АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  КРАСНОДАРСКОГО  КРАЯ

Именем Российской Федерации

 

РЕШЕНИЕ

арбитражного суда первой инстанции

дело №А32-50785/2020

г. Краснодар«12» апреля 2023 года

Резолютивная часть решения объявлена 05 апреля 2023 года.

Решение суда в полном объёме изготовлено 12 апреля 2023 года. 

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи А.Л. Назыкова, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Голубченко Д.Э., рассмотрев в открытом судебном заседании материалы дела №А32-50785/2020 

по иску общества с ограниченной ответственностью «РКС-Краснодар» (ИНН 

<

***> ОГРН 

<

***>) 

к администрации муниципального образования город Краснодар 

о расторжении договора аренды от 24.11.2014 №4300021161 земельного участка с кадастровым номером 23:43:0309037:213, взыскании с администрации муниципального образования город Краснодар убытков,

и по иску администрация муниципального образования город Краснодар 

к обществу с ограниченной ответственностью «РКС-Краснодар» (ИНН 

<

***> ОГРН 

<

***>) 

об обязании освободить и вернуть администрации муниципального образования город Краснодар земельный участок общей площадью 32 455 кв. м, расположенный в Центральном внутригородском округе 

<

...>, кадастровый номер 23:43:0309037:213 путем подписания акта приема-передачи земельного участка, с указанием, что вступившее в законную силу решение суда является основанием по внесению в ЕГРН записи о прекращении права аренды на земельный участок общей площадью 32 455 кв. м, расположенный в Центральном внутригородском округе 

<

...>, кадастровый номер 23:43:0309037:213 и исключению из ЕГРН регистрационной записи,

при участии третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования, - прокуратуры Краснодарского края, администрации Краснодарского края, министерства финансов Краснодарского края, Межрегионального управления Федеральной службы по финансовому мониторингу по Южному федеральному округу, Управления Федеральной налоговой службы России по Краснодарскому краю, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, департамента по архитектуре и градостроительству Краснодарского края, Городской Думы муниципального образования город Краснодар, управления государственной охраны объектов культурного наследия администрации Краснодарского края, департамента муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар,

при участии в судебном заседании, проводившемся с перерывом с 30 марта по 05 апреля 2023 года, представителя ООО «РКС-Краснодар» - ФИО1 (по доверенности от 23.08.2021), представителя администрации города Краснодара, департамента муниципальной собственности и городских земель администрации Краснодара – ФИО2 (по доверенностям от 26.12.2022, от 19.12.2022), представителя департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар – ФИО3 (по доверенности от 26.12.2022), представителя городской Думы Краснодара – ФИО4 (по доверенности от 01.02.2023), представителя департамента финансов администрации муниципального образования город Краснодар – ФИО5 (по доверенности от 29.12.2022), прокурора отдела прокуратуры Краснодарского края Рябоконева А.В. (удостоверение),  

 

УСТАНОВИЛ:

первоначально общество с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «РенКапСтрой» (далее – арендатор, общество) обратилось в арбитражный суд с иском к администрации муниципального образования город Краснодар (далее – администрация, арендодатель) со следующими требованиями:

- расторгнуть договор аренды от 24.11.2014 №4300021161 земельного участка с кадастровым номером 23:43:0309037:213, площадью 26 585 кв. метров, расположенного по адресу: г. Краснодар, Центральный внутригородской округ, ул. Старокубанская, 2/21, заключенный администрацией муниципального образования город Краснодар и ООО «РенКапСтрой»;

- взыскать с администрации муниципального образования город Краснодар убытки в размере 1 180 009 940 рублей, в том числе общий размер подтвержденных затрат в размере 447 536 940 рублей, упущенную выгоду арендатора в размере 732 473 000 рублей.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 11 мая 2021 года ходатайство общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «РенКапСтрой» (ИНН 

<

***> ОГРН 

<

***>) от 04.03.2021 о назначении судебной оценочной экспертизы и приостановлении производства по делу отклонено; договор аренды от 24.11.2014 №4300021161 земельного участка с кадастровым номером 23:43:0309037:213, площадью 26585 кв. м, расположенного по адресу: г. Краснодар, Центральный внутригородской округ, ул. Старокубанская, 2/21, заключенный между администрацией муниципального образования город Краснодар и обществом с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «РенКапСтрой», - признан прекращенным; в удовлетворении исковых требований о расторжении договора аренды от 24.11.2014 №4300021161 земельного участка с кадастровым номером 23:43:0309037:213, площадью 26585 кв. м, расположенного по адресу: г. Краснодар, Центральный внутригородской округ, ул. Старокубанская, 2/21, заключенного между администрацией муниципального образования город Краснодар и обществом с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «РенКапСтрой», и о взыскании с администрации муниципального образования город Краснодар убытков в размере 1 180 009 940 рублей, в том числе общего размера подтвержденных затрат в размере 447 536 940 рублей, упущенной выгоды в размере 732 473 000 рублей, - отказано в полном объёме.

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.09.2021 в удовлетворении ходатайства о назначении судебной оценочной экспертизы отказано. Решение Арбитражного суда Краснодарского края от 11.05.2021 по настоящему делу оставлено без изменения.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 17.02.2022 решение Арбитражного суда Краснодарского края от 11.05.2021 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.09.2021 по делу № А32-50785/2020 в части признания договора аренды от 24.11.2014 № 4300021161 земельного участка с кадастровым номером 23:43:0309037:213 прекращенным, отказа в удовлетворении исковых требований о расторжении договора аренды от 24.11.2014 № 4300021161 и взыскании с администрации муниципального образования город Краснодар в пользу общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик "РенКапСтрой"» затрат отменены, в указанной части дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

При новом рассмотрении дела определением от 12.05.2022 к участию в настоящем деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования, - привлечены прокуратура Краснодарского края, администрация Краснодарского края, министерство финансов Краснодарского края, Межрегиональное управление Федеральной службы по финансовому мониторингу по Южному федеральному округу, Управление Федеральной налоговой службы России по Краснодарскому краю. 

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования, определением от 12.05.2022 привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, департамент по архитектуре и градостроительству Краснодарского края.

В судебном заседании, состоявшемся 01.06.2022, истцом заявлены ходатайства об увеличении исковых требований, о назначении экспертизы для определения размера убытков (в виде реального ущерба), понесенных истцом вследствие невозможности ведения строительства на арендованном по договору аренды №4300021161 от 24.11.2014 земельном участке с кадастровым номером 23:43:0309037:213.

Определением от 01.06.2022 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования, привлечена Городская Дума муниципального образования город Краснодар.

Определением от 01.06.2022 удовлетворено ходатайство от 01.06.2022 об увеличении размера исковых требований, исковые требования приняты судом к рассмотрению в следующей редакции:

«1. Расторгнуть договор аренды земельного участка от 24.11.2014г. №4300021161, предметом которого является земельный участок с кадастровым номером 23:43:0309037:213, площадью 26585 кв. м., расположенный по адресу: г. Краснодар, Центральный внутригородской округ, ул. Старокубанская 2/21, заключенный между Администрацией муниципального образования город Краснодар и ООО «РенКапСтрой».

2. Взыскать с Администрации муниципального образования город Краснодар убытки в виде реального ущерба в размере 521 968 472,70 руб.

3. Взыскать с Администрации муниципального образования город Краснодар уплаченную ООО «Специализированный застройщик «РенКапСтрой» при подаче настоящего иска государственную пошлину в размере 206 000 руб.».

В деле №А32-22065/2021 администрация муниципального образования город Краснодар обратилась к ООО «Специализированный застройщик «РенКапСтрой» со следующими требованиями: 

- обязать освободить и вернуть администрации муниципального образования город Краснодар земельный участок общей площадью 32 455 кв. м, расположенный в Центральном внутригородском округе 

<

...>, кадастровый номер 23:43:0309037:213 путем подписания акта приема-передачи земельного участка; 

- указать, что вступившее в законную силу решение суда по настоящему делу является для управления Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю основанием по внесению в ЕГРН записи о прекращении права аренды на земельный участок общей площадью 32 455 кв. м, расположенный в Центральном внутригородском округе 

<

...>, кадастровый номер 23:43:0309037:213 и исключению из ЕГРН регистрационной записи.

Поскольку дела №А32-50785/2020 и №А32-22065/2021 взаимосвязаны, предметом спора является один и тот же договор аренды земельного участка, суд определением от 24.06.2022 объединил дела №А32-50785/2020 и №А32-22065/2021 в одно производство для совместного рассмотрения с присвоением объединенному делу номера А32-50785/2020.

Определением от 24.06.2022 к участию в настоящем деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования, привлечены управление государственной охраны объектов культурного наследия Краснодарского края, а также департамент муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар.

Определением от 05.08.2022 удовлетворено ходатайство общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «РенКапСтрой» (ИНН 

<

***> ОГРН 

<

***>) об изменении наименования на ООО «РКС-Краснодар». 

В судебном заседании, состоявшемся 05.08.2022, представителем истца заявлено ходатайство об уточнении исковых требований, мотивированное тем, что поскольку в деле №А32-43918/2021 истцом взыскана части фактически произведенных затрат с одного из своих контрагентов, исковые требования по настоящему делу подлежат уточнению в части размера взыскиваемых с администрации убытков, с целью недопущения взыскания одной и той же суммы дважды, и с АО «АТЭК» как неосновательного обогащения, и с администрации город Краснодара в составе убытков. 

В соответствии с данным ходатайством, истец просит:

1. Расторгнуть договор аренды земельного участка от 24.11.2014 №4300021161, предметом которого является земельный участок с кадастровым номером 23:43:0309037:213, площадью 26585 кв. м, расположенный по адресу: г. Краснодар, Центральный внутригородской округ, ул. Старокубанская, 2/21, заключенный между администрацией муниципального образования город Краснодар и ООО «РКС-Краснодар» (ранее ООО «Специализированный застройщик «РенКапСтрой»);

2. Взыскать с администрации муниципального образования город Краснодар убытки в виде реального ущерба в размере 496 617 839,24 рублей;

3. Взыскать с администрации муниципального образования город Краснодар уплаченную при подаче настоящего иска государственную пошлину в размере 206 000 рублей.

Указанное ходатайство от 05.08.2022 об уточнении исковых требований судом рассмотрено и удовлетворено определением от  02.09.2022.

В судебном заседании, проводившемся с перерывом с 30 марта по 05 апреля 2023 года, представитель общества заявленные требования поддержал в полном объёме, настаивал на назначении судебной экспертизы. Представители администрации, департамента архитектуры и градостроительства администрации, департамента муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар против исковых требований общества возражали в полном объёме, настаивали на удовлетворении исковых требований администрации. Прокурор возражал против исковых требований общества, предоставил соответствующий отзыв. Представитель департамента финансов администрации против исковых требований общества возражал. Остальные участвующие в деле лица, надлежаще извещённые о времени и месте судебного заседания, явки своих представителей не обеспечили, правовая позиция изложена в соответствующих отзывах.

