РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Дело № А40-203059/22-150-1664

г. Москва

22 февраля 2023 г.

Резолютивная часть решения объявлена 16 февраля 2023года

Полный текст решения изготовлен 22 февраля 2023 года

Арбитражный суд города Москвы в составе: 

председательствующего судьи: Романенковой С.В., единолично, 

при ведении протокола секретарем судебного заседания Летовым А.В.,

от истца: Полещук С.С. (доверенность № 33-Д-1516/22 от 22.12.2022г., предъявлен паспорт и документ о ВЮО),

от ответчика: Рудь А.И. (доверенность № б/н от 28.09.2022г., предъявлен паспорт и документ о ВЮО), Лошин В.А. (Генеральный директор, решение №9 от 21.06.2021, предъявлен паспорт),

от третьего лица: Полещук С.С. (доверенность № 4-47-2070/22 от 01.12.2022г., предъявлен паспорт и документ о ВЮО),

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску 

ДЕПАРТАМЕНТА ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (123112, МОСКВА ГОРОД, ПРОЕЗД КРАСНОГВАРДЕЙСКИЙ 1-Й, ДОМ 21, СТРОЕНИЕ 1,  ОГРН: 1037739510423, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: 7705031674) 

к ответчику ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "САМСТРОЙ" (108841, ГОРОД МОСКВА, ТРОИЦК ГОРОД, КАЛУЖСКОЕ ШОССЕ, 13А, ОГРН: 1075003006143, Дата присвоения ОГРН: 30.07.2007, ИНН: 5046071229),

с участием в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ВЫСШИЙ ИСПОЛНИТЕЛЬНЫЙ ОРГАН ГОСУДАРСТВЕННОЙ ВЛАСТИ ГОРОДА МОСКВЫ-ПРАВИТЕЛЬСТВО МОСКВЫ (125032 МОСКВА ГОРОД УЛИЦА ТВЕРСКАЯ 13 , ОГРН: 1027739813507, Дата присвоения ОГРН: 18.12.2002, ИНН: 7710489036)

о расторжении договора от 30.08.2011 № М-12-039149,

установил:

Департамент городского имущества города Москвы  обратился в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью "САМСТРОЙ" о расторжении  договора аренды от 30.08.2011 № М-12-039149 земельного участка с кадастровым номером 50:27:0000000:305 площадью 5000 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, пос. Вороновское, д. Семенково.

Определением от 07.11.2022г., в порядке ч. 4 ст. 18 АПК РФ, произведена замена судьи Маслова С.В. на судью Романенкову С.В. для рассмотрения дела №А40-203059/22-150-1664.

Определением суда от 13.12.2022г. в порядке ст. 51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, привлечен Высший орган исполнительной власти  города Москвы- Правительство Москвы.

Истец исковые требования поддержал в полном объеме по изложенным в исковом заявлении обстоятельствам.  

 Ответчик исковые требования не признал по доводам письменного отзыва на иск.

Третье лицо поддержало позицию истца, письменные объяснения по иску, в порядке ст. 81 АПК РФ, не представило.

Рассмотрев материалы дела, выслушав доводы представителей истца, ответчика  и третьего лица, оценив представленные письменные доказательства, арбитражный суд установил, что исковое заявление  подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как усматривается из материалов дела, между Комитетом по управлению имуществом Администрации Подольского муниципального района (в настоящее время - Комитет имущественных и земельных отношений Администрации городского округа Подольск,  Арендодатель) и ООО «СамСтрой» ( ответчик, арендатор) заключен договор аренды от 30.08.2011 № 105ю/2011 земельного участка с кадастровым номером 50:27:0000000:305 площадью 5000 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, пос. Вороновское, д. Семенково.

