АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  КРАСНОДАРСКОГО  КРАЯ

 

Именем Российской Федерации

 

РЕШЕНИЕ

арбитражного суда первой инстанции

 

дело №А32-21640/2023

              г. Краснодар                                                                      «11» декабря 2023 года

              Резолютивная часть решения объявлена 28 ноября 2023 года.

              Решение суда в полном объёме изготовлено 11 декабря 2023 года.

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи А.Л. Назыкова, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Голубченко Д.Э., рассмотрев в открытом судебном заседании дело №А32-21640/2023

              по иску индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП 311231216000012 ИНН 

<

***>)

              к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «ТелекомСтрой» (ОГРН 

<

***> ИНН 

<

***>)

              о взыскании задолженности по договору купли-продажи земельного участка, пени,

 

              при участии в судебном заседании 28 ноября 2023 года представителя истца – ФИО2 (по доверенности от 07.09.2023),  

 

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – истец) обратился в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «ТелекомСтрой» (далее – ответчик) о взыскании суммы основного долга по договору №1 купли-продажи земельного участка в размере 248 533 000 рублей, а также суммы пени в размере 0,1% от неуплаченной в срок суммы за каждый день просрочки за период с 30.05.2019 по день вынесения судом решения, за период со дня, следующего за днем вынесения судом решения, до дня, когда ответчик фактически исполнит обязательство, включительно.

              Определением от 03.07.2023 по ходатайству ответчика к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, привлечен судебный пристав ОСП по Прикубанскому округу г. Краснодара заместитель начальника отдела – заместитель старшего судебного пристава ФИО3.

              В ходатайстве об изменении размера требований от 26.09.2023 истец просил взыскать с ответчика задолженность по договору купли-продажи №1 от 29.03.2019 в размере 248 533 000 рублей, неустойку за период с 30.05.2019 по 26.09.2023 в размере 185 205 813,43 рублей, а также неустойку в размере 0,1% от суммы основного долга за каждый день просрочки, начиная с 27.09.2023 до момента фактического исполнения.

              Определением от 26.09.2023 ходатайство от 26.09.2023 об уточнении исковых требований удовлетворено. Тем же определением к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования, привлечены Росфинмониторинг, а также ООО «Группа компаний «АВА».

              В судебном заседании, состоявшемся 28 ноября 2023 года, представитель истца заявленные требования поддержал. Представитель ответчика в настоящее судебное заседание не явился.

              01 ноября 2023 года через канцелярию суда поступило заявление ответчика о признании иска в части основной суммы задолженности по договору купли-продажи, в котором ответчик в лице представителя по доверенности ФИО4 признал основную задолженность по договору купли-продажи №1 от 29.03.2019 земельного участка с кадастровым номером 23:43:0403017:1417 в размере 248 533 000 рублей, пояснил, что  последствия признания иска ответчику известны.

              В том же заявлении ответчик возражал против требования о взыскании неустойки, просил уменьшить сумму неустойки ввиду ее несоразмерности в порядке статьи 333 Гражданского кодекса, по основаниям, изложенным в отзыве на иск и дополнительных пояснениях ответчика, представленных в материалы дела.

              Судебный пристав ОСП по Прикубанскому округу г. Краснодара ФИО3, надлежаще извещённая о привлечении её к участию в настоящем деле (почтовое отправление №35093983563927 к судебному заседанию 14.09.2023), в судебные заседания не явилась, отзыв не направила.

              Привлечённое третьим лицом ООО «Группа компаний «АВА», надлежаще извещённое о привлечении к участию в деле (почтовое отправление №35099187743523 к настоящему судебному заседанию 28.11.2023), явки представителя не обеспечило, отзыв не представило.

              Росфинмониторинг направил письменные пояснения от 09.11.2023 №23-05-17/6563, в которых просил рассмотреть дело в отсутствие своего представителя, сообщил том, что о наличии указанного спора МРУ Росфинмониторинга по ЮФО проинформировано.

              Изучив материалы дела, заслушав пояснения представителей сторон, суд пришёл к выводу об удовлетворении исковых требований по следующим основаниям.

              Как следует из материалов дела, между истцом и ответчиком заключён договор №1 от 29.03.2019 купли-продажи земельного участка, по которому истец продал ответчику и передал в собственность земельный участок с кадастровым номером 23:43:0403017:1417 общей площадью 11 966 кв. м, расположенный по адресу: г. Краснодар, Карасунский внутригородской округ, ул. Уральская, 100/8, с разрешенным использованием «многоэтажные и среднеэтажные жилые дома, в том числе со встроенно-пристроенными на 1-ом этаже помещениями общественного назначения». Земельный участок принадлежал истцу на праве собственности, подтвержденной записью в ЕГРН от 03.08.2016 №23-23/001-23/001/015/2016-1550/1.

              В соответствии с пунктом 3.1.1 договора данный договор является документом, подтверждающим передачу земельного участка покупателю без каких-либо актов и дополнительных документов.

              Переход права собственности на земельный участок от истца к ответчику зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости 30 апреля 2019 года.