Изучив материалы дела, заслушав пояснения представителей сторон в судебных заседаниях, суд установил следующее.

Как следует из содержания исковых требований общества, основанием для расторжения договора аренды земельного участка и взыскания убытков общество указывает изменение функциональной зоны, в которой расположен земельный участок с кадастровым номером 23:43:0309037:213, поскольку генеральным планом муниципального образования город Краснодар, утверждённым решением городской Думы Краснодара от 02.09.2020 №100 п. 1, данный участок отнесён к озелененной территории общего пользования, в связи с чем, земельный участок не может использоваться для целей, указанных в договоре аренды, - для строительства многоэтажных и среднеэтажных домов. Договор аренды от 24.11.2014 №4300021161 предусматривал строительство на участке многоэтажных и среднеэтажных жилых домов, в том числе со встроенно-пристроенными на первом этаже помещениями общественного назначения. Изменение генерального плана повлекло, как считает общество, нарушение его прав как арендатора земельного участка, поскольку в результате наступила невозможность реализации арендатором условий договора, предусматривающих строительство на земельном участке многоэтажных жилых домов, а поскольку именно администрация является стороной договора аренды, то своими виновными действиями, как указывает истец, администрация оставила арендатора без реальной возможности пользоваться земельным участком в соответствии с целями аренды. Общество указывает, что в настоящее время им утрачен интерес к договору аренды и полагает необходимым его расторгнуть, со взысканием с администрации всех понесенных застройщиком убытков. Как указано в исковом заявлении, в результате виновных действий администрации МО г. Краснодар, препятствующих реализации условий договора, и как следствие направленных на изменение функциональной зоны спорного земельного участка, в настоящее время арендатор не имеет возможности реализовать работы по строительству многоквартирного дома, изменение градостроительного режима участка (его разрешенного использования), повлекшее за собой невозможность использования земельного участка по целевому назначению, привело к возникновению существенных недостатков земельного участка, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не могли быть заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или его проверки при заключении договора, изменение функциональной зоны земельного участка посредством принятия нового генерального плана города Краснодара, влечет невозможность строительства многоквартирного дома, является недостатком, препятствующим в использовании участка для строительства. Администрацией были даны отказы в выдаче разрешения на строительство (от 20.08.2018, 03.10.2019, 15.10.2019), после судебных разбирательств администрацией дан четвертый отказ (от 07.08.2020) в выдаче разрешения на строительство. 

Состав подлежащих взысканию убытков на момент подачи искового заявления был определен обществом из следующих затрат:

- по участию в процедуре торгов с целью заключения договора аренды земельного участка (35 750 000 рублей);

- по внесению арендных платежей (6 866 240,88 рублей);

- на получение технических условий по договорам технического присоединения (120 620 540,30 рублей);

- на проектирование (35 348 500 рублей);

- на работы по изысканию (14 345 764,18 рублей);

- на экспертизу проектной документации (3 250 000 рублей);

- на производственные подготовительные работы (50 406 439,54 рубля);

- на управленческие расходы за период с 01.10.2017 по 30.06.2020 (105 988 516,49 рублей);

- на выплату процентов по договору целевого займа (74 960 939,02 рубля).

При первоначальном рассмотрении дела истцом также была заявлена к возмещению упущенная выгода – чистая прибыль, которую арендатор получил бы при строительстве и продаже жилого комплекса, планируемого к постройке на арендуемом земельном участке, прибыль рассчитана на основании анализа рынка недвижимости, спроса и предложения, прогноза развития рынка и иных показателей и отражена в бизнес-плане жилого комплекса. По расчетам арендатора, упущенная выгода составляет 732 473 000 рублей.

В письменных возражениях от 13.01.2021 администрация заявила о применении исковой давности, обратила внимание, что первое обращение за выдачей разрешения на строительство было спустя только четыре года с момента заключения договора аренды, в связи с чем, администрация могла обратиться с иском о расторжении договора аренды земельного участка на основании пункта 2 статьи 45 Земельного кодекса Российской Федерации, ссылаясь на неосвоение земельного участка в трехлетний срок с момента заключения договора аренды. Генеральный план муниципального образования город Краснодар, утвержденный решением городской Думы Краснодара от 02.09.2020 №100 п.1, не оспорен. Новый генеральный план города Краснодара принят не администрацией города Краснодара, выступающей арендодателем земельного участка, а представительным органом муниципального образования город Краснодар – городской Думой Краснодара, таким образом, отсутствует какая-либо вина администрации в изменении территориальной зоны расположения земельного участка по генеральному плану города.

Решением арбитражного суда по настоящему делу от 11.05.2021 договор аренды от 24.11.2014 №4300021161 земельного участка с кадастровым номером 23:43:0309037:213, площадью 26585 кв. м, расположенного по адресу: г. Краснодар, Центральный внутригородской округ, ул. Старокубанская, 2/21, заключенный между администрацией муниципального образования город Краснодар и обществом с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «РенКапСтрой», - признан прекращенным. В удовлетворении исковых требований о расторжении договора аренды от 24.11.2014 №4300021161 земельного участка с кадастровым номером 23:43:0309037:213, площадью 26585 кв. м, расположенного по адресу: г. Краснодар, Центральный внутригородской округ, ул. Старокубанская, 2/21, заключенного между администрацией муниципального образования город Краснодар и обществом с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «РенКапСтрой», и о взыскании с администрации муниципального образования город Краснодар убытков в размере 1 180 009 940 рублей, в том числе общего размера подтвержденных затрат в размере 447 536 940 рублей, упущенной выгоды в размере 732 473 000 рублей, - отказано в полном объёме.

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.09.2021 решение Арбитражного суда Краснодарского края от 11.05.2021 по делу № А32-50785/2020 оставлено без изменения, апелляционная жалоба общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «РенКапСтрой» – без удовлетворения.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 17.02.2022 решение Арбитражного суда Краснодарского края от 11.05.2021 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.09.2021 по делу № А32-50785/2020 в части признания договора аренды от 24.11.2014 № 4300021161 земельного участка с кадастровым номером 23:43:0309037:213 прекращенным, отказа в удовлетворении исковых требований о расторжении договора аренды от 24.11.2014 № 4300021161 и взыскании с администрации муниципального образования город Краснодар в пользу общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик "РенКапСтрой"» затрат отменить, в указанной части дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края. В остальной части решение Арбитражного суда Краснодарского края от 11.05.2021 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.09.2021 оставлены без изменения.

Как указал Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в постановлении по настоящему делу, согласно пункту 2 статьи 15 Гражданского кодекса упущенной выгодой является неполученный доход, на который увеличилась бы имущественная масса лица, право которого нарушено, если бы нарушения не было. Поскольку истец не доказал, что возможность получения им доходов существовала реально, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно отказали ему в удовлетворении иска в этой части.

В остальной части суд округа с выводами судов первой и апелляционной инстанции не согласился, указав следующее. В соответствии с пунктом 1 статьи 451 Гражданского кодекса существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях. Как установили суды, на момент заключения договора аренды действовал генеральный план муниципального образования город Краснодар, утвержденный решением городской Думы Краснодара от 26.01.2012 № 25, в соответствии с которым земельный участок с кадастровым номером 23:43:0309037:213 был расположен в зоне малоэтажной индивидуальной жилой застройки, частично зоне транспортной инфраструктуры, на территории регулирования застройки (граница залегания грунтовых вод до глубины 3 м, граница территории микросейсмики 8 баллов), зоне особо охраняемых территорий (грунтовой могильник – памятник археологии с границей временной охранной зоны, городище – памятник археологии с границей временной охранной зоны). Правила землепользования и застройки на территории муниципального образования город Краснодар, утвержденные решением городской Думы Краснодара от 30.01.2007 № 19 п. 6, относили земельный участок с кадастровым номером 23:43:0309037:213 к общественно-деловой зоне местного значения (ОД.2). Согласно решению от 13.12.2018 № 65 (п. 29) городской Думы Краснодара земельный участок с кадастровым номером 23:43:0309037:213 полностью располагался в общественно-деловой зоне – зоне общественно-делового и коммерческого назначения. Решением городской Думы Краснодара от 02.09.2020 № 100 (п. 1) утвержден новый генеральный план муниципального образования город Краснодар, согласно которому земельный участок с кадастровым номером 23:43:0309037:213 полностью находится в зоне озелененных территорий общего пользования (лесопарки, парки, сады, скверы, бульвары, городские леса). В связи с внесением в 2020 году изменений в генеральный план муниципального образования город Краснодар спорный земельный участок стало невозможно использовать по назначению (в целях строительства). При этом срок договора аренды от 24.11.2014 № 4300021161 не истек (24.11.2024), что повлекло возникновение у истца права на его расторжение в соответствии со статьями 451, 612 Гражданского кодекса. Из материалов дела следует, что договор аренды от 24.11.2014 № 4300021161 заключен по результатам аукциона для многоэтажной и среднеэтажной жилой застройки. При этом суды установили, что на момент заключения договора аренды действовал генеральный план муниципального образования город Краснодар, утвержденный решением городской Думы Краснодара от 26.01.2012 № 25, в соответствии с которым земельный участок с кадастровым номером 23:43:0309037:213 был расположен в зоне малоэтажной индивидуальной жилой застройки. Таким образом, арендодатель при выставлении на аукцион права аренды земельного участка для строительства предоставил недостоверную информацию; на момент предоставления истцу спорного земельного участка его невозможно было использовать по согласованному в договоре назначению (для строительства многоэтажной и среднеэтажной жилой застройки), что обусловило дальнейшие препятствия в получении разрешения на строительство. Суды не учли, что до внесения в генеральный план муниципального образования город Краснодар соответствующих изменений, позволяющих размещение на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0309037:213 многоэтажной жилой застройки, получить разрешение на строительство было объективно невозможным. Такие изменения внесены лишь 13.12.2018 (решение № 65 городской Думой Краснодара). Вывод судебных инстанций о том, что неблагоприятные последствия связаны с действиями самого арендатора, который не получил своевременно разрешение на строительство, является неправомерным. Суждение судебных инстанций о том, что администрация не создавала административных барьеров в реализации обществом правомочий арендатора – застройщика, оценивается кассационным судом критически. Администрация, утверждая документацию по планировке территории (проект планировки территории и проект межевания территории) и инициируя внесение изменений в генеральный план муниципального образования город Краснодар, действуя добросовестно и при должной степени осмотрительности, не могла не знать, что земельный участок имеет признаки земель общего пользования; фактически содействовала увеличению убытков. С учетом изложенного выводы судебных инстанций о полном отсутствии вины арендодателя и причинно-следственной связи между его виновными действиями и убытками истца, послужившие основанием для отказа в возмещении реального ущерба, а также об отсутствии оснований для расторжения договора аренды в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, признании договора прекращенным, являются преждевременными. В соответствии с пунктом 3 статьи 451 Гражданского кодекса при расторжении договора в связи с существенным изменением обстоятельств суд по требованию любой из сторон должен определить последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением договора. Из материалов дела следует и подтверждено судебными актами по делам № А32-51147/2019 и № А32-34574/2020, что при исполнении договора аренды земельного участка от 24.11.2014 № 4300021161 общество получило градостроительный план земельного участка; подготовило документацию по планировке территории (проект планировки территории и проект межевания территории), которая утверждена постановлением администрации от 17.07.2019 № 3076. По заданию общества разработана проектная документация и проведены инженерные изыскания по объекту капитального строительства «Жилой комплекс с подземной автостоянкой по адресу: г. Краснодар, Центральный внутригородской округ, ул. Старокубанская, 2/21». Застройщик получил в аккредитованной организации ООО «Московская государственная экспертиза строительных проектов» положительные заключения на проектную документацию и результаты инженерных изысканий. Общество получило и оплатило технические условия на ливневую канализацию, теплоснабжение, водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, диспетчеризацию и на комплекс услуг связи. 

