ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

127994, Москва, ГСП-4, проезд Соломенной cторожки, 12

адрес электронной почты: 9aas.info@arbitr.ru

адрес веб.сайта: http://www.9aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 09АП-8844/2024-ГК

Дело № А40-152896/21

г. Москва

16 мая 2024 года

Резолютивная часть постановления объявлена 14 мая 2024 года 

Постановление изготовлено в полном объеме 16 мая 2024 года 

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Н.И. Левченко, 

судей Е.Б. Алексеевой, Е.А. Мезриной,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи М.В. Антоновым,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

Общества с ограниченной ответственностью «Общество по возрождению традиций ФИО1» 

на решение Арбитражного суда города Москвы от 26 декабря 2023 года 

по делу № А40-152896/21, принятое судьей Т.А. Ламоновой, 

по иску Акционерного общества «РЭМ» 

(ИНН: 

<

***>; ОГРН: 

<

***>; 117218, 

<

...>) 

к Обществу с ограниченной ответственностью «Общество по возрождению традиций ФИО1» 

(ИНН: 

<

***>; ОГРН: 

<

***>; 115035, 

<

...>) третьи лица: Правительство Москвы; Департамент городского имущества г. Москвы, ТУ Росимущества в городе Москве, Департамент культурного наследия города Москвы, ПАО «МОЭК», 

о взыскании 207 701 507 рублей 75 копеек

объединенному с делом № А40-27508/23

по иску Общества с ограниченной ответственностью «Общество по возрождению традиций ФИО1» к Акционерному обществу «РЭМ»

о взыскании 148 694 939 рублей убытков

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО2 по доверенности от 26.12.2023

от ответчика: ФИО3 по доверенности от 13.10.2021; 

от третьего лица: Правительства Москвы и Департамента городского имущества г. Москвы: ФИО4 (доверенность от 19.07.2023 и 11.12.2023); Департамент культурного наследия города Москвы: ФИО5 по доверенности от 28.12.2023, диплом ВСВ 1197476 от 08.07.2006; ПАО «МОЭК»: не явился, извещен;

У С Т А Н О В И Л:

Акционерное общество «РЭМ» (далее – АО «РЭМ», истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковыми требованиями к Обществу с ограниченной ответственностью «Общество по возрождению традиций ФИО1» (далее – ООО «Общество по возрождению традиций ФИО1», ответчик)  о взыскании 207 701 507 рублей 75 копеек задолженности по договору                  № 129-з от 01.03.2005, из них: 54 912 466 рублей 27 копеек задолженности,                         152 789 041 рубля 48 копеек пени (с учетом заявленных уточнений исковых требований, принятых судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ)).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Правительство Москвы; Департамент городского имущества г. Москвы; Территориальное управление Росимущества в г. Москве.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 17.10.2022 взыскано с                      ООО «Общество по возрождению традиций ФИО1» в пользу АО «РЭМ»        114 912 466 рублей 27 копеек задолженности по договору № 129-з от 01.03.2005, из них: 54 912 466 рублей 27 копеек задолженности, 60 000 000 рублей пени. 

В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 20.03.2023решение Арбитражного суда города Москвы от 17 октября 2022 года по делу № А40-152896/21 оставлено без изменения, а апелляционная жалоба – без удовлетворения.

Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 22.05.2023 решение Арбитражного суда города Москвы от 17 октября 2022 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 20 февраля 2023 года по делу                                 № А40-152896/2021 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

Определением от 28.08.2023 суд объединил дело № А40-152896/21 в одно производство с делом № А40-27508/23 для совместного рассмотрения, присвоив делу единый номер № А40-152896/21.

При новом рассмотрении решением Арбитражного суда города Москвы от 26.12.2023 по первоначальному иску взыскано с ООО «Общество по возрождению традиций ФИО1» в пользу АО «РЭМ» 114 912 466 рублей 27 копеек задолженности по договору № 129-з от 01.03.2005, из них: 54 912 466 рублей 27 копеек задолженности, 60 000 000 рублей пени. В удовлетворении остальной части иска отказано.

В удовлетворении требований по объединенному делу № А40-27508/23 отказано.

Не согласившись с указанным судебным актом, ответчик обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просил решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт, которым в удовлетворении исковых требований отказать.

Информация о принятии апелляционной жалобы вместе с соответствующим файлом размещена в информационно-телекоммуникационной сети Интернет на сайте Девятого арбитражного апелляционного суда (www.9aas.arbitr.ru) и Картотеке арбитражных дел по веб-адресу www.//kad.arbitr.ru/) в соответствии положениями части 6 статьи 121 АПК РФ.

Поскольку апелляционная жалоба подана без пропуска срока на обжалование, лица, участвующие в деле, которые были надлежащим образом извещены в суде первой инстанции, считаются надлежаще извещенными.

Заседание суда апелляционной инстанции 01.04.2024 было отложено.

В заседании суда апелляционной инстанции 14.05.2024 представитель ответчика доводы апелляционной жалобы поддержал.

Представитель истца возражал против удовлетворения жалобы, просил решение суда оставить без изменения.

Повторно рассмотрев дело по правилам статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив доводы жалобы, заслушав объяснения представителей истца, ответчика, третьих лиц, исследовав и оценив представленные доказательства, Девятый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены или изменения решения Арбитражного суда города Москвы от 26.12.2023 на основании следующего.

Как установлено судом апелляционной инстанции, в соответствии с охранно-арендным договором от 01.03.2005 № 129-3, ООО «Общество по возрождению традиций ФИО1» арендует нежилые помещения общей площадью 1 264,4 кв. м., (подвал, помещение I - комнаты 1 - 5, 5а, 5б, 6-8, 8а, 8б, 9 - 14; помещение II - комната 1; этаж 1, помещение I -комната 1; помещение II - комната 1, 1а, 2 - 6, 6а, 7 – 11, 14 – 19, 19а, 20 - 34; помещение б/н - комнаты А, В; этаж 2, помещение II - комнаты 2 - 11, 11а, 12 - 14; помещение б/н - комнаты А, В), расположенные в здании по адресу: 

<

...>. 

Помещения переданы по акту приема-передачи арендатору. 

Срок действия охранно-арендного договора установлен с 10.12.2015 по 20.01.2035. 

Распоряжением Департамента городского имущества г. Москвы от 11.09.2017               № 29711 помещения закреплены за ГУП «РЭМ» (правопредшественник АО «РЭМ») на праве хозяйственного ведения. 

В силу статьи 617 ГК РФ передача имущества в хозяйственное ведение влечет перемену стороны в охранно-арендном договоре независимо от внесения таких изменений в охранно-арендный договор и их государственной регистрации, если она требуется. 

При этом прежний арендодатель данного имущества утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи этого имущества в аренду. 

