Арбитражный суд

Ханты-Мансийского автономного округа – Югры 

ул. Мира 27, г. Ханты-Мансийск, 628012, тел. (3467) 95-88-71, сайт http://www.hmao.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

Дело № А75-12328/2022

13 февраля 2023 г.

г. Ханты-Мансийск

Резолютивная часть решения объявлена 06 февраля 2023 г.

Полный текст решения изготовлен 13 февраля 2023 г.

Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры в составе судьи Чешковой О.Г., при ведении протокола заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП: 

<

***>, ИНН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРНИП: 15.03.2004) к администрации города Когалыма (ответчик-1) и к Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации города Когалыма (ответчик-2) о признании недействительным соглашения от 11.05.2018 о предоставлении других нежилых помещений взамен изымаемых земельного участка и незавершенных строительством объектов для муниципальных нужд с зачетом его стоимости в выкупную цену от 11.05.2018, заключенному между Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации города Когалыма и ФИО2, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата помещений,

с привлечением третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: общество с ограниченной ответственностью «Меандр Люкс»; Управление Росреестра по Ханты-Мансийскому автономному округу - Югре; отдел надзорной деятельности и профилактической работы по городу Когалыму управления надзорной деятельности и профилактической работы Главного управления МЧС России по Ханты-Мансийскому автономному округу - Югре,

при участии представителей:

от истца - ФИО3 по доверенности 18.08.2022, ФИО4 по доверенности от 18.08.2022 (посредством системы веб-конференции),

от ответчика-1 - ФИО5 по доверенности № 04-35 31.05.2022 (посредством системы веб-конференции), от ответчика-2 – ФИО5 по доверенности № 04 от 04.02.2022, ФИО6 по доверенности № 2-Исх-1948 от 19.07.2022 (посредством системы веб-конференции),

от третьих лиц: ООО «Меандр Люкс» - ФИО7 по доверенности № 021 от 26.09.20212022 (посредством системы веб-конференции);

с привлечением специалистов – ФИО8 диплом РН 3658 от 24.06.206, удостоверение № НОАП -0043-0196 (посредством веб-конференции), ФИО9, диплом РН 3142 от 29.12.2020 (посредством веб-конференции),

у с т а н о в и л :

индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее - истец, предприниматель, ФИО2) обратился в арбитражный суд с иском к администрации города Когалыма (далее - ответчик-1, Администрация) и к Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации города Когалыма (далее - ответчик-2, КУМИ г. Когалыма) о признании недействительным соглашения от 11.05.2018 о предоставлении других нежилых помещений взамен изымаемых земельного участка и незавершенных строительством объектов для муниципальных нужд с зачетом его стоимости в выкупную цену от 11.05.2018, заключенного между КУМИг. Когалыма и ФИО2, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата Администрации помещений и оплаты Маляру В.В. стоимости изъятых объектов.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: общество с ограниченной ответственностью «Меандр Люкс» (далее - ООО «Меандр Люкс»); Управление Росреестра по Ханты-Мансийскому автономному округу - Югре; отдел надзорной деятельности и профилактической работы по городу Когалыму управления надзорной деятельности и профилактической работы Главного управления МЧС России по Ханты-Мансийскому автономному округу - Югре (далее - ГУ МЧС России по ХМАО-Югре).

По ходатайству сторон к участию в судебном заседании привлечены специалисты - эксперты ООО МПФ «Легион - 3000» ФИО9, специалисты - эксперты общества с ограниченной ответственностью «Уральский проектно-экспертный центр» ФИО10, ФИО8.

Специалиста ФИО8 и ФИО9 явились в судебное заседание, приняв участие посредством системы веб-конференции, ответили на вопросы суда и представителей сторон.

Представители истца поддержали исковые требования в полном объеме, а также доводы, изложенные в письменных пояснениях и дополнениях.

Представители ответчиков с исковыми требованиями не согласились по мотивам, изложенным в отзывах на заявление, кроме того заявили о пропуске истцом срока исковой давности для обращения в суд за защитой своего права.

Третье лицо ООО «Меандр Люкс» направило в суд отзыв на исковое заявление, отзыв на письменные пояснения истца, согласно которым полагает, что спорные помещения подвала являются техническим этажом и не могут использоваться как самостоятельный объект, в то же время полагает, что доводы истца об аварийном техническом состоянии здания не соответствуют действительности и подлежат отклонению; направило возражения на отзыв отдела надзорной деятельности и профилактической работы по городу Когалыму управления надзорной деятельности и профилактической работы ГУ МЧС России по ХМАО-Югре.

