АРБИТРАЖНЫЙ СУД СМОЛЕНСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Большая Советская, д. 30/11, г.Смоленск, 214001

http:// www.smolensk.arbitr.ru; e-mail: info@smolensk.arbitr.ru

тел.8(4812)24-47-71; 24-47-72; факс 8(4812)61-04-16

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Р Е Ш Е Н И Е

город Смоленск

20.03.2020Дело № А62-9914/2019

Резолютивная часть решения оглашена 16.03.2020

Полный текст решения изготовлен 20.03.2020

Арбитражный суд Смоленской области в составе судьи Каринской И. Л.

при ведении протокола судебного заседания  помощником судьи Воробьевой А.А.,

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению

Администрации города Смоленска (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>)

к Обществу с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик "Континент" (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>)

о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, от 07.06.2012 № 1559/з и пени,

при участии в судебном заседании:

от истца: не явились, извещены надлежащим образом; 

от ответчика: ФИО1 – представитель по доверенности от 11.03.2020; ФИО2- представитель по доверенности от 10.02.2020;

У С Т А Н О В И Л :

Администрация города Смоленска (далее – Администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Смоленской области с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик "Континент" (далее – Общество, ООО СЗ «Континент», ответчик) о взыскании 1 207 505 руб. 14 коп., в том числе:  задолженности по договору аренды земельного участка от 07.06.2012 N 1559/з за 2 квартал 2017 года - 2 квартал 2019 года в размере 903 003 руб. 81 коп., пени за нарушение сроков внесения арендной платы за 1 квартал 2014 года - 2 квартал 2019 года, начисленные за период с 20.03.2014 по 06.08.2019 в сумме 304 501 руб. 33 коп. 

Как следует из материалов дела, между Департаментом имущественных и земельных отношений Смоленской области (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем ФИО3  (арендатор) заключен договор аренды от 07.06.2012 N 1559/з, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель, отнесенных к категории земель населенных пунктов, с кадастровым номером 67:27:0000000:130 площадью 10 000 кв. метров, расположенный по адресу: 

<

...> для строительства торгово-бытового комплекса на срок до 07.06.2015 (т. 1, л.д. 14-16).

Пунктом 3.1 договора аренды определена формула расчета размера арендной платы: Ап = Скадастр x Sуч. x Сап x К x m / 12, где Ап - размер арендной платы (рублей); Скадастр - удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка (рублей за 1 м2); Sуч. - площадь земельного участка (или его части), являющегося предметом договора аренды (кв. метров); Сап. - ставка арендной платы, установленная постановлением администрации Смоленской области от 14.04.2009 N 192; К - понижающий коэффициент; m - количество месяцев аренды.

Согласно пунктам 3.2 - 3.5 договора размер арендной платы с 06.06.2012 по 31.12.2012 составляет 95 094 руб. 26 коп. В дальнейшем порядок расчета и размер арендной платы устанавливается в соответствии с действующим законодательством на каждый календарный год без согласования с арендатором и без внесения соответствующих изменений в договор аренды, и доводится до сведения арендатора путем опубликования в прессе. Арендная плата вносится арендатором ежеквартально до 20 числа последнего месяца квартала на расчетный счет арендодателя. Арендная плата исчисляется, начиная со дня, следующего за днем издания решения о предоставлении участка в аренду, независимо от месяца, в котором была осуществлена государственная регистрация договора и передача земельного участка по акту0приема-передачи.

Договор аренды зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Смоленской области, о чем 06.07.2012 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации №67-67/01/111/2012-686.

По акту приема-передачи от 07.06.2012 земельный участок передан арендатору.

По договору уступки прав и обязанностей арендатора от 11.07.2012 права и обязанности арендатора переданы Обществу с ограниченной ответственностью «Континент» (после переименования - Общество с ограниченной ответственностью специализированный застройщик «Континент»). Государственная регистрация  данного договора произведена 09.08.2012, номер государственной регистрации 67-67-01/182/2012-329 (т. 1, л.д. 17).

Согласно выписке из ЕГРН спорный земельный участок находится в неразграниченной государственной собственности (т. 1, л.д. 19-25).