Уведомлением от 27.11.2017 № 10496/17/12-34 истец проинформировал Ответчика о регистрации права хозяйственного ведения с 29.09.2017. 

Согласно данного уведомления ООО «Общество по возрождению традиций ФИО1» обязано оплачивать арендную плату истцу по договору начиная с 29.09.2017. 

В соответствии с распоряжением о приватизации ГУП «РЭМ» от 28.12.2017             № 45168 указанные выше нежилые помещения вошли в состав подлежащего приватизации имущества. 

В соответствии с уведомлением от 03.05.2017 № 33-6-109751/17-(0)-1 арендная плата по охранно-арендному договору составляет 1 566 689 рублей 48 копеек ежемесячно, включая НДС. 

Арендная плата должна вноситься ежемесячно до 5-го числа текущего месяца. 

Истец ссылается на то, что в нарушение действующего законодательства и условий Договора аренды, арендатором обязанности по оплате арендных платежей не исполнены надлежащим образом, размер долга ответчика перед АО «РЭМ» за период с марта (частично) 2019 по февраль 2022 года составляет 54 912 466 рублей 27 копеек. 

В соответствии со статьей 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. 

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). 

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. 

Согласно статье 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором. 

В соответствии со статьей 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. 

Истцом в соответствии с пунктом 17 договора аренды были начислены пени на образовавшийся долг из расчета 0,5% в сутки за каждый день просрочки. 

Размер пени по состоянию на 14.03.2022, согласно расчета истца, составляет                152 789 041 рубль 48 копеек Арендатору направлялось уведомление о погашении задолженности от 16.03.2021 года №1090/21/12-34, от 25.06.2021 № 2639/21/12-34, однако ответчиком в добровольном порядке задолженность не была погашена, в связи с чем истец обратился в суд с настоящим иском. 

ООО «Общество по возрождению традиций ФИО1» в рамках объединенного дела А40-27508/23-191-216 предъявляет требования к АО «РЭМ» о взыскании убытков с АО «РЭМ» ответчика в размере 148 694 939 рублей в виде упущенной выгоды истца в результате невозможности использования нежилого помещения в период с 20.02.2018 по 20.12.2022. 

ООО «Общество по возрождению традиций ФИО1» ссылается на то, что уведомлением от 02.02.2018 ГУП «РЭМ» (правопредшественник АО «РЭМ») в одностороннем внесудебном порядке расторг договор аренды. 20.02.2018 по заявлению ГУП «РЭМ» Управление Росреестра по Москве прекратило в ЕГРН запись об аренде помещения нашей организацией. 

Таким образом, ООО «Общество по возрождению традиций ФИО1» утратило зарегистрированный титул арендатора помещения. 

Решением Арбитражного суда города Москвы от 11.01.2021 по делу                      № А40- 230621/2017 суд удовлетворил признал недействительным уведомление                   ГУП «РЭМ» о расторжении договора аренды. 

В обоснование требований по объединенному делу, заявитель ссылается на то, что 22.09.2022 Управление Росреестра по Москве на основании указанного выше решения суда восстановило в ЕГРН запись о регистрации договора аренды, однако в период с февраля 2018 года по сентябрь 2022 года ООО «Общество по возрождению традиций ФИО1» в силу закона было лишено возможности получить лицензию на реализацию алкоголя, так как в ЕГРН отсутствовала запись о государственной регистрации Договора аренды. 

Такая лицензия необходима для деятельности ресторана в арендуемом помещении. Согласно пункту 10 статьи 16 ФЗ от 22.11.1995 №171-ФЗ одним из лицензионных требований для организации, осуществляющей розничную продажу алкогольной продукции, является наличие у нее стационарных торговых объектов и складских помещений аренде, срок которой составляет один год и более. 

При этом, договор аренды, заключаемый на срок один год и более, подлежит обязательной государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. 

Кроме того, по мнению ООО «Общество по возрождению традиций ФИО1», АО «РЭМ» длительное время не выполняет свою обязанность арендодателя по капитальному ремонту коммуникаций подземной теплотрассы, которая обеспечивает теплоснабжением все здание, где находится арендуемое нами помещение. 

Ввиду такого незаконного бездействия АО «РЭМ», начиная с 2017 года, регулярно происходят аварии на указанной теплотрассе. 

В связи с длительным бездействием АО «РЭМ» по ремонту теплотрассы               ООО «Общество по возрождению традиций ФИО1» неоднократно обращалась к АО «РЭМ» с требованием провести необходимые ремонтные работы теплотрассы (письма от 27.11.2019, 21.01.2020, 31.01.2020, 25.10.2022). 

Однако письмами от 21.01.2020, 12.02.2020 АО «РЭМ» отказалось производить ремонт теплотрассы со ссылкой на то, что ООО «Общество по возрождению традиций ФИО1» должно предоставить сведения о балансовой принадлежности указанного трубопровода. 

ООО «Общество по возрождению традиций ФИО1» считает, что                  АО «РЭМ» своей прямой обязанности арендодателя по капитальному ремонту коммуникаций подземной теплотрассы привело к фактической невозможности использовать помещение в хозяйственной деятельности. 

Тот факт, что ремонт теплотрассы относится к капитальному типу ремонта подтверждается Заключением специалиста-строителя от 25.10.2022, которое подготовлено ООО «Артис». 

На основании изложенного, ООО «Общество по возрождению традиций ФИО1» просит взыскать с АО «РЭМ» убытки в виде упущенной выгоды в размере 148 694 939 рублей. 

Доводы ответчика, изложенные в апелляционной жалобе, а также в требованиях по объединенному делу А4027508/23-, отклоняются судом апелляционной инстанции с учетом представленных в материалы дела доказательств. При этом, суд исходит из следующего. 

Распоряжением Правительства Москвы от 10.08.2004 № 1608-РП «О принятии под государственную охрану выявленных объектов культурного наследия города Москвы» утвержден перечень объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации регионального значения, подлежащих принятию под государственную охрану. 

Согласно пункту 3 распоряжения Правительства Москвы от 10.08.2004                         № 1608-РП «О принятии под государственную охрану выявленных объектов культурного наследия города Москвы» пользователями объектов оформляется в установленном порядке в государственном учреждении «Главное управление охраны памятников г. Москвы» соответствующая охранная документация. 

Согласно пункту 29 распоряжения Правительства Москвы от 10.08.2004                  № 1608-РП «О принятии под государственную охрану выявленных объектов культурного наследия города Москвы» нежилое здание 1855 года постройки с кадастровым номером 77:01:0002018:1072, общей площадью 2 429, 9 кв. м, расположенное по адресу: 

<

...>, принято под государственную охрану в качестве объекта культурного наследия (памятника истории и культуры) народов РФ регионального  значения «Жилой дом с торговыми помещениями ФИО1, 1850- е - 1870-е гг., 1880-е - 1890-е гг., XX в., военный инженер Н.А. Гейнц», в установленном порядке включено в список недвижимых памятников истории и культуры и их территорий, а также в Единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов РФ. 