Управление Росреестра по Ханты-Мансийскому автономному округу - Югре представило в суд материалы реестрового дела на помещения с кадастровыми номерами №№ 86:17:0010104:3771, 86:17:0010104:3773, 86:17:0010104:3774 по адресу: ХМАО-Югра, 

<

...>. Решение по делу оставило на усмотрение суда.

Отдел надзорной деятельности и профилактической работы по городу Когалыму управления надзорной деятельности и профилактической работы ГУ МЧС по ХМАО-Югре представил отзыв на заявление, в судебное заседание своего представителя не направил, просил рассмотреть дело по существу в отсутствие представителей.

Заслушав представителей сторон, а также специалистов, исследовав материалы дела, суд установил следующие обстоятельства.

Из материалов дела следует, что на основании постановления Администрации от 26.04.2018 № 871 между КУМИ по г. Когалыму (выступающим от лица  Муниципального образования) и предпринимателем Маляром В.В. заключено соглашение о предоставлении нежилых помещений взамен изымаемого земельного участка и незавершенного строительством объекта для муниципальных нужд с зачетом его стоимости в выкупную цену от 11.05.2018 (далее - соглашение).

В соответствии с пунктом 1.1 соглашения Муниципальное образование в лице КУМИ по г. Когалыму взамен изымаемого для муниципальных нужд земельного участка, общей площадью 3815 кв.м с кадастровым номером 86:17:0010204:11, расположенного по адресу: 

<

...>; объекта незавершенного строительства, общей площадью 1176,7 кв. м с кадастровым номером 86:17:0010204:100, расположенного по адресу: 

<

...>, далее по тексту «Объект - 2», передало в собственность предпринимателя следующие объекты недвижимого имущества:

- нежилое помещение, общей площадью 30,8 кв. м с кадастровым номером 86:17:0010104:3774, расположенное по адресу: 

<

...>, часть № 1 (подвал: помещения 7-9);

- нежилое помещение, общей площадью 62,4 кв. м с кадастровым номером 86:17:0010104:3773, расположенное по адресу: 

<

...>, часть № 1 (подвал: помещения 5, 18-20);

- нежилое помещение, общей площадью 1056,1 кв. м с кадастровым номером 86:17:0010104:3771, расположенное по адресу: 

<

...>, часть N 2 (подвал: помещения 3, 4, 6,10-12, 15, 17,21-29, 33, 34, 55-59),

далее по тексту «Объект - 1».

Согласно пункту 1.2 договора, Объект - 1 принадлежит на праве собственности Муниципальному образованию, о чем в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН) 17.10.2014 сделана запись о регистрации № 86-86-14/009/2014-189, 17.10.2014 сделана запись о регистрации № 86-86-14/009/2014-192, 17.10.2014 сделана запись о регистрации № 86-86-14/009/2014-190.

По условиям соглашения рыночная стоимость передаваемых объектов недвижимости определена по результатам отчетов об оценке и составила:

Объекта-1:

- нежилое помещение, общей площадью 30,8 кв. м с кадастровым номером 86:17:0010104:3774, расположенное по адресу: 

<

...>, часть № 1 (подвал: помещения 7-9) - 330 000,00 руб.;

- нежилое помещение, общей площадью 62,4 кв. м с кадастровым номером 86:17:0010104:3773, расположенное по адресу: 

<

...>, часть № 1 (подвал: помещения 5, 18-20) - 670 000,00 руб.;

- нежилое помещение, общей площадью 1056,1 кв. м с кадастровым номером 86:17:0010104:3771, расположенное по адресу: 

<

...>, часть N 2 (подвал: помещения 3, 4, 6,10-12, 15, 17,21-29, 33, 34, 55-59) - 9 800 000,00 руб.

а рыночная стоимость изымаемых объектов недвижимости (Объект - 2) - 9 550 000 рублей, в том числе рыночная стоимость незавершенного строительством объекта - 5 910 000,00 руб., рыночная стоимость земельного участка - 3 640 000,00 руб.

Разница между стоимостью объектов составила 1 250 000 рублей, которые предприниматель ФИО2, в соответствии с разделом 2 оспариваемого договора, обязался выплачивать ежемесячно равными долями в течение 5 лет.

В силу пункта 2.3 соглашения предприниматель согласился с размером выкупной цены и отказывается о предъявления в будущем каких-либо претензий относительно размера выкупной цены.

Приложением № 1 к соглашению установлен график внесения выкупной стоимости.

Согласно пунктам 3.1.2, 3.3 предприниматель обязался принять по акту приема-передачи от муниципального образования помещения и заключить договор аренды земельного участка под ними.

Акт приема-передачи от 11.05.2018 подписан сторонами соглашения без замечаний (том 1 л. д. 22-24).