Согласно пункту 2 статьи 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" с 01.03.2015 распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органом местного самоуправления городского округа в отношении земельных участков, расположенных на территории городского округа, за исключением случаев, предусмотренных настоящим пунктом.

Согласно решению Смоленского городского Совета от 20.02.2015 N 1323 "Об определении уполномоченного органа на распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, на территории города Смоленска", вступившему в силу с 01.03.2015, администрация города Смоленска определена уполномоченным органом на распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, на территории города Смоленска.

Ссылаясь на наличие у общества задолженности по арендной плате за 2 квартал 2017 года - 2 квартал 2019 года в размере 903 003 руб. 81 коп., Администрация в претензии от 08.08.2019 обратилась к ответчику с требованием о ее погашении (т. 1, л.д. 33).

Отказ от добровольного удовлетворения указанного требования послужил основанием для обращения Администрации в арбитражный суд с настоящим иском.

В обоснование заявленных требований истец ссылается на то, что земельный участок не используется по целевому назначению, в связи с чем к расчету применена повышенная ставка (увеличенная на два) на основании пункта 4.2 постановления Администрации города Смоленска от 27.01.2014 № 18 «Об утверждении Положения о порядке определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов, на территории Смоленской области» (далее - постановление от 27.01.2014 N 18). В подтверждение неиспользования земельного участка по целевому назначению ссылается на результаты проведенной проверки. Считает, что отсутствие проекта планировки и межевания квартала, в котором располагается арендуемый земельный участок, не может являться основанием для освобождения от обязанности вносить арендную плату в повышенном размере.

ООО СЗ «Континент» представило письменный отзыв на иск, в котором заявленные требования не признало. Указало на наличие объективных препятствий по использованию арендованного земельного участка по целевому назначению. Сослалось на то, что Обществом осуществлялась уплата арендных платежей исходя из 1% от кадастровой стоимости земельного участка. Отмечает, что земельные участки, предоставленные обществу под многоэтажное жилищное строительство, а также земельные участки, планируемые к освоению для целей строительства на них социальных объектов, находились в границах территории, в отношении которой был подготовлен проект панировки. Подготовленный к утверждению проект планировки и проекты межевания территории не учитывали интересов обществ, входящих в группу компаний "Гражданстрой", иных собственников и арендаторов земельных участков (таких как ЗАО "Ваш Дом" и т.д.) и не учитывали предоставление уполномоченным органом участков, расположенных в границах разработанного проекта планировки, под жилищное строительство без объектов социальной инфраструктуры. Пояснило, что по этим основаниям проект планировки был отклонен. Отсутствие утвержденной санитарно-защитной зоны от расположенных рядом с земельным участком комплексом очистных сооружений препятствует обществу приступить к подготовке проекта планировки и проекта межевания территории II Западного микрорайона г. Смоленска. Указало на то, что ввиду правовой неопределенности в отношении земельных участков общей площадью 51 га, общество обратилось в Администрацию с просьбой о разработке проекта планировки в отношении земельного участка в 24 га, с готовностью взять на себя затраты по разработке проекта (письмо от 17.08.2018 N 07/98). В настоящее время проект планировки согласовывается с соответствующими органами. В связи с этим считало недоказанным истцом факт нецелевого использования земельного участка.

В судебном заседании представители ответчика возражали по заявленным требованиям по основаниям, изложенным в отзыве.

Истец, извещенный надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в том числе путем размещения информации о движении дела в сети Интернет, в суд представителей не направил. С учетом мнения представителя ответчика, судебное заседание проводилось в его отсутствие в соответствии со статьями 123, 156, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Оценив доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), заслушав доводы представителей ответчика, суд приходит к следующим выводам.

В силу статей 606, 610, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование. Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли является платным за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно положениям пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Поскольку спорный договор аренды заключен после вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации, арендная плата по нему является регулируемой (пункт 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды"). Изменение нормативно установленных ставок арендной платы или методики их расчета влечет изменение условий такого договора аренды без внесения в текст договоров подобных изменений. Внесение сторонами иных изменений в договор аренды не может препятствовать применению новых нормативно установленных ставок арендной платы или методики их расчета (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.12.2013 N 10782/13).

