании неосновательного обогащения,     21 декабря 2023 года            

с привлечением к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований, относительно предмета спора, на стороне ответчика по первоначальному иску (истца по встречному иску):

- общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Светлоград»,

- общества с ограниченной ответственностью «Электрические сети Сибири». 

в присутствии:

от истца по первоначальному иску: ФИО1, представителя по доверенности от 13.06.2023 № 77, личность удостоверена паспортом, в подтверждение наличия высшего юридического образования представлен диплом,

от ответчика: ФИО2, представителя по доверенности от 11.01.2021, личность удостоверена паспортом, в подтверждение наличия высшего юридического образования представлен диплом,

от третьего лица: Магда А.С., представителя по доверенности от 01.02.2023, личность удостоверена паспортом, удостоверением адвоката,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО3, 

установил:

департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска (далее – истец) обратился в Арбитражный суд Красноярского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик Строительная компания «ЭкономЖилСтрой» (далее – ответчик; ООО «Специализированный застройщик Строительная компания «ЭкономЖилСтрой») о взыскании 5 213 276 руб. 12 коп. по договору аренды земельного участка от 10.05.2016 № 526, в том числе 5 088 481 руб. 12 коп. задолженности по арендной плате за период с 01.04.2022 по 20.06.2022 и 124 795 руб. пени за период с 11.02.2021 по 20.06.2022.

Исковое заявление принято к производству суда. Определением от 16.08.2023 возбуждено производство по делу; предварительное и судебное заседания назначены на 07.09.2022.

Определением от 29.09.2022 судом принято встречное исковое заявление  общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик Строительная компания «ЭкономЖилСтрой» к департаменту муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска о взыскании неосновательного обогащения по договору аренды земельного участка от 10.05.2016 № 526 в размере 6 394 133 руб. 86 коп. для рассмотрения совместно с первоначальным иском.

В предварительном судебном заседании 13.12.2022 на основании статьи 137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пункта 27 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20.12.2006 № 65 «О подготовке дела к судебному разбирательству», при отсутствии возражений лиц, участвующих в деле, арбитражным судом завершено предварительное судебное заседание, рассмотрение дела продолжено в судебном заседании арбитражного суда первой инстанции.

Определением от 25.01.2023 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, относительно предмета спора, на стороне ответчика привлечено общество с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Светлоград» (ОГРН 

<

***>). 

В судебном заседании 28.02.2023 в соответствии со статьёй 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнение встречных исковых требований принято судом. Спор рассматривается с учетом принятых уточнений по встречному иску, согласно которым просит взыскать с департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска неосновательное обогащение по договору аренды земельного участка от 10.05.2016  № 526 в размере 6 767 501 руб. 90 коп.

Определением от 13.10.2023 судебное заседание отложено на 13.12.2023; к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, относительно предмета спора привлечено общество с ограниченной ответственностью  «Электрические сети Сибири» (ОГРН 

<

***>). 

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом о времени и месте  судебного заседания. Согласно статье 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание проводится в отсутствие иных лиц, участвующих в деле.

В материалы дела 13.12.2023 от ООО «Специализированный застройщик Строительная компания «ЭкономЖилСтрой»  в электронном виде посредством заполнения формы, размещенной в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» через систему «Мой арбитр» поступили дополнения.

Суд приобщил дополнительные документы к материалам дела в порядке статьи 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представитель истца поддержал первоначальный иск, ответил на вопросы суда, дал пояснения по существу иска.

Представитель ответчика признает первоначальный иск, поддержал встречный иск.

Представитель третьего лица изложил позицию по делу.

Суд заслушал доводы лиц, участвующих в деле, задал им дополнительные вопросы.

Суд исследовал письменные материалы по делу.

При рассмотрении дела установлены следующие, имеющие значение для рассмотрения спора, обстоятельства.

Между департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска (арендодатель) и ООО «Специализированный застройщик Строительная компания «ЭкономЖилСтрой» (арендатор) подписан договор аренды земельного участка от 10.05.2016 № 526, в соответствии с пунктом 1.1 которого арендодатель предоставляет, а арендатор, приобретший право на заключение настоящего договора на торгах, проводимых 25.04.2016, принимает в аренду земельный участок с категорией земель - земли населенных пунктов, в территориальной зоне застройки многоэтажными жилыми домами, с наложением зон с особыми условиями использования территорий: охранных зон инженерных сетей электроснабжения, водоотведения, с кадастровым номером 24:50:04 00 056:302, находящийся по адресу: г. Красноярск, Советский район, пер. Светлогорский, (далее - участок), для использования в целях строительства многоэтажной жилой застройки (высотная застройка), без права изменения установленного целевого (разрешенного) использования участка, а так же продажи участка по частям, влекущее изменение целевого (разрешенного) использования, в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, который прилагается к настоящему договору и является его неотъемлемой частью, общей площадью 14576 кв.м. (приложение 1), в том числе охранная зона инженерных сетей 1262 кв.м. 