С Маляром В.В. и ООО «Меандр Люкс» Муниципальным образованием в лице КУМИ г. Когалыма заключен договор от 03.08.2018 № 4713 аренды с множественностью лиц на стороне арендатора земельного участка, на котором расположено здание по адресу ул. Ленинградская, 29 г. Когалым. Доли определены в соответствии с площадью занимаемых помещений.

Переход права собственности на помещения, указанные как «Объект -1» в соглашении, к предпринимателю Маляру В.В. по вышеуказанному соглашению зарегистрирован 23.05.2018. Представленные в дело выписки из ЕГРН содержат информацию на поэтажных планах о размещении помещений, переданных в собственность Маляру В.В. (том 1 л. д. 28-40).

Истец ссылается то, что после подписания соглашения выяснилось, что переданные ему помещения не имеют самостоятельного входа, в связи с чем он обратилсяв Администрацию.

На основании обращения предпринимателя Маляра В.В. 18.06.2018 КУМИ г. Когалыма проведено обследование переданных истцу на основании соглашения нежилых помещений, по результатам которого составлен акт обследования (том 1 л. д. 62), согласно которому доступ в помещения, принадлежащие предпринимателю Маляру В.В., ограничен, входы оборудованы дверями с магнитными замками, вход возможен только через помещения торгового зала ТЦ «Райт». Ряд помещений предпринимателя Маляра В.В. занят третьим лицом (под объекты ТЦ «Райт»).

В связи с отсутствием отдельного входа, истцом 25.06.2018 в адрес главы Администрации направлено письмо с просьбой снижения выкупной цены, с приложением оценочного отчета произведенного истцом изъятого имущества.

Письмом от 29.06.2018 № 1-исх-3682 Администрация отказала в снижении выкупной цены.

Выяснив отсутствие каких-либо препятствий в строительстве отдельного входа, истец 06.09.2018 направил в адрес ответчика пакет документов для согласования строительства отдельного входа.

Ответчик письмом от 21.09.2018 сообщил, что для согласования проектной документации необходимо разработать архитектурные решения с учетом эскизного проекта реконструкции фасада здания ТЦ «Надежда» с учетом проекта выполненного ООО «Меандр-Люкс» - второго собственника и согласованного в 2017 году.

Как указывает истец, он вынужден нести дополнительные расходы по актуализации проекта архитектурных решений, которые повторно направлены в адрес ответчика письмом от 15.10.2018 № 29.

10.10.2018 прокуратурой города Когалыма предпринимателю Маляру В.В., как собственнику помещений в ТЦ «Надежда» выдано представление об устранении нарушений требований пожарной безопасности.

Не урегулировав правоотношения со вторым собственником здания, предприниматель ФИО2 письмом от 23.09.2019 обратился в Администрацию с просьбой рассмотреть вопрос о расторжении соглашения.

Письмом от 28.10.2019 Администрация отказала в расторжении соглашения ввиду отсутствия существенно изменившихся обстоятельств, на которые ссылался предприниматель.

Полагая, что действия Администрации нарушают права и законные интересы предпринимателя Маляра В.В., последний обратился в арбитражный суд с исковым заявлением.

Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры решением от 04.02.2020 по делу № А75-12954/2019, оставленным без изменения постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 04.06.2020 и постановлением Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 14.08.2020, отказал в иске.

Отказывая в удовлетворении требований, суды, руководствуясь статьями 56.6, 56.9 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), статьями 15, 210, 279, 281, 393, 450, 451, 475, 476, 557 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), исходили из недоказанности истцом наличия оснований для расторжения спорного соглашения ввиду отсутствия существенно изменившихся обстоятельств, а также недоказанности несения убытков.

Указывая на то, что по настоящее время истец не может воспользоваться нежилыми помещениями, переданный объект является непригодным для его использования и предполагаемой цели, представляет собой технический подвал, в котором размещаются инженерные сети, обслуживающие здание в целом, то есть общим имуществом собственников здания, которое не может передаваться в собственность другим лицам, обратился с иском о признании недействительным соглашения от 11.05.2018 и применении последствий недействительности сделки. С учетом принятого судом уточнения оснований иска, просил признать сделку ничтожной и применить последствия недействительности ничтожной сделки.

В силу пункта 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167 ГК РФ).

Истец ссылается на то, что заблуждался относительно характеристик помещений, передаваемых ему взамен изъятых, не мог оценить состояние конструкций здания и сделать вывод о невозможности использования этих помещений в соответствии с их назначением.

На основании пункта 1 статьи 178 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.