В случае, если к договору аренды земельного участка подлежит применению регулируемая арендная плата, порядок определения ее размера, утвержденный нормативным правовым актом уполномоченного органа, по общему правилу применяется для таких договоров с момента вступления в силу данного акта, даже если в момент заключения договора аренды такой порядок еще не был установлен (определение Верховного Суда Российской Федерации N 306-ЭС14-6558, Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2015), утвержденный 23.12.2015; определение Верховного Суда Российской Федерации N 301-ЭС15-11204). При этом ставки арендной платы, установленные постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации", не применимы к земельным участкам, государственная собственность на которые не разграничена.

В силу пункта 2.1 постановления администрации от 27.01.2014 N 18, размер арендной платы определяется на основании кадастровой стоимости земельных участков по следующей формуле: Ап = Скадастр x Сап x d / 365 (366) x К, где: Ап - размер арендной платы (рублей); Скадастр - кадастровая стоимость земельного участка по соответствующему виду его функционального использования по состоянию на 1 января календарного года, за который производится расчет арендной платы; Сап - ставка арендной платы, установленная нормативным правовым актом органа местного самоуправления муниципального образования Смоленской области (муниципального района, городского округа, городского (сельского) поселения (далее - орган местного самоуправления) (процентов от кадастровой стоимости земельного участка); d - количество дней аренды; К - понижающий коэффициент.

Пунктом 4.2 названного положения установлено, что если земельные участки используются не по целевому назначению, определенному договором аренды земельного участка, размер арендной платы увеличивается в два раза. Факт неиспользования земельного участка или использования его не по целевому назначению устанавливается на основании сведений, полученных от специально уполномоченных государственных органов, осуществляющих государственный земельный контроль, или органов, осуществляющих муниципальный земельный контроль.

Как следует из расчета истца, составленного на основании указанных нормативных актов, за период с 01.04.2017 по 30.06.2019 арендная плата определена в размере 110 715 руб. 75 коп – за 2 квартал 2017, 111 962 руб. 74 коп. – за 3 квартал 2017, 111 962 руб. 74 коп. – за 4 квартал 2017, 109 528 руб. 77 коп. – за 1 квартал 2018, 110 745 руб. 75 коп. – за 2 квартал 2018,  111 962 руб. 74 коп. – за 3 квартал 2018, 111 962 руб. 74 коп. – за 4 квартал 2018, 109 528 руб. 77 коп. – за 1 квартал 2019, 110 745 руб. 75 коп. – за 2 квартал 2019, с учетом ее увеличения в два раза в связи с нецелевым использованием земельного участка по истечение трех лет с момента его предоставления.

В подтверждение факта нецелевого использования земельного участка истец сослался на акты обследования земельного участка от 06.07.2018 и от 30.09.2019 (т. 1, л.д. 26,27).

Таким образом, рассчитывая арендную плату, исходя из пункта 4.2 постановления администрации от 27.01.2014 N 18, администрация фактически просит применить к обществу санкции за нецелевое использование земельного участка (несвоевременное строительство общественно-торгового центра).

В соответствии со статьей 401 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, не исполнившее обязательство либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности. Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства. Отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство.

Изучив представленные в дело доказательства, суд пришел к выводу о том, что нецелевое использование земельного участка в данном случае отсутствует, поскольку общество предпринимало необходимые меры для своевременного освоения земельного участка и такое освоение в установленный срок произошло не по его вине.

Так, материалами дела подтверждено, что общество осуществляет жилищное строительство, для чего арендует земельные участки с кадастровыми номерами 67:27:0020416:1 (договор от 09.0.2010 N 1228/з), 67:27:0020458:4 (договор от 09.12.2010 N 1229/з), 67:27:0020458 (договор от 15.12.2010 N 1236/3).

Для размещения объектов социальной инфраструктуры, расположенных вблизи арендованных под многоэтажное жилищное строительство земельных участков, общество в июле 2012 года приняло права и обязанности арендатора спорного земельного участка с кадастровым номером 67:27:0020417:12 и земельного участка с кадастровым номером 67:27:0000000:130.

