Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 50/52

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-33188/2017

10 мая 2018 года

г. Санкт-Петербург

Резолютивная часть решения объявлена 07 мая 2018 года.

Полный текст решения изготовлен 10 мая 2018 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи Герасимовой Е.А.,

при ведении протокола судебного заседания и аудиопротокола секретарем судебного заседания ФИО1, 

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: АДМИНИСТРАЦИЯ МУНИЦИПАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ "ВСЕВОЛОЖСКИЙ МУНИЦИПАЛЬНЫЙ РАЙОН" ЛЕНИНГРАДСКОЙ ОБЛАСТИ (место нахождения: Россия 188643, г ВСЕВОЛОЖСК, ЛЕНИНГРАДСКАЯ обл., ВСЕВОЛОЖСКИЙ р-н, ш КОЛТУШСКОЕ 138, ОГРН 

<

***>);

ответчик: ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ГРЕНАДА" (место нахождения: Россия 196247, САНКТ-ПЕТЕРБУРГ, пр-кт НОВОИЗМАЙЛОВСКИЙ 51/А/2-Н, ОГРН 

<

***>);

третье лицо: Общество с ограниченной ответственностью "Эверест" (место нахождения: Россия 196128, Санкт-Петербург, Кузнецовская ул., д. 12, лит. А, пом. 6Н);

о взыскании задолженности, расторжении договора и выселении с земельного участка,

при участии:

- от истца: ФИО2 (доверенность от 18.12.2017);

- от ответчика: не явился, извещен;

- от третьего лица: не явился, извещен;

установил:

АДМИНИСТРАЦИЯ МУНИЦИПАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ "ВСЕВОЛОЖСКИЙ МУНИЦИПАЛЬНЫЙ РАЙОН" ЛЕНИНГРАДСКОЙ ОБЛАСТИ (далее – Администрация) обратилась в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ГРЕНАДА" (далее – Общество, ООО «Гренада») о взыскании 7 875 000 руб. задолженности по арендной плате, 2 809 012 руб. 50 коп. пеней, о расторжении договора аренды земельного участка от 31.01.2014 № 4729/1.6-08, а также об обязании Общества освободить и передать по акту приема-передачи земельный участок из земель поселений, с кадастровым номером 47:07:0505001:5127, площадью 64 101 кв. м, находящийся по адресу: Ленинградская обл., Всеволожский муниципальный район, г.п. Кузьмоловский, в надлежащем состоянии и качестве не хуже первоначального согласно условиям договора аренды земельного участка от 31.01.2014 № 4729/1.6-08.

Определением суда от 13.11.2017 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Эверест» (далее – ООО «Эверест»).

В отзывах и дополнениях к ним ООО «Гренада» и ООО «Эверест» просят в удовлетворении исковых требований отказать.

В судебном заседании представитель истца поддержал исковые требования.

Ответчики третье лицо, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, что не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие в порядке части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Судом на основании материалов дела установлены следующие фактические обстоятельства.

В соответствии с постановлением Администрации от 29.11.2013 № 3695 принято решение о проведении аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка из земель, государственная собственность на которые не разграничена, с кадастровым номером 47:07:0505001:5127, расположенного по адресу: Ленинградская обл., Всеволожский муниципальный район, г.п. Кузьмоловский, с разрешенным использованием – комплексное освоение в целях жилищного строительства.

Согласно протоколу № 2 проведения открытого аукциона от 14.01.2014   победителем торгов признано ООО   «Эверест». 

31.01.2014 между Администрацией и ООО «Эверест» заключен договор                         № 4729/1.6-08  аренды земельного участка с кадастровым номером 47:07:0505001:5127,  площадью  64  101  кв.  м, расположенного по адресу: Ленинградская область Всеволожский район, Кузьмоловское городское поселение, г.п. Кузьмоловский (далее – Договор).

04.07.2014 ООО «Эверест» уведомило Администрацию о передаче своих прав иобязанностей по Договору в пользу ООО «Гренада». Права и обязанности арендатора к                      ООО «Гренада» перешли с момента государственной регистрации Договора в установленном порядке, то есть с 04.08.2014, что установлено решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области по делу № А56-43098/2014.