В состав указанного нежилого здания с кадастровым номером 77:01:0002018:1072, общей площадью 2 429, 9 кв. м входят следующие объекты нежилого фонда: - нежилое помещение с кадастровым номером 77:01:0002005:2169, общей площадью 1 165,5 кв. м, учтенное 22.05.2018 за № 77:01:0002005:2169-77/011/2018-4 как объект культурного наследия; - нежилое помещение с кадастровым номером 77:01:0002005:2170, общей площадью 1 264,4 кв. м, учтенное 22.05.2018 за              № 77:01:0002005:2170-77/011/2018-5 как объект культурного наследия. 

Собственником нежилого помещения с кадастровым номером 77:01:0002005:2169, общей площадью 1 165, 5 кв.м ранее являлся город Москва, что подтверждалось записью в ЕГРН о государственной регистрации права собственности города Москвы от 22.08.2012 № 77-77-12/023/2012-679. 

В отношении нежилого помещения с кадастровым номером 77:01:0002005:2170, общей площадью 1 264, 4 кв. м. между Департаментом (арендодатель) и                           ООО «Общество по возрождению традиций ФИО1» (арендатор) заключен охранно-арендный договор на пользование недвижимым памятником истории и культуры от 01.03.2005 № 129-3 (учетный номер Департамента от 14.06.2005                       № 00- 00046/05). 

Согласно условиям, указанным в пункте 1 раздела 1 «ОБЩИЕ УСЛОВИЯ» Охранно- арендного договора от 14.06.2005 № 00-00046/05, предметом последнего является памятник «Жилой дом с торговыми помещениями ФИО1, 1850-е - 1870-е гг., 1880-е - 1890-е гг., XX в., военный инженер Н.А. Гейнц» общей площадью 1 255,5 кв.м, имеющий адресный ориентир: 

<

...>, предоставленный для использования указанного объекта под административные, торгово-культурные цели, ресторан. 

Срок действия данного охранно-арендного договора от 14.06.2005 № 00- 00046/05 указан в п. 4 раздела 1 «ОБЩИЕ УСЛОВИЯ» рассматриваемого Договора и составляет с 01.03.2005 по 20.01.2035. 05.05.2011 между ООО «Общество по возрождению традиций ФИО1» и Департаментом культурного наследия города Москвы (ранее - Комитет по культурному наследию города Москвы (Москомнаследие), далее - Мосгорнаследие) подписано охранное обязательство пользователя объекта культурного наследия № 16-23/005- 212/11, являющееся неотъемлемым приложением к вышеуказанному охранно- арендному договору от 14.06.2005 № 00-00046/05. 

На основании распоряжения Департамента от 11.09.2017 № 29711                                «О закреплении на праве хозяйственного ведения за ГУП «РЭМ» объектов нежилого фонда, расположенных по адресу: 

<

...>», за                      АО «РЭМ» на праве хозяйственного ведения с правами третьих лиц закреплен объект нежилого фонда с кадастровым номером 77:01:0002005:2170, общей площадью                    1 264,4 кв. м (запись о регистрации права хозяйственного ведения в ЕГРН от 29.09.2017                         № 77:01:0002005:2170-77/012/2017-1). 

С момента закрепления на праве хозяйственного ведения за АО «РЭМ» нежилого помещения с кадастровым номером 77:01:0002005:2170, общей площадью 1 264, 4 кв. м (т.е. с 29.09.2017) права и обязанности Арендодателя по охранно- арендному договору от 14.06.2005 № 00-00046/05 перешли от Департамента к АО «РЭМ». 

Таким образом, АО «РЭМ» приобрел право на помещения по специальному основанию - путем преобразования унитарного предприятия в акционерное общество. 

Если право возникло в силу закона, оно признается юридически действительным и при отсутствии госрегистрации права в ЕГРН (пункт 2 статьи 8.1 ГК РФ, части 2 статьи 69 Закона о госрегистрации недвижимости). 

При реорганизации юридического лица к его правопреемнику переходит право собственности на имущество, принадлежавшее реорганизованному юридическому лицу (пункт 2 статьи 218 ГК РФ). 

Кроме того, вступившим в законную силу постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 15.12.2021 по делу № А40-21317/2021 решение Арбитражного суда города Москвы от 30.07.2021 отменено, в удовлетворении исковых требований ООО «Общество по возрождению традиций ФИО1» к Правительству Москвы, Департаменту городского имущества города Москвы,                   АО «РЭМ» о переводе прав и обязанностей приобретателя с АО «РЭМ» на истца в отношении нежилого помещения с кадастровым номером 77:01:0002005:2170 общей площадью 1.264,4 кв. м (далее - нежилое помещение), расположенного по адресу: 

<

...> путем заключения между Департаментом и обществом договора купли-продажи помещения с кадастровым номером 77:01:0002005:2170 общей площадью 1.264,4 кв. м (подвал, помещение I - комнаты 1-5, 5а, 56,6-8, 8а, 8б, 9-14; помещение II - комната 1; этаж 1, помещение I - комната 1; помещение II - комната 1, 1а, 2-6, 6а, 7-11, 14-19, 19а, 20-34; помещение б/н - комнаты А, В; этаж 2, помещение II - комнаты 2-11,11а, 12-14; помещение б/н - комнаты А, В), расположенного по адресу: 

<

...>, по цене                         195 285 377 рублей 30 копеек (без учета НДС) на условиях прилагаемого проекта договора купли-продажи, отказано. 

Определением Верховного Суда РФ от 04.10.2022 № 305-ЭС22-9994 по делу                 № А40-21317/2021 в передаче дела в Судебную коллегию по экономическим спорам Верховного Суда РФ отказано. 

Судами установлено, что спорные помещения Департамент передал в хозяйственное ведение ГУП «РЭМ» на основании распоряжения от 11.09.2017                     № 29711 «О закреплении на праве хозяйственного ведения за ГУП «РЭМ» объектов нежилого фонда, расположенных по адресу: 

<

...>», т.е по безвозмездной сделке. 

В соответствии с пунктом 3.1 Положения об управлении объектами нежилого фонда, находящимися в собственности города Москвы, утвержденного постановлением Правительства Москвы от 29.06.2010 № 540-ПП, объекты нежилого фонда могут быть переданы государственным унитарным предприятиям города Москвы на праве хозяйственного ведения, казенным предприятиям города Москвы или государственным учреждениям города Москвы на праве оперативного управления или переданы пользователям на основании гражданско-правового договора. 