На назначенных постановлением главы города Смоленска от 27.12.2012 N 15 публичных слушаниях по утверждению проекта планировки территории Западного II жилого микрорайона (Краснинское шоссе) (2-я очередь) в городе Смоленске (в которую входил спорный земельный участок) ввиду поступивших возражений проект планировки не был утвержден.

При этом материалами дела подтверждается, что общество принимает активное участие в разработке генерального плана застройки территории Западного II жилого микрорайона (Краснинское шоссе) (2-я очередь) в городе Смоленске (в которую входит спорный земельный участок), что подтверждается его письмами от 26.12.2016 N 01/17, от 18.10.2017 N 01/18, от 11.10.2017 N 01/17, от 26.12.2017 N 01/20, от 03.04.2018 N 07/33; письмами администрации от 08.11.2017 N 23/6301-исх, от 25.01.2017 N 24/683-исх., от 25.01.2018 N 24/873-исх.

Между тем по независящим от Общества причинам оно не смогло приступить к разработке генерального плана территории, как необходимого градостроительного документа для осуществления строительства.

Так, в письме от 25.01.2017 N 24/683-исх администрация сослалось на то, что разрабатываемый проект планировки входит в санитарную зону комплекса очистных сооружений. При этом по данным СМУП "ГОРВОДОКАНАЛ" осуществляется разработка комплекса очистных сооружений.

Отсутствие утвержденной санитарно-защитной зоны препятствует подготовке проекта планировки.

По вопросу разработки проекта планировки и проекта межевания территории обществом направлен запрос в Администрацию, которая в письме от 14.05.2018  сообщила, что из земельного участка площадью 75 га земельный участок ориентировочной площадью 51 га расположен на территории Смоленского района Смоленской области, в связи с чем необходимо также разрешение администрации Смоленского района Смоленской области.

После направления Обществом запроса о выдаче разрешения, администрация муниципального образования "Смоленский район" в письме от 08.06.2018 N 7075 указала, что территория, в отношении которой поступил запрос о выдаче разрешения, находится на территории города Смоленска, в связи с чем обществу рекомендовано обратиться в администрацию города Смоленска.

Для получения соответствующих разъяснений направлен запрос в департамент Смоленской области по строительству и жилищно-коммунальному хозяйств, который в письме от 06.08.2018 N 3504Д проинформировал, что четыре земельных участка расположены в границах Михновского сельского поселении Смоленского района Смоленской области, при этом границы, указанные в генеральном плане Михновского сельского поселения Смоленского района Смоленской области и генеральном плане города Смоленска не соответствуют Закону Смоленской области от 20.03.1997 N 7-з 9 "Об установлении границы города Смоленска" и не состоят на государственном кадастровом учете.

В целях ускорения решения вопроса разработки и утверждения проекта планировки и межевания территории обществом было принято решение о финансировании затрат на разработку указанного документа (письмо от 20.08.2018 N 07/99).

В ответ на обращение администрация муниципального образования "Смоленский район" от 07.09.2018 N 11410 сослалось на то, что территория, в отношении которой поступила просьба о разработке проекта планировки и межевания, расположена за границами Смоленского района. В указанной территории также отсутствует функциональное зонирование, в связи с чем принять решение о разработке проекта планировки и межевания не представляется возможным.

Ввиду наличия правовой неопределенности в отношении земельных участков площадью 51 га, общество обратилось в администрацию с просьбой о разработке проекта планировки в отношении земельного участка в 24 га, сообщив о готовности взять на себя затраты на разработку проекта (письмо от 17.08.2018 N 07/98).

Согласно письму, поступившему в адрес Общества 25.09.2018, администрацией согласован вопрос о разработке проекта планировки и межевания территории в согласованных ранее границах, площадью 75 га и указано, что в настоящее время администрация готовит постановление о принятии решения о подготовке проекта, цели проекта будут указаны в техническом задании на разработку проектной документации.