В соответствии с пунктом 2 статьи 178 ГК РФ при наличии условий, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, заблуждение предполагается достаточно существенным, в частности, если: 1) сторона допустила очевидные оговорку, описку, опечатку и т.п.; 2) сторона заблуждается в отношении предмета сделки, в частности таких его качеств, которые в обороте рассматриваются как существенные; 3) сторона заблуждается в отношении природы сделки; 4) сторона заблуждается в отношении лица, с которым она вступает в сделку, или лица, связанного со сделкой; 5) сторона заблуждается в отношении обстоятельства, которое она упоминает в своем волеизъявлении или из наличия которого она с очевидностью для другой стороны исходит, совершая сделку.

По смыслу статьи 178 ГК РФ заблуждение предполагает, что при совершении сделки лицо исходило из неправильных, не соответствующих действительности представлений о каких-либо обстоятельствах, относящихся к данной сделке. Существенным является заблуждение относительно природы сделки, то есть совокупности свойств (признаков, условий), характеризующих ее сущность.

При этом заблуждение должно быть таковым, что его не могло распознать лицо, действующее с обычной осмотрительностью и с учетом содержания сделки, сопутствующих обстоятельств и особенностей сторон (пункт 5 статьи 178 ГК РФ).

В удовлетворении требования о признании сделки недействительной как заключенной под влиянием заблуждения относительно качеств ее предмета может быть отказано, если истец не проявил должной осмотрительности при совершении спорной сделки (пункт 5 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 10.12.2013 № 162 «Обзор практики применения арбитражными судами статей 178 и 179 Гражданского кодекса Российской Федерации»).

По правилам части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Из материалов дела усматривается, соглашением от 11.05.2018 стороны определили перечень передаваемых нежилых помещений, оценка которых была произведена соответствующей организацией, и с которой в свою очередь согласился истец.

Возражений относительно подлежащих передачи нежилых помещений в обмен на земельный участок, ответчиком не заявлено.

Подписав соглашение от 11.05.2018, истец согласился со всеми его условиями, в том числе и с перечнем передаваемого ему имущества.

Подписав акт приема-передачи от 11.05.2018, истец согласился с качеством и состоянием переданных ему нежилых помещений, при этом каких-либо возражений не представил.

Заявлений в соответствии со статьей 161 АПК РФ о фальсификации подписи на соглашении и акте приема-передачи от 11.05.2018 истцом не заявлено.

Доводы о том, что истцом фактически не производился осмотр переданных ответчиком помещений, отклоняется судом, поскольку подписав акт, сторона подтвердила принятие помещения и, соответственно, его осмотр.

Учитывая, что предприниматель до заключения соглашения являлся собственником земельного участка с расположенным на нем объектом незавершенного строительством, действуя разумно и добросовестно при получении иного недвижимого имущества взамен изъятого, он мог и должен был поинтересоваться состоянием передаваемого ему объекта и иными его характеристиками (в том числе наличием отдельного входа в свои помещении, минуя помещения второго собственника, возможностью его обустройства).

На момент подписания соглашения какие-либо конкретные требования истцом по передаваемым объектам в адрес КУМИ г. Когалыма не предъявлялись, цели приобретения помещений и способы их дальнейшего использования не оговаривались и в соглашении не фиксировались.

Указанное подтверждается и вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры по делу А75-12954/2019 от 04.02.2020, оставленным без изменения постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 04.06.2020 и постановлением Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 14.08.2020. Как указано в судебных актах по делу № А75-12954/2019, учитывая, что истец принял по соглашению нежилые помещения, подписав акт приема-передачи без замечаний, отсутствие отдельного входа не является ни существенным нарушением соглашения ответчиком, ни существенным изменением обстоятельств, ни существенным нарушением качества товара, влекущих возможность расторжения соглашения.

Доводы истца, заявляемые в настоящем споре аналогичны доводам, получившим оценку при рассмотрении дела № А75-12954/2019.

Согласно пункту 2 статьи 1, статье 421 ГК РФ граждане и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Истец, осуществляя предпринимательскую деятельность своей волей и в своем интересе, при должной степени заботливости и осмотрительности имел возможность принять меры к выяснению всех сведений, имеющих значение для заключения сделки. В рассматриваем случае истцом не доказано наличие действий ответчика, которые бы указывали, что последний умышленно вводил истца в заблуждение.

Истец утверждает, что одним из оснований для признания соглашения недействительным является невозможность использования объекта в предполагаемых целях, поскольку фактически переданные ему объекты являются техническим этажом, общим имуществом собственников здания, в котором была проведена незаконная реконструкция, в помещениях подвала располагаются общие коммуникации, доступ к которым должен не может быть ограничен, таким образом, переданные ему помещения не могли быть предметом сделки.

При этом истец ссылается на Заключение общества с ограниченной ответственностью Многопрофильная производственная фирма «Легион-3000» (2021 год), составленное по результатам технического обследования технических конструкций объекта «Помещения технического подвала, расположенные в здании ТЦ «Надежда» по адресу: Тюменская область, ХМАО-Югра, 

<

...>» (том 1 л. д. 124-150) по договору с Маляром В.В.

