ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

проезд Соломенной сторожки, д. 12, г. Москва, ГСП-4, 127994

официальный сайт: http://www.9aas/arbitr.ru; e-mail:9aas.info@arbitr.ru 

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 09АП-58529/2024

Дело № А40-1626/24

город Москва

23 октября 2024 г.

Резолютивная часть постановления объявлена 15 октября 2024 года 

Постановление изготовлено в полном объеме 23 октября 2024 года

 

Девятый арбитражный апелляционный  суд в составе:

председательствующего судьи Бондарева А.В.,судей Савенкова О.В., Фриева А.Л.,

 

при ведении протокола судебного заседания секретарем Урютиной К.А.,

 

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента городского имущества города Москвы 

на решение Арбитражного суда города Москвы от 18 июля 2024 года по делу                     № А40-1626/24, 

по иску ООО «МАК» 

к Департаменту городского имущества города Москвы 

 

об урегулировании

 

при участии в судебном заседании представителей: от истца: ФИО1 по доверенности от  15.05.2024 г.,

диплом ВСГ 2512503 от 19.05.2009 г.,

от ответчика: ФИО2 по доверенности от  05.12.2023 г.,

диплом 107724 4621103 от 27.06.2019 г. 

 

У С Т А Н О В И Л:

ООО «МАК» (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москва (далее – ответчик) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения (с учетом принятых в порядке ст. 49 АПК РФ уточнений).

Решением суда от 18.07.2024 постановлено урегулировать разногласия между Департаментом городского имущества города Москвы и ООО "МАК" при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

...>/1, с кадастровым номером 77:05:0005011:8495, общей площадью 73,5 кв.м., изложив спорные пункты договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) в следующей редакции: п. 2.1.2. Исключить п. 2.1.7. Исключить п. 2.2. Покупатель вправе подать от своего имени заявление и необходимые документы на государственную регистрацию перехода права собственности, залога на Объект в федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный Правительством Российской Федерации на осуществление государственного кадастрового учета, государственной регистрации прав, ведение Единого государственного реестра недвижимости и предоставление сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости (далее – орган регистрации прав), уведомив об этом Продавца. При этом все необходимые расходы по государственной регистрации перехода права собственности и залога на Объект несет Покупатель. п. 2.5. Исключить п. 2.7. В целях государственной регистрации перехода права собственности и залога на Объект в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 г. № 218- ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» Продавец обязан направить документы в орган регистрации прав п. 3.1. Цена Объекта составляет 10 959 312 (десять миллионов девятьсот пятьдесят девять тысяч триста двенадцать) рублей в соответствии с Заключением эксперта от 22.04.2024, выполненного ООО «МСВ Консалт». НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется. п. 3.3. На сумму денежных средств, составляющих Цену Объекта, по уплате которых предоставляется рассрочка, подлежат начислению проценты равные одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации (ключевой ставки). п. 3.4. Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее 30 дней с даты заключения Договора (п.1.8). Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до соответствующего числа каждого месяца, определяемого по дню месяца (числу) даты заключения договора Все платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 130 468 (сто тридцать тысяч четыреста шестьдесят восемь) руб. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга. Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку Цены Объекта. (п. 3.1.) Проценты за предоставленную рассрочку подлежат уплате со дня заключения Договора до дня оплаты основного долга в полном объеме.

В соответствии со ст.319 ГК РФ при поступлении оплаты по Договору производится зачисление денежных средств в первую очередь в счет оплаты процентов за предоставленную рассрочку, в оставшейся части – в счет оплаты основного долга.

 п. 3.6. Все расчеты по Договору производятся в безналичном порядке путем перечисления Покупателем денежных средств в рублях на счет Продавца по следующим реквизитам: Получатель – Управление Федерального казначейства по г. Москве (Департамент городского имущества города Москвы л/с 

<

***>) ИНН – 

<

***> КПП – 770301001 Банк получателя – ГУ Банка России по ЦФО//УФК по г. Москве г. Москва БИК получателя – 004525988 Единый казначейский счет – 40102810545370000003 Казначейский счет – 03100643000000017300 КБК – 07111402023028000410 «Доходы от реализации иного имущества, находящегося в собственности субъектов Российской Федерации, в части реализации основных средств по указанному имуществу». Проценты рассчитываются Покупателем самостоятельно на дату уплаты. 

В платежном поручении необходимо указывать номер и дату Договора, адрес Объекта и наименование Покупателя. 

Информация об изменении реквизитов для перечисления денежных средств по Договору публикуется на информационных ресурсах Продавца. Датой исполнения обязательств по оплате основного долга, процентов за предоставленную рассрочку и неустойки является дата поступления денежных средств на счет Продавца. п. 3.7.