Обеспечить содержание земель общего пользования, прилегающих к территории, в   соответствии с экологическими нормами, санитарными правилами, иными действующими нормативными и законодательными актами. 

Земельный участок передается по акту приема-передачи в состоянии, изложенном в извещении о проведении торгов по продаже прав на заключение договоров аренды земельных участков, опубликованном в газете «Городские новости» от 23.03.2016 № 30 и размещенном на официальном с Российской Федерации и администрации города.

Пунктом 2.1 договора установлен срок аренды участка с 05.05.2016 по 04.05.2023. 

В силу пункта 3.1 договора размер арендной платы за участок составляет 1 908 180 руб. 42 коп. в месяц.

Согласно пункту 3.2 договора первый платеж по настоящему договору начисляется с 05.05.2016 по 31.05.2016.

Из пункта 3.3 договора следует, что арендная плата за первый подлежащий оплате период в сумме 1 661 963 руб. 59 коп. вносится в течение 30 дней со дня подписания договора. 

В пункте 3.4 договора установлено, что расчет арендной платы приведен в приложении 2 к договору, которое является неотъемлемой частью договора. 

Согласно пункту 3.5 договора внесенный арендатором задаток засчитывается в счет арендной платы. 

Как указано в пункте 3.6 договора арендная плата вносится арендатором ежемесячно не позднее 10-го числа месяца, за который вносится плата путем перечисления на счет. Арендатор обязан в десятидневный срок после внесения арендной платы направить арендодателю копию платежного поручения (квитанции) с отметкой банка, подтверждающего перечисление арендной платы.

Исполнением обязательства по внесению арендной платы является дата поступления арендной платы на счет, указанный в пункте 3.6 договора (пункт 3.7 договора).

Пунктом 5.2 договора установлено, что за нарушение срока внесения арендной платы по настоящему договору, арендатор выплачивает арендодателю пени за каждый календарный день просрочки в размере одной трехсотой, действующей на календарный день просрочки, процентной ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации. Пени перечисляются в порядке, предусмотренном пунктом 3.6 настоящего договора. 

Земельный участок передан по акту приема-передачи земельного участка, в котором датой фактической передачи земельного участка во владение и пользование указано 05.05.2016.

Соглашением от 12.07.2022 № 1070 к договору установлено считать датой расторжения договора 21.06.2022.

Истец обратился к ответчику с претензией от 21.06.2022 № 11905ги с требованием в срок до 20.07.2022 оплатить задолженность и пени. 

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по договору аренды земельного участка от 10.05.2016 № 526, департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска обратился с иском к ООО «Специализированный застройщик Строительная компания «ЭкономЖилСтрой» о взыскании 5 213 276 руб. 12 коп. по договору аренды земельного участка от 10.05.2016 № 526, в том числе 5 088 481 руб. 12 коп. задолженности по арендной плате за период с 01.04.2022 по 20.06.2022 и 124 795 руб. пени за период с 11.02.2021 по 20.06.2022.

Возражая относительно заявленных требований, ответчик указал, что ООО «СЗ СК «ЭкономЖилСтрой» на земельном участке с к.н. 24:50:0400056:302 путем привлечения денежных средств участников долевого строительства осуществлял строительство четырех многоквартирных домов: Жилой дом № 1 строение № 1, жилой дом № 1 строение № 2, жилой дом № 1 строение № 3,жилой дом № 1 строение № 4.

Жилой дом № 1 строение № 1 введен в эксплуатацию 30.12.2020, что подтверждается разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от 30.12.2020 № 24-308-142-2018. Застройщик полностью выполнил обязательства перед участниками долевого строительства по передаче жилых помещений участникам долевого строительства (подписаны все акты приема-передачи объектов долевого строительства). Жилому дому № 1 строение № 1 присвоен адрес: г. Красноярск, пер .Светлогорский, д. 16.