Указанные обстоятельства установлены вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Смоленской области от 26.10.2018 по делу № А62-6181/2018, оставленным без изменения постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.01.2019 и постановлением Арбитражного суда Центрального округа от 23.05.2019.

Также, постановлением Администрации г. Смоленска от 12.10.2018 № 2732-адм разрешено одному из обществ, входящих в Группу Компаний «Гражданстрой», а именно ООО «Континент», за счет собственных средств осуществить подготовку проекта планировки и проекта межевания территории Западного II микрорайона в районе Краснинского шоссе в городе Смоленск площадью 75 га.

Разработанный проект планировки и межевания территории Западного II жилого микрорайона в районе Краснинского шоссе в городе Смоленске площадью 75 га направлен в Администрацию города Смоленска письмом ООО «Континент» от 12.11.2019 № 07/210.

В соответствии с частью 2 статьи 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

В рамках дела № А62-6181/2018 разрешено требование Администрации города Смоленска к  ООО «Континент» о взыскании задолженности по договору от 07.06.2012 N 1558/з  аренды  земельного участка с кадастровым номером 67:27:0020417:12, расположенного по адресу: 

<

...>. Указанный земельный участок является смежным с земельным участком с кадастровым номером 67:27:0000000:130, предоставленным по договору аренды от 07.06.2012 N 1559/з. 

При рассмотрении дела № А62-6181/2018 судом установлено, что ООО «Континент» после приобретения прав арендатора, действовало добросовестно и не смогло в срок завершить строительство не по своей вине, а в силу объективных препятствий, не позволяющих приступить к строительству в отсутствие необходимых градостроительных документов.

Установив, что арендная плата за спорный период внесена полностью, в том числе путем зачета переплаты, суд указал на отсутствие оснований для возложения на арендатора ответственности в виде требования об уплате арендной платы в повышенном размере.

Как следует из материалов дела, задолженность у ответчика по арендным платежам в рамках договора № 1559/3 за 2 квартал 2017 года - 2 квартал 2019 года в размере 903 003 руб. 81 коп. возникла в связи с увеличением арендной платы в два раза после истечения трехлетнего срока, в связи с использованием земельного участка не по назначению.

В свою очередь, ответчиком в материалы дела представлен контррасчет, согласно которому арендная плата за спорный период,  без начисления в двукратном размере, внесена ответчиком в полном объеме, в том числе с учетом переплаты (том 1 л.д.115-119). 

Так, согласно данному расчету, по состоянию на 01.01.2017 переплата/долг по арендной плате по договору № 1559/з у ответчика перед истцом отсутствовали.

За 2 – 4 кварталы 2017 года размер начисленной арендной платы составил  167 335 руб. 62 коп. (55 372 руб. 88 коп. – за 2 квартал 2017, 55 981 руб. 37 коп. – за 3 квартал 2017, 55 981 руб. 37 коп. – за 4 квартал 2017).

Администрацией города Смоленска на основании письма ООО «Континент» от 05.06.2017 №07/84 произведен зачет переплаты в размере 536 015,35 руб., в том числе в счет погашения арендной платы за 2017 год по договору № 1559/з в сумме 222 100 руб., о чем свидетельствует ответ истца от 04.07.2017 №24/8016-исх (том 1 л.д.127-129).

Кроме того,  платежным поручением № 871 от 14.08.2017 ответчик внес арендную плату по спорному договору в сумме 54 764 руб. 38 коп. (том 1 л.д.130).

По состоянию на 01.01.2018 переплата по спорному договору составила 54 764 руб. 38 коп.

За 2018 год размер начисленной арендной платы составил 222 100 руб. (54 764 руб. 38 коп. – за 1 квартал 2018, 55 372 руб. 88 коп. – за 2 квартал 2018, 55 981 руб. 37 коп. – за 3 квартал 2018, 55 981 руб. 37 коп. – за 4 квартал 2018).

