ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

644024, г. Омск, ул. 10 лет Октября, д.42, канцелярия (3812)37-26-06, факс:37-26-22, www.8aas.arbitr.ru, info@8aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №   А46-15084/2017

20 декабря 2018 года

город Омск

Резолютивная часть постановления объявлена  17 декабря 2018 года.

Постановление изготовлено в полном объеме  20 декабря 2018 года

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Лотова А.Н.,

судей  Сидоренко О.А., Шиндлер Н.А.,

при ведении протокола судебного заседания:  секретарем ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании по правилам рассмотрения дела, установленным для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции, исковое заявление Департамента имущественных отношений Администрации города Омска к индивидуальному предпринимателю ФИО2 о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка № Д-Кр-13-80 в размере 636 924 руб. 69 коп., а также пени в размере 46 526 руб. 06 коп.,

при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, - ФИО3, ФИО4,

 

при участии в судебном заседании представителя индивидуального предпринимателя ФИО2 ФИО5 по доверенности № 55АА 1828728 от 06.03.2018 сроком действия на три года,

ФИО3 лично (личность установлена на основании паспорта гражданина Российской Федерации),

В отсутствие  ФИО4, представителя Департамента имущественных отношений Администрации города Омска, надлежащим образом извещенных о времени и месте рассмотрения дела,

установил:

Департамент имущественных отношений Администрации города Омска (далее -истец, Департамент) обратился в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением о взыскании с индивидуального предпринимателя ФИО2 (далее – ответчик, предприниматель) задолженности по арендной плате по договору аренды № Д-Кр-13-80 за период с 12.04.2016 по 30.06.2017 в сумме 636 924 руб. 69 коп., пени за период с 11.05.2016 по 30.06.2017 в сумме 46 526 руб. 06 коп.

Решением Арбитражного суда Омской области от 12.10.2017 по делу № А46-15084/2017 исковые требования удовлетворены. С ИП ФИО2 в пользу Департамента взыскана задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка № Д-Кр-13-80 за период с 12.04.2016 по 30.06.2017 в сумме 636 924 руб. 69 коп., пени за период с 11.05.2016 по 30.06.2017 в сумме 46 526 руб. 06 коп.

Возражая против вынесенного судебного акта, предприниматель обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Омской области от 12.10.2017 отменить, вынести новый судебный акт, которым в удовлетворении требований Департамента отказать в полном объеме. 

В обоснование жалобы ее податель ссылается на отсутствие задолженности по арендным платежам.

Определением Восьмого арбитражного апелляционного суда в рамках дела № А46-15984/2017, резолютивная часть которого объявлена 31.01.2018, апелляционный суд перешел к рассмотрению дела по правилам, предусмотренным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации (далее – АПК РФ) для рассмотрения в суде первой инстанции.

Определением Восьмого арбитражного апелляционного суда в рамках настоящего дела, резолютивная часть которого объявлена 14.02.2018, производство по делу приостановлено.

Определением Восьмого арбитражного апелляционного суда в рамках дела № А46-15084/2017, резолютивная часть которого объявлена 29.11.2018, производство по настоящему делу возобновлено.

Определением от 29.11.2018 в рамках дела № А46-15084/2017 суд апелляционной инстанции отложил разбирательство по делу и, удовлетворив ходатайство ответчика, привлек к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО3 и ФИО4. 

Департамент, ФИО4, надлежащим образом извещенные в соответствии со статьей 123 АПК РФ о месте и времени рассмотрения дела, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили. На основании части 1 статьи 266, части 3 статьи 156 АПК РФ дело рассмотрено в отсутствие неявившихся участников арбитражного процесса.

В заседании суда, состоявшемся 17.12.2018, представителем ИП ФИО2 поддержана позиция по делу, заявлены возражения против иска Департамента. Явившийся в судебное заседание ФИО3 дал пояснения по делу.

Исследовав материалы дела, суд апелляционной инстанции установил следующие его обстоятельства.

Из материалов дела следует, что 12.04.2016 между Департаментом и ИП ФИО2 заключен договор аренды земельного участка № Д-Кр-13-80, в соответствии с условиями которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок общей площадью 2786 кв. м с кадастровым номером 55:36:110110:1116, местоположение которого установлено в г. Омск, КАО, на бульваре Архитекторов.

Пунктом 2.3 договора от 12.04.2016 № Д-Кр-13-80 предусмотрено, что арендатор перечисляет арендную плату за каждый месяц до 10-го числа месяца, за который производится оплата.

