АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ТАТАРСТАН

ул.Ново-Песочная, д.40, г.Казань, Республика Татарстан, 420107

E-mail: info@tatarstan.arbitr.ru

http://www.tatarstan.arbitr.ru

тел. (843) 533-50-00

 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г. КазаньДело № А65-25652/2021 

Дата принятия решения –  18 февраля 2022 года.

Дата объявления резолютивной части –  14 февраля 2022 года.

Арбитражный суд Республики Татарстан в составе судьи Холмецкой Е.А., при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

с участием:

от истца – представителя ФИО2, действующего на основании доверенности от 30.09.2021,

от третьего лица – ФИО3, лично, паспорт,

от ответчика – представитель не явился, извещен,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело № А65-25652/2021 по исковому заявлению муниципального казенного учреждения «Комитет земельных и имущественных отношений исполнительного комитета муниципального образования города Казани» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Орион-ГЛ» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 

- о расторжении договора аренды №8681-95Л от 15.08.2016, 

- об обязании освободить нежилые помещения первого этажа и возвратить по акту приема-передачи №№1-4 с кадастровым №16:50:100309:975, общей площадью 49, 6 кв.м., расположенные по адресу: РТ, 

<

...>, 

- об обязании уплатить 202 980 руб. штрафа,

с привлечением к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО3 (ОГРНИП 310169033700, ИНН 

<

***>),

УСТАНОВИЛ:

муниципальное казенное учреждение «Комитет земельных и имущественных отношений исполнительного комитета муниципального образования города Казани» (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан к обществу с ограниченной ответственностью «Орион-ГЛ» (далее - ответчик) с исковым заявлением  

- о расторжении договора аренды №8681-95Л от 15.08.2016, 

- об обязании освободить нежилые помещения первого этажа и возвратить по акту приема-передачи №№1-4 с кадастровым №16:50:100309:975, общей площадью 49, 6 кв.м., расположенные по адресу: РТ, 

<

...>, 

- об обязании уплатить 202 980 руб. штрафа.

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 17.12.2021 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, привлечен ФИО3.

Информация о принятии иска к производству, движении дела, о времени и месте судебного заседания размещена на официальном сайте Арбитражного суда Республики Татарстан в сети Интернет по адресу: www.tatarstan.arbitr.ru в соответствии с порядком, установленным статьей 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

В судебном заседании третье лицо представило в материалы дела копию договора субаренды № 1Ф/2020 от 12.08.2020 и акт приема-передачи по договору.

Истец исковые требования поддержал, третье лицо оставило вопрос разрешения исковых требований на усмотрение суда.

Из материалов дела следует, что 15.08.2016 между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор №8681-95Л аренды нежилого помещения, согласно которому арендодатель сдает, а арендатор принимает по акту приема-передачи в аренду нежилые помещения первого этажа №№1-4 с кадастровым №16:50:100309:975, общей площадью 49,6 кв.м., находящиеся в муниципальной казне г. Казани, расположенные по адресу РТ, 

<

...>.

Помещения переданы арендатору 15.08.2016, о чем между сторонами составлен и подписан акт приема-передачи.

В соответствии с пунктом 4.4.17 договора арендатор обязуется не передавать свои права и обязанности по договору третьим лицам, в том числе не заключать договоры и не вступать в сделки (также не исполнять сделки), следствием которых является или может являться какое-либо обременение  имущественных прав, предоставленных арендатору по договору (договоры субаренды, залога, внесение права аренды имущества или его части в уставный капитал хозяйствующих субъектов (обществ, товариществ, производственных кооперативов и других), иное отчуждение прав на имущество. 

Нарушение арендатором условий, установленных настоящим подпунктом, является основанием для досрочного расторжения договора по  требованию арендодателя во внесудебном порядке (одностороннего отказа арендодателя от настоящего договора) с требованием о возмещении причиненных ему убытков.

Из искового заявления следует, что в ходе проведения проверки порядка использования и содержания нежилых помещений и соблюдения условий договоров аренды, заключенных на территории Московского района города Казани, сотрудниками истца установлено, что помещения, расположенные по адресу: ул. Фурманова, д.25, арендуемые ответчиком согласно договору аренды от 15.08.2016 №8681-95Л, фактически используются третьим лицом - ФИО3.