В дальнейшем ГУП «РЭМ» было реорганизовано в форме преобразования в              АО «РЭМ». 

АО «РЭМ» приобретал право на объект по специальному основанию - путем преобразования унитарного предприятия в акционерное общество. 

Более того, правомерность возникновения права АО «РЭМ» в отношении спорного объекта установлена вступившими в законную силу судебными актами по делу № А40-230621/17. 

В марте 2019 года ответчик совершил в адрес АО «РЭМ» два платежа в размере    1 540 577,99 руб. в счет арендной платы, тем самым подтвердил факт осведомления о смене арендодателя. 

В рамках дела А40-152862/21 при рассмотрении вопроса о расторжении договора аренды судом исследовался вопрос о наличии долга по арендной плате. 

В решении от 02.11.2022 указано на то, что долг по арендной плате у ответчика составляет за период с марта 2019 (частично) по июнь 2021 года составляет                            42 378 950 рублей 43 копейки. 

Доводы ответчика об отсутствии записи в ЕГРН отклоняются судом, поскольку право собственности возникает с момента завершения реорганизации, а не с момента регистрации права в ЕГРН (пункт 3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25, пункт 11 Постановления Пленума Верховного Суда РФ, № 10 Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010). 

Суд учитывает, что право собственности АО «РЭМ» на помещения возникло в силу закона не было зарегистрировано в силу наложения обеспечительных мер в виде запрета регистрационных действий в рамках судебных дел № А40-230621/17 и                     № А40- 21317/21. 

В настоящее время обеспечительные меры отменены и право собственности                 АО «РЭМ» на объект аренды зарегистрировано в ЕГРН.

Таким образом, истец является собственником спорного объекта и стороной спорного договора аренды. 

В соответствии с условиями договора арендная плата должна вноситься ежемесячно до 5-ого числа текущего месяца. 

Однако в нарушение действующего законодательства и условий договора аренды, арендатором обязанности по оплате арендных платежей не исполнены надлежащим образом. 

ООО «Общество по возрождению традиций ФИО1» не может быть освобождено от обязанности оплачивать арендную плату, принимая во внимание, что помещение по акту приема-передачи помещение АО «РЭМ» не возвращалось. 

Обязательства по проведению ремонта и техническому содержанию арендованного помещения условиями договора аренды возложены на самого арендатора. 

По смыслу положений статей 611, 622 ГК РФ обязанность по внесению арендной платы прекращается с момента возврата предмета аренды арендодателю, причем при аренде недвижимого имущества такой возврат оформляется составлением двустороннего акта (статья 655 ГК РФ). 

Даже досрочное освобождение арендуемого помещения не является основанием для прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы (статьи  614, 622 ГК РФ, пункт 13 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002                № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»). 

Кроме того, утверждение ответчика о лишении возможности пользования помещениям противоречат его позиции в рамках споров по делам № А40-230621/17 и № А40-21317/21, в которых он считает себя надлежащим арендатором. 

Ответчиком в помещения в 2020 году, 2021 году приглашались технические специалисты ООО «Столичный центр экспертизы и оценки», по его утверждению он осуществляет эксплуатацию помещений, проводит восстановление уникальных теплотрасс и т.д. 

Суд отклонил довод ответчика о наличии у него права на применение льготной арендной ставки. 

Надлежащих доказательств того, что ответчик является организацией, имеющей право на льготы в материалы дела не представлены. 

Порядок определения арендной платы за объекты нежилого фонда, находящиеся в имущественной казне города Москвы, регламентирован Постановлениями Правительства от 25.12.2012 № 809-ПП «Об основных направлениях арендной политики по предоставлению нежилых помещений, находящихся в имущественной казне города Москвы» и № 800-ПП «О мерах имущественной поддержки субъектов малого предпринимательства, арендующих объекты нежилого фонда, находящиеся в имущественной казне города Москвы». 

Согласно указанным нормативным актам субъектам малого предпринимательства с 01.01.2013 предусмотрена имущественная поддержка в виде установления минимальной ставки арендной платы в размере 3 500 рублей за кв. м. на объекты нежилого фонда площадью до 300 кв. м. находящиеся в имущественной казне города Москвы, по действующим договорам аренды, заключенным без проведения торгов. 

Площадь, арендуемого помещения составляет 1264,4 кв.м., более 300 кв. м. 

Постановление Правительства Москвы от 25.12.2012 № 809-ПП «Об основных направлениях арендной политики по предоставлению нежилых помещений, находящихся в имущественной казне города Москвы» и постановление Правительства Москвы от 25.12.2012 № 800-ПП «О мерах имущественной поддержки субъектов малого предпринимательства, арендующих объекты нежилого фонда, находящиеся в имущественной казне города Москвы» регулирует арендную политику в отношении объектов, находящихся в имущественной казне города Москвы и не может применяться в отношении имущества, находящегося в частной собственности. 

Согласно пункту 1 договора аренды помещения переданы для использования под административные, торгово-культурные цели, ресторан. 

Кроме того, истец ссылается на то, что арендатор не обращался за предоставлением льгот. 

Ставку арендной платы не оспаривал, в феврале 2019 года и марте 2019г года совершил в адрес АО «РЭМ» два платежа в размере 1 540 577 рублей 99 копеек. 

Доказательств иного ответчик также в материалы дела не представил. 

ООО «Общество по возрождению традиций ФИО1» не может быть освобождено от обязанности оплачивать арендную плату, принимая во внимание, что помещение по акту приема-передачи помещение АО «РЭМ» не возвращалось. 

Обязательства по проведению ремонта и техническому содержанию арендованного помещения условиями договора аренды возложены на самого арендатора. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. 

По условиям договора аренды №129-з от 01.03.2005 обязательства выполнить проектные, ремонтно-реставрационные, консервационные и противоаварийные работы по арендуемому памятнику, а также содержать здание памятника и связанное с ним имущество в надлежащем санитарном, противопожарном и техническом порядке и нести все расходы, связанные с этим (подпункт а, б пункта 11 договора аренды) возложены на Арендатора. 

Данное обстоятельство было подтверждено тем, что в качестве арендатора помещений ответчик привлекался к административной ответственности: - за воспрепятствование законной деятельности должностного лица (Департамента культурного наследия города Москвы) при осуществлении надзора, что подтверждается постановлением мирового судьи судебного участка № 399 района Замоскворечье г. Москвы от 04.06.2021 по делу № 5-187/2021 от 04.06.2021 и постановлением мирового судьи судебного участка №399 района Замоскворечье г. Москвы от 04.06.2021 по делу №5-191/2021 - за ненадлежащее выполнение охранных обязательств и содержание объекта культурного наследия, что подтверждено постановлением Замоскворецкого районного суда г. Москвы по делу №5-1326/2021 от 30.06.2021 и актом осмотра объекта культурного наследия от 25.06.2021. 