Жилой дом № 1 строение № 2 введен в эксплуатацию 30.12.2020, что подтверждается разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от 15.09.2021 № 24-308-184-2018. Жилому дому № 1 строение № 2 присвоен адрес: 

<

...>. 

Жилой дом № 1 строение № 3 введен в эксплуатацию 24.02.2022, что подтверждается разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от 24.02.2022 № 24-RU4308000-288-2020. Жилому дому № 1 строение № 3 присвоен адрес: 

<

...>.

Жилой дом № 1 строение № 4 введен в эксплуатацию 09.06.2022, что подтверждается разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от 09.06.2022 № 24-RU24308000-223-2020. Жилому дому № 1 строение № 4 присвоен адрес: 

<

...>. 

По мнению арендатора, земельные участки под указанными многоквартирными жилыми домами по пер. Светлогорский в границах земельного участка с кадастровым номером 24:50:0400056:302 принадлежат на праве общей долевой собственности жильцам этого жилого дома, в связи с чем, департамент обязан производить расчет арендной платы с учетом использования ответчиком фактической площади земельного участка.

Сославшись на обстоятельства, указанные в отзыве ООО «Специализированный застройщик Строительная компания «ЭкономЖилСтрой» обратилось со встречным иском к департаменту муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска о взыскании неосновательного обогащения в размере 6 767 501 руб. 90 коп. (с учетом уточнения).

В материалы дела представлены выписки в отношении объектов, расположенных в пределах спорного земельного участка. 

В подтверждение регистрации первого права собственности в каждом жилом доме в материалы дела представлены выписки из Единого государственного реестра недвижимости:

- от 26.01.2021 в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером 24:50:0400056:12915, расположенного по адресу: 

<

...>, площадью 40,4 кв.м., назначение жилое, наименование: квартира, этаж № 7, 26.01.2021 зарегистрировано право собственности за физическим лицом;

- от 02.11.2021 в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером 24:50:0400056:13247, расположенного по адресу: 

<

...>, площадью 40,5 кв.м., назначение жилое, наименование: квартира, этаж № 3, 02.11.2021 зарегистрировано право собственности за физическим лицом;

- от 16.03.2022 в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером 24:50:0400056:13524, расположенного по адресу: 

<

...>, площадью 82,7 кв.м., назначение жилое, наименование: квартира, этаж № 7, 16.03.2022 зарегистрирована общая совместная собственность за физическими лицами;

- от 21.06.2022 в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером 24:50:0400056:13835, расположенного по адресу: 

<

...>, площадью 33,3 кв.м., назначение жилое, наименование: квартира, этаж № 1, 21.06.2022 зарегистрировано право собственности за физическим лицом.

Письмом от 15.09.2021 № 28/15/21 ООО СЗ СК «ЭкономЖилСтрой» обратилось к департаменту муниципального имущества и земельных отношений с заявлением об осуществлении перерасчета арендной платы в рамках договора аренды земельного участка от 10.05.2016 № 526 с 26.01.2021, указав, что земельный участок под многоквартирным жилым домом № 16 по пер. Светлогорский в северо-западной части границы земельного участка с кадастровым номером 24:50:0400056:302 принадлежит на праве общей долевой собственности жильцам этого жилого дома. 

Письмом от 30.05.2022 № 97/31/22 ООО СЗ СК «ЭкономЖилСтрой» повторно обратилось к департаменту муниципального имущества и земельных отношений с заявлением о возврате денежных средств в размере 5 598 493 руб. 72 коп., как излишне уплаченных по договору аренды земельного участка от 10.05.2016 № 526, с учетом решения Арбитражного суда Красноярского края от 13.04.2022 по делу № А33-31593/2021.

Письмом от 14.07.2022 № 199/14/22 ООО СЗ СК «ЭкономЖилСтрой» обратилось к департаменту муниципального имущества и земельных отношений с заявлением об осуществлении перерасчета арендных платежей по договору аренды земельного участка от 10.05.2016 № 526 и возврате ООО «СЗ СК «ЭкономЖилСтрой» излишне уплаченные денежных средств в размере 6 394 133 руб. 86 коп. 

Письмом от 20.06.2022 № 11822ги департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска указал ООО СЗ СК «ЭкономЖилСтрой», что по данным департамента на дату обращения по договору аренды земельного участка от 10.05.2016 № 526 числится задолженность в размере 3 816 360 руб. 84 коп. 