В соответствии с пунктом 4.4.3 Договора арендатор обязан оплачивать арендную плату в размере и порядке, установленными пунктами 3.1, 3.5, 3.6, 2.3, ежеквартально.

В связи с ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по Договору образовалась задолженность за период с 01.01.2016 по 15.03.2017 в размере                      7 875 000 руб. В связи с допущенной просрочкой Администрацией также начислены пени в сумме 2 809 012 руб. 50 коп.

11.04.2017 в адрес ответчика направлена претензия с требованием погасить задолженность, а также с предложением расторгнуть Договор и освободить земельный участок.

Поскольку претензия оставлена ответчиком без ответа и удовлетворения, Администрация обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.

Исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства и доводы сторон в соответствии с положениями статьи 71 АПК РФ, суд считает, что исковые требования подлежат удовлетворению.

По положениям статей 309 и 310 Гражданского кодека Российской Федерации (далее – ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. 

Судом установлен и материалами дела подтверждается факт ненадлежащего исполнения ответчиком обязательств по уплате арендной платы в сроки, установленные Договором.

Согласно расчету истца задолженность по арендной плате составляет 7 875 000 руб. за период с 01.01.2016 по 15.03.2017.

Доказательств оплаты долга, его отсутствия или наличия в ином размере в материалах дела не имеется и ответчиком не представлено.

Ссылка ответчика на невозможность использования земельного участка под цели,  предусмотренные Договором (жилищное строительство) отклоняется судом.

В соответствии со статьей 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Согласно пункту 1.1 Договора земельный участок с кадастровым номером 47:07:0505001:5127,  площадью  64  101  кв.  м, расположенный по адресу: Ленинградская область Всеволожский район, Кузьмоловское городское поселение, г.п. Кузьмоловский, относится к землям населенных пунктов, предоставлен в аренду для комплексного освоения в целях жилищного строительства.

Указанные в Договоре категория земель и вид разрешенного использования земельного участка, переданного в аренду Обществу, подтверждаются кадастровым паспортом земельного участка от 09.10.2013 № 47/201/13-326061, являющимся приложением к Договору. Согласно названному документу категория земель: "земли населенных пунктов", разрешенное использование: для комплексного освоения в целях жилищного строительства.

Кроме того, в пункте 2 Акта приемки-передачи от 31.01.2014 подтверждено, что взаимных претензий у передающей и принимающей сторон по состоянию земельного участка нет.

В силу положений статьи 2 ГК РФ ответчик осуществляет на свой риск деятельность, направленную, на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке. С учетом изложенного ответчик должен был самостоятельно предполагать последствия своих действий, связанных с предпринимательской деятельностью. Доказательств того, что арендодателем не были исполнены обязательства по Договору либо чинились препятствия в пользовании арендованным участком в материалы дела не представлено (часть 1 статьи 65 АПК РФ).

Кроме того, суд принимает во внимание то обстоятельство, что ответчик ссылается на невозможность использования земельного участка, однако в судебном заседании возражал против расторжения Договора в судебном порядке, заявив о готовности к оплате долга, что в свою очередь свидетельствует о том, что земельный участок представляет для ответчика потребительскую ценность. В ином случае сохранение договорных отношений для ответчика являлось бы нецелесообразным.

При изложенных обстоятельствах у суда отсутствуют основания для отказа Администрации во взыскании с Общества арендной платы. 

В силу пункта 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

За просрочку перечисления арендной платы ответчик на основании пункта 5.2 Договора должен уплатить пени в размере 0,15% от суммы задолженности за каждый день просрочки. 

Согласно представленному Администрацией расчету сумма пеней по состоянию на 04.05.2017 составляет 2 809 012 руб. 50 коп.

При рассмотрении дела Общество заявило о применении статьи 333 ГК РФ и снижении размера суммы неустойки, считая ее размер завышенным.

Рассмотрев названное ходатайство, суд приходит к следующим выводам.

Согласно пунктам 1 и 2 статьи 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении. Уменьшение неустойки, определенной договором и подлежащей уплате лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, допускается в исключительных случаях, если будет доказано, что взыскание неустойки в предусмотренном договором размере может привести к получению кредитором необоснованной выгоды.

