﻿

ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А

http://13aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А42-3851/2020

29 марта 2021 года

г. Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть постановления объявлена     18 марта 2021 года

Постановление изготовлено в полном объеме  29 марта 2021 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего  Баженовой Ю.С.

судей  Полубехиной Н.С., Тимухиной И.А.

при ведении протокола судебного заседания:  секретарем Вороной Б.И.

при участии:

от истца: не явился, извещен;

от ответчика: не явился, извещен;

от третьих лиц: не явились, извещены;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер  13АП-33704/2020) общества с ограниченной ответственностью «Магистраль» на решение Арбитражного суда  Мурманской области от 02.10.2020 по делу № А42-3851/2020, принятое по иску

Комитета по управлению муниципальным имуществом Ковдорского района (184141, Мурманская область, город Ковдор, площадь Ленина, 1, ОГРН: 1025100575532, ИНН: 5104001079)

к  обществу с ограниченной ответственностью «Магистраль» (184143, Мурманская область, город Ковдор, улица Чехова, 4, ОГРН: 1065108005093, ИНН: 5104909230)

третьи лица: 1) межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Мурманской области и Республике Карелия; 2) Министерство имущественных отношений Мурманской области

о взыскании задолженности, неустойки по договорам аренды нежилых помещений, расторжении договоров аренды нежилых помещений, выселении из занимаемых нежилых помещений

и по встречному иску о признании недействительным договора аренды нежилых помещений,

установил:

Комитет по управлению муниципальным имуществом Ковдорского района (далее – Истец, Комитет) обратился в Арбитражный суд Мурманской области к обществу с ограниченной ответственностью «Магистраль» (далее – Ответчик, Общество) с исковыми требованиями(с учетом увеличения размера исковых требований, принятых судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ):

1) о взыскании с общества с ограниченной ответственностью «Магистраль» задолженности по арендной плате и пеням по договорам аренды объектов муниципального нежилого фонда:

- по договору № 52/2015 от 09.02.2015: 44 130 руб. 99 коп. задолженности за период с 01.01.2018 по 27.02.2020 и 7 934 руб. 08 коп. пени за период с 21.02.2018 по 27.02.2020;

- по договору № 53/2015 от 09.02.2015: 152 626 руб. 37 коп. задолженности за период с 01.01.2018 по 26.03.2020 и 28 519 руб. 31 коп. пени за период с 21.02.2018 по 26.03.2020;

- по договору № 54/2015 от 09.02.2015: 887 125 руб. 54 коп. задолженности за период с 01.01.2018 по 08.09.2020 и 202 696 руб. 74 коп. пени за период с 21.02.2018 по 08.09.2020;

- по договору № 55/2015 от 09.02.2015: 105 570 руб. 73 коп. задолженности за период с 01.01.2018 по 08.09.2020 и 25 897 руб. 48 коп. пени за период с 21.02.2018 по 08.09.2020;

2) о расторжении договоров аренды от 09.02.2015 № 54/2015, от 09.02.2015 № 55/2015 и выселении Общества из нежилых помещений, расположенных по адресу: г.Ковдор, Мурманская область, ул.Чехова, д.4 (3 этаж), площадью 114,40 кв.м.; г.Ковдор, Мурманская область, ул.Озерная, площадью 994 кв.м. 

В свою очередь, Общество обратилось со встречным иском о признании недействительным (ничтожным) договора аренды № 54/2015 от 09.02.2015 объектов нежилого фонда муниципального образования Ковдорский район, заключенного между обществом с ограниченной ответственностью «Магистраль» и Комитетом по управлению муниципальным имуществом Ковдорского района.

Определением Арбитражного суда  Мурманской области от 08.09.2020 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Мурманской области и Республике Карелия (далее – МТУ Росимущества) и Министерство имущественных отношений Мурманской области (далее – Министерство).