Исключить п. 3.8. Исключить п. 4.1. В качестве обеспечения исполнения обязательств Покупателя по оплате приобретаемого имущества в соответствии с ч. 5 ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008 г. № 159-ФЗ устанавливается залог недвижимого имущества, приобретаемого Покупателем по Договору, который является также соглашением о залоге недвижимого имущества в соответствии с действующим законодательством п. 4.2. Имущество, на которое устанавливается залог, принадлежит залогодателю, является правом собственности, переход которого от Продавца к Покупателю будет зарегистрирован в установленном порядке органом регистрации прав. п. 4.3. Исключить п. 4.5. Исключить п. 4.6. Исключить п. 4.7. – 4.7.2.2. Покупатель вправе передавать Объект в аренду без согласия, но с письменного уведомления Продавца. п. 5.1. Исключить п. 5.2. Исключить п. 5.3. В случае уклонения Покупателя или Продавца от государственной регистрации перехода права собственности, залога уклонившаяся сторона обязана уплатить другой стороне штраф в размере 1% от цены Объекта. п. 5.4. Исключить п. 5.5. Исключить п. 5.8. Исключить п. 5.9. Исключить п. 5.10. Исключить п. 5.11. Исключить п. 7.4. Исключить п. 7.5. Исключить п. 7.6. Если право собственности Покупателя на Объект прекращается вследствие его изъятия для государственных или муниципальных нужд и Покупателю предоставляется другое имущество, ипотека распространяется на предоставленное взамен имущество. п. 7.7. Исключить п. 7.8. 

В случае признания настоящего Договора недействительным, арендные отношения между Сторонами считаются не прекращавшимися п. 7.9. Исключить п. 7.10. Исключить п. 7.11. Исключить Раздел 7 договора дополнить пунктом: По вопросам изменения или расторжения договора, не урегулированных настоящим договором, стороны руководствуются действующим законодательством Российской Федерации.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой просит обжалуемое решение суда отменить, в иске отказать.

В обоснование жалобы заявитель ссылается на нарушение судом норм материального и процессуального права, на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела.

В судебном заседании апелляционного суда представитель ответчика доводы апелляционной жалобы поддержал по изложенным в ней основаниям.

Представитель истца против доводов жалобы возражал, считает обжалуемое решение суда законным и обоснованным, представил отзыв на апелляционную жалобу.

Законность и обоснованность принятого решения проверены апелляционным судом по правилам, предусмотренным главой 34 АПК РФ.

Суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке ст.ст.268, 269 АПК РФ, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, оценив объяснения представителя истца и ответчика, не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

При этом суд исходит из следующего.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, истец является арендатором нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

...>, ком. 3/1, общей площадью 73,5 кв.м., с кадастровым номером 77:05:0005011:8495, на основании договора аренды нежилого фонда, находящегося в собственности города Москвы № 00-00345/19 от 02.04.2019.

В соответствии с ч. 2 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ истец 17.10.2023 обратился в Департамент городского имущества города Москвы с заявлением о реализации преимущественного права выкупа арендуемого помещения.

Признав за истцом право преимущественного приобретения арендуемых помещений, ответчиком направлен в адрес истца договор купли-продажи по цене 14 689 000 руб., определенной на основании отчета ООО «Центр оценки Аверс» № М1096-3725-П/2022 от 17.11.2023.

Возражая против заключения договора на предложенных условиях, истцом с сопроводительным письмом от 28.12.2023 направлен ответчику протокол разногласий, согласно которому истец предлагал изменить редакцию пунктов 2.2, 2.7, 3.1, 3.3, 3.4, 3.6, 4.1, 4.2, 4.7, 4.7.1, 4.7.2, 4.7.2.1, 4.7.2.2, 5.3,7.6, 7.8, исключить пункты 2.1.2, 2.1.7, 2.5, 3.7, 3.8, 4.3, 4.5, 4.6, 5.1, 5.2, 5.4, 5.5, 5.8- 5.11, 7.4, 7.5, 7.7, 7.9-7.11 и дополнить договор новым условием пункта 7, при этом цена договора определена истцом в размере 6 228 000 руб. в соответствии с отчетом об оценке от 21.12.2023 № КС-1112/2022, выполненным ООО «КС-Аналитик».

Письмом от 29.12.2023 № 33-5-149456/23-(0)-8 Департамент отклонил протокол разногласий и отказал истцу в предоставлении испрашиваемой государственной услуги.

Истец утверждает, что по указанным выше основаниям имеет право на выкуп арендуемых помещений в соответствии с положениями п. 5 ст. 3 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ, ст. 3, ч. 2 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, а ответчик неправомерно уклоняется от заключения договора купли-продажи арендуемых помещений на условиях в редакции протокола разногласий истца.