Письмом от 12.08.2022 № 15130ги департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска указал ООО СЗ СК «ЭкономЖилСтрой», что основания для перерасчета арендной платы по договору аренды земельного участка от 10.05.2016 № 526 отсутствуют. 

В материалы дела представлены договоры управления многоквартирными домами от 26.01.2021, подписанный между собственниками помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу: 

<

...> и ООО УК «Светлоград», от 07.07.2022 № СВ-12а-2, подписанный между собственниками помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу: 

<

...> и ООО УК «Светлоград», от 07.11.2021 № С-22, подписанный между собственниками помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу: 

<

...> и ООО УК «Светлоград» и от 24.02.2022 № СВ-24-1, подписанный между ООО СЗ СК «ЭкономЖилСтрой» и ООО УК «Светлоград», а также акты приема-передачи многоквартирных домов от 14.01.2021, от 16.09.2021, от 24.02.2022, от 09.06.2022.

В материалы дела представлены заключения инженера-геодезиста ООО «КБ» ФИО4 от 01.04.2021 № 25, от 02.06.2022 № 69, от 02.06.2022 № 70. 

Письмом от 24.03.2023 № 57 ООО «КБС-Проект» указало ООО «ЭкономЖилСтрой» в ответ на запрос от 01.02.2023 исх. № 01-113/01/23 о несоответствии суммы площадей условных участков под размещение строений №№ 1-4 жилого дома № 1 по пер. Светлогорский площади всего земельного участка с кадастровым номером 24:50:0400056:302, что после выполнения проверочных расчетов баланса территорий каждого условного участка под строениями №№ 1-4 жилого дома № 1 в проектной документации шифры 447-00-17/2-ПЗУ, 447-00-19-ГОУ в таблицах «Технико-экономические показатели земельного участка», было выявлено частичное задвоение объемов благоустройства в границах территорий строений №№ 2 и 4 жилого дома № 1, из-за чего были допущены арифметические ошибки в итоговых площадях условных участков указанных жилых домов. При этом в графической части проектной документации шифры 447-00-17/1-ПЗУ, 447-00-17/2-ПЗУ, 447-00-19-ГОУ, 447-00-20-ПЗУ условные границы участков строений №№ 1-4 жилого дома № 1 отображены верно и данные по объемам благоустройства, приведенные в ведомостях на соответствующих чертежах, также указаны верно. Внешние границы условных участков каждого строения соответствуют границам земельного участка с кадастровым номером 24:50:0400056:302, внутренние - являются смежными между условно выделенными участками. Для устранения выявленных ошибок была выполнена корректировка.

В материалы дела также представлены подтверждения площади земельных участков, необходимых для эксплуатации много квартирных домов и передачи их управляющей организации (жилой дом № 16 по пер. Светлогорский - 3245 кв.м, жилой дом № 22 по пер. Светлогорский - 3 742 кв.м жилой дом № 24 по пер. Светлогорский - 2 345 кв.м, жилой дом № 12а по пер. Светлогорский -  5 244 кв.м) представлены схема планировочной территории, выкопировки проектной документации, сведения о внесении изменений в проектную документацию, получившую положительное заключение экспертизы проектной документации, требованиям части 3.8 статьи 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации в отношении, сведения о размещении указанной информации в системе ГИС ЖКХ, справки.

В подтверждение погашения сальдо по долгу и пени на начало периода и внесения арендных платежей в спорный период в материалы дела представлены копии платежных поручений от 22.01.2021 № 18, от 05.02.2021 № 46, от 05.02.2021 № 47, от 08.02.2021 № 48, от 08.02.2021 № 49, от 20.02.2021 № 76, от 17.03.2021 № 121, от 09.04.2021 № 161, от 26.03.2021 № 306, от 09.04.2021 № 161, от 26.05.2021 № 306, от 10.06.2021 № 344, от 09.07.2021 № 432, от 13.08.2021 № 512, от 10.09.2021 № 551, от 07.10.2021 № 638, от 11.11.2021 № 751, от 23.12.2021 № 905, от 25.01.2022 № 28, от 09.02.2022 № 59, от 11.03.2022 № 165.