Решением Арбитражного суда  Мурманской области от 02.10.2020 первоначальный иск удовлетворен; в удовлетворении встречного иска отказано.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, Общество обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение изменить в части и принять по делу новый судебный акт, удовлетворив исковые требования Комитета частично: взыскать с Общества в пользу Комитета 364 678 руб. 50 коп., в том числе : долг в размере 302 328 руб. 09 коп., пени в сумме 62 350 руб. 41 коп., а также судебные расходы в размере 10 294 руб.; расторгнуть договор аренды объектов муниципального нежилого фонда № 55/2015 от 09.02.2015, выселить общество с ограниченной ответственностью «Магистраль» из муниципального нежилого помещения, расположенного по адресу: г.Ковдор, Мурманская обл., ул.Чехова, д.4 (3 этаж), площадь 114,40 кв.м.; встречное исковое заявление удовлетворить: признать недействительным, применить последствия недействительности (ничтожности) договора аренды № 54/2015 от 09.02.2015. 

В обоснование жалобы ее податель указывает на отсутствие у Комитета права на заключение договора аренды № 54/2015 от 09.02.2015, а также на то, что указанный договор аренды не был зарегистрирован. 

Информация о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы опубликована на официальном сайте Тринадцатого арбитражного апелляционного суда. 

Надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства участвующие в деле лица своих представителей в судебное заседание не направили,  жалоба рассмотрена в их отсутствие в соответствии со статьями 156, 266 АПК РФ.

От Комитета и Министерства поступили отзывы на апелляционную жалобу, в котором против ее удовлетворения возражали.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав пояснения участвующих в деле лиц, апелляционный суд установил следующее.

09.02.2015 между Комитетом (арендодатель) и Обществом (арендатор) заключены договоры аренды объектов нежилого фонда муниципального образования Ковдорский район № 52/2015, 53/2015, 54/2015, 55/2015 (далее – Договоры), согласно которым арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование нежилые помещения: 

- г. Ковдор Мурманской области, ул. Комсомольская, д. 1, подвальное помещение, к. №№ 14, 17 для использования под бытовые помещения (по договору № 52/2015 от 09.02.2015); 

- г. Ковдор Мурманской области, ул. Победы, д.26, здание ОВО, общей площадью 257 кв.м. для использования под мастерскую (по договору № 53/2015 от 09.02.2015); 

- г. Ковдор Мурманской области, ул. Озерная, теплая автостоянка, общей площадью 994 кв.м. для использования под мастерскую (по договору № 54/2015 от 09.02.2015); 

- г. Ковдор Мурманской области, ул. Чехова, д. 4 (3 этаж), общей площадью 114,40кв.м. для использования под офис (по договору № 55/2015 от 09.02.2015). 

Пунктом 1.5 Договоров установлено, что Договоры заключены на срок с 09.02.2015 по 09.02.2020 и вступает в силу с их подписания, а в предусмотренных законом случаях с момента их государственной регистрации. 

По Актам приема-передачи от 09.02.2015 нежилые помещения переданы арендатору.

Оплата аренды производится не позднее 20 числа, следующего за текущим месяцем путем перечисления на счет, определенный в пункте 11.1 Договора (п. 4.2. Договоров).

Договоры № 52/2015 от 09.02.2015 и № 53/2015 от 09.02.2015 расторгнуты соглашениями сторон от 27.02.2020 и 26.03.2020, помещения возвращены арендодателю по акту приема-передачи от 27.02.2020 и 26.03.2020 соответственно.

В отношении договоров № 54/2015 от 09.02.2015 и № 55/2015 от 09.02.2015 соглашения о расторжении договора Обществом не было подписаны, помещения не возвращены.

В связи с неисполнением обязательств по Договорам Комитет направил в адрес Общества претензии, оставление без удовлетворения которых послужило основанием для обращения Комитетом в арбитражный суд с настоящим иском.

Общество, в свою очередь, обратилось со встречным иском о признании недействительным (ничтожным) договора аренды № 54/2015 от 09.02.2015 объектов нежилого фонда муниципального образования Ковдорский район, заключенного между обществом с ограниченной ответственностью «Магистраль» и Комитетом по управлению муниципальным имуществом Ковдорского района.