Согласно пункту 1 договора аренды помещения переданы для использования под административные, торгово-культурные цели, ресторан. 

Ссылаясь на невозможность использования имущества по назначению, истец не представил доказательств, которые бы подтверждали обращение в соответствующий орган за получением лицензии и отказ в ее предоставлении. 

Более того, осуществление услуг общественного питания/ресторанные услуги не связано с лицензией на реализацию розничную/в розлив алкогольной продукции. 

Это не является обязательным условием для ведения ресторанной деятельности. 

Услуги общественного питания – самостоятельный вид услуг приготовления и реализации готовой пищевой продукции. 

Реализация алкогольной продукции может присутствовать как сопутствующие услуги, но не обязательные и, тем более, не препятствующие осуществлению услуг общественного питания. 

Доводы ответчика о том, что отсутствие записи о договоре аренды в реестре препятствовало осуществлению ответчиком его деятельности, отклоняются судом, принимая во внимание, что ответчик производил в полном объёме арендные платежи с февраля 2018 и 90-95% январь-март 2019 года, независимо от отсутствия записи об аренде в Росреестре. 

При этом, ответчик не оспаривал размер месячной арендной платы. 

Суд первой инстанции согласился с доводами истца о том, что в данном случае, условие об установлении размера арендной платы - является оспоримой сделкой и срок его оспаривания составляет год. 

Поэтому ссылаться на пересмотр платежей, которые ответчиком были в полном объёме произведены и за пределами срока давности невозможно. 

Более того, льготная ставка арендной платы с учетом коэффициента-дефлятора не менялась с 01.01.2017 года на рыночную (уведомление о ставке арендной платы на 2017 год представлено в материалы дела). 

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции в силу следующих обстоятельств.

Договором аренды возложены на ООО «Общество по возрождению традиций ФИО1» охранные обязательства, поскольку объект культурного наследия (ОКН) предоставлялся в аренду исключительно на условиях выполнения охранных обязательств, за невыполнение которых предусмотрена ответственность в виде расторжения договора. Согласно подпункту а пункта 11 договора аренды арендатор обязан выполнить за свой счет проектные, ремонтно-реставрационные, консервационные и противоаварийные работы по арендному зданию-памятнику. 

В пункте 2.6 охранного обязательства выписанном на имя Арендатора указано, что арендатор должен содержать объект и связанное с ним имущество в надлежащем санитарном состоянии, принимать все необходимые меры для обеспечения функционирования всех инженерных систем Объекта, в том числе центрального отопления. 

Также Законом 73-ФЗ предусмотрено наличие обязательств по сохранению            ОКН вне зависимости от их документального оформления. 

Кроме того, в деле № А40-152862/2021 установлен факт расторжения договора аренды по вине арендатора по причине: - воспрепятствования законной деятельности должностного лица Госоргана для контроля за исполнением условия договора аренды (подп. «ж» пункт 11 договора аренды); - невыполнения обязательств по сохранению объекта культурного наследия (подп. «а» - «в», «д», «к», «м» пункт 11 договора аренды). - наличие задолженности. Доводы арендатора о том, что ему что-то препятствовало пользованию помещениями (отсутствие отопления и невозможности использования помещения из-за отсутствия лицензии на алкоголь), идентичные с настоящим делом, отклонен судами при рассмотрении дела А40-152862/2021. 

Факт невыполнения со стороны арендатора обязательств по сохранению и надлежащему содержанию объекта культурного наследия также установлен вступившими в законную силу постановлениями Замоскворецкого районного суда города Москвы и судебными актами по делу № А40-152862/2021. 

Согласно пункту 2 статьи 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица. 

Кроме того, ООО «Общество по возрождению традиций ФИО1» в рамках дела А40-238143/16 о взыскании затрат на проведение  ремонтных работ (текущего и капитального характера) в спорных помещениях с арендатора объекта – ООО «ЭНЕРГИЯ ЗДОРОВЬЯ», указывало, что каждый арендатор ОКН обязан выполнять охранное обязательство и проводить весь комплекс работ на объекте. 

Судом по данном делу (решение вступило в силу 15.03.2018) установлено, что в соответствии с подп. А) пункт 11 арендатор обязан выполнить за свой счет проектный, ремонтно-реставрационные, консервационные и противоаварийные работы по арендуемому зданию-памятнику, установленные в соответствии с разделом II акта технического состояния, являющегося неотъемлемой частью договора, в указанные в нем сроки в соответствии с планово-реставрационным заданием «Госоргана» по его специальному разрешению. 

В соответствии с пунктом 1.1 охранного обязательства, пользователь – любой арендатор, принимает на себя обязательства по обеспечению сохранности объекта культурного наследия. 

По мнению арендатора - ООО «Общество по возрождению традиций                        ФИО1» каждый из арендаторов объекта культурного наследия обязан выполнять Охранное обязательство, расходы на выполнение охранного обязательства должны нести Арендаторы совместно. 

Истцом в ходе рассмотрения дела не опровергнуто, что в соответствии с пунктами 10, 11 Охранно-арендного договора №129-з от 01.03.2005 «Арендатор» принимает на себя полную ответственность за сохранность здания памятника и, в соответствии с Инструкцией «О порядке учета, обеспечения, сохранности, содержания, использования, реставрации недвижимых памятников истории и культуры», обязан выполнить за свои счет проектные, ремонтно-реставрационные, консервационные и противоаварийные работы по арендуемому зданию-памятнику, установленные в соответствии с разделом II акта технического состояния, являющегося неотъемлемой частью настоящего договора, в указанные в нем сроки в соответствии с планово-реставрационным заданием «Госоргана» по его специальному разрешению. 

Согласно определению Конституционного суда России от 09.12.2014 М 2755-0 на реализацию такой обязанности, как государственная охрана невосполнимого ресурса — объектов культурного наследия, направлены положения Закона № 73-ФЗ, согласно которым при заключении договора, аренды объекта культурного (пункт 5 статьи 55) пользователь-Арендатор объекта культурного наследия оформляет охранное обязательство, которым он принимает на себя обязательства по содержанию объекта культурного наследия, по его сохранению проведения реставрационных, ремонтных и иных работ и т.п.) и по выполнению иных обеспечивающих его сохранность требований. 

Оформление охранного обязательства предусмотрено Федеральным законом № 73-ФЗ вне зависимости от вида лица, являющегося правообладателем, т.к. охранное обязательство оформляется на сам памятник, а не на его правообладателя. 

Вместе с тем, в Распоряжении Москомнаследия от 13.08.2012 № 773 указывается, что требования охранного обязательства привязаны к объекту культурного наследия, а не к конкретному правообладателю. 