Суд округа в постановлении по настоящему делу указал на допущенную судебными инстанциями неполноту исследования имеющихся в деле доказательств и доводов заявителя относительно вида и размера понесенных затрат при исполнении договора аренды, их обоснованности, необходимости и разумности, в связи с чем, судебные акты судов первой и апелляционной инстанций признаны подлежащими отмене в части отказа во взыскании реального ущерба и расторжении договора аренды, признании договора прекращенным, с направлением дела в этой части на новое рассмотрение в первую инстанцию.

Исследовав повторно материалы дела, принимая во внимание указания суда кассационной инстанции в постановлении по настоящему делу, суд приходит к следующим выводам.

Как указано в пунктах 1 и 2 постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 №57 «О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств», арбитражный суд, рассматривающий дело о взыскании по договору, оценивает обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договора, независимо от того, заявлены ли возражения или встречный иск. При подготовке к судебному разбирательству дела о взыскании по договору арбитражный суд определяет круг обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела, к которым относятся обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договора, в том числе о соблюдении правил его заключения, о наличии полномочий на заключение договора у лиц, его подписавших.

Пленум Верховного Суда Российской Федерации в пункте 79 постановления от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснил, что при решении вопроса о применении по своей инициативе последствий недействительности ничтожной сделки суду следует вынести указанный вопрос на обсуждение сторон. В мотивировочной части решения должно быть указано, какие публичные интересы подлежат защите, либо содержаться ссылка на специальную норму закона, позволяющую применить названные последствия по инициативе суда. Аналогичная правовая позиция приведена в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2019), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25.12.2019.

С учётом правовой позиции Арбитражного суда Северо-Кавказского округа, выраженной в постановлениях от 04.04.2022 по делу № А32-17326/2021 и от 14.10.2022 по делу № А32-51219/2020, суд признал необходимым при новом рассмотрении настоящего дела вынести на обсуждение сторон вопрос о действительности договора аренды от 24.11.2014 №4300021161 земельного участка с кадастровым номером 23:43:0309037:213, с учётом информации генерального плана муниципального образования город Краснодар и правил землепользования и застройки муниципального образования город Краснодар в редакции указанных генерального плана и правил землепользования и застройки, действовавшей по состоянию на дату заключения договора аренды; указания  в пункте 1.1 договора на расположение земельного участка в зоне памятника археологии, в зоне грунтового могильника – памятник археологии с границей временной охранной зоны, в зоне особо охраняемых территорий городище – памятник археологии с границей временной охранной зоны, и содержания письма администрации Краснодарского края в лице управления государственной охраны объектов культурного наследия администрации Краснодарского края от 30.08.2022 №78-13-13688/22 по настоящему делу; публичной процедуры предоставления земельного участка в аренду по результатам торгов.

В определениях от 03 февраля 2023 года, 10 февраля 2023 года, 03 марта 2023 года судом было предложено сторонам и третьим лицам предоставить письменные мотивированные пояснения по вопросу действительности договора аренды от 24.11.2014 №4300021161 земельного участка с кадастровым номером 23:43:0309037:213, в соответствии с разъяснениями, приведёнными в пунктах 1 и 2 постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 №57 «О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств», в пункте 79 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», практике Арбитражного суда Северо-Кавказского округа (постановления от 04.04.2022 по делу № А32-17326/2021 и от 14.10.2022 по делу № А32-51219/2020), с учётом информации генерального плана муниципального образования город Краснодар и правил землепользования и застройки муниципального образования город Краснодар в редакции указанных генерального плана и правил землепользования и застройки, действовавшей по состоянию на дату заключения договора аренды. Прокуратуре Краснодарского края было предложено предоставить заключение по результатам проверки законности предоставления земельного участка в аренду и последующих сделок к данному договору, законности строительства на данном земельном участке многоквартирного дома, действий администрации по последующему изменению генерального плана в отношении данного земельного участка, предоставить письменный мотивированный отзыв.

Обсудив в судебных заседаниях вопрос о действительности договора аренды спорного земельного участка, суд приходит к выводу, что договор аренды земельного участка от 24.11.2014 №4300021161, заключённый администраций и обществом и положенный обществом в основанием исковых требований о взыскании убытков, - является недействительной (ничтожной) сделкой, по следующим основаниям. 

По данному договору, заключённому в соответствии с протоколом заседания комиссии по проведению торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельных участков или права на заключение договоров аренды земельных участков для строительства «Об итогах аукциона по лоту №759-з» от 13.11.2014, администрация предоставила обществу в аренду земельный участок с кадастровым номером 23:43:0309037:213, площадью 32445 кв. м, для строительства многоэтажных и среднеэтажных жилых домов, в том числе со встроенно-пристроенными на 1-м этаже помещениями общественного назначения. 

Между тем, в соответствии с генеральным планом муниципального образования город Краснодар, утверждённым решением городской Думы Краснодара от 26.01.2012 №25 п. 15 «Об утверждении генерального плана муниципального образования город Краснодар», земельный участок с кадастровым номером 23:43:0309037:213 был расположен в зоне малоэтажной индивидуальной жилой застройки, частично зоне транспортной инфраструктуры, на территории регулирования застройки (граница залегания грунтовых вод до глубины 3 м, граница территории микросейсмики 8 баллов), зоне особо охраняемых территорий (грунтовый могильник – памятник археологии с границей временной охранной зоны, городище – памятник археологии с границей временной охранной зоны) (письмо департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар от 03.03.2021 №3139/29 – том 28, л.д. 39).

В связи с тем, что в соответствии с картой (схемой) функционального зонирования генерального плана муниципального образования город Краснодар, утвержденного решением городской Думы Краснодара от 26.01.2012 №25 п. 15 «Об утверждении генерального плана муниципального образования город Краснодар», земельный участок с кадастровым номером 23:43:0309037:213 располагался в зоне малоэтажной индивидуальной жилой застройки, в градостроительном плане от 06.03.2017 данного земельного участка, утверждённого приказом департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар от 06.03.2017 №551-ГП, было указано на отсутствие места допустимого размещения зданий, строений и сооружений на данном участке (том 28, л.д. 62).

В письме от 20.08.2018 №29/7810-1 департамент архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар, отказывая обществу в выдаче разрешения на строительство по проекту «Жилой комплекс с подземной автостоянкой по адресу: Краснодарский край, город Краснодар, Центральный внутригородской округ, ул. Старокубанская, дом 2/21» на земельном участке с кадастровым номером 23:4360309037:213, прямо указал, что предлагаемый проект «Жилой комплекс с подземной автостоянкой по адресу: Краснодарский край, город Краснодар, Центральный внутригородской округ, ул. Старокубанская, дом 2/21», противоречит требованиям генерального плана муниципального образования город Краснодар и не может быть реализован в отсутствии места допустимого размещения объекта капитального строительства, определяемого градостроительным планом земельного участка (том 30, л.д. 159 – 160).

Доказательств признания незаконным данного решения об отказе в выдаче разрешения на строительство, выраженного в письме от 20.08.2018 №29/7810-1 департамента, обществом не приведено.

Согласно Правилам землепользования и застройки муниципального образования город Краснодар, в редакциях городской думы Краснодара от 20.11.2014 №70 п. 2 и от 12.12.2019 №89 п. 18, земельный участок располагался в общественно-деловой зоне местного значения (ОД.2) (письменные пояснения городской думы Краснодара от 09.02.2023 №02/69-7Д – том 37, л.д. 131).

Вместе с тем, из системного толкования положений части 3 статьи 9, частей 9, 10 статьи 31, пункта 1 части 2 статьи 33, пункта 2 части 1 статьи 34, части 15 статьи 35 Градостроительного кодекса следует, что законом установлен принцип первичности генерального плана перед правилами землепользования и застройки как основополагающего документа территориального планирования, определяющего стратегию градостроительного развития территорий и содержащего долгосрочные ориентиры их развития (пункт 18 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №4 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской федерации 15.11.2017).

В силу принципа первичности (приоритета) генерального плана муниципального образования по отношению к информации, содержащейся в правилах землепользования и застройки, которые относили спорный земельный участок на момент заключения договора его аренды к общественно-деловой зоне местного значения (ОД.2), градостроительный режим земельного участка определялся в первую очередь генеральным планом муниципального образования, которым спорный земельный участок был отнесён, таким образом, к зоне малоэтажной индивидуальной жилой застройки, частично зоне транспортной инфраструктуры, которые не позволяли вести строительство многоэтажных жилых домов на данном участке.

Таким образом, строительство многоэтажных и среднеэтажных жилых домов, в том числе со встроенно-пристроенными на 1-м этаже помещениями общественного назначения, на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0309037:213 на момент заключения договора аренды было невозможно, что нашло своё отражение как в градостроительном плане земельного участка от 06.03.2017, так и в решении департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар от 20.08.2018 №29/7810-1 об отказе в выдаче разрешения на строительство на данном участке.

Поскольку территориальная зона по генеральному плану муниципального образования не допускала строительство на данном участке многоэтажных и среднеэтажных жилых домов, разрешённое использование земельного участка в договоре аренды противоречило содержанию генерального плана муниципального образования и такой договор аренды не давал обществу право вести строительство на земельном участке в соответствии с целью предоставления земельного участка на торгах. Стороны заключили договор аренды в противоречие с основным документом территориального планирования муниципального образования – генеральным планом. 