Истец 27.07.2021 направил в адрес ответчика претензии, содержащие уведомление об отказе от договора в одностороннем порядке, а также требование об уплате штрафа за нарушение условий договора.

Неудовлетворение претензий в добровольном порядке послужило основанием для обращения в суд с настоящим иском.

Рассмотрев исковые требования, суд пришел к следующим выводам.

На основании статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно части 1 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. 

Пунктом 1 статьи 450 ГК РФ предусмотрено, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450.1 ГК РФ предусмотрено, что предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (пункт 2 статьи 450.1 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 6.7 договора арендодатель вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения условий договора в порядке и с последствиями, которые предусмотрены статьей 450.1 ГК РФ, в случаях, в том числе, неисполнения арендатором обязательств, предусмотренных пунктом 4.4.17 договора. Право на односторонний отказ от исполнения договора может быть осуществлено арендодателем путем уведомления другой стороны об отказе от договора. Договор прекращается с момента получения данного уведомления. 

В пункте 4.4.17 договора стороны согласовали возможность расторжения договора в одностороннем порядке в случае передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору третьим лицам.

Согласно части 1 статьи 64 АПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном АПК РФ и другими законами порядке сведения о фактах, на основании которых арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельств, имеющие значение для дела.

В доказательство передачи прав третьему лицу истцом представлены: акт обследования муниципального имущества от 06.07.2021, согласно которому в арендуемом помещении осуществляется деятельность по пошиву аксессуаров на авто ФИО3; переписка с третьим лицом; копия чека от 06.07.2021, выданного ФИО3; квитанция к приходному кассовому ордеру № 11 от 30.06.2021 о принятии от третьего лица истцом арендной платы за июль 2021 года по договору № 1ф/2020 от 12.08.2020; копия постановления по делу № 5/8-428/21 об административном правонарушении от 05.10.2021, вступившего в законную силу 22.11.2021, согласно которому директор истца признан виновным в совершении административного правонарушения, предусмотренного частью 1 статьи 4.4 Кодекса Республики Татарстан об административных правонарушениях. 

В доказательство наличия оснований получения ответчиком денежных средств, указанных в квитанции к приходному кассовому ордеру № 11 от 30.06.2021, ФИО3 представил в материалы дела договор №1Ф/2020 субаренды нежилого помещения от 12.08.2020, согласно которому ООО «Орион-ГЛ»  обязуется предоставить ФИО3 во временное пользование за плату нежилое помещение, расположенное по адресу: 

<

...>, а ФИО3 обязуется принять объект, использовать его по прямому назначению, своевременно уплачивать арендную плату.

Ответчиком документально не опровергнуты доказательства, представленные истцом и третьим лицом, о пользовании помещением третьим лицом.  

Воспользовавшись своим правом на отказ от договора в одностороннем порядке, ответчик 27.07.2021 направил истцу соответствующее уведомление (РПО 80097162335022, 80097162335039), указав в нем на то, что договор считается расторгнутым с 14.08.2021.

Поскольку истцом реализован внесудебный порядок расторжения договора и договор аренды прекратил свое действие в силу закона, договора и в связи с направлением претензии, требование истца о расторжении договора в судебном порядке удовлетворению не подлежит.

В представленном отзыве ответчик не оспаривает факт расторжения договора. При этом возражения ответчика сводятся к тому, что истец, заявив отказ от договора, злоупотребил своими правами, поскольку расторжение договора препятствует реализации права ответчика на выкуп помещения в соответствии с положениями Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 159-ФЗ). 

Из материалов дела следует, что ответчик 22.03.2021 обратился в адрес истца с заявлением с целью выкупа арендуемого нежилого помещения на основании Закона № 159-ФЗ.

Письмом от 12.04.2021 истец указал, что предложение о преимущественном праве выкупа арендуемых помещений, а также проект договора купли-продажи арендуемого помещения будут направлены после определения рыночной стоимости и принятия соответствующих распорядительных документов.

В ходе обследования объекта муниципального имущества – нежилого помещения 06.07.2021 составлен акт, согласно которому в помещении осуществляет деятельность третье лицо.