Следовательно, ссылка истца на отсутствие конкретно ему указывающих обязанностей по проведению работ на объекте – несостоятельна. 

Уклонение ответчика от своевременного оформления охранного обязательства не освобождает его от расходов на реставрацию занимаемого здания-объекта культурного наследия. 

Мосгорнаследием 21 апреля 2021 года в отношении организации и его законного представителя ФИО6 возбуждены дела по части 2 статьи 19.4.1 КоАП РФ по факту воспрепятствования законной деятельности должностного лица органа государственного  контроля (надзора) по проведению проверок или уклонение от таких проверок, повлекшие невозможность проведения. 

Постановлениями мирового судьи судебного участка № 399 района Замоскворечья города Москвы № 5-191/399/2021 и 5-187/399/2021 02 июня 2021 года организация и ее представитель признаны виновными в совершении административного правонарушения по части 2 статьи 19.4.1 КоАП РФ с назначением административных наказаний (постановления обжаловались организацией, 22.07.2021 постановления оставлено апелляционной инстанцией без изменения). 

Также, 21 апреля 2021 г. Мосгорнаследием в отношении организации и его законного представителя ФИО6 возбуждены дела по части 18 статьи 19.5 КоАП РФ по факту неисполнения предписания об обеспечении доступа на объект. 

Постановлениями Замоскворецкого районного суда города Москвы № 5-152/2021 и 5-151/2021 от 03 июня 2021 года производства по делам об административных правонарушений в отношении организации и ФИО6 прекращены за отсутствием состава административного правонарушения, т.к. по мнению судьи организация и ее должностное лицо ранее привлечены к административной ответственности по части 2 статьи 19.4.1 КоАП РФ, что исключает их привлечения к административной ответственности по части 18 статьи 19.5 КоАП РФ как за одно и то же нарушение. 

Решения обжалованы Мосгорнаследием в Московский городской суд (дата рассмотрения жалобы 09 сентября 2021 г.), в связи с тем, что составы части 2 статьи 19.4.1 и части 18 статьи 19.5 КоАП РФ различны по своему составу, кроме того основанием для возбуждения вышеуказанных дел явились различные обстоятельства. 09.09.2021 в Мосгорсуде состоялось рассмотрение дел по жалобам Мосгорнаследия на прекращение административного дела по 19.5 КоАП РФ в отношении организации и ее руководителя. 

В отношении руководителя постановление отменено и 19.10.2021 судом первой инстанцией наложен штраф. По организации жалоба Мосгорнаследия также удовлетворена, постановление отменено, дело прекращено по сроку давности привлечения к административной ответственности. 

В Замоскворецком районном суде возбуждено дело № 05-1377/2021 о привлечении к административной ответственности организации за неисполнение охранных обязательств (статья 7.13, часть 1 КоАП РФ). 

Постановление о привлечении к административной ответственности с назначением наказания в виде штрафа в размере 200 000 рублей вынесено 30.06.2021. 

Постановление обжаловалось организацией, оставлено апелляционной инстанцией без изменения. 

В Замоскворецком районном суде возбуждено дело № 05-2482/2021 о привлечении к административной ответственности организации за проведение ремонтных работ на теплотрассе (статья 7.13, часть 1 КоАП РФ). 

Постановление о привлечении организации к административной ответственности вынесено 28.10.2021. 

Довод ответчика о ненадлежащем состоянии помещения, отсутствии в нем отопления отклоняется судом, принимая во внимание, что в материалы дела представлены договоры теплоснабжения от 09.12.2004 №0124007, от 15.10.2007                      № 0124007 и от 06.05.2013 № 01.004993-ТЭМ, а также дополнительное соглашение от 09.10.2017 № 17 к договору с ООО «Строй-Эксп-К» на подготовку к отопительному сезону, платежное поручение от 20.10.2017 № 112 по оплате данных работ. 

В деле № А40-21317/21 суд и сам ответчик указывал, что даже утратив титул арендатора обеспечивал в здании охрану, отопление, произвел ремонт коммуникаций теплотрассы. 

Ответчиком заключен договор теплоснабжения с ПАО «МОЭК», регулярно заключались договоры на подготовку к отопительному сезону. 

Этот факт также подтверждается решением от 27.04.2018 по делу                                № А40-246655/17, в котором указывается об утверждении ООО «Общество по возрождению традиций ФИО1» о несении затрат на отопление с 2013 года по 2018 года непрерывно. 

ООО «Общество по возрождению традиций ФИО1» (далее – Потребитель) заключен договор теплоснабжения с ПАО «МОЭК» от 01.03.2013                   № 01.004993-ТЭМ. 

В соответствии с преамбулой договора: 

«Потребитель» - юридическое или физическое лицо, а также индивидуальный предприниматель, владеющее на законных основаниях энергопринимающим оборудованием и приобретающее тепловую энергию для собственных и (или) производственных нужд. 

«Точка поставки» - место в тепловой сети, находящееся на границе раздела балансовой принадлежности тепловых сетей и эксплуатационной ответственности Сторон, являющееся местом исполнения обязательств по настоящему договору. 

Точка поставки в соответствии с пунктом 1.2 договора определена в акте разграничения балансовой принадлежности тепловых сетей и эксплуатационной ответственности сторон от 26.05.2013, оформленном между теплоснабжающей организацией и потребителем и является неотъемлемой частью договора. 

К договору теплоснабжения прилагаются акт разграничения балансовой принадлежности тепловых сетей и акт разграничения эксплуатационной ответственности сторон. 

Условия договора теплоснабжения не должны противоречить документам на подключение теплопотребляющих установок потребителя, которая обозначает ответственность потребителя. 

На основании вышеизложенного заявитель для оформления договора теплоснабжения в соответствии с требованиями пункта 35 «Правил организации теплоснабжения в Российской Федерации», утв. постановлением Правительства РФ от 08.12.2012 № 808, представил в ПАО «МОЭК» информацию о тепловых сетях заявителя от границы балансовой принадлежности до точки учета, подтвержденную технической или проектной документацией на основании которой производится расчет тепловых потерь в сетях заявителя с целью их оплаты в соответствии с условиями пункта 3.8. договора теплоснабжения. 

Кроме того, потребитель ежегодно, в срок до 1 сентября должен оформить акт готовности систем теплоснабжения к отопительному сезону, который оформляется уполномоченным органом (управа) с привлечением в комиссию представителей теплоснабжающей организации. 

Т.к. договор теплоснабжения действовал с 2013 по 2023 годы, ежегодно комиссией осуществлялась проверка состояние тепловых сетей, принадлежащих потребителю тепловой энергии в соответствии с требованиями пункта 16                       «Правил оценки готовности к отопительному периоду» утвержденными приказом Минэнерго России от 12.03.2013 № 103. 