При таких обстоятельствах, суд квалифицирует договор аренды от 24.11.2014 №4300021161 земельного участка с кадастровым номером 23:43:0309037:213 как недействительную (ничтожную) сделку, заключённую в противоречие с требованиями основополагающего документа территориального планирования – генерального плана муниципального образования, которым не допускалась застройка данной территории многоэтажными и среднеэтажными жилыми домами, что выразилось в невозможности застройки участка.

В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции на дату заключения договора) сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, и в иных предусмотренных законом случаях (пункт 4 статьи 166 ГК РФ).

В настоящем случае требования общества основаны на недействительном (ничтожном) договоре аренды, заключённом в отношении земельного участка, на котором изначально генеральным планом муниципального образования не допускалось многоквартирное жилищное строительство. Право аренды земельного участка в целях многоэтажного и среднеэтажного жилищного строительства у общества, таким образом, возникнуть не могло. Последующие действия сторон по приведению генерального плана муниципального образования в соответствие с разрешенным использованием земельного участка, указанным в договоре аренды, не способны исцелить изначально ничтожную сделку. 

Более того, ни земельным, ни градостроительным законодательством не предусмотрено право арендатора земельного участка, предоставленного по недействительному (ничтожному) в силу противоречия генеральному плану договору аренды, требовать изменения генерального плана муниципального образования в целях приведения зонирования территории по генеральному плану в соответствие с договором аренды земельного участка, с тем, чтобы обеспечить строительство на таком участке. 

В отзыве департамент по архитектуре и градостроительству Краснодарского края сообщил, что земельный участок не располагался в зоне многоэтажной застройки ни в генеральном плане, ни в правилах землепользования и застройки (том 33, л.д. 33). 

Администрация Краснодарского края в отзыве от 23.06.2022 пояснила, что спорный земельный участок, сформированный за счет территории общего пользования (частично зона транспортной инфраструктуры), а также расположенный в зоне малоэтажной индивидуальной жилой застройки, не мог быть предоставлен в целях строительства многоэтажных и среднеэтажных жилых домов. Земельный участок с кадастровым номером 23:43:0309037:213 для целей строительства многоэтажных и среднеэтажных жилых домов не мог использоваться с 2012 года. При заключении договора аренды не учтен приоритет генерального плана по отношению к правилам землепользования и застройки, что привело к предоставлению под застройку территории общего пользования. Генеральным планом города Краснодара в редакции 2012 года не допускалось строительство на данном земельном участке объектов, указанных в договоре аренды, у истца отсутствовали правовые основания для произведения каких-либо работ (том 33, л.д. 59 – 64). 

Общество ссылается на решение городской Думы Краснодара от 13.12.2018 №65 п. 29, которым было утверждено изменение в генеральный план муниципального образования город Краснодар (Центральный внутригородской округ, земельный участок с кадастровым номером 23:43:0309037:213 площадью 32445 кв. м) (том 28, л.д. 51), в обоснование того, что именно с этого момента стала возможна застройка земельного участка многоквартирными домами. 

Вместе с тем, в соответствии с данным решением городской Думы, генеральный план в редакции изменений от 13.12.2018 №65 п. 29 отнёс земельный участок к зоне общественно-делового и коммерческого назначения (письмо департамента архитектуры и градостроительства администрации от 03.03.2021 №3139/29 – том 28, л.д. 40).

В соответствии с дополнением к градостроительному плану земельного участка от 25.12.2018 в составе основных видов разрешённого использования земельного участка многоэтажное жилищное строительство отсутствовало, многоэтажная и среднеэтажная жилая застройка были отражены лишь в условно разрешённых видах использования земельного участка (том 28, л.д. 68 – 73).

Администрация последовательно отказывала обществу в выдаче разрешений на строительство – решения департамента архитектуры и градостроительства администрации от 20.08.2018 и от 03.10.2019 (том 32, л.д. 164 – 166), от 15.10.2019 (том 32, л.д. 167), от 07.08.2020 (том 32, л.д. 108), причём в признании последнего решения департамента незаконным было отказано решением арбитражного суда от 17.02.2021 по делу №А32-34574/2020, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 18.05.2021, не только в связи с отнесением земельного участка генеральным планом муниципального образования 2020 года к землям общего пользования, но и по причине невыполнения обществом обязательной государственной экологической экспертизы проектной документации.

Таким образом, утверждение общества о принятии со стороны администрации действий, свидетельствующих о признании и исполнении договора аренды в целях обеспечения обществу как застройщику возможности строительства на спорном участке, - несостоятельны.

В связи с недействительностью (ничтожностью) договора аренды земельного участка, суд отказывает в требовании о расторжении договора аренды земельного участка, поскольку расторгнут решением суда может быть только действительный и действующий договор аренды, порождающий соответствующие права и обязанности сторон. 

Вместе с тем, в целях правовой определенности, с учётом направленности воли сторон на прекращение арендных отношений, невозможности строительства на земельном участке, относящемся к территориям общего пользования, а также с учетом правила о том, что окончательная правовая квалификация заявленных требований является прерогативой суда, суд считает необходимым, по собственной инициативе, применить последствия недействительности ничтожного договора аренды и констатировать в резолютивной части решения на признание отсутствующим права аренды земельного участка, зарегистрированного в пользу общества. 

Признание права аренды земельного участка отсутствующим является применением судом по своей инициативе последствий недействительности ничтожного договора аренды земельного участка (пункт 4 статьи 166 ГК РФ), в целях защиты публичных интересов и достижений правовой определённости. 

В настоящем случае администрация в восстановлении владения спорным земельным участком не нуждается, земельный участок из владения администрации не выбыл, поскольку земельный участок не застроен, не огорожен, открыт для прохода и нахождения на нём (акты обследования земельного участка от 27.05.2022 и от 15.07.2022 – том 32, л.д. 78 – 79; том 33, л.д. 122 - 124), в исключительном владении общества как арендатора земельный участок не находится, капитальные объекты на участке не расположены, земельный участок в редакции генерального плана муниципального образования от 02.09.2020 №100 п. 1 расположен в зоне озелененных территорий общего пользования (лесопарки, парки, сады, скверы, бульвары, городские леса) (том 28, л.д. 40, 55), в связи с чем, признание права аренды такого земельного участка отсутствующим является допустимым способом защиты интересов администрации как собственника земельного участка, право которого зарегистрировано в ЕГРН, не нуждающегося в защите своего права посредством восстановления владения земельным участком (пункт 52 совместного постановления Пленума Верховного Суда РФ №10, Пленума ВАС РФ №22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»). 

С учётом нахождения земельного участка во владении его публичного собственника, отнесения земельного участка действующими с 2020 года генеральным планом муниципального образования к зоне озелененных территорий общего пользования и отсутствия необходимости защиты интересов муниципального образования посредством восстановления владения таким земельным участком, признание права аренды земельного участка отсутствующим с аннулированием в ЕГРН регистрационной записи об аренде земельного участка носит негаторный характер (статьи 208, 304 ГК РФ). 

Отнеся спорный земельный участок к территориям общего пользования в результате зонирования в соответствии с генеральным планом муниципального образования от 02.09.2020, администрация не может быть признана заинтересованной в сохранении арендных отношений и в застройке данного земельного участка многоэтажным жилищным комплексом, о чем свидетельствуют, в том числе, и заявленные администрации в деле №А32-22065/2021, объединённым с настоящим делом в одно производство, исковые требования к обществу об обязании освободить и вернуть администрации путем подписания акта приема-передачи земельный участок с указанием в решении на погашение регистрационной записи об аренде земельного участка.

Аналогичная правовая позиция о праве суда в результате надлежащей правовой квалификации исковых требований констатировать в резолютивной части решения признание арендного обременения земельного участка муниципального образования отсутствующим по причине недействительности (ничтожности) договора аренды как заключённого в противоречие генеральному плану муниципального образования, в том числе и в случае, когда истцом заявлено требование о расторжении такого договора, который истец ошибочно полагает действительным и действующим, выражена, например, в решении Арбитражного суда Краснодарского края от 05.05.2022 по делу № А32-15599/2020, оставленном без изменения постановлением апелляционной инстанции от 12.07.2022 и постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 14.10.2022.

Сведения генерального плана муниципального образования носят открытый и общедоступный характер. 

Участвуя в аукционе, заключая договор аренды, разрабатывая проектную документацию по строительству объекта на предоставленном в аренду земельном участке, общество не было лишено возможности ознакомиться со всеми сведениями об объекте аренды, в том числе содержащимися в генеральном плане муниципального образования город Краснодар, действующем в спорный период. 

Общество как разумный и профессиональный субъект коммерческих отношений должно было прежде участия на торгах и заключения договора аренды, а равно до заключения соответствующих договоров, направленных на освоение земельного участка и проектирование объекта капитального строительства, проверить всю градостроительную документацию по данному земельном участку, и в первую очередь – информацию генерального плана муниципального образования. 

Общество не могло не понимать, что на торгах оно приобрело право аренды земельного участка, разрешающего застройку земельного участка в противоречие с генеральным планом муниципального образования, соответственно, притязания общества на застройку такого земельного участка были изначально неправомерными, а понесенные в этой связи обществом затраты по подготовке к строительству на таком участке – относящимися исключительно на риск самого общества. 

Ограничившись сведениями правил землепользования и застройки и разрешенным использованием земельного участка в договоре аренды, общество не проверило информацию генерального плана муниципального образования как основополагающего документа территориального планирования, и в этом отношении оно действовало на свой риск. Более того, несение финансовых затрат в отсутствие разрешения на строительство, которое обществом так и не было получено за весь период действия договора с 2014 года, представляется преждевременным и неосмотрительным, несение таких расходов не может повлечь ответственность муниципального образования в виде обязанности их возместить. 

Объективная необходимость и целесообразность несения на соответствующем (начальном) этапе освоения земельного участка произведенных обществом затрат, предъявленных ко взысканию с администрации, обществом не обоснована и из состава и назначения этих затрат не усматривается.

Изучив и рассмотрев в судебном заседании предъявленный обществом к возмещению состав затрат, отнесённых им к своему реальному ущербу, суд отмечает, что так называемые «управленческие расходы», составляющие общую сумму в размере 107 117 472,8 рублей (том 31, л.д. 126), представляют собой, как пояснил представитель общества в судебном заседании, распечатку из бухгалтерской программы «1С» и отражают все текущие расходы общества по оплате своего функционирования как организации. 