Между ООО «Специализированный застройщик Строительная компания «ЭкономЖилСтрой» (Продавец) и ООО «Электрические сети Сибири» (Покупатель) подписан договор купли-продажи от 28.06.2022 № 28, в соответствии с пунктом 1 которого продавец продает, а покупатель покупает в собственность следующее имущество (далее - имущество) сооружения электроэнергетики, расположенные по адресу: Российская Федерация. Красноярский край. Городской округ город Красноярск г.о., 

<

...> зд. 16/1 (к/н 24:50:0400056:12846). 

Возражая против встречного искового заявления, департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска указал, что согласно сведениям ЕГРН, земельные участки под многоквартирными домами не сформированы. На основании заявлений ООО «СЗ СК «Экономжилстрой», разрешения на ввод эксплуатацию последнего из четырех МКД (пер. Светлогорский, 12а) от 09.06.2022, между департаментом и арендатором подписано соглашение от 12.07.2022 № 1070 о расторжении договора аренды с 21.06.2022 - даты регистрации права собственности на помещение в указанном МКД. Земельный участок под МКД принадлежит собственникам помещений в доме на праве общей долевой собственности в том случае, если он сформирован и в отношении его проведен государственный кадастровый учет. Если же земельный участок не сформирован и в отношении его не проведен государственный кадастровый учет, земля под МКД находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Разночтения вызывают сомнения в обоснованности площади частей земельных участков под МКД, на основании которых застройщик заявляет встречные исковые требования. Кроме того, непонятны правовые основания, по которым застройщик определяет площадь и границы придомовой территории.

От третьего лица (общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Светлоград») в материалы дела поступил отзыв по существу требований, в котором поддержана позиция истца по встречному иску, в том числе относительно указанных застройщиком площадей земельных участков. 

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Красноярского края от 13.04.2022 по делу № А33-31593/2021 в удовлетворении требований общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик строительная компания «Экономжилстрой» к департаменту муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска о признании отказа недействительным, об обязании произвести перерасчёт арендной платы отказано. 

Исследовав представленные доказательства, оценив доводы лиц, участвующих в деле, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

В соответствии со статьей 307 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Обязательства возникают из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных оснований, указанных в настоящем кодексе.

В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. 

Из материалов дела следует, что отношения сторон по настоящему делу возникли из договора аренды земельного участка от 10.05.2016 № 526, регламентированы Земельным кодексом Российской Федерации и главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

В соответствии с пунктами «в», «г», «к» части 1 статьи 72 Конституции Российской Федерации в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации находятся вопросы владения, пользования и распоряжения землей, разграничения государственной собственности, а также земельное законодательство.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязуется предоставить имущество арендатору за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. 

Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли).

Формами платы являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В соответствии с пунктом 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

В силу пункта 3.1 договора размер арендной платы за участок составляет 1 908 180 руб. 42 коп. в месяц.

Как указано в пункте 3.6 договора арендная плата вносится арендатором ежемесячно не позднее 10-го числа месяца, за который вносится плата путем перечисления на счет. Арендатор обязан в десятидневный срок после внесения арендной платы направить арендодателю копию платежного поручения (квитанции) с отметкой банка, подтверждающего перечисление арендной платы.

Исполнением обязательства по внесению арендной платы является дата поступления арендной платы на счет, указанный в пункте 3.6 договора (пункт 3.7 договора).

Пунктом 5.2 договора установлено, что за нарушение срока внесения арендной платы по настоящему договору, арендатор выплачивает арендодателю пени за каждый календарный день просрочки в размере одной трехсотой, действующей на календарный день просрочки, процентной ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации. Пени перечисляются в порядке, предусмотренном пунктом 3.6 настоящего договора. 

Соглашением от 12.07.2022 № 1070 к договору установлено считать датой расторжения договора 21.06.2022.

Между сторонами отсутствует спор относительно размера арендной платы, предусмотренной договором, платежей ответчика по первоначальному иску (в том числе сумм и дат). 

Истец по первоначальному иску просит взыскать с ответчика по договору аренды земельного участка от 10.05.2016 № 526, в том числе 5 088 481 руб. 12 коп. задолженности по арендной плате за период с 01.04.2022 по 20.06.2022 и 124 795 руб. пени за период с 11.02.2021 по 20.06.2022.

При рассмотрении настоящего дела, судом установлено, что в период действия договора на указанном выше земельном участке были построены и введены в эксплуатацию многоквартирные жилые дома (разрешения на ввод объектов в эксплуатацию от 15.09.2021 № 24-308-184-2018, от 30.12.2020 № 24-308-142-2018, от 24.02.2022 № 24-RU4308000-288-2020, от 09.06.2022 № 24-RU24308000-223-2020).  