В связи с изменением с 01.07.2012 границы между субъектами Российской Федерации (городом федерального значения Москва и Московской областью) и включением указанного земельного участка с кадастровым номером 50:27:0000000:305 в границы города Москвы, в соответствии с постановлением Совета Федерации Федерального Собрания Российской Федерации от 27.12.2011 № 560-СФ «Об утверждении изменения границы между субъектами Российской Федерации городом федерального значения Москвой и Московской областью» (далее - постановление Совета Федерации Федерального Собрания Российской Федерации от 27.12.2011 № 560-СФ), между Комитетом, Департаментом земельных ресурсов города Москвы (в настоящее время - Департамент городского имущества города Москвы, истец) и ООО «СамСтрой» заключено дополнительное соглашение от 05.12.2012 № М-12-039149 к договору аренды от 30.08.2011 № 105ю/2011 о передаче Департаменту прав и обязанностей Арендодателя по указанному Договору аренды с присвоением последнему нового учетного номера М-12-039149.

Таким образом, в настоящее время между Департаментом и ООО «СамСтрой»  заключен договор аренды от 30.08.2011  № М-12-039149 земельного участка с кадастровым номером 50:27:0000000:305 площадью 5000 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, пос. Вороновское, д. Семенково.

Срок аренды договора установлен с 30.08.2011 до 30.08.2060 (п.2.1.).

Договор в установленном порядке прошел государственную регистрацию.

Из содержания п. 1.3  следует, что Земельный участок передается в аренду для строительства административно-бытового корпуса.

Согласно п.п. 5.2.1   договора аренды, Арендатор обязан эффективно использовать полученный в аренду Земельный участок в соответствии с целевым назначением и требованиями земельного законодательства Российской Федерации.

По сведениям ЕГРН в настоящее время земельный участок с кадастровым номером 50:27:0000000:305 относится к категории «земли населенных пунктов», вид разрешенного использования Участка определен как «для строительства административно-бытового корпуса».

Между тем до настоящего времени Арендатором на Участке строительство административно-бытового корпуса осуществлено не было, условия указанного договора аренды ООО «СамСтрой» не реализуются, на Участке объекты капитального строительства отсутствуют, Участок Арендатором не освоен; разрешительная документация на возведение вышеназванного объекта Арендатору не выдавалась, в т.ч. отсутствуют разрешения на строительство и на ввод объекта в эксплуатацию, в связи с чем, имеются основания полагать, что Участок используется не в соответствии с целью его предоставления.

Пунктами 6.1.1, 6.1.3 договора аренды от 30.08.2011 № М-12-039149 установлено, что Арендодатель имеет право:

-беспрепятственно осуществлять контроль за использованием и охраной Земельного участка;

-расторгнуть настоящий Договор в установленном порядке (с обязательным уведомлением Арендатора) в случаях:

-использования земли с нарушением земельного законодательства;

-неуплаты арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного Договором срока платежа или уклонения от уточнения арендной платы;

-нарушения требований действующего законодательства.

В обоснование заявленных исковых требований истец ссылается на то, что поскольку до настоящего времени Арендатор не исполнил в рамках Договора аренды принятых на себя обязательств по строительству административно-бытового корпуса, договор аренды от  30.08.2011   №  М-12-039149  подлежит  расторжению  в  установленном   законом порядке, в соответствии с п. 2 ст. 45 и ст. 46 Земельного кодекса Российской Федерации, ст. ст. 450, 619 ГК РФ ввиду использования Арендатором земельного участка с нарушением требований законодательства Российской Федерации.

В связи с невыполнением условий договора аренды, Градостроительно-земельной комиссией города Москвы принято решение (п. 32 протокола заседания от 31.03.2022 № 11) о прекращении реализации инвестиционного проекта строительства административно -бытового корпуса по адресу: г. Москва, пос. Вороновское, д. Семенково и расторжении договора аренды земельного участка от 30.08.2011 № М-12-039149.

Рассматриваемый земельный участок с кадастровым номером 50:27:0000000:305 является не разграниченной государственной собственностью, в отношении которой, на основании п. 1 ст. 125 ГК РФ и деф. 1 п. 1 Положения о Департаменте городского имущества города Москвы, правомочия собственника осуществляет субъект Российской Федерации - город Федерального значения Москва.

 Департаментом  направлена ответчику претензия от 26.05.2022 № ДГИ-И-37591/22  с проектом дополнительного соглашения о расторжении договора аренды, которая оставлена ответчиком без ответа  и  удовлетворения.

Удовлетворяя требования истца, суд приходит к следующим выводам.