В состав управленческих расходов, предъявленных обществом администрации к возмещению в качестве реального ущерба, включены: 

- операции по договору банковского счета РКО №40702810930000002385 от 11.11.2011, а также согласно распоряжениям за период с октября 2017 по июнь 2020; 

- расходы на оплату труда (зарплата, аванс, командировочные, отпускные (в т. ч. Учебный отпуск), премии, перечисление алиментов), за период с октября 2017 по июнь 2020; 

- страховые взносы на обязательное медицинское страхование за период с октября 2017 по июнь 2020;

- страховые взносы на выплату страховой части трудовой пенсии за период с октября 2017 по июнь 2020;

- обязательное социальное страхование от несчастных случаев и проф. Заболеваний на производстве за период с октября 2017 по июнь 2020;

- офисные расходы (оплата аренды офиса (в т. ч. уборка), канцелярских и хозяйственных товаров, питьевой воды, оплата за телефонные переговоры, возмещение затрат на электроэнергию, за приобретение оргтехники и ее техническое обслуживание, за приобретение офисной мебели за период с октября 2017 по июнь 2020;

- оплата за услуги связи, интернет, сервисное обслуживание, тех. поддержку ПО за период с октября 2017 по июнь 2020;

- возмещение транспортных, почтовых, хозяйственных, представительских расходов согласно авансовым отчетам (кассовые чеки, билеты, квитанции) за период с октября 2017 по июнь 2020;

- оплата госпошлины, оформление документов нотариусом на основании платежных поручений и распоряжений на оплату, справок за период с октября 2017 по июнь 2020;

- оплата за экспресс доставку почты и грузов по договору №4929 от 07.06.2019 за период с октября 2017 по июнь 2020;

- оплата за оказание управленческих услуг по договору №б/н от 14.04.2017 (полномочия единоличного исполнительного органа), договору о передаче полномочий ЕИО от 14.04.2017, лицензионному договору №1343-004-01 от 31.12.2013, за период октябрь 2017 – июнь 2020;

- оказание благотворительной помощи согласно договора пожертвования от 07.11.2017, получатель Фонд развития гандбола Кубани за период с октябрь 2017 по июнь 2020;

- оплата за медицинские услуги (прохождение медосмотра сотрудниками) по договору №493 от 08.10.2017, получатель ООО Медосмотр 23 за период с октября 2017 по июнь 2020;

- оплата услуг питания по счету, получатель ООО «ГК «Екатеринодар» (новогодний корпоратив), оплата услуг питания по счету, получатель ООО ПОП «Молодежное» за период с октября 2017 по июнь 2020;

- оплата за проживание по счету, получатель ООО «Аска и С», ООО «Авиотто Хотелс» (командировка) за период с октября 2017 по июнь 2020;

- оплата за получение сведений по земельному участку на основании счета и распоряжения на оплату, оплата за консультационные услуги по разработке концепции земельного участка в г. Краснодаре на основании договора возмездного оказания услуг №14044Р от 18.08.2014 ;

- оплата по договору №б/н от 01.02.2018 Аудиторская проверка отчетности за период с октября 2017 по июнь 2020;

- членские взносы, оплата на основании протокола, выписки (входят в состав СРО) за период с октября 2017 по июнь 2020;

- обслуживание систем пожарной безопасности на парковке 125/1, получатель ООО «Формула защиты», оплата на основании договора №0112/16 от 22.12.2016 за период с октября 2017 по июнь 2020;

- маркетинговое исследование рынка, получатель ООО «Макон Консалтинг», оплата на основании договора №17002А от 17.02.2017 за период с октября 2017 по июнь 2020;

- штраф, задолженность, санкция оплата на основании решений, протоколов, постановление за период с октября 2017 по июнь 2020;

- оплата за лицензию на основании счета, получатель ООО «Амитек-Центр», оплата за лицензию на основании сублицензионного договора-счета №505 от 25.04.2018, получатель ООО «Компания Альяа-Информ» за период с октября 201г по июнь 2020;

- оплата выполненных работ экологического характера на основании договора №18-ИП-38 от 26.01.2018, договора №18-ИП-81 от 02.03.2018 за период с октябрь 2017 по июнь 2020;

- устройство покрытия из щебня «Храм Воскресения Христова», получатель ООО «Технология 2000» на основании договора подряда №35ПТО от 19.06.2018 за период с октября 2017 по июнь 2020;

- оплата по счету, получатель АО «Страховое общество газовой промышленности» на основании договора страхования гражданской ответственности за причинение вреда (убытков) вследствие недостатков строительных работ, оказывающих влияние на безопасность строительных объектов капитального строительства №0418GL5105 от 24.09.2018;

- услуги по абонентскому сопровождению деятельности, получатель ООО МПГ «МИГ» на основании договора №01-ЮУ/2020 от 02.03.2020.

Данные управленческие расходы на общую сумму 107 117 472,8 рублей сведены обществом в соответствующую таблицу (том 31, л.д. 55 – 126) и представлены в виде первичных платежных документов в томах 8 – 27 настоящего дела включительно.

Изучив состав данных управленческих расходов, суд приходит к выводу о том, что они не состоят в прямой причинно-следственной связи с исполнением обязательств и реализацией прав арендатора по спорному договору аренды земельного участка, относятся всецело к внутренней хозяйственно-организационной жизни общества, их несение не обусловлено напрямую освоением спорного земельного участка в целях строительства, они не являются разумно и объективно необходимыми для осуществления обществом прав арендатора земельного участка в виде его освоения и застройки. Хотя бы некоторые из произведённых обществом управленческих затрат и имели косвенное отношение к освоению земельного участка и к подготовке к его застройке, они были понесены обществом в ситуации, когда генеральный план муниципального образования не позволял застройку земельного участка многоэтажным или среднеэтажным жилищным комплексом, в отсутствие допустимого места размещения объекта на градостроительном плане земельного участка от 06.03.2017, когда основные виды разрешенного использования земельного участка не предусматривали многоэтажное или среднеэтажное жилищное строительство (дополнение к градостроительному плану земельного участка от 25.12.2018), без получения разрешения на строительство.

В удовлетворении требования общества о взыскании указанных управленческих расходов суд считает необходимым,  таким образом, отказать полностью, в полном объёме таких расходов и затрат, как не имеющих прямого отношения к рассматриваемому договору аренды, не являющихся безусловно и объективно необходимыми для освоения и застройки земельного участка в рамках договора аренды, отражающих исключительно внутреннюю финансово-хозяйственную деятельность общества и его функционирование как юридического лица и работодателя, понесённых в условиях изначальной невозможности строительства на данном участке многоэтажного или среднеэтажного жилищного комплекса в соответствии с целью предоставления земельного участка в договоре аренды, о чём обществу как профессиональному застройщику не могло быть неизвестно.

В составе своего реального ущерба общество также приводит свои расходы на уплаты процентов по займу по договору займа от 21.09.2017 на общую сумму 74 960 939,02 рублей (том 31, л.д. 126 – 127).

В заявлении об увеличении исковых требований при новом рассмотрении дела истец указал, что на момент подачи иска 20.11.2020 исковые требования по несению затрат в части выплаты процентов по договору целевого займа от 21.09.2017 за период с 29.09.2017 по 30.06.2020 составляли 74 960 939,02 рублей. Сумма начисленных процентов за период с 01.07.2020 по 31.05.2022 составила 82 699 216,77 рублей. Общая сумма начисленных процентов за период с 29.09.2017 по 31.05.2022 составила 157 660 155,79 рублей. На момент подачи указанного ходатайства об уточнении исковых требований общая сумма задолженности по процентам составила 154 486 106,42 рублей (том 30, л.д. 114, 116).

Из представленных обществом документов следует, что денежные средства в размере 1 000 000 000 рублей были предоставлены в заём между структурами, входящими в одну группу. 

По договору от 03.02.2017 №ТЮК-92 целевого процентного займа ООО «Траст ФИО6 Менеджмент» Д.У. предоставило ООО «РКС Холдинг» 1 000 000 000 рублей в заём, который носил целевой характер и должен был быть направлен на финансирование строительства объектов недвижимости, права на которые принадлежат одному из юридических лиц, 100% долей в уставном капитале которого принадлежат ООО «РКС Девелопмент» - юридическому лицу, 33% долей в уставном капитале которого принадлежат заёмщику (том 30, л.д. 176 – 186). 

По договору от 23.01.2017 №1/РКС целевого процентного займа ООО «РКС Холдинг» передало заёмщику ООО «РКС Девелопмент» 1 000 000 000 рублей (том 30, л.д. 162 – 171).

По договору займа от 21.09.2017 ООО «РКС Девелопмент» (займодавец) передал ООО «РКС» (заёмщик) 310 000 000 рублей процентного займа, за которые подлежат уплаты проценты по ставке 16% годовых (том 30, л.д. 191 – 192).

Дополнительным соглашением №1 от 09.01.2018 к договору займа от 21.09.2017 ООО «РКС Девелопмент» и ООО «РенКапСтрой» дополнили договор займа пунктом 1.2, согласно которому процентный заем предоставляется и может использоваться исключительно на финансирование объекта «Жилой комплекс с подземной автостоянкой, расположенный по адресу: 

<

...>» (том 30, л.д. 196).

Таким образом, в настоящем случае обществом заявлены к возмещению администрацией в составе реального ущерба проценты, уплаченные обществом по договору займа от 21.09.2017 своей контролирующей структуре, ООО «РКС Девелопмент», - последнее общество, согласно сведений Единого государственного реестра юридических лиц, является управляющей организацией истца и его стопроцентным участником (выписка из ЕГРЮЛ от 19.11.2020 – том 7, л.д. 86 – 87).

Следовательно, заём был заключён между компаниями, входящими в группу компаний, займодавец является единственным участником и управляющей организацией в отношении заёмщика.

Данный способ финансирования строительного проекта в виде процентного займа внутри корпоративной структуры и установление процентной ставки находятся всецело в сфере ведения истца и контролирующей его компании, являются результатом соглашения между ними, и установленные таким образом проценты по договору займа не могут быть переложены на арендодателя земельного участка в лице администрации муниципального образования в случае невозможности реализации соответствующего строительного проекта в качестве убытков арендатора; данные проценты относятся исключительно к сфере усмотрения общества относительно избранного им варианта финансирования строительного проекта; уплата таких процентов не состоит в прямой причинно-следственной связи с невозможностью строительства на спорном земельном участке. 

Более того, процентные платежи в данном случае поступают от общества к его единственному участнику и управляющей организации по заключенному между обществом и его единственным участником договору займа, что не может быть признано убытком общества; в данном случае имеет место злоупотребление корпоративной формой общества как юридического лица с целью искусственного создания убытков в виде процентов по займу с единственным учредителем, выступающим одновременно и управляющей организацией истца (статья 10 Гражданского кодекса).

Таким образом, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении требования общества о взыскании процентов по договору займа, заключенному им с ООО «РКС Девелопмент», в полном объёме таких предъявленных ко взысканию с администрации процентов.