В силу пункта 73 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» (далее – Постановление Пленума № 7) бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (часть 1 статьи 65 АПК РФ).

Доводы ответчика о невозможности исполнения обязательства вследствие тяжелого финансового положения, наличия задолженности перед другими кредиторами, наложения ареста на денежные средства или иное имущество ответчика, отсутствия бюджетного финансирования, неисполнения обязательств контрагентами, добровольного погашения долга полностью или в части на день рассмотрения спора, выполнения ответчиком социально значимых функций, наличия у должника обязанности по уплате процентов за пользование денежными средствами (например, на основании статей 317.1, 809, 823 ГК РФ) сами по себе не могут служить основанием для снижения неустойки.

При оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 ГК РФ).

Согласно пункту 77 Постановления Пленума № 7 снижение размера договорной неустойки, подлежащей уплате коммерческой организацией, индивидуальным предпринимателем, а равно некоммерческой организацией, нарушившей обязательство при осуществлении ею приносящей доход деятельности, допускается в исключительных случаях, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и может повлечь получение кредитором необоснованной выгоды (пункты 1 и 2 статьи 333 ГК РФ).

В рассматриваемом случае ответчик не представил доказательств явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, а также наличия исключительных обстоятельств, свидетельствующих о том, что взыскание неустойки в предусмотренном Договором размере приведет к получению истцом необоснованной выгоды. 

Подлежащая взысканию неустойка согласована сторонами при заключении Договора (без разногласий), в этой части Договор не признан судом недействительным, что свидетельствует о принятии сторонами всех предусмотренных Договором обязательств в таком порядке и на тех условиях, которые согласованы в Договоре (статья 307 ГК РФ). При этом односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается (статьи 309, 310 ГК РФ). 

В силу абзаца 1 пункта 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.

В соответствии со статьей 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

- пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

- существенно ухудшает имущество;

- более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

- не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя.

Пунктом 6.4.2 Договора установлено, что он может быть расторгнут по требованию арендодателя в судебном порядке в случае, если арендатор более двух раз подряд по истечении установленного срока не вносит арендную плату. Расторжение Договора не освобождает арендатора от необходимости погашения задолженности по арендной плате и выплате неустойки.

Статьей 619 ГК РФ предусмотрено, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В целях досудебного урегулирования спора истцом в адрес ответчика направлена претензия от 11.04.2017 с требованием оплатить задолженность и предложением расторгнуть Договор, в связи с чем порядок, установленный статьей 619 ГК РФ, признается судом соблюденным. 

Срок невнесения арендной платы составляет более 1 (одного) года, что является достаточным основанием для расторжения Договора в судебном порядке.

Согласно пункту 3 статьи 453 ГК РФ в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке – с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.

Согласно статье 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. 

Доказательств освобождения земельного участка и передачи его в адрес истца по акту приема-передачи в материалах дела нет и ответчиком не представлено (часть 1 статьи 65 АПК РФ).

Таким образом, требование Администрации о выселении ответчика с занимаемого земельного участка основано на положениях статьи 622 ГК РФ и подлежит удовлетворению.

Оценив представленные в материалы дела доказательства в своей совокупности и взаимосвязи, а также доводы сторон по правилам статьи 71 АПК РФ, суд пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований.

Расходы по уплате государственной пошлины распределяются по правилам статьи 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

решил:

взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Гренада» в администрации муниципального образования «Всеволожский муниципальный район» Ленинградской области 7 875 000 руб. задолженности по арендной плате,                       2 809 012 руб. 50 коп. пеней.

Расторгнуть договор аренды земельного участка от 31.01.2014 № 4729/1.6-08.

Обязать общество с ограниченной ответственностью «Гренада» освободить и передать по акту приема-передачи земельный участок из земель поселений, с кадастровым номером 47:07:0505001:5127, площадью 64 101 кв. м, находящийся по адресу: Ленинградская обл., Всеволожский муниципальный район, г.п. Кузьмоловский, в надлежащем состоянии и качестве не хуже первоначального согласно условиям договора аренды земельного участка от 31.01.2014 № 4729/1.6-08.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Гренада» в доход федерального бюджета 88 420 руб. 

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

Судья                           Герасимова Е.А.