В случае невнесения арендной платы в установленный срок арендатор уплачивает неустойку в виде пени в размере 0,1% от просроченной суммы за каждый день просрочки (пункт 5.2 договора).

Расчет арендной платы осуществляется в соответствии с решением Омского городского совета от 25.07.2007 № 46 «О порядке расчета арендой платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города Омска», по формуле 

Ап = Ц х К1 х К2 х К3 / 100% / 12, где 

Ап - размер ежемесячной арендной платы; 

Ц – кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 55:36:110110:1116, площадью 2 786 кв. м, составляет 3 583 687 руб. 52 коп.; 

К1 – коэффициент, учитывающий вид использования земельного участка (процент от кадастровой стоимости земельного участка) составляет 5; 

К2 – коэффициент, учитывающий категории арендаторов, для которых применяются понижающие коэффициенты к арендной плате, составляет 1; 

К3 – коэффициент, учитывающий особые условия использования земельных участков, составляет 1, 

12 – количество месяцев в году.

В соответствии с пунктом 7.2 договор считается заключенным с даты подписания акта приема-передачи земельного участка.

12.04.2016 земельный участок передан арендатору в пользование по акту приема передачи.

Решением Омского городского совета от 16.03.2016 № 432 утвержден Порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города Омска и предоставленные в аренды без проведения торгов. Применение порядка расчета размера арендной платы в соответствии с указанным нормативным актом начинается с даты его вступления в законную силу, а именно - с 25.03.2016.

Согласно указанному Порядку размер арендной платы за предоставленный в аренду земельный участок рассчитывается по формуле 

А = С х Р х И, где: 

А – годовая арендная плата, рублей; 

С – рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 55:36:110110:1116, площадью 2 786 кв. м, на дату оценки 12.04.2016 составляет: 6 351 500 руб. (на основании полученного Департаментом отчета от 04.04.2017 № 162); 

Р – действующая ставка рефинансирования Центрального банка Российской Федерации на 12.04.2016 – 11%; 

И – коэффициент уровня инфляции, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года (с 12.04.2016 – 1, с 12.04.2017 – 1,04)

25.04.2017 Департамент известил арендатора о том, что размер ежемесячной арендной платы за земельный участок, предоставленный по вышеуказанному договору аренды земельного участка должен составлять:

- с 12.04.2016 по 11.04.2017 – 58 222 руб. 08 коп. в месяц;

- с 12.04.2017 – 60 550 руб. 97 коп. в месяц.

Как указал при обращении в суд истец, обязательства по внесению арендной платы за пользование земельным участком в указанном выше размере предприниматель не исполнил.

Изложенные обстоятельства способствовали возникновению задолженности у ИП ФИО2, в связи с чем Департамент обратился в суд с настоящим иском.

Оценив требования истца на предмет обоснованности и правомерности, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для их удовлетворения.

Правоотношения сторон, возникшие на основании договора от 27.03.2003 № Д-С-31-6907, регулируются нормами раздела III части 1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ, общие положения об обязательствах) и параграфа 1 главы 34 части 2 ГК РФ, Земельным кодексом Российской Федерации (далее – ЗК РФ), а также условиями заключенного договора.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) (пункт 1 статьи 607 ГК РФ).

В силу пункта 3 статьи 3 ЗК РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируется гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Право аренды земельных участков предусмотрено статьей 22 ЗК РФ.

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1, пунктом 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.7 ЗК РФ размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, определение размера арендной платы происходило первоначально в соответствии с решением Омского городского совета от 25.07.2007 № 46, а впоследствии - в соответствии с решением Омского городского совета от 16.03.2016 № 432.

Определением Верховного Суда Российской Федерации от 01.02.2018 по делу № 50-АПГ17-23 признана недействующей часть 3 статьи 2 Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города Омска и предоставляемые в аренду без проведения торгов, утвержденного решением Омского городского совета от 16.03.2016 № 432.

Согласно пункту 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.11.2007 № 48 «О практике рассмотрения судами дел об оспаривании нормативных правовых актов полностью или в части», установив, что оспариваемый нормативный правовой акт или его часть противоречит нормативному правовому акту, имеющему большую юридическую силу, суд в соответствии с частью 2 статьи 253 ГПК РФ признает этот нормативный правовой акт недействующим полностью или в части со дня его принятия или иного указанного судом времени.