В составе реального ущерба обществом заявлены ко взысканию с администрации оплата технических условий и технического присоединения на общую сумму 123 620 540,30 рублей, затрата на проектирование на общую сумму 35 348 500 рублей, затраты на изыскательские работы на общую сумму 14 370 764,18 рублей, расходы на экспертизы проектной документации на общую сумму 3 250 000 рублей, а также затраты на производственные подготовительные работы в общую сумму 50 406 439,54 рублей (том 31, л.д. 41 – 55).

С учётом выводов суда об изначальной невозможности строительства на спорном земельном участке в соответствии с указанным в договоре аренды видом разрешенного использования вследствие несоответствия договора аренды на момент его заключения и в последующем генеральному плану муниципального образования, не допускающему многоэтажное и среднеэтажное строительство на данном земельном участке, что нашло своё отражение в отсутствии места допустимого размещения объекта в градостроительном плане земельного участка от 06.03.2017, отсутствии многоэтажного и среднеэтажного жилищного строительства в составе основных видов разрешённого использования земельного участка в дополнении к градостроительному плану земельного участка от 25.12.2018, отказе департамента архитектуры и градостроительства в выдаче разрешения на строительство от 20.08.2018 и от 03.10.2019, которые не были признаны в судебном порядке незаконными, - понесённые обществом в 2018 и 2019 годах затраты на технические условия и техническое присоединение, на проектирование в 2016 – 2019 годах, на изыскательские работы в 2015 – 2019 годах, на проведение экспертиз проектной документации в 2017 и 2019 году, - являются произведёнными обществом в нарушение публично-правового режима использования земельного участка, регламентируемого основным документом территориального планирования и зонирования – генеральным планом муниципального образования, действующим в соответствующие периоды и не допускавшим многоэтажную и среднеэтажную жилую застройку земельного участка. 

Такие расходы следует признать понесёнными исключительно в расчёте на изменение муниципальным образованием в интересах общества как арендатора земельного участка генерального плана муниципального образования с целью приведения генерального плана муниципального образования в соответствие с договором аренды земельного участка, однако из земельного и градостроительного законодательства вовсе не усматривается обязанность муниципального образования в рамках своих обязательств арендодателя по договору аренды земельного участка для целей строительства вносить изменения в генеральный план муниципального образования с целью приведения зонирования территории земельного участка по генеральному плану в соответствие с разрешенным использованием земельного участка, указанным в договоре его аренды. 

Требования общества о взыскании всех перечисленных затрат основаны на недействительном (ничтожном) договоре аренды, заключённом администрацией и обществом как профессиональным застройщиком в нарушение зонирования территории, установленной генеральным планом муниципального образования,  в расчёте на то, что впоследствии администрация по инициативе общества изменит в части данного земельного участка генеральный план и приведёт его в соответствие с договором аренды. Вместе с тем, в таком случае генеральный план муниципального образования утраивает значение основополагающего документа градостроительного планирования и зонирования, рассчитанного на перспективу, и фактически нивелируется возможностью последующего пересмотра территориальной зоны по требованию арендатора земельного участка. Недопустимость такого подхода следует, в частности,  из Определения Верховного Суда Российской Федерации от 13 июля 2017 года № 18-АПГ17-17, в котором указано, что действующее градостроительное законодательство не содержит норм, обязывающих органы власти при принятии генерального плана городского округа определять функциональные зоны в соответствии с фактическим использованием территории, поскольку генеральный план является документом территориального планирования, несет функцию определения назначения территории исходя из планов развития территории городского округа в целом и не направлен на фиксацию существующего положения. 

Генеральные планы поселений и городских округов являются документами территориального планирования муниципальных образований (часть 1 статьи 18 Градостроительного кодекса Российской Федерации). Регламентация градостроительной деятельности, как указал Конституционный Суд Российской Федерации в постановлении от 28.03.2017 №10-П, имеющая целью в первую очередь обеспечение комфортных и благоприятных условий проживания, комплексный учет потребностей населения и устойчивое развитие территорий, необходима также для согласования государственных, общественных и частных интересов в данной области. Зонирование территории, являясь частью процесса по развитию территории (в том числе городов и иных поселений), одновременно выступает одним из направлений градостроительной деятельности органов власти. 

Таким образом, приоритет публичной цели устойчивого развития территории обусловливает возможность ограничения в ходе градостроительной деятельности прав собственников и обладателей иных прав на земельные участки, расположенные на территории, правовой режим использования которой планируется изменить в соответствии с документами территориального планирования и градостроительного зонирования. Исходя из правовой позиции, выраженной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.06.2013 №136/13, реализация муниципальным образованием полномочий, возложенных на него Градостроительным кодексом Российской Федерации, призвана обеспечивать не только права и законные интересы собственников и обладателей иных прав на земельные участки, но и защищаемые законом права и интересы иных физических и юридических лиц, а также публичные интересы, связанные, в частности, с устойчивым развитием территорий муниципальных образований, сохранением окружающей среды и объектов культурного наследия, улучшением инвестиционной привлекательности соответствующих территорий и т.п., которые могут вступать в объективное противоречие с интересами собственников. Следовательно, задача органов муниципальных образований в реализации таких полномочий состоит не в обеспечении приоритета прав собственников земельных участков в ущерб иным интересам, а в согласовании этих прав и интересов, в установлении между ними разумного и справедливого баланса.

Суд отмечает, что утверждение документов территориального планирования и градостроительного зонирования (функциональных и территориальных зон в их составе), а также внесение в них изменений в силу положений пункта 13 статьи 24, пункта 2 статьи 32 и пункта 1 статьи 33 Градостроительного кодекса Российской Федерации относятся к компетенции представительного органа местного самоуправления - городской Думы Краснодара. 

Подготовка проекта генерального плана (изменений в генеральный план) осуществляется в соответствии с требованиями статьи 9 Градостроительного кодекса Российской Федерации и с учетом региональных и местных нормативов градостроительного проектирования, результатов публичных слушаний по проекту генерального плана, а также с учетом предложений заинтересованных лиц (часть 3 статьи 24 Градостроительного кодекса Российской Федерации). 

Утверждение генерального плана и Правил землепользования и застройки не относится к компетенции администрации муниципального образования город Краснодар. 

Принятые законодательными органами муниципального образования решения, касающиеся планировки территории, являются обязательными для всех лиц, в том числе для администрации города.

Данная правовая позиция выражена, в частности, в постановлении Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15 декабря 2022 года по делу №А32-37314/2014, оставленном без изменения постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 27 марта 2023 года.

В составе изыскательских работ, предъявленных обществом к возмещению администрацией, указаны, в том числе, договоры на подготовку проекта внесения изменений в генеральный план муниципального образования город Краснодар (том 31, л.д. 46 – 49).

Вместе с тем, такие расходы следует признать неправомерными, поскольку договор аренды земельного участка, для реализации которого общество проводило работы по внесению изменений в генеральный план муниципального образования, является недействительной (ничтожной) сделкой как заключенный в нарушение генерального плана муниципального образования и отвечающий признакам изначальной юридической невозможности реализации строительного проекта, которая сохранялась на протяжении всего периода действия договора. 

То есть общество не обладало правом аренды земельного участка и не вправе было ставить вопрос о внесении изменений в генеральный план муниципального образования в целях приведения зонирования территории по генеральному плану в соответствие с назначением земельного участка, указанным в недействительном (ничтожном) договоре его аренды.

В составе изыскательских работ обществом также указаны договор №01-02 от 16.01.2019 об оказании юридической помощи в защите интересов юридического лица в суде, по которому обществом было уплачено 120 000 рублей по платежному поручению от 25.01.2019 №СТ-59 и 100 000 рублей по платежному поручению от 04.06.2019 №СТ-532 (том 31, л.д. 49 – 50).

Соответствующий договор об оказании юридической помощи в защите интересов юридического лица в суде от 16.01.2019 №01-02 был заключен между обществом и ООО «Юридическое агентство «Прайм» для оказания юридической помощи по защите прав общества при оспаривании в судебном порядке действий (бездействия) администрации муниципального образования город Краснодар в части отказа в выдаче разрешения на строительство в границах земельного участка с кадастровым номером 23:43:0309037:213, в части отказа в утверждении документации по планировке территории (том 5, л.д. 27 – 29; платежные поручения от 25.01.2019 и от 04.06.2019 – том 4, л.д. 24, 26). Представитель общества – ФИО7 принимал участие в судебном разбирательство в деле Первомайского районного суда г. Краснодара №2а-3741/19, в котором решением Первомайского районного суда г. Краснодара от 18.03.2019 по заявлению ООО «Специализированный застройщик «РенКапСтрой» был признан незаконным отказ департамента архитектуры и градостроительства администрации в утверждении документации по планировке территории и возложена обязанность на администрацию утвердить предоставленную ООО «СЗ «РенКапСтрой» документацию по планировке территории без проведения публичных слушаний в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:43:0309037:213, исключив из указанной документации указание на размещение встроенно-пристроенного детского дошкольного учреждения на 90 мест и технико-экономические показатели, указанные в документации по планировке территории, за исключением плотности застройки и этажности (том 32, л.д. 172 – 177).

Суд считает необходимым указать на недопустимость заявления в рамках искового производства в составе убытков тех представительских расходов, которые были понесены истцом в других судебных процессах с участием данного ответчика и своевременно с него не взысканных в порядке и сроки, установленные соответствующим процессуальным законодательством, регламентирующим взыскание судебных расходов с проигравшей стороны. Соответствующая правовая позиция выражена, в частности, в постановлениях Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 31.08.2022 по делу №А53-44453/2021 и от 26.09.2017 по делу №А25-17/2017.

В судебном заседании, состоявшемся 05.04.2023, суд прямо обсудил вопрос о том, заявлены ли обществом в настоящем деле в составе убытков также судебные расходы, понесённые обществом на оплату услуг представителя в других судебных процессах с участием администрации.

Отвечая на вопрос суда, представитель общества окончательно подтвердил, что судебные расходы на оплату услуг представителей, понесённые обществом в связи с защитой интересов общества в других судебных процессах с участием администрации, в настоящем деле обществом не заявляются и не взыскиваются с администрации, в состав убытков общества не включены (аудиопротокол судебного заседания от 05.04.2023, 03 час. 38 мин. 45 сек. – 03 час. 40 мин. 00 сек.). 

Таким образом, суд исходит из последней и окончательной позиции представителя истца, выраженной в судебном заседании 05.04.2023, согласно которой судебные расходы, понесенные истцом на оплату услуг представителей для защиты интересов общества в других судебных процессах, в составе убытков обществом не взыскиваются.