На основании письма ответчика от 23.05.2018 № 07/63 истцом произведен зачет имеющейся переплаты в счет арендной платы за 2 квартал 2018 по договору № 1559/з в размере 55 372 руб., по аналогичному письму от 18.09.2018 № 07/116 – за 3 квартал 2018 в размере 55 981 руб. 37 коп.,  а также по письму от 31.10.2018 №  07/161 – за 4 квартал 2018 в размере 55 981 руб. 37 коп. О произведенном зачете свидетельствуют письма истца от 20.06.2018 № 24/9049-исх, от 17.10.2018 № 24/15843-исх, от 26.11.2018 № 24/17969-исх (том 1 л.д.131-136).

За 1-2 кварталы 2019 года размер начисленной арендной платы составил  110 137 руб. 26 коп. (54 764 руб. 38 коп. – за 1 квартал 2019, 55 372 руб. 88 коп. – за 2 квартал 2019).

Согласно платежному поручению № 339 от 13.03.2019 ответчиком внесен арендный платеж в размере 54  764 руб. 38 коп. (том 1 л.д.137).

Также, согласно письму ответчика от 26.03.2019 № 07/65 истцом произведен зачет имеющейся переплаты в счет арендной платы за 2 квартал 2019 по договору № 1559/з в размере 55 372 руб. 88 коп. О произведенном зачете свидетельствует письмо истца от 08.05.2019 № 24/6220-исх (том 1 л.д.138-139).

Данный контррасчет подтвержден соответствующими документами, ответчиком не оспорен.

Таким образом, арендная плата за спорный период внесена ответчиком в полном объеме, оснований для возложения на арендатора ответственности в виде требования об уплате арендной платы в повышенном размере  не имеется, в связи с чем требование истца о взыскании с ответчика  арендной платы за 2 квартал 2017 года - 2 квартал 2019 года в размере 903 003 руб. 81 коп. удовлетворению не подлежит.

В связи с несвоевременной уплатой арендных платежей Администрацией заявлено требование о взыскании с ООО СЗ «Континент» пени за нарушение сроков внесения арендной платы за 1 квартал 2014 года - 2 квартал 2019 года, начисленной за период с 20.03.2014 по 06.08.2019 в сумме 304 501 руб. 33 коп.

Согласно пункту 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Соглашение о неустойке в соответствии со статьей 331 ГК РФ содержится в пункте 5.2 договора аренды – за нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пени в размере двукратной ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день выполнения денежного обязательства, от неуплаченной суммы за каждый календарный день просрочки.

Ответчиком в ходе рассмотрения дела заявлено о пропуске истцом срока исковой давности.

В силу статьи 195 Гражданского кодекса Российской Федерации исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

В соответствии с пунктом 1 статьи 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса. 

Согласно статье 199 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о защите нарушенного права принимается к рассмотрению судом независимо от истечения срока исковой давности. Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

В силу пункта 1 статьи 200 ГК РФ, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права. По обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения (пункт 2 статьи 200 ГК РФ).

В силу статьи 207 ГК РФ с истечением срока исковой давности по главному требованию истекает срок исковой давности и по дополнительным требованиям (неустойка, залог, поручительство и т.п.).

В пункте 17 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» (далее – Постановление № 43) разъяснено следующее.

В силу пункта 1 статьи 204 ГК РФ срок исковой давности не течет с момента обращения за судебной защитой, в том числе со дня подачи заявления о вынесении судебного приказа либо обращения в третейский суд, если такое заявление было принято к производству.

Днем обращения в суд считается день, когда исковое заявление сдано в организацию почтовой связи либо подано непосредственно в суд, в том числе путем заполнения в установленном порядке формы, размещенной на официальном сайте суда в сети "Интернет".

В соответствии с п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" срок исковой давности по требованию о взыскании неустойки (статья 330 ГК РФ) или процентов, подлежащих уплате по правилам статьи 395 ГК РФ, исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу, определяемому применительно к каждому дню просрочки.

Признание обязанным лицом основного долга, в том числе в форме его уплаты, само по себе не может служить доказательством, свидетельствующим о признании дополнительных требований кредитора (в частности, неустойки, процентов за пользование чужими денежными средствами), а также требований по возмещению убытков, и, соответственно, не может расцениваться как основание перерыва течения срока исковой давности по дополнительным требованиям и требованию о возмещении убытков.