Письмом от 20.08.2021 истец сообщил ответчику о том, что в связи с расторжением договора в одностороннем порядке, ответчиком утрачено преимущественное право на приобретение арендуемого помещения.

Вместе с тем  вопросы возможной реализации истцом преимущественного права на выкуп спорного имущества в порядке, предусмотренном Законом № 159-ФЗ, выходят за рамки рассматриваемого спора.

Данный довод не может быть принят судом во внимание, поскольку договор расторгнут в связи с нарушением арендатором обязательств, возложенных на него договором аренды, положения Закона № 159-ФЗ не могут являться препятствием для отказа от договора аренды в случае нарушения его условий.

Кроме того, согласно пункту 1 статьи 3 указанного Закона преимущественное право выкупа арендуемого имущества может быть реализовано лицом только в случае, если  арендуемое имущество на день подачи заявления находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона.

В соответствии с позицией, изложенной в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 5 (2017) (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27.12.2017) суды вправе признать наличие у арендатора права на приобретение в собственность помещения в случае признания, что договор аренды был прекращен в одностороннем порядке арендодателем, действовавшим исключительно с целью воспрепятствования реализации арендатором права на приобретение (статья 10 ГК РФ).

Между тем, оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, суд не усмотрел в действиях ответчика по отказу от договора злоупотребления правом. Напротив, согласно представленным доказательствам арендатором допущено нарушение условий договора аренды.   

Кроме того, истцом заявлено требование об обязании ответчика освободить нежилые помещения первого этажа и возвратить по акту приема-передачи №№1-4 с кадастровым №16:50:100309:975, общей площадью 49, 6 кв.м., расположенные по адресу: РТ, 

<

...>.

Арендодатель воспользовался правом на односторонний отказ от договора, предоставленное ему пунктом 4.4.17 договора, направив соответствующее уведомление.

Поскольку истец направлял ответчику уведомление об отказе от договора аренды, требования условий договора считаются соблюденными. При этом в данном случае не имеет значения, какие обстоятельства предопределили намерение арендодателя отказаться от договора.

В соответствии с пунктом 1 статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Поскольку договор аренды прекратил свое действие с 14.08.2021, правовые основания для пользования имуществом у ответчика отсутствуют.

Доказательств возврата арендуемых объектов недвижимости арендодателю ответчиком не представлено (статья 65 АПК РФ).

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о наличии у ответчика обязанности освободить нежилые помещения первого этажа и возвратить по акту приема-передачи №№1-4 с кадастровым №16:50:100309:975, общей площадью 49, 6 кв.м., расположенные по адресу: РТ, 

<

...>.

На основании вышеизложенного требование истца об обязании ответчика освободить нежилые помещения первого этажа и возвратить по акту приема-передачи №№1-4 с кадастровым №16:50:100309:975, общей площадью 49, 6 кв.м., расположенные по адресу: РТ, 

<

...>, подлежит удовлетворению.

Кроме того, истцом заявлено требование об обязании ответчика уплатить 202 980 руб. штрафа за неисполнение условий договора. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Согласно пункту 5.2.1 договора арендатор обязуется уплатить арендодателю неустойку, штраф в размере годовой арендной платы в случае неисполнения (ненадлежащего исполнения) им обязательств, предусмотренных условиями договора, а именно пунктом 1.1, подпунктами 4.4.6, 4.4.17.

Ответчик считает размер штрафа, заявленный к взысканию, несоразмерным последствиям нарушения обязательства и просил, в случае признания судом требования о взыскании штрафа правомерным, снизить размер штрафа в соответствии со статьей 333 ГК РФ.

В соответствии с пунктом 1 статьи 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

По смыслу указанных выше норм гражданского законодательства и пунктов 71, 73 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» если должником является коммерческая организация снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 333 ГК РФ).