              В соответствии с выпиской из ЕГРН от 04.10.2023 №КУВИ-001/2023-225658680 земельный участок с кадастровым номером 23:43:0403017:1417 площадью 11966 кв. м с видом разрешенного использования «многоэтажные и среднеэтажные жилые дома, в том числе со встроенно-пристроенными на 1-ом этаже помещениями общественного назначения» находится в собственности ООО «Телекомстрой», право собственности зарегистрировано 30.04.2019.

              Таким образом, истцом были выполнены его обязательства по договору купли-продажи земельного участка №1 от 29.03.2019 в части передачи земельного участка и регистрации перехода права собственности к ответчику.

              В соответствии с пунктом 4.1 договора купли-продажи №1 от 29.03.2019 цена земельного участка составляет 162 864 439 рублей 60 копеек.

              Дополнительным соглашением от 08.10.2021 к договору №1 купли-продажи земельного участка от 29.03.2019 стороны изменили пункт 4.1 договора, изложив его в следующей редакции: «Цена земельного участка составляет 259 013 000 (двести пятьдесят девять миллионов тринадцать тысяч) руб.».

              Указанное дополнительное соглашение от 08.10.2021 имеется в материалах регистрационного дела земельного участка, предоставленных ППК «Роскадастр» письмом от 13.10.2023 №18-21958-ГС/23 по настоящему делу.

              В отзыве от 12.09.2023 и в заявлении о признании иска от 01.11.2023 ответчик признаёт факт заключения указанного дополнительного соглашения от 08.10.2013 и установления этим соглашением цены договора купли-продажи земельного участка в размере 259 013 000 рублей.

              Во исполнение своих обязательств по договору №1 купли-продажи земельного участка от 29.03.2019 ответчиком перечислены на счет истца денежные средства в размере 10 480 000 рублей по платежному поручению №102 от 13.10.2022.

              Иные платежи ответчиком произведены не были.

              Таким образом, сумма долга ответчика составила 248 533 000 рублей.

              Доказательств погашения задолженности в указанной сумме, полностью или в части, ответчиком по состоянию на дату настоящего судебного заседания представлено не было, кроме того, в письменном заявлении от 01.11.2023 ответчик указанную основную задолженность признал.

              Принимая во внимание исполнение истцом своих обязательств по договору купли-продажи №1 от 29.03.2019 земельного участка, требование о взыскании основной задолженности в размере 248 533 000 рублей подлежат удовлетворению в полном объёме.

              Доводы ответчика в дополнении к отзыву о том, что земельный участок не представляет собой потребительской ценности, об отсутствии у истца прав на распоряжение земельным участком, о нахождении земельного участка в общей долевой собственности граждан, суд находит несостоятельными. 

              По данным Единого государственного реестра недвижимости, земельный участок обременён ипотеками в силу закона в пользу банков и договорами участия в долевом строительстве, то есть используется ответчиком как застройщиком в его коммерческой деятельности в соответствии с установленным в ЕГРН видом разрешенного использования земельного участка. 

                Согласно материалам регистрационного дела земельного участка, ответчику выдано департаментом архитектуры и градостроительства администрации разрешение на строительство от 21.09.2020 №23-RU23306000-5669-2020 на приобретенном им у истца земельном участке с кадастровым номером 23:43:0403017:1417 объекта «Строительство многоэтажного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями и автостоянкой по адресу: 

<

...>» сроком действия до 11 января 2026 года.

              Таким образом, суд отклоняет доводы ответчика об отсутствии у данного земельного участка потребительской ценности и о нахождении земельного участка на момент заключения договора его купли-продажи в общей долевой собственности участников долевого строительства.

              В отзыве, а также в заявлении о частичном признании иска от 01.11.2023, ответчиком заявлено о применении статьи 333 Гражданского кодекса и снижении установленной договором купли-продажи неустойки за просрочку оплаты земельного участка.

              В соответствии с пунктом 4.3 договора купли-продажи земельного участка, покупатель производит оплаты цены земельного участка равными платежами в течение четырех лет с момента государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок от продавца к покупателю путем перечисления на расчетный счет продавца или путем передачи наличных денежных средств продавцу по акту приема-передачи денежных средств, который является неотъемлемой частью договора или путем проведения взаимозачета между сторонами по однородным (денежным) требованиям.

              Согласно пункту 5.2 договора купли-продажи земельного участка, за нарушение покупателем срока уплаты цены земельного участка, предусмотренного пунктом 4.2 договора, продавец вправе потребовать от покупателя уплаты пени в размере 0,1% от не уплаченной в срок суммы за каждый день просрочки.

              После приобретения земельного участка по договору от 29.03.2019 №1 ответчиком был выполнен лишь один платеж за земельный участок, составляющий 10 480 000 рублей, по платежному поручению от 13.10.2022 №102. 

              В письменном заявлении от 01.11.2023 ответчик признает сумму основного долга по договору купли-продажи земельного участка в размере 248 533 000 рублей.

              Таким образом, ответчиком допущена просрочка во внесении платежей по данному договору купли-продажи, причём существенная по своей продолжительности.