Суд первой инстанции удовлетворил первоначальный иск, указав на то, что Ответчик не представил суду доказательств своевременного и полного внесения арендной платы; в удовлетворении встречного иска, признав  Комитет надлежащим арендодателем и применив по заявлению Комитета срок исковой давности.

Согласно положениям  статьи 606  Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

Пунктом 1 статьи 614 ГК РФ установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии со статьей 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (статья 310 ГК РФ).

Факт заключения Договоров и представления нежилых помещений во владение и пользование Обществу подтверждается материалами дела, Ответчиком не оспаривается.

Ответчик доказательств внесения арендной платы в установленные Договорами сроки не представил.

Доводы подателя жалобы об отсутствии у Комитета права на заключение договора № 54/2015 от 09.02.2015, а также ссылки на то, что указанный договор не был зарегистрирован подлежат отклонению в связи со следующим.

Согласно пункту 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25.02.2014 N 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными» сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность.

В соответствии с пунктом 14 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее – Постановление № 73) в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего: если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ). 

Как указано в п. 12 Постановления № 73, судам следует иметь в виду, что положения статьи 608 ГК РФ не означают, что в ходе рассмотрения споров, связанных с нарушением арендатором своих обязательств по договору аренды, арендодатель обязан доказать наличие у него права собственности на имущество, переданное в аренду. Доводы арендатора, пользовавшегося соответствующим имуществом и не оплатившего пользование объектом аренды, о том, что право собственности на арендованное имущество принадлежит не арендодателю, а иным лицам и поэтому договор аренды является недействительной сделкой, не принимаются судом во внимание.

Кроме того, в силу пункта 5 статьи 166 ГК РФ заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности, если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

С учетом изложенного судом первой инстанции правомерно отказано в удовлетворении встречного иска о признании недействительным (ничтожным) договора аренды № 54/2015 от 09.02.2015.

В силу ст.329 ГК РФ неисполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой.

Согласно ст.330 ГК РФ в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения, должник обязан уплатить кредитору определенную законом или договором денежную сумму - неустойку (штраф, пеня).

В пункте 5.2 Договоров стороны согласовали, что в случае несвоевременной уплаты арендатором платежей в сроки, установленные пунктами 4.2 Договоров, начисляются пени в размере 1/300 действующей ставки рефинансирования Центрального Банка России за каждый день просрочки, начиная со дня, следующего за днем уплаты и по день погашения задолженности включительно, которые перечисляются арендатором на счет, указанный в п.11.1 настоящего Договора, а за просрочку внесения арендной платы за землю в сроки, установленные п.4.6 Договора 0,05% с подлежащей оплате суммы за каждый день просрочки, которые перечисляются арендатором на счет, указанный в п.11.3 настоящего Договора.

Расчет неустойки произведен Комитетом на основании условий Договора, судом проверен, Обществом не оспорен, документально не опровергнут, контррасчет не представлен.

Согласно статье 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с  статьей 619 ГК РФ  по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

В нарушение положений ст. 65 АПК РФ Общество не представило суду доказательств внесения арендной платы в установленные Договорами сроки. 

С учетом изложенного, требование Комитета о расторжении договоров аренды от 09.02.2015 № 54/2015, от 09.02.2015 № 55/2015 подлежит удовлетворению. 

В соответствии со статьей 622 ГК РФ, при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. 

С учетом изложенного, суд первой инстанции правомерно удовлетворил исковые требования Комитета в полном объеме, отказав в удовлетворении встречного иска. 

Доводы апелляционной жалобы не опровергают правомерности выводов суда, а лишь выражают несогласие с ними, фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом на основе полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, нормы материального и процессуального права не нарушены, в связи с чем, у апелляционного суда отсутствуют основания для отмены принятого по делу судебного акта и удовлетворения апелляционной жалобы.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда  Мурманской области  от 02.10.2020 по делу №  А42-3851/2020  оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Магистраль» в доход федерального бюджета 3 000 руб. государственной пошлины по апелляционной жалобе.

 

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Ю.С. Баженова

Судьи

Н.С. Полубехина

 И.А. Тимухина