Согласно п.п. 1, 2 ст. 209 ГК РФ, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в т.ч. отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В соответствии со ст. 608 ГК РФ, право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В соответствии с положениями абз. 1 п. 1 ст. 450 ГК РФ, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Из содержания п. 2 ст. 450 ГК РФ следует, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1)при существенном нарушении договора другой стороной;

2)в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно п.п. 1 и 3 ст. 615 ГК РФ, арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Нормой ст. 619 ГК РФ установлено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор  пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 450 настоящего Кодекса.

В силу п. 9 ст. 22 ЗК РФ, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

В соответствии с п. 1 ст. 46 ЗК РФ, аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Вместе с тем, согласно п. 2 ст. 46 ЗК РФ, наряду с указанными в п. 1 настоящей статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным п. 2 ст. 45 настоящего Кодекса.

Так, деф. 1, 5 пп. 1 п. 2 ст. 45 ЗК РФ установлено, право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, право пожизненного наследуемого владения земельным участком прекращаются принудительно:

- при использовании земельного участка с нарушением требований законодательства Российской Федерации, а именно при:

-использовании земельного участка не по целевому назначению или если его использование приводит к существенному снижению плодородия земель сельскохозяйственного назначения или причинению вреда окружающей среде;

-неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом.       

В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, за исключением случаев, когда земельный участок относится к землям сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Как следствие, на основании п. 2 ст. 45 и ст. 46 ЗК РФ договор аренды земельного участка может быть расторгнут по инициативе арендодателя в случае использования земельного участка не по целевому назначению, а также неиспользования земельного участка,   предназначенного   для   сельскохозяйственного   производства   либо   жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет.

Нормой ст. 42 ЗК РФ установлено, что собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны, в т.ч.:

-использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в т.ч. земле как природному объекту;

-осуществлять мероприятия по охране земель, лесов, водных объектов и других природных ресурсов, в т.ч. меры пожарной безопасности;

-своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами.

При этом, как указал Конституционный Суд Российской Федерации в определениях от 06.07.2000 № 133-О и от 05.03.2013 № 436-О, Конституция Российской Федерации исходит из того, что  земля является особого рода товаром, недвижимостью, а значит, в регулировании земельных отношений должны гармонично взаимодействовать нормы земельного и гражданского законодательства Российской Федерации.

Регулирование отношений по использованию земельных участков имеют целью обеспечение прав граждан на благоприятные условия жизни, на транспортную доступность и удобство расположения образовательных, медицинских учреждений, организаций транспортной инфраструктуры, торговли, культуры, физкультурно-спортивных организаций, т.е. прав, если непосредственно в Конституции Российской Федерации и не названных. то предопределенных такими закрепленными в ней в качестве элементов конституционно-правового статуса личности правами.

В городах-мегаполисах, принимая во внимание значительное число жителей и наличие объективных логистических и инфраструктурных проблем, особое значение приобретают вопросы комплексного, планового и оперативного освоения земельных участков, чтобы в процессе развития территории была сохранена комфортная среда для проживания граждан и деятельности юридических лиц, а возможные неудобства, связанные с осуществлением строительства, были ограничены минимальными временными пределами.

Использование земельного участка с нарушением разрешенного использования, предусмотренного договором аренды земельного участка, приводит к неиспользованию представляющих для мегаполиса особую ценность площадей, нарушению эстетического облика    города и  уменьшению объема городской  застройки,  потребность  в  которой  опосредована предоставлением земельного участка в аренду. Стороны же договора аренды земельного участка, которые при его заключении исходят из добросовестности  поведения друг друга при  выполнении  взятых  на себя  по договору обязательств, несут связанные с недостижением ожидаемого экономического эффекта риски.

Как следствие, при заключении договора аренды земельного участка для целей строительства на нем объекта недвижимого имущества, под использованием земельного участка согласно его целевому назначению (цели предоставления) понимается освоение арендатором земельного участка путем осуществления на нем строительства объекта капитального назначения, предусмотренного договором аренды.

Все иные действия арендатора, в т.ч. неиспользование земельного участка в течение трех и более лет либо его использование для иных целей, пускай даже не приводящих к порче последнего, в силу норм действующего гражданского и земельного законодательство Российской Федерации, расцениваются собственником земельного участка именно как нецелевое использование данного земельного участка.