Как следует из указанного Заключения, целью обследования было выявление фактического состояния строительных конструкций и инженерных систем «Помещения технического подвала», расположенного по адресу: 

<

...>, на момент обследования, для определения пригодности или не пригодности использования его по своему назначению, как помещения для ведения бизнеса.

Эксперт пришел к выводу, что изначально помещения технического подвала были спроектированы и построены для размещения инженерных сетей, обслуживающих здание. В процессе эксплуатации здания собственником самовольно, без разрешения на выполнение работ (соответствующего проекта), были выполнены работы по освобождению подвального помещения от грунта, что привело к тому, что некоторые строительные конструкции были оголены. Выборка грунта из помещения подвала приведет к деформации наружных стен подвала внутрь за счет давления грунта, находящегося снаружи стен подвала. Отсутствие или разрушение боковой гидроизоляции стен и отсутствие гидроизоляции пола привели к затеканию воды техногенного характера в подвальное помещение. Отсутствие естественного освещения, продыхов в стенах подвала, приточно-вытяжной вентиляции помещения подвала делает невозможным нахождение в данном помещении людей.

По мнению эксперта, помещения технического подвала не возможно использовать по назначению как нежилое помещение для ведения бизнеса. Строительные конструкции помещения находятся в ограниченно работоспособном состоянии и выполнены не в соответствии с действующими строительными нормами и правилами. Помещения подвала не соответствуют санитарно-гигиеническим и противопожарным требованиям и затрагивают интересы третьих лиц.

Оценив данное доказательство, суд полагает его не относимым к рассматриваемому предмету спора, поскольку обследование производилось в 2021 году, после заключения оспариваемой сделки, эксперт делает правовые выводы о проведении самовольной реконструкции, будучи не наделанным такими полномочиями и не обладая в полной мере всей информацией о строительстве и эксплуатации здания, за исключением копий отдельных разделов рабочего проекта, не имея достоверной информации об отсутствии корректировок и изменений в проект до завершения строительства, что следует из текста заключения.

Акт государственной комиссии по вводу в эксплуатацию данного объекта от 05.07.1993 не содержит информации о технических характеристиках подвального помещения (том 3 л.д. 15).

Другие недостатки строительных конструкций могли возникнуть в процессе эксплуатации, что не исключается специалистом ФИО9, генеральным директором ООО «МПФ «Легион-3000», давшим свои пояснения по поводу заключения в судебном заседании 14.12.2022 и 06.02.2023.

При этом на вопросы суда специалист ответил, что с достоверностью установить точное время выполнения работ по реконструкции не представляется возможным, о состоянии объекта на дату заключения соглашения ему не известно, возможность использования помещений подвала по назначению «нежилые помещения» не исключена после выполнения работ по их приспособлению применительно к требованиям, предъявляемым в отношении конкретных видов объектов СНиП и СП.

В материалы дела третьим лицом - ООО «Меандр Люкс», представлено Техническое заключение (приложение к отзыву ООО «Меандр Люкс» от 02.11.2022) по результатам комплексного технического обследования объекта реконструкции торгового центра «Надежда», расположенного по адресу Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, 

<

...>, подготовленное Уральским проектно-экспертным центром (Техническое заключение УПЭЦ.ТЗ.15-54 от 14.12.2015).

Согласно указанному заключению, целью настоящего обследования является восстановление проектной и исполнительной документации, а также определение и оценка технического состояния строительных конструкций здания с разработкой рекомендаций по устранению выявленных дефектов и повреждений и определение возможности проведения реконструкции, перепланировки, капитального ремонта здания и дальнейшей безаварийной эксплуатации. В процессе выполнения работ по обследованию и оценке технического состояния Заказчиком представлен Технический паспорт по состоянию на 28.05.2014г.; Согласно техническому паспорту объект построен в 1993 году, по состоянию на 28.05.2014г. имеет износ не более 20%. Обследование и оценка объекта проводилось в период с 16 по 30 ноября 2015г.

В заключении указано, что данные о периоде сдачи здания в эксплуатацию, сроке и условиях эксплуатации, а также о проводимых ранее обследованиях, ремонтах и реконструкциях, отсутствуют.