Ссылаясь на то, что с момента передачи помещений в указанных домах участникам долевого строительства у него прекратилось обязательство по внесению арендной платы за ту часть земельного участка, на которой эти дома расположены и которая необходима для их использования, ООО «Специализированный застройщик Строительная компания «ЭкономЖилСтрой» обратилось со встречным иском к департаменту муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска о взыскании неосновательного обогащения в размере 6 767 501 руб. 90 коп. (с учетом уточнения).

Согласно пункту 2 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации в существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством.

В соответствии с подпунктом 4 пункта 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Как следует из частей 1, 5 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме. Если земельный участок не был сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, то с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

При этом пункт 5 статьи 40 Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» содержит правило о проведении одновременной государственной регистрации права на помещение в многоквартирном доме и неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме на помещения и земельный участок, составляющие общее имущество в нем.

Как следует из разъяснений, изложенных в пункте 26 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» при разрешении споров, касающихся земельных участков, переданных в аренду для целей строительства многоквартирных жилых домов, надлежит учитывать следующее. Согласно части 1 статьи 16 Закона № 189-ФЗ и части 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 ГК РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок. 

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 67 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом.

Собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации. В указанных случаях собственники помещений в многоквартирном доме как законные владельцы земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в силу статьи 305 Гражданского кодекса Российской Федерации имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения, в том числе против собственника земельного участка.

Земельный участок с кадастровым номером 24:50:0400056:302 предоставлен обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик Строительная компания «ЭкономЖилСтрой» под строительство многоэтажных домов. 

Судом установлено, что на основании разрешений на ввод объекта в эксплуатацию № от 15.09.2021 № 24-308-184-2018, от 30.12.2020 № 24-308-142-2018, от 24.02.2022 № 24-RU4308000-288-2020, от 09.06.2022 № 24-RU24308000-223-2020 ответчик на указанном земельном участке осуществил строительство четырех многоквартирных жилых домов (

<

...>, 

<

...>, д. 24) и ввел их в эксплуатацию.   

В подтверждение регистрации первого права собственности в каждом жилом доме в материалы дела представлены выписки из Единого государственного реестра недвижимости:

- от 26.01.2021 в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером 24:50:0400056:12915, расположенного по адресу: 

<

...>, площадью 40,4 кв.м., назначение жилое, наименование: квартира, этаж № 7, 26.01.2021 зарегистрировано право собственности за физическим лицом;

- от 02.11.2021 в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером 24:50:0400056:13247, расположенного по адресу: 

<

...>, площадью 40,5 кв.м., назначение жилое, наименование: квартира, этаж № 3, 02.11.2021 зарегистрировано право собственности за физическим лицом;

- от 16.03.2022 в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером 24:50:0400056:13524, расположенного по адресу: 

<

...>, площадью 82,7 кв.м., назначение жилое, наименование: квартира, этаж № 7, 16.03.2022 зарегистрирована общая совместная собственность за физическими лицами;

- от 21.06.2022 в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером 24:50:0400056:13835, расположенного по адресу: 

<

...>, площадью 33,3 кв.м., назначение жилое, наименование: квартира, этаж № 1, 21.06.2022 зарегистрировано право собственности за физическим лицом.

Поскольку с момента первой регистрации права собственности на помещение в жилом доме у собственников жилых помещений возникло право владения и пользования земельным участком, соответственно, право пользования земельным участком под многоквартирным домом у истца прекратилось, таким образом, прекратилась обязанность внесения арендной платы по договору аренды земельного участка.

Учитывая изложенное, у общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик Строительная компания «ЭкономЖилСтрой» прекратилась обязанность по уплате арендных платежей за пользование соответствующей частью арендуемого земельного участка последовательно с 26.01.2021 в отношении земельного участка под многоквартирным домом 16, с 02.11.2021 в отношении земельного участка под многоквартирным домом 22, с 16.03.2022 в отношении земельного участка под многоквартирным домом 24, с 21.06.2022 в отношении земельного участка под многоквартирным домом 12а. 