При заключении спорного договора аренды от 30.08.2011 № М-12-039149 собственник земельного участка (город Москва) был вправе рассчитывать на освоение земельного участка Арендатором   исходя   из   тех   целей,  для   которых   он   был   предоставлен   в   аренду.

ООО «СамСтрой» строительство административно-бытового корпуса на земельном участке с кадастровым номером 50:27:0000000:305 не осуществлено и не начиналось, указанный Участок по целевому назначению Арендатором не используется. Доказательствами обратного  в материалы дела не представлено.

В соответствии со ст.ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона и односторонний отказ от их исполнения не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом. 

Ответчиком в нарушение ст.65 АПК РФ не представлено доказательств целевого использования спорного  земельного участка в соответствии с условиями договора. 

Поскольку материалами дела подтвержден факт допущенных ответчиком существенных нарушений условий договора аренды, суд считает требование истца о расторжении договора аренды земельного участка от 30.08.2011 № М-12-039149, обоснованным и подлежащим удовлетворению с учетом представленных истцом доказательств соблюдения претензионного порядка урегулирования спора, установленного ст.ст. 452, 619 ГК РФ. 

Доводы ответчика судом отклоняются, как необоснованные, поскольку из письма кадастрового инженера  от 19.02.2016г. № 16 следует, что в   результате обследования земельного участка с кадастровым номером 50:27:0000000:305, имеющего местоположение: г. Москва, поселение Вороновское, д.Семёнково установлено,   что   постройки вспомогательного назначения (на плане БН, БН1, БН2), расположенные на земельном участке с кадастровым номером 50:27:0000000:305, имеющие местоположение: г. Москва, поселение Вороновское. д.Семёнково, не являются объектами капитального строительства. Отсутствие заглубленных фундаментов и других признаков, не позволяют отнести постройки к объектам недвижимого имущества, соответственно они не подлежат государственному учету.

Согласно статьи 130 ГК РФ, к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства (в ред. Федерального закона от 30.12.2004г. №213-ФЗ).

Кроме того, как следует из представленного в материалы дела  Градостроительного плана земельного участка № РФ-77-4-59-3-43-2022-3914 от 09.06.2022 г.,  возможность подключения земельного участка к инженерным  сетям также до настоящего времени  отсутствует.  

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу об отсутствии фактической возможности ответчика исполнить условия договора аренды и начать возведение капительного строения. 

При изложенных обстоятельствах арбитражный суд установил, что исковое заявление является  обоснованным,  подтверждено материалами дела и подлежит удовлетворению в полном объеме. 

В соответствии со ст. 110 АПК РФ расходы по госпошлине относятся на ответчика, поскольку требования, заявленные в иске, обоснованы.   

Расходы по госпошлине подлежат распределению в порядке ст. 110 АПК РФ. 

На основании ст.ст. 8, 11, 12, 309, 310, 314, 401, 450, 452, 606  ГК РФ, руководствуясь ст.ст. 4, 9, 27, 28, 65, 66, 70, 71, 75, 104, 110, 112, 123, 124, 156, 158, 159, 167-171, 176, 180, 181  АПК РФ суд

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить в полном объеме.

Расторгнуть договор аренды от 30.08.2011 № М-12-039149 земельного участка с кадастровым номером 50:27:0000000:305 площадью 5000 кв.м, расположенного по адресу: г. Москва, пос. Вороновское, д. Семенково.

Взыскать с ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "САМСТРОЙ" (108841, ГОРОД МОСКВА, ТРОИЦК ГОРОД, КАЛУЖСКОЕ ШОССЕ, 13А, ОГРН: 1075003006143, Дата присвоения ОГРН: 30.07.2007, ИНН: 5046071229) в доход Федерального бюджета РФ госпошлину по иску в размере 6 000 (шесть тысяч) руб. 00 коп. 

Решение может быть обжаловано лицами, участвующими в деле, в Девятый арбитражный апелляционный суд в месячный, срок со дня изготовления в полном объеме.

Судья:

С.В. Романенкова