Здание нежилое гражданское, по назначению относится к предприятиям общественного назначения. Здание двухэтажное, сообщение между этажами осуществляется по двухмаршевым лестницам, расположенным в осях 2-4/Г-Д, 2-3/И-Л, 13-14/Г-Е, 13-14/И-Л, 10-11/Ж-З. Здание с эксплуатируемым подвалом. Здание размерами в плане 51,0 х 54,0 м высотой 7,8 м, высота этажа составляет 3,0 м, высота подвала – переменная, от 2,50 до 3,0 м. Доступ в подвальное помещение осуществляется с первого этажа по лестницам

В заключении так же отмечено следующее. Фундамент здания выполнен по свайному полю с монолитным ростверком, несущая способность свай 40 т. Фундаменты колонн выполнены монолитными стаканами железобетонными размерами 120х120х90 мм по серии 1.020-1/83 «Фундаменты сборные железобетонные для колонн сечением 300х300 и 400х400». Высотная отметка низа ростверка -3,890. Данных об инженерно-геологических изысканиях отсутствуют, грунтовые воды на отметке основания фундаментов отсутствуют. Цокольная часть выполнена из цокольных панелей стеновых длиной 3 м и 6 м по серии 1.030.1-188, стены подвала выполнены из фундаментных блоков стеновых различной номенклатуры по ГОСТ 13579-78. Наружные стены в здании выполнены из железобетонных стеновых панелей по серии 1.030.1-188. Покрытия и перекрытия над техническим этажом – сборные железобетонные плиты, местами монолитные участки.

На основании проведенных исследований, которые подробно отражены в заключении, эксперты пришли к следующему выводу: Руководствуясь системой нормативных документов по проектированию и строительству, по результатам проведенного технического инструментального обследования здания торгового центра «Надежда» по ул. Ленинградская, 29 в г. Когалыме ХМАО-Югра и изучения технической документации, фактическое техническое состояние конструкций объекта в целом оценивается как работоспособное в соответствии с СП 13-102-2003 «Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений» и ГОСТ Р «Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния». Натурно-визуальное обследование показало, что работы по возведению несущих и ограждающих конструкций и узлов их сопряжения выполнены в с соблюдением строительных норм и правил, конструкции здания не подвержены сверхнормативным осадкам, прогибам, кренам, деформациям, трещинообразованиям (от климатических воздействий, расчетных нагрузок и прочих факторов).

Суд полагает возможным учесть выводы заключения для оценки обстоятельств по делу, поскольку оно содержит характеристики спорных помещений до заключения сделки.

Специалист-эксперт ФИО8, допущенная в качестве специалиста к участию в деле по ходатайству ответчиков, в судебном заседании 30.01.2023 подтвердила, что при проводимом обследовании было установлено, что подвал является эксплуатируемым, высота подвальных помещений отражена в заключении и превышала 2,5 метра, по результатам обследования технического состояния несущих строительных конструкций здания торгового центра «Надежда», проводимого специалистами ООО «Уральский проектно-экспертный центр» в ноябре 2015 года, оценивается как работоспособное, результат обследования комплексный и в целом не была выявлена угроза жизни и здоровью граждан при оценке состояния строительных конструкций. На момент обследования в помещения расположенных в осях А-И/1-4 ниже отметки 0,000 (подвальные помещения) находились кухня, для приготовления блюд, кафе «Пятница», то есть блок общественного питания, склады и холодильники для хранения продуктов питания. Конструкции здания находились в работоспособном состоянии, угрозы жизни и здоровью на момент 2015 года не было.

Эксперт пояснил, что согласно ГОСТ Р 58033-2017 Здания и сооружения. Словарь п. 4.2.13 подвал (basement): Эксплуатируемая часть здания, расположенная частично или полностью ниже уровня земли. По своему функционалу это - Пространство внутри здания, имеющее определенное функциональное назначение и ограниченное строительными конструкциями или условными границами. Согласно рабочей документации, шифр КА-24 АР лист 6, подвал разделен на две части разной высотой, они подписаны, площадь технического подполья составляет 1062,65 м2 в осях 4-12/А-Е. Служит для размещения трубопроводов инженерных систем и прокладки коммуникаций (без размещения оборудования) с высотой потолка 1,92 м. (по проекту). По факту 2,50 и более. На остальных площадях в осях Е-Н/1-15 расположены помещения с размещенным оборудованием, такие как теплоузел, насосная, приточные камеры, электрощитовая, агрегатная, лифтовые шахты и вытяжные камеры. С высотой потолка от уровня пола 2,82 м. Размещение таких помещений не является нарушением ГОСТ.

На вопрос: Имелись ли на момент обследования в подвальном помещении ТЦ «Надежда» инженерные системы и коммуникации, специалист дал ответ: Имелись. Предназначены для жизнедеятельности всего здания в целом. Они не могут являться изолированными и принадлежат всем собственникам. Так же, для поддержания бесперебойной работы теплоузла, электрощитовая и приточная вентиляции и прочих инженерные коммуникации нуждаются в обслуживании специализированными организациями. СП предусмотрены обязательные нормативы по площади вспомогательных помещений (электрощитовая, приточная вентиляция, вытяжная, теплоузел, лифтовая шахта и т.д), все площади зависят от оснащения оборудованием. Цели использования подвальных помещений неизвестны, часть помещений возможно являются вспомогательными, там, где расположены инженерные коммуникации и ничего больше не представляется возможным разместить, но вполне возможно разграничить помещения подвала и использовать для хранения товара (торговый центр же), размещения оборудования, других целей.