Указанные обстоятельства также следуют из решения Арбитражного суда Красноярского края от 13.04.2022 по делу № А33-31593/2021, согласно которому в удовлетворении требований общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик строительная компания «Экономжилстрой» к департаменту муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска о признании отказа недействительным, об обязании произвести перерасчёт арендной платы отказано. На странице 6 указанного решения судом сделан вывод, что поскольку после даты государственной регистрации права собственности на одно из помещений в построенном многоквартирном доме (26.01.2021), право владения и пользования земельным участком, на котором расположен соответствующий дом, с элементами озеленения и благоустройства, иными предназначенными для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенными на указанном земельном участке объектами перешло к собственникам квартир, право пользования и владения общества соответствующей частью земельного участка также прекратилось. Таким образом, с даты прекращения права аренды общества на соответствующую часть земельного участка, прекратилась и обязанность оплачивать аренду. Следовательно, у арендатора имеется право на перерасчет размера арендной платы в отношении оставшейся части земельного участка. В удовлетворении требований отказано в связи с выбором заявителем ненадлежащего способа защиты нарушенного права». 

По расчету ответчика по первоначальному иску арендатором внесена излишняя арендная плата за земельный участок с кадастровым номером 24:50:0400056:302 в размере 6 767 501 руб. 90 коп.

В соответствии с положениями статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса. Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

Поскольку иное не установлено настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами и не вытекает из существа соответствующих отношений, правила, предусмотренные настоящей главой, подлежат применению также к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством (статья 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

Согласно пункту 4 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2000 № 49 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении» правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения подлежат применению также к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате ошибочно исполненного.

Из положений статьи 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что неосновательным обогащением следует считать не то, что исполнено в силу обязательства, а лишь то, что получено стороной в связи с этим обязательством и явно выходит за рамки его содержания.

Поскольку с момента регистрации права собственности на помещение в жилом доме у собственников жилых помещений возникло право владения и пользования земельным участком, соответственно, право пользования земельным участком под домом у истца прекратилось, таким образом, прекратилась обязанность по уплате арендных платежей за соответствующую часть земельного участка, расположенного под домом.

Вместе с тем, после ввода в эксплуатацию многоквартирных жилых домов, построенных на земельном участке с кадастровым номером 24:50:0400056:302 ответчик по первоначальному иску продолжал вносить арендную плату за всю площадь земельного участка, не смотря на то, что не имел право распоряжаться той частью участка, которая была занята уже построенными и введенными в эксплуатацию многоквартирными домами (пункт 67 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010), на стороне истца по первоначальному иску образовалось неосновательное обогащение.

Государственная регистрация возникновения, перехода, прекращения, ограничения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах и обременения такого помещения одновременно является государственной регистрацией возникновения, перехода, прекращения, ограничения неразрывно связанных с ним права общей долевой собственности на общее имущество и обременения такого имущества (часть 1 статьи 42 Закона № 218-ФЗ).

Если земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, сформирован (предназначен) для строительства многоквартирного дома, учитывая положения части 5 статьи 16 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 214-ФЗ), части 5 статьи 40 Закона № 218-ФЗ, запись о государственной регистрации права собственности застройщика на земельный участок погашается одновременно с государственной регистрацией права собственности на первое помещение в многоквартирном доме и права общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме на этот земельный участок как на их общее имущество.

Положения Земельного кодекса, Градостроительного кодекса Российской Федерации, Законов № 189-ФЗ и 214-ФЗ не содержат запрета на формирование единого земельного участка, на котором возведены (или запланировано строительство) два и более отдельно стоящих многоквартирных дома, в том числе составляющих единый жилой комплекс, что предполагает возникновение права собственности всех собственников помещений в этих домах на единый земельный участок.

При этом судом анализируется проектная документация, схема планировочной организации земельного участка, отведенного под застройку; необходимость сформировать и поставить на кадастровый учет самостоятельные земельные участки, не может быть признана законной и обоснованной, что соответствует позиции, изложенной в Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 09.02.2023 № 307-ЭС22-19570 по делу № А56-21432/2021.

Судом проверен расчет неосновательного обогащения, произведен с учетом площади земельных участков МКД, дат первой регистрации права собственности на помещения в каждом жилом доме, признан верным, за исключением арифметических ошибок, при сложении/вычитании сумм, указанных в расчете. Судом установлено, что размер переплаты по арендной платы в спорный период составляет 6 767 501 руб. 86 коп. 

При этом суд полагает необходимым отметить, что в представленном ответчиком расчете имеются опечатки (в графе задолженность по арендной плате вместо 6 767 501 руб. 90 указано 6 737 501 руб. 90 коп., а также сумма копеек в 7 графе итого 90 коп. вместо 86 коп.)