Если нормативный правовой акт до вынесения решения суда применялся и на основании этого акта были реализованы права граждан и организаций, суд может признать его недействующим полностью или в части со дня вступления решения в законную силу.

При этом в постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 06.07.2018 № 29-П «По делу о проверке конституционности пункта 1 части 3 статьи 311 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с жалобой общества с ограниченной ответственностью «Альбатрос» разъяснено, что последствием признания судом нормативного правового акта недействующим является его исключение из системы правового регулирования, и что арбитражный суд должен исходить из того, что нормативный правовой акт в части, признанной не соответствующей иному нормативному правовому акту, имеющему большую юридическую силу, не может применяться в деле вне зависимости от того, с какого момента он признан недействующим.

Так, в соответствии со статьей 13 ГК РФ а в случаях, предусмотренных законом, также нормативный акт, не соответствующие закону или иным правовым актам и нарушающие гражданские права и охраняемые законом интересы гражданина или юридического лица, могут быть признаны судом недействительными. В случае признания судом акта недействительным нарушенное право подлежит восстановлению либо защите иными способами, предусмотренными статьей 12 ГК РФ.

Одним из предусмотренных статьей 12 ГК РФ способов защиты гражданских прав является неприменение судом акта государственного органа или органа местного самоуправления, противоречащего закону.

С учетом изложенного, руководствуясь приведенным выше конституционно-судебным истолкованием Конституционного Суда Российской Федерации положений действующего законодательства по вопросу о порядке применения нормативного правового акта (его части), признанного недействующим, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что положения решения Омского городского совета от 16.03.2016 № 432, признанные недействующими в соответствии с определением Верховного Суда Российской Федерации от 01.02.2018 по делу № 50-АПГ17-23, не могут применяться при рассмотрении настоящего дела по спору об определении объема обязательств ИП ФИО2 по уплате арендных платежей на основании условий договора от 12.04.2016 № Д-Кр-13-80.

Признание нормативного правового акта недействующим с момента вступления в силу решения суда не должно предоставлять лицу, являющемуся получателем платежей на основании соответствующего нормативного акта, возможность получать такие платежи за период до момента вступления в силу решения о признании нормативного акта недействующим.

Данная позиция согласуется с разъяснениями, изложенными в пункте 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.07.2013 № 58 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании нормативных правовых актов», согласно которому нормативный правовой акт или его отдельные положения, признанные судом недействующими, с момента принятия решения суда не подлежат применению, в том числе при разрешении споров, которые возникли из отношений, сложившихся в предшествовавший такому решению период, а также с разъяснениями, изложенными в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 27.12.2016 № 63 «О рассмотрении судами споров об оплате энергии в случае признания недействующим нормативного правового акта, которым установлена регулируемая цена», относительно того, что признание нормативного правового акта недействующим, в том числе с даты, отличной от дня его принятия, по смыслу статьи 13 ГК РФ, не является основанием для отказа в защите гражданских прав, нарушенных в период действия этого акта.

Иной подход ведет к возникновению у арендатора права на получение незаконно установленной регулирующим органом цены (стоимости) аренды.

Так, в соответствии с пунктом 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.11.2007 № 48 «О практике рассмотрения судами дел об оспаривании нормативных правовых актов полностью или в части» обстоятельства, в связи с которыми суд пришел к выводу о необходимости признания акта или его части недействующими с того или иного времени, должны быть отражены в мотивировочной части решения.

В определении Верховного Суда Российской Федерации от 01.02.2018 по делу № 50-АПГ17-23 не содержится специальных выводов в указанной части, а приводится лишь указание на общее правило, согласно которому нормативный правовой акт может быть признан недействующим с даты принятия судебного постановления.

Учитывая изложенное, апелляционный суд приходит к выводу о том, что часть 3 статьи 2 Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города Омска и предоставляемые в аренду без проведения торгов, утвержденного решением Омского городского совета от 16.03.2016 № 432, признанная недействующей, не может применяться при рассмотрении настоящего конкретного спора, в том числе, в случае, когда задолженность на основании соответствующего пункта начислена за период, предшествующий дате признания данной части недействующей.

Таким образом, для целей определения объема обязательств предпринимателя за период спорных отношений подлежит применению решение Омского городского совета от 25.07.2007 № 46.

Кроме того, материалы дела свидетельствуют о следующем.