На основании вышеизложенного следует, и документально подтверждено, что тепловая сеть от точки поставки, указанной в договоре до узла учета тепловой энергии, установленного в ЦТП по адресу Пятницкая ул., д. ½ стр. 1, находилась на балансе у ООО «Общество по возрождению традиций ФИО1», при этом: 

- Потребителем при заключении договора был представлен в теплоснабжающую организацию документ, подтверждающий балансовую принадлежность/эксплуатационную ответственность потребителя участка тепловых сетей от точки поставки тепловой энергии до наружной стены строения по адресу Пятницкая ул., д. ½ стр. 1; 

- Потребитель в течение нескольких лет осуществлял эксплуатацию балансового участка тепловой сети и оплачивал потери тепловой энергии в тепловых сетях от места установки узла учета в ЦТП до границы раздела балансовой принадлежности сетей (точка поставки), что подтверждается также выполнением условий договора и требований нормативных правовых актов в сфере теплоснабжения. 

В силу того, что потребитель как законный владелец на основании правил технической эксплуатации тепловых энергоустановок, утвержденными приказом Министерства энергетики Российской Федерации от 24.03.2003 № 115 и правилами оценки готовности к отопительному период, утвержденными приказом Минэнерго России от 12.03.2013 № 103, провел ремонт участка тепловой сети обоснованно. 

Также на случай временного отсутствия центрального отопления в связи с аварией на теплотрассе истцом смонтирован электрический котел временного отопления, что подтверждается имеющимися в материалах дела: дополнительным соглашением от 12.02.2018 № 19 к договору с ООО «Строй-Эксп-К», платежным поручением от 02.03.2018 № 47 по оплате данных работ, а также платежными поручениями от 09.02.2018 № 28, от 16.03.2018 № 54, от 01.03.2018 № 45, от 16.04.2018 № 77, от 04.04.2018 № 68, от 28.04.2018 № 90 об оплате электроэнергии. 

В соответствии с актом строительной экспертизы от 25.02.2020 № 14- 02/1/20/СЭ, выполненной специалистом по строительству ООО «Столичный центр экспертизы и оценки» ФИО7, который представил арендатор, индивидуальный тепловой пункт, расположенный в подвале нежилого помещения, обеспечивает необходимые параметры микроклимата (температуры) для поддержания нежилого помещения в надлежащем состоянии. 

В рамках подготовки указанного акта специалист по строительству осуществил осмотр спорного нежилого помещения и установил факт соответствия температурного режима в нежилом помещении требованиям нормативных документов к параметрам микроклимата в нежилых зданиях (страница 24 акта). 

В судебном заседании 13.12.2023 судом и лицами, участвующими в деле, обозревались карты с указанием точки балансовой принадлежности и сетей. 

При этом, теплотрасса, требующая ремонта, была расположена в зоне ответственности ООО «Общество по возрождению традиций ФИО1». 

Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 21.12.2000                № 263-0 указал, что предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, на реализацию требования статьи 17 Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. 

Именно поэтому в части 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации речь идет не о праве суда, а о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения. 

С учетом заявленного ответчиком ходатайства о снижении размера взыскиваемой неустойки, конкретных обстоятельства дела, последствий нарушения обязательства, исходя из общей суммы задолженности и предъявленных истцом ко взысканию пени, суд первой инстанции  уменьшил размер подлежащих взысканию пени до                               60 000 000 рублей, применив статью 333 ГК РФ. 

Истцом заявлено о пропуске срока исковой давности по части требований по объединенному делу А40-27508/23. 

Иск направлен в суд по почте 09.02.2023. 

Согласно пункту 1 статьи 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса. 

Суд согласился с доводами АО «РЭМ» о пропуске срока исковой давности по части требования по объединенному делу за период до 09.01.2020. 

Согласно разъяснению пункта 5 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», по смыслу статей 15, 393 ГК РФ, кредитор должен представить доказательства, подтверждающие наличие у него убытков, а также обосновывающие с разумной степенью достоверности их размер и причинную связь между неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником и названными убытками. Должник вправе предъявить возражения относительно размера причиненных кредитору убытков, и представить доказательства, что кредитор мог уменьшить такие убытки, но не принял для этого разумных мер (статья 404 ГК РФ).

Обязанность доказывания факта неисполнения или ненадлежащего исполнения договорного обязательства (противоправности), наличия убытков (вреда), причинной связи между неисполнением или ненадлежащим исполнением договорного обязательства и убытками возложена законом на истца.

Действующее гражданско-правовое регулирование института ответственности по общему правилу исходит из того, что лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство, несет ответственность при наличии вины (пункт 1 статьи 401 ГК РФ).

В абзаце 4 пункта 5 Постановления ВС РФ от 24.03.2016 №7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» указано, что вина должника в нарушении обязательства предполагается, пока не доказано обратное. Отсутствие вины в неисполнении или ненадлежащем исполнении обязательства доказывается должником (пункт 2 статьи 401 ГК РФ).

Должник, опровергающий доводы кредитора относительно причинной связи между своим поведением и убытками кредитора, не лишен возможности представить доказательства существования иной причины возникновения этих убытков.

Таким образом, требование о взыскании убытков, может быть удовлетворено при доказанности факта нарушения стороной обязательств по договору, наличия причинной связи между понесенными убытками и ненадлежащим исполнением обязательств, документальным подтверждением размера убытков, вины лица, нарушившего обязательство, если в соответствии с законом или договором вина является основанием ответственности за причинение убытков.

В рамках объединенного дела истцом не доказана причинно-следственная связь между действиями АО «РЭМ» и убытками ООО «Общество по возрождению традиций ФИО1». 

В деле № А40-152862/2021 установлен факт расторжения договора аренды по вине арендатора по причине: 

- воспрепятствования законной деятельности должностного лица Госоргана для контроля за исполнением условия договора аренды (подпункт «ж» пункта 11 договора аренды); - невыполнения обязательств по сохранению объекта культурного наследия (подпункты «а» - «в», «д», «к», «м» пункта 11 договора аренды); 

- невнесения арендных платежей более двух раз подряд (раздел II договора аренды), что является безусловными основаниями для расторжения договора аренды в судебном порядке. 

Доводы арендатора о том, что имелись препятствия в пользовании помещениями судами не принят. 

Факт невыполнения со стороны арендатора обязательств по сохранению и надлежащему содержанию объекта культурного наследия установлен вступившими в законную силу постановлениями Замоскворецкого районного суда города Москвы и судебными актами по делу № А40-152862/2021. 

Арендатор не оплачивал арендную плату за пользование помещением, бездействовал, правом на возврат помещений арендодателю в связи с невозможностью его использования не воспользовался, многочисленными судебными актами установлено, что ООО «Общество по возрождению традиций ФИО1» пользовалось помещениями. 