Суд считает необходимым отметить, что в том же решении Первомайского районного суда г. Краснодара от 18.03.2019 по делу №2а-3741/19 установлено, что на момент утверждения истцу документации по планировке территории, разработанная документация не соответствовала Генеральному плану муниципального образования город Краснодар, поскольку согласно карте (схеме) функционального зонирования Генплана, утвержденного решением городской Думы Краснодара от 26.01.2012 №25 п. 15, земельный участок с кадастровым номером 23:43:0309037:213 находился в зоне малоэтажной индивидуальной жилой застройки, транспортной инфраструктуры и производственной зоне (объекты транспорта), также в границах данного земельного участка предусматривалось размещение автомобильной дороги. Также в решении суда указано, что на момент проведения торгов по продаже права аренды земельного участка с кадастровым номером 23:43:0309037:213 и заключения в отношении него договора аренды, несоответствие Генеральному плану уже имело место, однако согласно договору земельный участок предоставлен именно для строительства многоэтажных и среднеэтажных жилых домов (том 32, л.д. 174 – 175).

Аналогичным образом суд подходит к оценке обоснованности и разумности затрат общества на проведение экспертиз проектной документации в 2017 и 2019 годах (том 31, л.д. 51) и затрат общества на производственные подготовительные работы (том 31, л.д. 51 – 55). 

Так, из состава производственных подготовительных работ видно, что общество приступило непосредственно к использованию территории земельного участка (расчистка участка, выполнение земляных работ 1 очереди строительства, выполнение работ по вертикальной планировке территории участка, устройство ливневой канализации, устройство временной дороги к строительной площадке, уничтожение зеленых насаждений, определение несущей способности свай по объекту «Жилой комплекс с подземной автостоянкой на земельном участке по адресу: ул. Старокубанская 2/21», устройство подготовительных работ на строительной площадке, устройство временной линии электроснабжения).

Вместе с тем, все данные виды работ на спорном земельном участке производились в 2017 – 2019 годах в отсутствие выданного разрешения на строительство и при невозможности застройки земельного участка в силу несоответствия разрешенного использования участка по договору аренды генеральному плану муниципального образования. 

Начав освоение земельного участка в целях подготовки его застройки, общество действовало противоправно, в нарушение режима использования земельного участка, установленного генеральным планом муниципального образования, не предусматривавшим многоэтажное и среднеэтажное жилищное строительство на данном участке, относившим участок сначала к зоне малоэтажной индивидуальной жилой застройки, частично зоне транспортной инфраструктуры, а затем с 13.12.2018 – к зоне общественно-делового и коммерческого назначения, при этом в градостроительном плане земельного участка от 06.03.2017 место допустимого размещения зданий, строений и сооружений отсутствовало, что не помешало обществу приступить к фактическому использованию земельного участка в целях его освоения под застройку; в письме департамента архитектуры и градостроительства от 20.08.2018 №29/7810-1 в выдаче разрешения на строительство было отказано, и такой отказ оспорен в судебном порядке не был, а отказ в выдаче разрешения на строительство от 27.08.2020 №29/8258-1, данный департаментом в порядке исполнения решения арбитражного суда от 25.12.2019 по делу №А32-51147/2019, был признан решением арбитражного суда от 17.02.2021 по делу №А32-34574/2020 законным, в том числе в связи с непроведением экологической экспертизы проектной документации, а также нарушениями, установленными в предостережении прокуратуры города Краснодара от 01.10.2019 (земельный участок находится в зоне катастрофического подтопления, согласование с соответствующими уполномоченными органами отсутствует; размещение площадок для занятия физкультурой в соответствии с проектной документацией, необходимых для эксплуатации указанного объекта, предусмотрена за пределами отведенного земельного участка; расчет парковочных мест и площадок произведен не верно).

В составе реального ущерба общество также указывает задаток за участие в аукционе на приобретение земельного участка в размере 9 750 000 рублей, задаток за участие в аукционе на приобретение земельного участка в размере 13 000 000 рублей и арендную плату за первый год аренды в размере 13 000 000 рублей (том 31, л.д. 38).

В заявлении об увеличении исковых требований, поданном при новом рассмотрении настоящего дела, общество указало, что 27.08.2014 был произведен возврат задатка в размере 9 750 000 рублей за участие в торгах на право аренды земельного участка с кадастровым номером 23:43:0309037:213, что подтверждается входящим платежным поручением №521 от 27.08.2014, в связи с чем, общество сочло необходимым исключить указанную сумму (9 750 000 рублей) из исковых требований в части расходов по участию в процедуре торгов с целью заключения договора аренды земельного участка (том 30, л.д. 113).

Общество в составе реального ущерба также заявляет взыскание с администрации арендных платежей, произведенных обществом за весь период договора аренды, начиная с 01.01.2016 по 30.06.2020 в размере 6 866 240,88 рублей (том 31, л.д. 38 – 41).

В заявлении об увеличении размера исковых требований при новом рассмотрении дела общество указало, что общий размер затрат по внесению арендных платежей за период с 24.11.2014 по 31.05.2022 составляет 34 348 556,83 рубля, включая 26 000 000 рублей годовой арендной платы, определенной по результатам торгов, из которых задаток в размере 13 000 000 рублей, арендные платежи за период с 01.01.2016 по 30.06.2020 в размере 6 866 240,88 рублей, арендные платежи за период с 06.07.2020 по 05.05.2022 в размере 1 482 315,93 рубля (том 30, л.д. 113 – 114).

В соответствии с представленным администрацией актом сверки по состоянию на 05.04.2023 обществом продолжается внесение арендных платежей также в 2022 году и платеж выполнен также 20.01.2023 на сумму 60 690,27 рублей.

Вместе с тем, администрацией заявлено об исковой давности (том 28, л.д. 1 – 3; том 33, л.д. 115 – 116).

В соответствии с пунктом 1 статьи 181 ГК РФ (в редакции по состоянию на дату заключения договора аренды – 24.11.2014), срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки. 

В соответствии с правовой позицией, приведённой в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 14.11.2019 №308-ЭС19-10020 по делу №А53-21901/2017, к искам о взыскании неосновательного обогащения применяется общий трехгодичный срок исковой давности, установленный статьей 196 ГК РФ, который в силу пункта 1 статьи 200 ГК РФ начинает течь со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. Как разъяснено в пункте 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности", по смыслу пункта 1 статьи 200 ГК РФ течение срока исковой давности по иску, вытекающему из нарушения одной стороны договора условия об оплате товара (работ, услуг) по частям, начинается в отношении каждой отдельной части; срок исковой давности по искам о просроченных повременных платежах (проценты за пользование заемными средствами, арендная плата и т.п.) начисляется по каждому просроченному платежу. Таким образом, в данном случае момент, когда истец  узнал или должен был узнать о нарушении своего права, определяется датой внесения соответствующего платежа. 

В этой связи, суд считает необходимым применять исковую давность к каждому отдельному арендному платежу, произведённому обществом в отсутствие правового основания (при недействительности (ничтожности) договора аренды и при изначальной юридической невозможности застройки земельного участка), поскольку для возврата исполненного по недействительным (ничтожным) сделкам установлены специальные правила исчисления срока исковой давности (пункт 1 статьи 181 ГК РФ), общество является стороной договора аренды, и ему должно было быть известно об основаниях недействительности сделки в момент заключения договора аренды, ввиду нарушения такой сделкой законодательного запрета застройки территорий общего пользования (частично зона транспортной инфраструктуры) и основополагающего документа территориального планирования – генерального плана муниципального образования.

Таким образом, в связи с заявлением администрации об исковой давности за пределами трёхлетнего срока исковой давности оказываются 26 000 000 рублей, уплаченные в качестве задатка за участие в аукционе и за первый год аренды; арендные платежи, произведённые в 2016 и частично 2017 годах (иск поступил в арбитражный суд 20.11.2020, досудебная претензия от 26.10.2020 – том 7, л.д. 77).

Относительно арендных платежей, попадающих в срок исковой давности, внесённых обществом за период с октября 2017 года по январь 2023 года, суд отмечает следующее.

В период с октября 2017 года и по 2019 год обществом велись на земельном участке производственные подготовительные работы, в рамках которых производилась разработка земельного участка, изменение его поверхностного слоя, установка свай, вывоз грунта, рубка зеленых насаждений, вертикальная планировка земельного участка, организация строительной площадки, земляные работы 1 очереди строительства, в том  числе работа экскаваторов, бульдозеров, планировка полотна, устройство грунтовых подушек методом послойной укатки, работы нулевого цикла, устройство свайного поля, что подтверждается соответствующими договорами, локальными сметными расчетами, доказательствами оплаты таких работ (том 6, л.д. 1 – 165; том 7, л.д. 1 – 33; том 5, л.д. 102, 88, 91, 94, 96, 106, 135, 105, 112, 115, 117, 120, 133, 152, 150, 172, 171, 173, 145, 138, 144, 99, 148, 164, 140, 141, 174, 101).

Таким образом, в период с октября 2017 и по 2019 год включительно общество вело на земельном участке подготовительные земляные работы, направленные на подготовку строительства на данном участке.

Следовательно, обществом осуществлялось использование спорного земельного участка.

В соответствии с актом обследования земельного участка от 27.05.2022, выполненного представителями общества во исполнение определения суда от 12.05.2021, на земельном участке установлено наличие объектов, связанных со строительством, а именно – на земельном участке расположена трансформаторная подстанция 2БКТП-10/0,4 кВ, строительство которой осуществлялось ООО «Краснодарэнерго» на основании договора об осуществлении технологического присоединения к электрическим сетям от 22.05.2018 №096-0-к4/2-52018 (том 32, л.д. 78).

В акте обследования администрации от 15.07.2022 №2831 установлено нахождение на земельном участке трансформаторной подстанции на бетонной конструкции, через растительность на участке просматриваются сваи, на участке имеются перепады высот (том 33, л.д. 121 – 124).

Договор об осуществлении технологического присоединения к электрическим сетям от 22.05.2018 №096-0-к4/2-52018 был заключен обществом и ООО «Краснодарэнерго» (том 2, л.д. 40 – 46).

Таким образом, на момент рассмотрения настоящего спора на земельном участке расположена установленная по заданию истца и в целях дальнейшего строительства на участке трансформаторная подстанция, то есть земельный участок от установленного по заказу истца энергетического оборудования, предназначенного для дальнейших строительных работ на участке, не освобождён, территория земельного участка продолжает истцом фактически использоваться.

Кроме того, состояние земельного участка истцом было изменено (установлены сваи в грунте, выполнена вертикальная планировка участка), участок арендодателю по акту приема-передачи в первоначальном состоянии, освобождённом от соответствующих свай и трансформаторной подстанции, не возвращён.