24.01.2017 между ИП ФИО6 (продавец) и ФИО4, ФИО3 (покупатели) заключен договор купли-продажи, согласно условиям которого продавец продал, а покупатели купили по 1/3 доли в праве собственности на объект незавершенного строительства, назначение: торгово-сервисный центр (салон по продаже автотранспортных средств) по ул. Волгоградской в КАО г. Омска, с площадью застройки 1 487,6 кв. м, по адресу: 

<

...>).

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 01.02.2017.

Согласно представленным в материалы дела сведениям об основных характеристиках объекта недвижимости из ЕГРН ФИО4 и ФИО3 являются собственниками по 1/3 доли в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства - торгово-офисный центр (салон по продаже транспортных средств), площадью 1 487,6 кв. м, расположенный по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 55:36:110110:7033.

Изложенное не опровергнуто истцом доступными процессуальными средствами.

При переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник (пункт 1 статьи 35 ЗК РФ).

При этом в пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что по смыслу статей 552 ГК РФ, 35 ЗК РФ и статьи 25.5 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Переход такого права при отчуждении одного или нескольких объектов недвижимости из принадлежащего продавцу множества таких объектов означает возникновение множественности лиц в правоотношении, которым связан продавец таких объектов с собственником земельного участка.

С учетом указанных обстоятельств и приведенных норм и разъяснений суд приходит к выводу о наличии оснований для уменьшения размера арендной платы за период с 01.02.2017 сообразно доле ответчика в праве пользования спорным земельным участком (1/3).

С учетом формулы арендной платы, предусмотренной поименованным выше решением Омского городского совета от 25.07.2007 № 46, размер ежемесячной арендной платы за период с 12.04.2016 по 31.01.2017 составил 14 932 руб. 03 коп. в месяц. Так, за период с 12.04.2016 по 30.04.2016 внесению подлежала сумма 9 456 руб. 95 коп., с 01.05.2016 по 31.01.2017 – 134 388 руб. 27 коп. За период с 01.02.2017 по 30.06.2017 размер арендной платы, подлежащей внесению ответчиком, исчисляется следующим образом: 14 932 руб. 03 коп. / 3 х 5 месяцев, то есть составляет 24 886 руб. 71 коп.

Материалы дела свидетельствуют о том, что арендная плата внесена предпринимателем в сумме 221 191 руб. 18 коп. в соответствии с представленным в дело Департаментом расчетом.

С учетом того, что материалы дела свидетельствуют о переплате, имеющейся за ИП ФИО2 по договору от 12.04.2016 № Д-Кр-13-80 за пользование земельным участком с кадастровым номером 55:36:110110:1116, исковые требования удовлетворению не подлежат.

Учитывая акцессорный характер требований о взыскании неустойки за просрочку исполнения обязательства, суд не усматривает оснований для удовлетворения исковых требований в данной части.

Абзацем вторым части 6.1 статьи 268 АПК РФ предусмотрено, что в случае перехода к рассмотрению дела по правилам рассмотрения судом первой инстанции на отмену решения арбитражного суда первой инстанции указывается в постановлении, принимаемом арбитражным судом апелляционной инстанции по результатам рассмотрения апелляционной жалобы.

Решение Арбитражного суда Омской области от 12.10.2017 по делу № А46-15084/2017 подлежит отмене с вынесением по делу нового судебного акта об отказе в удовлетворении иска.

Судебные расходы по уплате государственной пошлины в связи с подачей апелляционной жалобы по правилам статьи 110 АПК РФ относятся на истца.

Руководствуясь пунктом 2 статьи 269, пунктами 1, 4 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой  арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Омской области от 12.10.2017 по делу № А46-15084/2017 отменить.

По результатам рассмотрения дела по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции, принять новый судебный акт.

В удовлетворении искового заявления Департамента имущественных отношений Администрации города Омска к индивидуальному предпринимателю ФИО2 о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка № Д-Кр-13-80 в размере 636 924 руб. 69 коп., а также пени в размере 46 526 руб. 06 коп. отказать.

Взыскать с Департамента имущественных отношений Администрации города Омска в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 3 000 руб. судебных расходов по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Cибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Выдача исполнительных листов осуществляется судом первой инстанции после поступления дела из Восьмого арбитражного апелляционного суда.

При условии предоставления копии настоящего постановления, заверенной в установленном порядке, в суд первой инстанции взыскатель вправе подать заявление о выдаче исполнительного листа до поступления дела из Восьмого арбитражного апелляционного суда.

Председательствующий

А.Н. Лотов

Судьи

О.А. Сидоренко

 Н.А. Шиндлер