В силу пункта 2 статьи 15 ГК РФ под упущенной выгодой понимаются неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено. 

При рассмотрении дел о возмещении убытков следует иметь в виду положение пункта 4 статьи 393 ГК РФ, согласно которому при определении упущенной выгоды учитываются предпринятые кредитором для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления. 

Отчет № 12/2022-50К от 2022, представленный ООО «Общество по возрождению традиций ФИО1», содержит анализ характеристик арендованного помещения с учетом рыночной стоимости продажи ресторанного бизнеса иных лиц в иных местах и не оценивает упущенную выгоду в виде неполученных доходов. 

Суд первой инстанции согласился с доводами АО «РЭМ» о том, что упущенная выгода в виде неполученных доходов предполагает анализ финансово-экономических показателей ресторанной деятельности именно арендатора. 

При этом, по мнению суда первой инстанции, ни содержание искового заявления, ни отчета, ни апелляционной жалобы не позволяют определить характеристики ресторана арендатора, его меню и ассортимент, часы работы, количество посадочных мест, количество работников, финансово- экономические показатели ресторанной деятельности именно арендатора.

В отчете указано на отсутствие инженерных коммуникаций в арендуемых помещениях, хотя согласно справкам БТИ, условиям договора, они есть. 

При этом в отчете вообще не учитываются экономические показатели ресторанной деятельности в период пандемии в 2020-2021 года и период СВО в                 2022- 2023 годав период которых условия обычного гражданского оборота предполагали прекращение ресторанной деятельности и сокращение проходимости за счет оттока иностранцев. 

Таким образом, в материалы дела не представлены надлежащие доказательства, подтверждающие нарушение АО «РЭМ» возложенных на него законом обязательств, наличие убытков, причинной связи между понесенными убытками и неисполнением обязательств; размер убытков, возникших у истца в связи с неисполнением ответчиком своих обязательств. 

Оснований для назначения судебной экспертизы суд первой инстанции не усмотрел, поскольку те обстоятельства, для подтверждения которых необходимы специальные познания, могут подтверждаться иными, имеющимися в материалах дела, доказательствами. 

Кроме того, вопросы права и правовых последствий оценки доказательств не могут быть поставлены перед экспертом (пункт 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе»). 

Предметом аренды является нежилые помещения, являющиеся объектом культурного наследия. 

Законодательство в сфере охраны объектов культурного наследия не разделяет ремонтные работы на ОКН на текущий и капитальный ремонт (статья 40  Федерального закона № 73-ФЗ, Письмо Минкультуры России от 02.12.2019 № 18930-12-02                         «О работах по сохранению культурного наследия»). 

Доводы арендатора об обязательствах по ремонту теплотрассы уже были предметом исследования вышестоящих судов и были отклонены, как необоснованные (дело № А40-152862/2021 о расторжении договора аренды): 

- согласно подпункту а пункта 11 договора аренды арендатор обязан выполнить за свой счет проектные, ремонтно-реставрационные, консервационные и противоаварийные работы по арендному зданию-памятнику. 

Также пункт 2.6 охранного обязательства выписанном на имя арендатора предусматривает, что арендатор должен содержать объект и связанное с ним имущество в надлежащем санитарном состоянии, принимать все необходимые меры для обеспечения функционирования всех инженерных систем объекта, в том числе центрального отопления. 

- согласно договору теплоснабжения, между ОАО «МОЭК» и                                     ООО «Общество по возрождению традиций ФИО1» эксплуатационная ответственность за теплотрассу лежит на потребителе, то есть на                                        ООО «Общество по возрождению традиций ФИО1».

- наличие отопления в помещениях подтверждено вступившими в законную силу судебными актами (дело № А40-230621/17, А40-246655/17, № А40-21317/21). 

Арендатор не делал никаких попыток вернуть помещение, в связи с невозможностью его использования. 

Также арендатором было заявлено ходатайство о назначении оценочной экспертизы. 

Суд первой инстанции также не усмотрел оснований для назначения указанной экспертизы, принимая во внимание, что на основании своих бухгалтерских балансов арендатор самостоятельно может определить свою чистую прибыль, поэтому не требуется назначения данной экспертизы. 

Кроме того, доказательств того, что в спорный период времени                                  ООО «Общество по возрождению традиций ФИО1» вело или могло вести ресторанную деятельность в материалы дела не представлено. 

В статье 82 АПК РФ предусмотрено, что для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. 

Назначение судебной экспертизы имеет свой целью разрешение тех вопросов, постановка которых необходима в целях полного и всестороннего рассмотрения дела, а также при условии, что суд не имеет возможности сделать выводы относительно тех обстоятельств, для которых требуются специальные познания. 

Таким образом, в настоящем деле отсутствуют основания для проведения судебной экспертизы. 

Статьей 65 АПК РФ предусмотрена обязанность сторон доказывать основания своих требований и возражений. 

Согласно статье 9 АПК РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий. 

В соответствии с частью 1 статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. 

На основании изложенного, с учетом указаний суда кассационной инстанции и представленных в материалы дела доказательств, принимая во внимание, что ремонт теплотрассы находился в зоне ответственности ООО «Общество по возрождению традиций ФИО1», надлежащих доказательств того, что                                         ООО «Общество по возрождению традиций ФИО1» не могло использовать по причинам, за которые  арендатор не отвечает, в материалы дела не представлено, отсутствие записи в ЕГРН об обременении нежилых помещений договором аренды не препятствовало использованию арендованного имущества по целевому назначению, а у АО «РЭМ» отсутствовала возможность своевременно восстановить запись в связи с наложенными обеспечительными мерами, суд первой инстанции пришел к выводу, что первоначально заявленные исковые требования подлежат удовлетворению в размере                                     114 912 466 рублей27 копеек задолженности по договору № 129-з от 01.03.2005, из них:                             54 912 466 рублей 27 копеек задолженности, 60 000 000 рублей пени. 

В остальной части первоначального иска суд отказал. Иск по объединенному делу удовлетворению не подлежит.

Доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются апелляционным судом несостоятельными и не могут служить основанием для отмены оспариваемого решения арбитражного суда.

Оснований для переоценки выводов суда первой инстанции, сделанных при рассмотрении настоящего спора по существу, апелляционным судом не установлено.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием к отмене судебного акта, судом первой инстанции не допущено. Оснований для отмены обжалуемого судебного акта не имеется.

Государственная пошлина по апелляционной жалобе в соответствии со статьей 110 АПК РФ относится на заявителя.

Руководствуясь статьями 176, 266 - 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 26 декабря 2023 года по делу № А40-152896/21 оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа. 

Председательствующий судья       Н.И. Левченко

Судьи           Е.Б. Алексеева

                                                                                                                             Е.А. Мезрина