Ответчик указывает, что именно собственник спорного помещения устанавливает его стоимость в соответствии с действующим законодательством об оценочной деятельности, а также условия договора купли-продажи, что и было сделано ответчиком

Поскольку при заключении договора купли-продажи спорного недвижимого имущества между сторонами возникли разногласия в части стоимости выкупаемого имущества, которые не были урегулированы сторонами в досудебном порядке, предусмотренном частью 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, истец обратился с настоящим иском в арбитражный суд.

В соответствии с п.2 ст.445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Согласно разъяснениям Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в пункте 2 Информационного письма от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству участвующих в деле лиц или с их согласия может быть назначена экспертиза, в том числе, в виде иной независимой оценки и в соответствии с положениями статей 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Учитывая, что у сторон имелись разногласия по определению рыночной стоимости выкупаемого имущества, по ходатайству истца и при наличии документов подтверждающих перечисление указанным лицом на депозит Арбитражного суда города Москвы денежных средств для целей проведения судебной экспертизы, с учетом представленных ответов из экспертных организаций, документов, представленных в подтверждение квалификации экспертов, сведений о сроках проведения экспертизы и стоимости экспертных услуг, а также мнений сторон, суд, определением от 26.03.2024 назначил судебно-оценочную экспертизу по определению рыночной стоимости спорного объекта.

Проведение экспертизы поручено ООО «МСВ Консалт».

Согласно заключению эксперта рыночная стоимость нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

...>, ком. 3/1, общей площадью 73,5 кв.м., с кадастровым номером 77:05:0005011:8495, составила                            10 959 312 руб.

В силу статей 67, 68, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению и с позиций их относимости, допустимости, достоверности, достаточности и взаимной связи в их совокупности.

Оценив экспертное заключение, содержащее сведения, необходимые для разрешения спора, и отвечающее требованиям статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, по правилам, предусмотренным статьями 64, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, наряду с иными доказательствами по делу, суд пришел к выводу о том, что оно является допустимым и достоверным доказательством по делу.

Оснований для переоценки указанного вывода у суда апелляционной инстанции не имеется.

Отводов эксперту, заявлений о фальсификации доказательств заявлено не было, доказательств недостоверности выводов эксперта не представлено.

Истцом в протоколе разногласий к договору купли-продажи, кроме пунктов 3.1 и 3.4, относящихся к стоимости выкупаемого Объекта, было предложено исключить п. 2.1.2, 2.1.7, 2.5, 3.7, 3.8, 4.3, 4.5, 4.6, 5.1, 5.2, 5.4, 5.5, 5.8- 5.11, 7.4, 7.5, 7.7, 7.9-7.11 и изменить пункты Договора купли-продажи недвижимости м 2.2, 2.7, 3.3, 3.6, 4.1, 4.2, 4.7, 4.7.1, 4.7.2, 4.7.2.1, 4.7.2.2, 5.3,7.6, 7.8.

Согласно п. 2.1.2. Договора купли-продажи недвижимости ответчиком установлено обязательное оформление электронной закладной.

Однако, в соответствии со п. 1 ст. 13 ФЗ от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке могут быть удостоверены закладной, поскольку иное не установлено настоящим Федеральным законом.

Поскольку при подписании настоящего Договора купли-продажи обязательства по нему и так обеспечены ипотекой в силу закона, то права Ответчика защищены в полной мере, поэтому Истец считает, что заключение электронной закладной являются лишним пунктом Договора.

Также, представленные Ответчиком сроки в один день по заключение электронной закладной приведут к систематическому нарушению Договора купли-продажи, что затрагивает права и интересы Истца, как Покупателя.

Суд соглашается с доводами истца в указанной части, в связи с чем полагает, что п. 2.1.2 договора подлежит исключению.

Суд первой инстанции установил, что п.3.3 подлежит изложению в редакции истца в связи с исключением из него ссылки на дату опубликования объявления о продаже, поскольку такого объявления не публиковалось, заключение Договора купли-продажи происходит на основании распоряжения Правительства о выкупе его истцом.

При исключении п.3.7 исключил и указал, что положения спорного пункта (вредакции Департамента) являются прямым нарушением п. 1102 ГК РФ согласно которому лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение). Переплата по Договору является неосновательным обогащением стороны, принявшей переплату. Внесение в Договор противоречащих Закону положений недопустимо.

Таким образом, переплата по Договору является неосновательным обогащением стороны, принявшей переплату.

При исключении п.3.8 суд разъяснил, что данное условие пункта 3.8 Договора (в редакции Продавца) не предусмотрено Законом № 159-ФЗ.

Суд первой инстанции п. 4.7. - 4.7.2.2. изложил в редакции Истца, и указал, что данные положения Договора подлежат изложению в редакции Покупателя, поскольку противоречат Закону №  159-ФЗ. Действующее законодательство не наделяет продавца контролирующими функциями в отношении покупателя и имущества находящегося в залоге, поскольку данный вопрос урегулирован ГК РФ.