При этом в силу пункта 77 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» снижение размера договорной неустойки, подлежащей уплате коммерческой организацией допускается в исключительных случаях, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и может повлечь получение кредитором необоснованной выгоды (пункты 1 и 2 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 №81 «О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации», разрешая вопрос о соразмерности штрафа последствиям нарушения денежного обязательства и с этой целью определяя величину, достаточную для компенсации потерь кредитора, суды могут исходить из двукратной учетной ставки (ставок) Банка России, существовавшей в период такого нарушения. Вместе с тем для обоснования иной величины штрафа, соразмерного последствиям нарушения обязательства, каждая из сторон вправе представить доказательства того, что средний размер платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями субъектам предпринимательской деятельности в месте нахождения должника в период нарушения обязательства, выше или ниже двукратной учетной ставки Банка России, существовавшей в тот же период. Снижение судом штрафа ниже определенного таким образом размера допускается в исключительных случаях, при этом присужденная денежная сумма не может быть меньше той, которая была бы начислена на сумму долга исходя из однократной учетной ставки Банка России.

В соответствии с частью 3 статьи 55 Конституции Российской Федерации именно законодатель устанавливает основания и пределы необходимых ограничений прав и свобод гражданина в целях защиты прав и законных интересов других лиц. Это касается и свободы договора при определении на основе федерального закона таких его условий, как размеры штрафа - они должны быть соразмерны указанным в этой конституционной норме целям.

Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 21.12.2000 №263-О разъяснил, что предоставленная суду возможность снижать размер штрафа в случае его чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера штрафа, то есть на реализацию требования статьи 17 Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

При таких обстоятельствах задача суда состоит в устранении явной несоразмерности договорной ответственности, установления баланса между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения. Следовательно, суд может уменьшить размер штрафа до пределов, при которых он перестает быть явно несоразмерным, причем указанные пределы суд определяет в силу обстоятельств конкретного дела и по своему внутреннему убеждению. 

Оценив представленные доказательства, суд пришёл к выводу, что установление размера штрафа в размере годовой арендной платы (202 980 руб.) является несоразмерным последствиями нарушения обязательств, в связи с чем удовлетворил ходатайство ответчика об уменьшении штрафа до 20 298 руб.

Согласно расчету суда с ответчика в пользу истца подлежат взысканию 20 298 руб. штрафа за неисполнение условий договора, в остальной части требование истца о взыскании штрафа удовлетворению не подлежит.

В соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ в случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

В пункте 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 22.12.2011 № 81 «О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что, если размер заявленной неустойки снижен арбитражным судом по правилам статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации на основании заявления ответчика, расходы истца по государственной пошлине не возвращаются в части сниженной суммы из бюджета и подлежат возмещению ответчиком исходя из суммы неустойки, которая подлежала бы взысканию, без учета ее снижения.

В случаях, когда истец освобожден от уплаты государственной пошлины, соответствующая сумма государственной пошлины взыскивается с ответчика пропорционально размеру сниженной судом неустойки (часть 3 статьи 110 АПК РФ).

Поскольку истец освобожден от уплаты государственной пошлины (пункт 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации), учитывая частичное удовлетворение исковых требований, удовлетворение ходатайства ответчика о снижении размера штрафа в порядке статьи 333 ГК РФ, расходы по государственной пошлине в сумме 8 000 руб. подлежат взысканию с ответчика непосредственно в доход федерального бюджета (подпункт 2 пункта 2 статьи 333.17 Налогового кодекса Российской Федерации, пункт 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2014 № 46 «О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах»).

Руководствуясь статьями  110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, 

РЕШИЛ:

иск удовлетворить частично.

Обязать общество с ограниченной ответственностью «Орион-ГЛ» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) освободить нежилые помещения первого этажа и возвратить по акту приема-передачи №№1-4 с кадастровым №16:50:100309:975, общей площадью 49, 6 кв.м., расположенные по адресу: РТ, 

<

...> течение десяти календарных дней с момента вступления решения суда в законную силу.

Взыскать  с общества с ограниченной ответственностью «Орион-ГЛ» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в пользу муниципального казенного учреждения «Комитет земельных и имущественных отношений исполнительного комитета муниципального образования города Казани» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 20 298 (Двадцать тысяч двести девяносто восемь) руб. штрафа за неисполнение условий договора.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Взыскать  с общества с ограниченной ответственностью «Орион-ГЛ» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в доход федерального бюджета 8 000 (Восемь тысяч) руб. государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его изготовления в полном объеме через Арбитражный суд Республики Татарстан. 

 

Судья                      Е.А. Холмецкая