Суд учитывает, что согласно пункту 3 статьи 202 ГК РФ, если стороны прибегли к предусмотренной законом процедуре разрешения спора во внесудебном порядке (процедура медиации, посредничество, административная процедура и тому подобное), течение срока исковой давности приостанавливается на срок, установленный законом для проведения такой процедуры, а при отсутствии такого срока - на шесть месяцев со дня начала соответствующей процедуры. 

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 16 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности», согласно пункту 3 статьи 202 ГК РФ течение срока исковой давности приостанавливается, если стороны прибегли к несудебной процедуре разрешения спора, обращение к которой предусмотрено законом, в том числе к обязательному претензионному порядку. В этих случаях течение исковой давности приостанавливается на срок, установленный законом для проведения этой процедуры, а при отсутствии такого срока - на шесть месяцев со дня начала соответствующей процедуры. 

По смыслу указанной нормы соблюдение сторонами предусмотренного законом претензионного порядка в срок исковой давности не засчитывается. 

Аналогичная правовая позиция изложена и в определении Верховного Суда Российской Федерации от 31.10.2016 № 487-ПЭК16 по делу № А43-25051/2014. 

Согласно части 5 статьи 4 АПК РФ в редакции Федерального закона от 02.03.2016 № 47-ФЗ «О внесении изменений в Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации» с 01.06.2016 соблюдение претензионного порядка в отношении рассматриваемой категории спора является обязательным. 

При этом частью 5 статьи 4 АПК РФ определено, что спор, возникающий из гражданских правоотношений, может быть передан на разрешение арбитражного суда после принятия сторонами мер по досудебному урегулированию по истечении тридцати календарных дней со дня направления претензии (требования), если иные срок и (или) порядок не установлены законом либо договором.

Согласно пункту 4 статьи 202 ГК РФ со дня прекращения обстоятельства, послужившего основанием приостановления течения срока исковой давности, течение ее срока продолжается. 

Из материалов дела следует, что претензия от 08.08.2019 № 24/11259-исх об оплате пени за нарушение сроков внесения арендной платы за период с 1 квартала 2014 по 2 квартал 2019 в сумме 312 001 руб. 04 коп. направлена истцом в адрес ответчика 09.08.2019, получена ответчиком – 12.08.2019 (том 1 л.д. 30-32). 

Ответ на указанную претензию истцом не получен, доказательств иного в материалы дела не представлено.

Рассматриваемое исковое заявление подано Администрацией в суд 09.10.2019, что подтверждается штампом арбитражного суда о регистрации поступившего заявления (л.д. 5).

Таким образом,  учитывая срок на досудебное урегулирование спора, а также сроки внесения арендной платы, установленные договором, является обоснованным заявление ответчика о пропуске истцом срока исковой давности при обращении в суд с требованием о взыскании пени  за нарушение сроков внесения арендной платы за 1 квартал 2014 года - 2 квартал 2016 года, начисленной за период с 20.03.2014 по 06.06.2017.

Кроме того, с учетом изложенных выше обстоятельств, у суда  отсутствуют правовые основания для взыскания пени, начисленной на суммы арендной платы, увеличенной в два раза.

Вместе с тем, судом установлено, что арендная плата за 3 и 4 кварталы 2016, исчисленная в соответствии с пунктами 3.1, 3.3 договора аренды, внесена ответчиком с нарушением срока, установленного в пункте 3.4 договора аренды.

Вместе с тем, уплата арендных платежей за указанные периоды осуществлена ответчиком по платежному поручению № 1442 от 23.12.2016 (том 1 л.д.119, 126).

Следовательно, срок внесения арендной платы за 3 квартал 2016 нарушен на 94 дня, а за 4 квартал 2016 – на 4 дня.

Представленный ответчиком контррасчет пени судом проверен и признан арифметически неверным, в связи с чем произведен самостоятельный расчет размера ответственности арендатора, составивший:

 за период с 21.09.2016 по 23.12.2016 (94 дня) : 55 828 руб. 42 коп. * 10% * 2 / 366 * 94 = 2867 руб. 69 коп.;

за период с 21.12.2016 по 23.12.2016 (3 дня) : 55 828 руб. 42 коп. * 10% * 2 / 366 * 3 = 91 руб. 52 коп.