В материалы дела ООО «Меандр Люкс» с ходатайством от 28.01.2023 представлен Технический паспорт по состоянию на 28.05.2014 объекта нежилое здание по адресу: 

<

...>, согласно которому в состав здания входит подвал площадью 1 164,5 кв.м., высота помещений 2,65 м., что опровергает доводы истца о проведенной самовольной реконструкции подвального помещения и невозможности использования его в иных целях, иначе как техническое помещение для обслуживания общих инженерных коммуникаций здания.

Поскольку оба привлеченных специалиста высказались о невозможности сделать однозначный вывод о техническом состоянии конструктивных элементов здания или его частей по состоянию на 11.05.2018, об отсутствии угрозы жизни и здоровью окружающих при эксплуатации помещений, суд отказал истцу в назначении судебной экспертизы, посчитав, что вопросы, указанные истцом для выяснения у эксперта в случае назначения экспертизы, не повлияют на выводы суда относительно спорной сделки.

На момент принятия помещений в случае возникновения сомнений в техническом состоянии объекта, истец не был лишен права привлечь к осмотру специалистов, однако не проявил должной осмотрительности и не сделал этого.

Доводы заявителя о несоответствии переданных помещений требованиям пожарной безопасности судом отклоняются, поскольку как следует из отзыва Отдела надзорной деятельности и профилактической работы (по городу Когалыму) управления надзорной деятельности и профилактической работы ГУ МЧС России по ХМАО-Югре, в соответствии с подпунктами н) и о) пункта 16 «Правила противопожарного режима в Российской Федерации», утвержд?нных постановлением Правительства Российской Федерации от 16.09.2020 № 1479 (далее по тексту – Правила; ППР в РФ), эксплуатация помещений технического подвала (подвальный этаж) объекта защиты после изменения класса функциональной пожарной опасности технического этажа, а также изменения систем противопожарной защиты, допускается только после разработки проектной документации, выполненной в соответствии с действующими на момент изменений нормативных документов по пожарной безопасности, в соответствии с новым классом функциональной пожарной опасности.

Данный вывод не исключает использование помещений подвала в соответствии с назначением после проведения соответствующих работ в целях соблюдения предъявляемых требований исходя из конкретной цели использования помещений.

Ссылки органа надзора на то, что по результатам обследования помещений в отношении КУМИ г. Когалыма в связи с выявленными нарушениями противопожарных требований при эксплуатации здания Торгового центра «Надежда» возбуждено административное дело от 08.12.2010 № 482 по части 1 статьи 20.4 КоАП РФ, материалы административного дела от 08.12.2010 № 482 были направлены по подведомственностив Когалымский городской суд Ханты-Мансийскому автономному округу – Югре, а по результатам рассмотрения административного дела, судь?й Когалымского городского суда Ханты-Мансийскому автономному округу – Югре было принято решение об административной приостановке деятельности всего здания на 90 суток, не имеют правового значения для разрешения данного спора, поскольку не относятся к периоду, когда была заключена оспариваемая сделка.

Истец ссылается на незаконность регистрации Администрацией прав на спорные объекты, которые по мнению истца не являются самостоятельными объектами недвижимого имущества. В связи с этим истец дополнил основания оспаривания сделки, полагает, что она является ничтожной, заключенной с нарушением запрета, установленного частью 2 статьи 290 ГК РФ.

В соответствии со статьёй 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Истец не представил доказательства нарушения публичного интереса оспариваемой сделкой.

Суд отказал в принятии в качестве уточнения иска в порядке статьи 49 АПК РФ требования о признании недействительной государственной регистрации (отсутствующей регистрации) права собственности Администрации на объекты с кадастровыми номерами 86:17:0010104:3774, 86:17:0010104:3773, 86:17:0010104:3771.

Истец ссылается на разъяснения пункта 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», согласно которым в соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон о регистрации) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.

Как указано в данном постановлении, в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Вопреки доводам истца, у суда нет оснований для признания отсутствующим зарегистрированного права муниципального образования на момент заключения оспариваемой сделки.