На протяжении всего периода договорных отношений с администрацией, что следует из многочисленной переписки, обращений, в том числе за внесением изменений в генеральный план муниципального образования, утверждением документации по планировке территории, по получению разрешения на строительство, а также в ходе рассмотрения Первомайским районным судом г. Краснодара дела №2а-3741/19, равно как и в ходе производства по настоящему делу в 2020 – 2023 годах, общество позиционировало себя в качестве арендатора земельного участка по действительному и действующему договору аренды, постоянно вносило арендные платежи, создавая тем самым видимость продления арендных отношений, возражало против признания договора аренды прекращённым в связи с отнесением участка к территориям общего пользования, настаивало именно на расторжении договора аренды решением суда, полагая обязательства по договору действующими вплоть до решения о расторжении договора аренды.

Таким образом, общество активно позиционировало себя как законного арендатора земельного участка и всячески создавало видимость арендных отношений, отказываясь удовлетворить требования администрации возвратить земельный участок после его отнесению генеральным планом в 2020 году к территориям общего пользования, выставляя условием возврата земельного участка исключительно компенсацию убытков общества в полном объёме.

Так, в письме от 23.04.2021 общество, отвечая на досудебную претензию администрации от 08.04.2021, прямо отказалось возвратить земельный участок и подписать соглашение о расторжении договора (дело №А32-22065/2021, л.д. 31 – 34).

Таким образом, общество продолжает удерживать земельный участок, отказываясь его возвратить и подписать акт приема-передачи в том числе и после явной невозможности строительства на участке вследствие его отнесения генеральным планом 2020 года к территориям общего пользования.

Сохраняя владение земельным участком, что подтверждается в том числе нахождением на участке трансформаторной подстанции и установленными по  заданию общества сваями, отказываясь возвратить земельный участок администрации, общество тем самым продолжает удерживать земельный участок, сохраняя регистрационную запись в ЕГРН о его аренде, используя удержание земельного участка в качестве аргумента в споре с администрацией о возмещении убытков и позиционируя себя в качестве арендатора по действительному и действующему договору аренды, нарушенному, по мнению общества, администрацией принятием генерального плана в 2020 году. При этом общество отказывается возвратить администрации земельный участок, относящийся к территориям общего пользования муниципального образования, которым общество владеть и пользоваться каким бы то ни было образом не вправе.

При таких обстоятельствах, следует признать, что произведённые обществом арендные платежи за период 2017 – 2023 годов не являются неосновательным обогащением администрации, а представляют собой плату за пользование земельным участком муниципального образования в силу императивного принципа платности землепользования.

Общество в силу принципа платности использования земель в Российской Федерации обязано было оплачивать фактическое использование земельных участков. В материалах дела отсутствуют доказательства, достоверно подтверждающие тот факт, что общество по объективным причинам либо в результате противоправного поведения органов местного самоуправления было лишено возможности использовать спорные земли. Действуя разумно и предусмотрительно, общество не могло не понимать, что договор аренды отвечает признакам ничтожной сделки. Следовательно, уже на момент подписания договора истец мог и должен был знать о том, что его владение земельным участком будет незаконным, и он не сможет легально осваивать данные земли. Не могло общество не осознавать и того, что позиционируя себя в качестве арендатора земельных участков, право (обременение) на землю в интересах которого сохранялось в ЕГРН, оно будет создавать реальные препятствия собственнику данного имущества в реализации своих полномочий. Последствием таких действий истца и будет являться его обязанность по внесению нормативно установленной платы за такое обременение публичных земель. После отнесения земельного участка к территориям общего пользования в соответствии с генеральным планом 2020 года общество не предприняло каких-либо действий, направленных на аннулирование в ЕГРН записи о своем праве аренды на спорные земли. Напротив, истец оспорил решение по настоящему делу в части вывода о прекращении арендной сделки. Тем самым общество прямо выразило свою волю, направленную на сохранение за собой статуса арендатора земельных участков, то есть статуса лица, фактически владеющего спорными участками и использующего их. Общество возражает против удовлетворения иска администрации о возврате земельного участка, продолжая позиционировать себя фактическим владельцем спорных земель. Посредством актов осмотра подтверждено лишь то, что имеется свободный доступ на территорию земельного участка. Однако данный акт осмотра не подтверждает, что общество в спорный период было по объективным причинам лишено доступа на данный участок. Истец с момента заключения договора аренды и до настоящего времени позиционировал себя в качестве арендатора спорного участка, фактически владеющего ими и стремящегося сохранить за собой обременение земель в виде регистрационной записи о праве аренды, внесенной в ЕГРН. Одновременно с этим, общество не могло не понимать, что в последующем оно будет лишено возможности ссылаться на факт отсутствия у него возможности по использованию спорных земель. Поэтому факт внесения в 2020 году в Генеральный план и в Правила землепользования и застройки изменений, в силу которых земельный участок стал относиться к зоне озелененных территорий общего пользования, сам по себе не повлиял на правовое положение истца, не имевшего в силу ничтожности договора аренды законных оснований для освоения (использования) участка. Однако, продолжая удерживать участок и сохраняя видимость законности такого владения посредством наличия в ЕГРН регистрационной записи о праве аренды, общество сохранило за собой и обязанность по внесению платы за использование спорного участка. Применительно к обстоятельствам данного спора истец мог претендовать на возврат внесенной платы только в том случае, если бы представил доказательства лишения его владения в конкретную дату в результате действий ответчика (факт физического прекращения доступа общества на земельный участок по воле и в результате действий администрации). Поскольку такие доказательства в материалы дела не представлены, суд не усматривает оснований для удовлетворения заявленного иска в части взыскания с администрации всех уплаченных за период действия договора арендных платежей.

Данная правовая позиция изложена в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 24.10.2018 по делу №А32-2175/2018 со сходными фактическими обстоятельствами.

Принимая во внимание изложенное, суд не находит оснований для взыскания с администрации в пользу общества внесённых последним арендных платежей, включая задаток за участие на торгах на право заключения договора аренды, который входит в состав платежа годовой арендной платы за первый год действия договора.

При таких обстоятельствах, в исковых требованиях общества о взыскании реального ущерба (расходы на участие в аукционе на право заключения договора аренды, арендные платежи, платежи за технические условия и техническое присоединение, проектирование, изыскательские работы, расходы на экспертизы, производственные подготовительные работы, управленческие расходы, проценты по займу), в общей сумме 496 617 839,24 рублей (с учётом уточнения по ходатайству от 05.08.2022, удовлетворенного определением от 02.09.2022) надлежит отказать в полном объёме.

В требовании общества о расторжении договора аренды от 24.11.2014 №4300021161 земельного участка с кадастровым номером 23:43:0309037:213 надлежит отказать, в связи с недействительностью (ничтожностью) данного договора.

Вместе с тем, в целях правовой определенности и учитывая волю сторон на прекращение арендных отношений, отнесение земельного участка по генеральному плану от 02.09.2020 №100 к территориям общего пользования (зона озелененных территорий общего пользования), суд считает необходимым констатировать в резолютивной части решения на признание отсутствующим зарегистрированного в Едином государственном реестре недвижимости обременения земельного участка с кадастровым номером 23:43:0309037:213 площадью 32445 кв. м в виде аренды, зарегистрированной на основании договора аренды земельного участка от 24.11.2014 №4300021161 (дата регистрации обременения: 15.01.2015; номер государственной регистрации: 23-23/001-23-23-01/595/2014-062/2).

Исковые требования администрации, заявленные в деле №А32-22065/2021 до объединения с настоящим делом в одно производство, подлежат, таким образом удовлетворению.

Суд считает необходимым обязать общество возвратить администрации муниципального образования город Краснодар земельный участок с кадастровым номером 23:43:0309037:213 площадью 32445 кв. м по акту приёма-передачи земельного участка в освобождённом состоянии, а также указать в резолютивной части решения, что решение суда является основанием для аннулирования (погашения) в Едином государственном реестре недвижимости регистрационной записи об обременении земельного участка с кадастровым номером 23:43:0309037:213 площадью 32445 кв. м в виде аренды, зарегистрированной на основании договора аренды земельного участка от 24.11.2014 №4300021161 (дата регистрации обременения: 15.01.2015; номер государственной регистрации: 23-23/001-23-23-01/595/2014-062/2).

Ходатайство общества о назначении судебной экспертизы судом рассмотрено и отклонено, поскольку поставленные обществом в ходатайстве вопросы (каков размер убытков в виде реального ущерба вследствие невозможности ведения строительства на арендованном по договору аренды №43000021161 от 24.11.2014 земельном участке; установить обоснованность, необходимость и разумность убытков в виде реального ущерба, понесенных вследствие невозможности ведения строительства на арендованном земельном участке) носят чисто правовой характер. Убытки – категория юридическая, и их установление производится судом по результатам исследования поведения сторон и всех обстоятельств дела в совокупности; решение вопросов юридического характера, составляющих предмет настоящего спора, не может быть поручено эксперту.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 160 – 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

ходатайство общества с ограниченной ответственностью «РКС-Краснодар» (ИНН 

<

***> ОГРН 

<

***>) о назначении судебной экспертизы отклонить.

В удовлетворении исковых требований общества с ограниченной ответственностью «РКС-Краснодар» (ИНН 

<

***> ОГРН 

<

***>) о расторжении договора аренды от 24.11.2014 №4300021161 земельного участка с кадастровым номером 23:43:0309037:213, а также о взыскании с администрации муниципального образования город Краснодар убытков в виде реального ущерба в размере 496 617 839,24 рублей – отказать.

Признать отсутствующим зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости обременение земельного участка с кадастровым номером 23:43:0309037:213 площадью 32445 кв. м в виде аренды, зарегистрированной на основании договора аренды земельного участка от 24.11.2014 №4300021161 (дата регистрации обременения: 15.01.2015; номер государственной регистрации: 23-23/001-23-23-01/595/2014-062/2).

Настоящее решение суда является основанием для аннулирования (погашения) в Едином государственном реестре недвижимости регистрационной записи об обременении земельного участка с кадастровым номером 23:43:0309037:213 площадью 32445 кв. м в виде аренды, зарегистрированной на основании договора аренды земельного участка от 24.11.2014 №4300021161 (дата регистрации обременения: 15.01.2015; номер государственной регистрации: 23-23/001-23-23-01/595/2014-062/2).

Обязать общество с ограниченной ответственностью «РКС-Краснодар» (ИНН 

<

***> ОГРН 

<

***>) возвратить администрации муниципального образования город Краснодар земельный участок с кадастровым номером 23:43:0309037:213 площадью 32445 кв. м по акту приёма-передачи земельного участка в освобождённом состоянии.

Решение арбитражного суда может быть обжаловано в порядке, определённом главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Краснодарского края в течение одного месяца со дня изготовления текста решения суда в полном объёме.

СудьяА.Л. Назыков