При таких обстоятельствах, обоснованным является требование истца в части взыскания с ответчика пени за нарушение сроков внесения арендных платежей за 3 и 4 кварталы 2016 года, начисленной за период с 21.09.2016 по 23.12.2016 в сумме 2959 руб. 21 коп.

Ответчик в ходе рассмотрения дела заявил о снижении размера начисленной неустойки (пени), поскольку подлежащая уплате неустойка, по его мнению, явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства.

При разрешении заявления ответчика о несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства суд исходит из следующего.

В соответствии со статьей 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Согласно пунктам 69, 71 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» (далее – Постановление № 7) подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке (пункт 1 статьи 333 ГК РФ). Если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 333 ГК РФ).

Бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (часть 1 статьи 56 ГПК РФ, часть 1 статьи 65 АПК РФ). Доводы ответчика о невозможности исполнения обязательства вследствие тяжелого финансового положения, наличия задолженности перед другими кредиторами, наложения ареста на денежные средства или иное имущество ответчика, отсутствия бюджетного финансирования, неисполнения обязательств контрагентами, добровольного погашения долга полностью или в части на день рассмотрения спора, выполнения ответчиком социально значимых функций, наличия у должника обязанности по уплате процентов за пользование денежными средствами (например, на основании статей 317.1, 809, 823 ГК РФ) сами по себе не могут служить основанием для снижения неустойки (пункт 73 Постановления № 7).

Согласно пункту 77 Постановления № 7 снижение размера договорной неустойки, подлежащей уплате коммерческой организацией, индивидуальным предпринимателем, а равно некоммерческой организацией, нарушившей обязательство при осуществлении ею приносящей доход деятельности, допускается в исключительных случаях, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и может повлечь получение кредитором необоснованной выгоды (пункты 1 и 2 статьи 333 ГК РФ).

Правила о снижении размера неустойки на основании статьи 333 ГК РФ применяются также в случаях, когда неустойка определена законом (пункт 78 Постановления № 7).

Согласно части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основания своих требований и возражений.

Вместе с тем, несмотря на декларативное заявление о несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, никаких доказательств наличия исключительных обстоятельств и ее явной несоразмерности ответчик суду не представил.

Декларативное заявление о несоразмерности заявленной к взысканию суммы неустойки последствиям нарушения обязательства не является основанием для удовлетворения ходатайства ответчика, поскольку при определении размера неустойки, подлежащей взысканию с ответчика, суд обязан учитывать необходимость соблюдения баланса интересов сторон и не допускать нарушения прав добросовестной стороны обязательства, денежными средствами которого пользуется другая сторона. 

В рассматриваемом случае, при отсутствии доказательств иного, суд приходит к выводу о том, что снижение неустойки нарушает баланс интересов сторон, поскольку предоставляет возможность ответчику пользоваться денежными средствами на льготных условиях без согласия другой стороны сделки.

Доказательства иного в материалах дела отсутствуют.

Руководствуясь статьями 167 - 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик "Континент" (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>) в пользу Администрации города Смоленска (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>) неустойку за нарушение сроков внесения арендной платы по договору аренды земельного участка от 07.06.2012 № 1559/з за 3 и 4 кварталы 2016 года, начисленную за период с 21.09.2016 по 23.12.2016 в сумме 2959 руб. 21 коп.

В удовлетворении исковых требований в остальной части отказать.

В соответствии с частью 3 статьи  319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации исполнительный лист выдается по письменному ходатайству взыскателя или по его ходатайству направляется для исполнения непосредственно арбитражным судом.

Лица, участвующие в деле, вправе обжаловать настоящее решение суда в течение месяца после его принятия в апелляционную инстанцию – Двадцатый арбитражный апелляционный суд (г.Тула), в течение двух месяцев после вступления решения суда в законную силу в кассационную инстанцию – Арбитражный суд Центрального округа (г. Калуга) при условии, что решение суда было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.  Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Смоленской области.

Судья        И.Л. Каринская