Из материалов регистрационного дела по спорным помещениям, представленным Управлением Росреестра 06.10.2022, следует, что на основании постановления Администрации от 06.10.2014 был приватизирован объект нежилые помещения по ул. Ленинградская, 29 г. Когалыма: - с кадастровым номером номером 86:17:0010104:3772, общей площадью 46,5 кв.м. Часть № 1 (подвал, помещения: 1, 2); - с кадастровым номером 86:17:0010104:3775, общей площадью 5 132,4 кв.м. Часть № 1 (1-2 этажи; подвал: помещения 13, 14, 16, 30-32, 35-54, 60, 61) общей площадью 5 178,9 кв.м., что составляет 4/5 доли от общей площади здания.

Этим же постановлением (пункт 2) КУМИ г. Когалыма было дано разрешение в соответствии с действующим законодательством оформить документы на объекты (нежилые помещения):

- с кадастровым номером номером 86:17:0010104:3772, общей площадью 46,5 кв.м. Часть № 1 (подвал, помещения: 1, 2);

- с кадастровым номером 86:17:0010104:3775, общей площадью 5 132,4 кв.м. Часть № 1 (1-2 этажи; подвал: помещения 13, 14, 16, 30-32, 35-54, 60, 61);

- с кадастровым номером 86:17:0010104:3774, общей площадью 30,8 кв. м;

- с кадастровым номером 86:17:0010104:3773, нежилое помещение, общей площадью 62,4 кв. м часть № 1 (подвал: помещения 5, 18-20);

- с кадастровым номером 86:17:0010104:3771, общей площадью 1056,1 кв. м. часть № 2 (подвал: помещения 3, 4, 6,10-12, 15, 17,21-29, 33, 34, 55-59).

Таким образом, на основании постановления Администрации от 06.10.2014 в результате приватизации части здания ООО «Меандр Люкс», оставшиеся помещения подвала, были оформлены, поставлены на кадастровый учет и зарегистрированы как самостоятельные объекты недвижимого имущества, находящиеся в собственности муниципального образования.

Исследовав в полной мере в совокупности и взаимной связи все представленные сторонами доказательства, суд полагает, что доводы заявителя о том, что переданные ему по соглашению от 11.05.2018 взамен изымаемых помещения не могли являться самостоятельным предметом сделки, поскольку не подлежат передаче в собственность иного лица, а являются общим имуществом собственника здания, являются несостоятельными и подлежат отклонению.

Технические характеристики помещений не исключают возможности их использования как нежилых помещений, при этом оспариваемое соглашение не содержало указание на конкретное назначение и целевое использование помещений, передаваемых истцу.

Наличие в подвальном помещении инженерных коммуникаций так же не лишает собственников возможности выделить не занятые данным оборудованием помещения для использования в иных целях, что следует из заключений и пояснений специалистов.

В соответствии со статьей 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания, принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Истец, действуя разумно и добросовестно при получении Объекта-1 взамен изъятого Объекта-2, мог и должен был осмотреть состояние передаваемого ему объекта-1 и убедиться в соответствии его иными его характеристиками (в том числе наличием отдельного входа в свои помещения, минуя помещения второго собственника, возможностью его обустройства в соответствии с планируемыми целями использования).

Суд не усматривает оснований для признания оспариваемого соглашения ничтожной сделкой, нарушающей норму закона.

Суд также соглашается с доводами ответчиков о пропуске истцом срока исковой давности для оспаривания сделки в суде.

Согласно пункту 1 статьи 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.

Срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год.

Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Суд приходит к выводу, что истец должен был узнать о фактическом состоянии переданных ему помещений в момент подписания акта приема-передачи имущества 11.05.2018, с указанной даты начинает исчисляться срок исковой давности для оспоримой сделки.

В соответствии со статьей 199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Исковое заявление поступило в арбитражный суд 01.07.2022 года, что свидетельствует о пропуске истцом срока исковой давности для заявления требования о признании недействительной оспоримой сделки.

Доказательства наличия обстоятельств, влекущих приостановление или перерыв в течение срока исковой давности, в материалы дела не представлены. Ходатайство о восстановлении срока исковой давности истцом не заявлено, сведения об уважительности причин пропуска срока исковой давности не представлены.

На основании изложенного суд не установил оснований для удовлетворения исковых требований.

В связи с отказом в удовлетворении иска, на основании статьей 110 АПК РФ расходы по государственной пошлине относятся на расходы истца.

Руководствуясь статьями 16, 67, 68, 71, 167-170, 176, 180-181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры

Р Е Ш И Л :

в удовлетворении иска отказать полностью.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба.

Настоящее решение может быть обжаловано в Восьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца после его принятия путем подачи апелляционной жалобы. Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры.

Решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в суд кассационной инстанции при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Настоящий судебный акт выполнен в форме электронного документа и подписан усиленной квалифицированной электронной подписью судьи.

Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

По ходатайству участвующих в деле лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Судья                                                                                                              О.Г. Чешкова