              Установленная пунктом 5.2 договора неустойка составляет 0,1% от не уплаченной в срок суммы за каждый день просрочки.

              Ставка неустойки в размере 0,1% в день от суммы просроченной задолженности не является чрезмерно высокой, данный размер неустойки считается приемлемым и обычно применимым в сделках между коммерческими организациями, рассматривается в качестве минимальной ставки договорной неустойки. 

              Оснований для снижения ставки пени ниже 0,1% ответчиком не приведено. 

              Ответчик приобрёл ценный земельный участок, предназначенный для многоквартирного жилищного строительства, участок застраивается ответчиком в соответствии с его разрешённым использованием, о чём свидетельствуют выданное департаментом архитектуры действующее разрешение на строительство, заключённые в отношении данного объекта многочисленные договоры участия в долевом строительстве и кредитные договоры, содержащиеся в материалах регистрационного дела земельного участка, при этом ответчик с момента регистрации перехода права собственности на участок не производит его оплату, ограничившись платежом в сумме 10 480 000 рублей в октябре 2022 года. В данном случае значительный в целом размер неустойки обусловлен не её изначально повышенной ставкой или какими-либо недобросовестными действиями истца по отношению к ответчику, а напротив, длительным уклонением ответчика от исполнения своих обязательств перед истцом по оплате цены земельного участка в установленные договором и дополнительным соглашением размере и сроки. 

              Подробный математический расчёт неустойки приведён истцом в ходатайстве об изменении размера заявленных требований от 26.09.2023. Данный расчёт выполнен с учётом моратория, установленного постановлением Правительства Российской Федерации от 28.03.2022 № 497 «О введении моратория на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами». В соответствии с данным расчётом при задолженности в размере 248 533 000 рублей неустойка за период с 30.05.2019 по 26.09.2023 составила 185 205 813,43 рубля.

              Указанный расчёт неустойки судом проверен и признан выполненным математически верно.

              Ответчик не представил свой контррасчёт неустойки, методику и порядок указанного расчета неустойки, применённые истцом в заявлении от 26.09.2023 об изменении размера требований, не оспаривал.

              При таких обстоятельствах, требование о взыскании неустойки по ставке 0,1% за каждый день просрочки от суммы просроченной задолженности за период с 30.05.2019 по 26.09.2023 подлежит удовлетворению в полном объёме, оснований для снижения неустойки по правилам статьи 333 Гражданского кодекса ответчиком не приведено, а сама по себе значительная итоговая сумма неустойки обусловлена не ставкой пени, а длительным неисполнением ответчиком своих обязательств по оплате земельного участка.

              Истец также просил взыскать неустойку в размере 0,1% от суммы основного долга за каждый день просрочки начиная с 27.09.2023 до момента фактического исполнения обязательства.

              Данное требование подлежит удовлетворению.

              Таким образом, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований в полном  объёме.

              Относительно ходатайства ответчика о приостановлении производства по делу до вступления в законную силу определения о привлечении ФИО1 к субсидиарной ответственности в рамках дела №А32-30435/2017, суд отмечает, что вопрос о привлечении истца к субсидиарной ответственности не влияет непосредственно на исполнение ответчиком своих обязательств по оплате стоимости земельного участка по договору купли-продажи, в связи с чем, оснований для приостановления производства по настоящему делу до разрешения в другом деле вопроса о привлечении истца к субсидиарной ответственности не имеется.

              На основании изложенного и руководствуясь статьями 160 – 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

 

РЕШИЛ:

ходатайство общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «ТелекомСтрой» (ОГРН 

<

***>) о приостановлении производства по делу от 24.07.2023 до момента вступления в законную силу определения о привлечении ФИО1 к субсидиарной ответственности в рамках дела №А32-30435/2017 – отклонить.

              Заявление общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «ТелекомСтрой» (ОГРН 

<

***>) об уменьшении суммы неустойки по основаниям статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации – отклонить.

              Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «ТелекомСтрой» (ОГРН 

<

***> ИНН 

<

***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП 311231216000012 ИНН 

<

***>) задолженность по договору купли-продажи №1 от 29 марта 2019 года земельного участка с кадастровым номером 23:43:0403017:1417 в размере 248 533 000 (двести сорок восемь миллионов пятьсот тридцать три тысячи) рублей, неустойку за период с 30.05.2019 по 26.09.2023 в размере 185 205 813,43 рубля (сто восемьдесят пять миллионов двести пять тысяч восемьсот тринадцать рублей 43 копейки), а также неустойку в размере 0,1% от суммы основного долга за каждый день просрочки начиная с 27.09.2023 до момента фактического исполнения решения суда по настоящему делу.

              Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «ТелекомСтрой» (ОГРН 

<

***> ИНН 

<

***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину по иску в размере 200 000 рублей.

              Решение арбитражного суда может быть обжаловано в порядке, определённом главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Краснодарского края в течение одного месяца со дня изготовления текста решения суда в полном объёме.

 

              Судья                                                                                             А.Л. Назыков