Одновременно с изложенным, ответчик по первоначальному иску указывает, что не оспаривает сумму пени по первоначальному иску в размере 3 408 руб. 26 коп., представляющей собой начисление пени за период с 11.02.2021 по 26.05.2021. Расчет проверен судом, признан верным, при этом указанная сумма должна быть учтена арендодателем в счет погашения однородного обязательства.

С учетом изложенного, требования ответчика по первоначальному иску о взыскании неосновательного обогащения подлежат частичному удовлетворению в размере 6 764 093 руб. 60 коп. (6 767 501 руб. 86 коп. – 3 408 руб. 26 коп.).

Суд отклоняет довод департамента о том, что осуществляя оплату арендных платежей по договору аренды в добровольном порядке, не соглашаясь с размером арендной платы, но при этом, не защищая свои, то в действиях ответчика по первоначальном иску имеются признаки злоупотребления правом и недобросовестным поведением, которое и породило неосновательное обогащение.

В силу пункта 5 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

Из разъяснений, содержащихся в пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», следует, что при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. 

В силу пункта 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. 

В абзаце пятом пункта 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).  

В соответствии с пунктом 3 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

По смыслу статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации целью защиты гражданских прав является, в том числе, пресечение действий, нарушающих право, в частности, являющихся формой злоупотребления правом. 

С учетом сложившихся между сторонами договора аренды взаимоотношений нарушение прав истца произошло не в момент осуществления им платежа, а после прекращения договора аренды, когда оставшиеся у истца по первоначальному иску денежные средства, перечисленные ответчиком по первоначальному иску, не могли более засчитываться в счет уплаты арендных платежей. Указанная правовая позиция нашла отражение в Постановлении Президиума ВАС РФ от 12.10.2010 № 4864/10 по делу № А56-6539/2009.

Суд также отклоняет довод департамента о том, что ответчиком по первоначальному иску выбран ненадлежащий способ защиты как необоснованный. 

Возражения департамента относительно применяемой площади в расчете отклоняются судом с учетом представленных в материалы дела документов, письма от 24.03.2023 № 57 ООО «КБС-Проект», схемы планировочной территории, выкопировки проектной документации, сведения о внесении изменений в проектную документацию, получившую положительное заключение экспертизы проектной документации, требованиям части 3.8 статьи 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации в отношении, сведения о размещении указанной информации в системе ГИС ЖКХ, справки. Судом также учтена выраженная по делу позиция третьего лица (управляющей организацией многоквартирных домов).

При установленной судом переплате по договору, требования истца по первоначальному иску о взыскании 5 213 276 руб. 12 коп. по договору аренды земельного участка от 10.05.2016 № 526, в том числе 5 088 481 руб. 12 коп. задолженности по арендной плате за период с 01.04.2022 по 20.06.2022 и 124 795 руб. пени за период с 11.02.2021 по 20.06.2022 удовлетворению не подлежат. 

По правилам статьи 110 Арбитражного процессуального Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Истец по первоначальному иску освобожден от уплаты государственной пошлины по настоящему делу в соответствии со статьей 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.  

Ответчиком по первоначальному иску была оплачена государственная пошлина по платежному поручению от 16.09.2022 № 816 на сумму 54 971 руб. 

Учитывая частичное удовлетворение встречных исковых требований, суд приходит к выводу о взыскании с истца по первоначальному иску 54 942 руб. судебных расходов по оплате государственной пошлины. 

Настоящее решение выполнено в форме электронного документа, подписано усиленной квалифицированной электронной подписью судьи и считается направленным лицам, участвующим в деле, посредством его размещения в установленном порядке в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа (код доступа - ).

По ходатайству лиц, участвующих в деле, копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Красноярского края

РЕШИЛ:

в удовлетворении иска департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска отказать.

Встречный иск общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик Строительная компания «ЭкономЖилСтрой» удовлетворить частично.

Взыскать с департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик Строительная компания «ЭкономЖилСтрой» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 6 764 093 руб. 60 коп. неосновательного обогащения, 54 942 руб. судебных расходов по оплате государственной пошлины.

В удовлетворении встречного иска общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик Строительная компания «ЭкономЖилСтрой» в остальной части отказать.

Разъяснить лицам, участвующим в деле, что настоящее решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия путём подачи апелляционной жалобы в Третий арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Красноярского края.

Судья

А.С. Толстых