При исключении п.5.1 и п.5.2 суд разъяснил, что Покупатель не даёт согласия наустановление договорной неустойки. Законом № 159-ФЗ неустойка не предусмотрена.

В соответствии со ст. 331 ГК РФ, соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Таким образом, неустойка, если она не установлена законом, может быть включена в договор только по взаимному согласию сторон.

При исключении п.5.3 суд разъяснил, что для соблюдения баланса интересов сторон Договора, необходимо установить обоюдную ответственность за уклонение от регистрации перехода права собственности на Объект.

Согласно правовой позиции, изложенной в п. 16 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.03.1998 г. № 32 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением антимонопольного законодательства», принудительное установление санкций в виде неустойки без указания закона и согласия каждой стороны договора запрещено в силу пункта 1 статьи 330 и пункта 4 статьи 421 ГК РФ.

- При исключении п.5.10 суд разъяснил, что в соответствии с законодательствомРоссийской Федерации страхование объектов недвижимости является добровольным.Департамент не является органом, наделенным полномочиями по принуждению к добровольному страхованию.

Кроме того, установленные санкции в п. 5.10 Договора купли-продажи могут привести к негативным последствиям для Покупателя, как стороны по Договору, неосновательного обогащения за счет дополнительных санкций, устанавливаемых Ответчиком в представленном проекте Договора.

-   При исключении п.5.11 суд разъяснил, что в соответствии со ст. 331 ГК РФ, соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Таким образом, неустойка, если она не установлена законом, может быть включена в договор только по взаимному согласию сторон.

-   Суд первой инстанции исключил п.7.5 и разъяснил, что действующее законодательство не наделяет продавца контролирующими функциями в отношении покупателя и имущества, на которое к покупателю перешли права собственности от продавца, равно как и контролирующими функциями в отношении условий расторжения договора, поскольку договор может быть расторгнут по основаниям и в порядке, предусмотренным законом. Более того, нормами Закона № 159-ФЗ, которые являются специальным по отношению к нормам главы 30 ГК РФ, право на односторонний отказ продавца от договора (расторжение во внесудебном порядке) не предусмотрено.

-   При исключении п.7.5 суд разъяснил, что нормами Закона № 159-ФЗ, которые являются специальным по отношению к нормам главы 30 ГК РФ, право на односторонний отказ продавца от договора не предусмотрено.

- При исключении п.7.6 суд разъяснил, что предоставление продавцу правапреимущественного удовлетворения своих требований из суммы причитающегося покупателю возмещения не предусмотрено действующим законодательством.

- При исключении п.5.7 суд разъяснил, что в силу ст. 421 ГК РФ условие, на которое сторона не согласилась и которое не предусмотрено законом для обязательного включения в договор не может быть включено в договор. Порядок изъятия имущества для государственных нужд урегулирован специальным законом.

- При исключении п.7.8 суд разъяснил, что последствия расторжения Договораустановлены ст. 453 ГК РФ, а при расторжении договора в судебном порядке - могут бытьустановлены судом.

- При исключении п.7.10 суд разъяснил, что в силу ст. 421 ГК РФ, условие, на которое сторона не согласилась и которое не предусмотрено законом для обязательного включения в договор не может быть включено в договор. Порядок изъятия имущества для государственных нужд урегулирован специальным законом.

- При исключении п.7.11 суд разъяснил, что условие п.7.11 Договора противоречит нормам АПК РФ. Договор не может считаться расторгнутым с даты судебного акта, отменяющего судебный акт, на основании которого заключен договор, поскольку в таком случае договор вообще не считается заключенным.

Суд первой инстанции дополнил раздел 7 пунктом: по вопросам изменения илирасторжения договора, не урегулированных настоящим договором, стороны руководствуются действующим законодательством Российской Федерации.

В силу статьи 421 Гражданского кодекса условие, на которое сторона не согласилось и которое не предусмотрено законом в качестве обязательного для включения в договор купли-продажи, не может быть включено в договор.

Таким образом, апелляционная коллегия приходит к выводу, что фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств, с учетом всех доводов и возражений участвующих в деле лиц, им дана надлежащая правовая оценка.

Выводы суда первой инстанции соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в нем доказательствам, нарушений норм материального и процессуального права судом не допущено, а потому апелляционная жалоба по изложенным в ней доводам удовлетворению не подлежит.

 

Руководствуясь ст.ст. 110, 176, 266-268, п. 1 ст. 269, 271 АПК РФ, суд - 

 

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 18 июля 2024 года по делу      №А40-1626/24 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

 

Председательствующий судья                                                                    Бондарев А.В.

 

Судьи:                                                                                                            Савенков О.В.

 

Фриев А.Л.